{"id":8586,"date":"2026-11-01T11:39:20","date_gmt":"2026-11-01T10:39:20","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?p=8586"},"modified":"2026-11-01T11:39:20","modified_gmt":"2026-11-01T10:39:20","slug":"vendre-un-bien-demembre","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/blog\/vendre-un-bien-demembre\/","title":{"rendered":"Vendre un bien d\u00e9membr\u00e9 : qui signe, qui touche, quel imp\u00f4t ?"},"content":{"rendered":"<p><strong>Au 30 octobre 2026, quand l&rsquo;usufruitier et le nu-propri\u00e9taire vendent ensemble leur bien, le prix se r\u00e9partit selon la valeur de chaque droit (article 621 du Code civil). Avec le bar\u00e8me de l&rsquo;article 669 du CGI, un usufruitier de 74 ans re\u00e7oit 30 % du prix et le nu-propri\u00e9taire 70 %.<\/strong> Chacun est ensuite impos\u00e9 sur sa propre plus-value.<\/p>\n<h2>Qui doit signer pour vendre un bien d\u00e9membr\u00e9 ?<\/h2>\n<p>Pour vendre la pleine propri\u00e9t\u00e9 d&rsquo;un logement dont la propri\u00e9t\u00e9 est d\u00e9membr\u00e9e, les deux titulaires vendent leurs droits ensemble : l&rsquo;usufruitier c\u00e8de son usufruit, le nu-propri\u00e9taire sa nue-propri\u00e9t\u00e9, et l&rsquo;acheteur re\u00e7oit un bien libre de tout d\u00e9membrement. C&rsquo;est la seule fa\u00e7on de vendre un bien \u00ab vide \u00bb de droits d&rsquo;un tiers.<\/p>\n<p>Si un seul des deux vend, le r\u00e9sultat est tr\u00e8s diff\u00e9rent. L&rsquo;article 621 du Code civil le dit sans d\u00e9tour : la vente du bien grev\u00e9 d&rsquo;usufruit, sans l&rsquo;accord de l&rsquo;usufruitier, ne modifie pas le droit de ce dernier, qui continue \u00e0 jouir de son usufruit sur le bien s&rsquo;il n&rsquo;y a pas express\u00e9ment renonc\u00e9. Un nu-propri\u00e9taire qui vend seul ne livre donc qu&rsquo;une nue-propri\u00e9t\u00e9 : l&rsquo;acheteur devra attendre la fin de l&rsquo;usufruit pour occuper ou louer. Cela r\u00e9duit fortement le nombre d&rsquo;acheteurs et le prix obtenu.<\/p>\n<p>En pratique, la vente se pr\u00e9pare comme une vente classique, avec un point en plus : l&rsquo;acte doit pr\u00e9voir comment le prix est partag\u00e9. Les r\u00e8gles g\u00e9n\u00e9rales de l&rsquo;achat (promesse, d\u00e9lai de r\u00e9tractation, frais) sont d\u00e9taill\u00e9es dans notre article sur <a href=\"\/en\/frais-de-notaire-droits-de-mutation-ancien-et-neuf\/\">les frais de notaire et les droits de mutation<\/a>.<\/p>\n<h2>Comment le prix de vente se partage-t-il entre usufruitier et nu-propri\u00e9taire ?<\/h2>\n<p>L&rsquo;article 621 du Code civil, en vigueur depuis le 1er janvier 2007, pose la r\u00e8gle : en cas de vente simultan\u00e9e de l&rsquo;usufruit et de la nue-propri\u00e9t\u00e9 d&rsquo;un bien, le prix se r\u00e9partit selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l&rsquo;usufruit sur le prix.<\/p>\n<p>Deux solutions existent donc :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Le partage du prix :<\/strong> chacun encaisse la part correspondant \u00e0 son droit et en fait ce qu&rsquo;il veut. L&rsquo;usufruit s&rsquo;\u00e9teint pour l&rsquo;usufruitier, qui re\u00e7oit un capital.<\/li>\n<li><strong>Le report de l&rsquo;usufruit sur le prix :<\/strong> les deux parties conviennent que l&rsquo;usufruitier conservera l&rsquo;usufruit de la somme enti\u00e8re. Il garde l&rsquo;usage de l&rsquo;argent (les int\u00e9r\u00eats, les revenus), le nu-propri\u00e9taire garde le droit de le r\u00e9cup\u00e9rer \u00e0 la fin de l&rsquo;usufruit. Cette option se r\u00e9dige avec soin, car elle cr\u00e9e une cr\u00e9ance de restitution.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Faut-il appliquer le bar\u00e8me de l&rsquo;article 669 du CGI pour partager le prix ?