{"id":8590,"date":"2026-11-01T09:47:59","date_gmt":"2026-11-01T08:47:59","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?p=8590"},"modified":"2026-11-01T09:47:59","modified_gmt":"2026-11-01T08:47:59","slug":"droit-d-usage-et-d-habitation-difference-usufruit","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/blog\/droit-d-usage-et-d-habitation-difference-usufruit\/","title":{"rendered":"Droit d’usage et d’habitation : diff\u00e9rence avec l’usufruit"},"content":{"rendered":"

Au 31 octobre 2026, le droit d’usage et d’habitation permet d’occuper un logement avec sa famille, mais pas de le louer ni de le c\u00e9der (articles 631 et 634 du Code civil), alors que l’usufruitier peut louer et m\u00eame vendre son droit (article 595). En droits de donation et de succession, il est valoris\u00e9 \u00e0 60 % de la valeur de l’usufruit (article 762 bis du CGI).<\/strong><\/p>\n

Deux droits qui se ressemblent, deux effets tr\u00e8s diff\u00e9rents sur ce que vous pouvez faire du bien et sur ce que vous d\u00e9clarez au fisc. Cet article compare les deux, chiffres \u00e0 l’appui, et dit quand choisir l’un plut\u00f4t que l’autre.<\/p>\n

Qu’est-ce que le droit d’usage et d’habitation ?<\/h2>\n

C’est un droit r\u00e9el, proche de l’usufruit mais plus \u00e9troit, qui donne \u00e0 son titulaire le droit d’utiliser un bien (usage) ou d’occuper une maison (habitation), sans en \u00eatre propri\u00e9taire. L’article 625 du Code civil pr\u00e9cise que les droits d’usage et d’habitation s’\u00e9tablissent et se perdent de la m\u00eame mani\u00e8re que l’usufruit. Le droit d’usage porte sur un bien en g\u00e9n\u00e9ral ; le droit d’habitation porte sur une maison.<\/p>\n

L’article 628 ajoute un principe qui change tout dans la pratique : ces droits se r\u00e8glent par le titre qui les a \u00e9tablis et re\u00e7oivent, d’apr\u00e8s ses dispositions, plus ou moins d’\u00e9tendue. Autrement dit, l’acte notari\u00e9 (donation, testament) est la premi\u00e8re chose \u00e0 lire. Ce n’est qu’\u00e0 d\u00e9faut de pr\u00e9cisions que les r\u00e8gles suppl\u00e9tives des articles 629 \u00e0 635 s’appliquent.<\/p>\n

Quelle est la diff\u00e9rence entre droit d’habitation et usufruit ?<\/h2>\n

Voici les diff\u00e9rences que les textes permettent de v\u00e9rifier :<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Question<\/th>\nUsufruct<\/th>\nDroit d’usage et d’habitation<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Louer le bien<\/td>\nOui : l’usufruitier peut jouir par lui-m\u00eame ou donner \u00e0 bail (art. 595)<\/td>\nNon : l’usager ne peut c\u00e9der ni louer (art. 631) ; le droit d’habitation ne peut \u00eatre ni c\u00e9d\u00e9 ni lou\u00e9 (art. 634)<\/td>\n<\/tr>\n
Vendre ou c\u00e9der son droit<\/td>\nOui, m\u00eame \u00e0 titre gratuit (art. 595)<\/td>\nNo<\/td>\n<\/tr>\n
\u00c9tendue<\/td>\nTout le bien et ses revenus<\/td>\nCe qui est n\u00e9cessaire \u00e0 l’habitant et \u00e0 sa famille (art. 630, 633)<\/td>\n<\/tr>\n
Occupation avec la famille<\/td>\nL’usufruitier d\u00e9cide de l’occupation et de la location<\/td>\nL’habitant demeure avec sa famille, m\u00eame s’il n’\u00e9tait pas mari\u00e9 \u00e0 l’\u00e9poque de la concession (art. 632)<\/td>\n<\/tr>\n
Valeur fiscale en donation ou succession<\/td>\nBar\u00e8me de l’article 669 du CGI (par exemple 40 % \u00e0 70 ans)<\/td>\n60 % de la valeur de l’usufruit (art. 762 bis du CGI), soit 24 % \u00e0 70 ans<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

L’usufruit est donc un droit de jouissance ouvert, qui rapporte des loyers. Le droit d’habitation est un droit de jouissance personnelle. Pour la valeur de l’usufruit, voyez notre article sur la valeur de l’usufruit et de la nue-propri\u00e9t\u00e9<\/a> ; pour les trois types de propri\u00e9t\u00e9, usufruit, nue-propri\u00e9t\u00e9 et pleine propri\u00e9t\u00e9<\/a>.<\/p>\n

Combien vaut fiscalement le droit d’habitation selon l’\u00e2ge ?<\/h2>\n

L’usufruit viager est valoris\u00e9 selon l’\u00e2ge de l’usufruitier (bar\u00e8me de l’article 669 du CGI, repris par service-public.gouv.fr) : 60 % avant 51 ans, 50 % avant 61 ans, 40 % avant 71 ans, 30 % avant 81 ans, 20 % avant 91 ans. Le droit d’habitation en vaut 60 %. Voici le r\u00e9sultat pour une maison de 450 000 \u20ac :<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Age of the holder<\/th>\nUsufruct<\/th>\nDroit d’habitation<\/th>\nValeur du droit d’habitation<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
45 years old<\/td>\n60% (\u20ac270,000)<\/td>\n36%<\/td>\n\u20ac162,000<\/td>\n<\/tr>\n
55 years old<\/td>\n50% (\u20ac225,000)<\/td>\n30%<\/td>\n\u20ac135,000<\/td>\n<\/tr>\n
65 ans<\/td>\n40% (\u20ac180,000)<\/td>\n24%<\/td>\n\u20ac108,000<\/td>\n<\/tr>\n
75 ans<\/td>\n30% (\u20ac135,000)<\/td>\n18%<\/td>\n\u20ac81,000<\/td>\n<\/tr>\n
85 ans<\/td>\n20% (\u20ac90,000)<\/td>\n12%<\/td>\n\u20ac54,000<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Plus le titulaire est jeune, plus le droit vaut cher. \u00c0 \u00e2ge \u00e9gal, le droit d’habitation vaut toujours 40 % de moins que l’usufruit : c’est ce qui rend la valeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9 donn\u00e9e plus \u00e9lev\u00e9e.<\/p>\n

Qui paie les charges et les travaux quand on a un droit d’habitation ?<\/h2>\n

L’article 635 du Code civil r\u00e8gle le cas : si le titulaire occupe la totalit\u00e9 de la maison, il est assujetti aux frais de culture, aux r\u00e9parations d’entretien et au paiement des contributions, comme l’usufruitier. S’il n’occupe qu’une partie de la maison, il contribue au prorata de ce dont il jouit. L’article 635 ne cite que ces charges d’entretien : pour les grosses r\u00e9parations, c’est le titre qui doit dire qui paie. Pour l’usufruit, la fiche F934 de service-public.gouv.fr rappelle que les grosses r\u00e9parations, limit\u00e9es au gros-\u0153uvre pour un immeuble, reviennent au nu-propri\u00e9taire, sauf si elles r\u00e9sultent d’un manque d’entretien de l’usufruitier.<\/p>\n

Avant d’entrer dans les lieux, l’article 626 impose, comme pour l’usufruit, de donner caution et de faire des \u00e9tats et inventaires. En pratique, un \u00e9tat des lieux d’entr\u00e9e sign\u00e9 \u00e9vite les discussions des ann\u00e9es plus tard, quand le logement sera rendu ou transmis. L’article 627 demande de jouir raisonnablement : c’est la base d’un litige si le logement est d\u00e9grad\u00e9.<\/p>\n

Quand le droit d’habitation prend-il fin ?<\/h2>\n

L’article 625 le dit : ces droits se perdent comme l’usufruit. D’apr\u00e8s la fiche F934 de service-public.gouv.fr (v\u00e9rifi\u00e9e le 3 juillet 2026), l’usufruit s’\u00e9teint dans les cas suivants :<\/p>\n