<\/h2>\n<p>Ce bar\u00e8me n&rsquo;est pas impos\u00e9 par le Code civil, qui parle de \u00ab valeur respective \u00bb des droits. Mais c&rsquo;est la m\u00e9thode que l&rsquo;administration fiscale admet : le BOFiP (BOI-RFPI-PVI-20-10-10, paragraphe 320) pr\u00e9cise que le prix global doit \u00eatre ventil\u00e9 de fa\u00e7on \u00e0 faire appara\u00eetre distinctement le prix de cession de la nue-propri\u00e9t\u00e9 et celui de l&rsquo;usufruit, et qu&rsquo;on peut appliquer le bar\u00e8me de l&rsquo;article 669 du CGI en tenant compte de l&rsquo;\u00e2ge de l&rsquo;usufruitier au jour de la vente. Voici ce bar\u00e8me, en vigueur au 30 octobre 2026 :<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Age of the usufructuary<\/th>\n<th>Value of the usufruct<\/th>\n<th>Value of bare ownership<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Under 21 years of age<\/td>\n<td>90%<\/td>\n<td>10%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Under 31 years of age<\/td>\n<td>80%<\/td>\n<td>20%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Under 41 years of age<\/td>\n<td>70%<\/td>\n<td>30%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Under 51 years of age<\/td>\n<td>60%<\/td>\n<td>40%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Under 61 years of age<\/td>\n<td>50%<\/td>\n<td>50%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Under 71 years of age<\/td>\n<td>40%<\/td>\n<td>60%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Under 81 years of age<\/td>\n<td>30%<\/td>\n<td>70%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Under 91 years of age<\/td>\n<td>20%<\/td>\n<td>80%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Over 91 years old<\/td>\n<td>10%<\/td>\n<td>90%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Une r\u00e9partition diff\u00e9rente reste possible, mais elle doit pouvoir s&rsquo;expliquer par la valeur r\u00e9elle des droits au jour de la vente. Pour comprendre le calcul, lisez notre article sur <a href=\"\/en\/valeur-usufruit-nue-propriete-article-669\/\">la valeur de l&rsquo;usufruit et de la nue-propri\u00e9t\u00e9<\/a>. Un point d&rsquo;attention : c&rsquo;est l&rsquo;\u00e2ge r\u00e9volu au jour de la vente qui compte, pas l&rsquo;\u00e2ge \u00e0 la date du d\u00e9membrement. Un usufruitier qui a 80 ans \u00e0 la signature est class\u00e9 \u00e0 30 %, un usufruitier qui a 81 ans \u00e0 20 %.<\/p>\n<h2>Quel imp\u00f4t sur la plus-value chacun paie-t-il ?<\/h2>\n<p>Quand l&rsquo;usufruitier et le nu-propri\u00e9taire vendent ensemble leurs droits et se partagent le prix, l&rsquo;op\u00e9ration peut d\u00e9gager une plus-value imposable au nom de chacun d&rsquo;eux (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-10-10, paragraphe 320). Il y a donc deux calculs s\u00e9par\u00e9s : prix de cession de sa part moins prix d&rsquo;acquisition de son droit.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Taux :<\/strong> 19 % d&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu et 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux, soit 36,2 % avant abattements pour dur\u00e9e de d\u00e9tention (service-public.fr, fiche F10864, v\u00e9rifi\u00e9e le 15 avril 2026).<\/li>\n<li><strong>Surtaxe :<\/strong> une taxe suppl\u00e9mentaire de 2 % \u00e0 6 % s&rsquo;applique \u00e0 partir de 50 000 \u20ac de plus-value imposable.<\/li>\n<li><strong>Frais d\u00e9ductibles :<\/strong> seuls les frais justifi\u00e9s et entrant dans les cat\u00e9gories admises (frais d&rsquo;interm\u00e9diaire, diagnostics obligatoires) viennent en diminution du prix (BOFiP, paragraphe 80).<\/li>\n<\/ul>\n<p>La r\u00e9sidence principale change tout. Si le logement est la r\u00e9sidence principale de l&rsquo;usufruitier seul, seule la quote-part de plus-value correspondant \u00e0 ses droits est susceptible d&rsquo;\u00eatre exon\u00e9r\u00e9e (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-10, paragraphe 100). Si le logement est la r\u00e9sidence principale de l&rsquo;usufruitier et du nu-propri\u00e9taire, la plus-value peut en principe \u00eatre exon\u00e9r\u00e9e pour les deux. Dans le premier cas, le nu-propri\u00e9taire qui n&rsquo;y habite pas paie l&rsquo;imp\u00f4t sur sa part.<\/p>\n<h2>Exemple chiffr\u00e9 : Colette, 74 ans, et son fils Marc<\/h2>\n<p><strong>Situation.<\/strong> Colette a 74 ans. Elle est usufruiti\u00e8re de la maison o\u00f9 elle vit seule. Son fils Marc en est le nu-propri\u00e9taire depuis une donation de 2012. La maison vaut 400 000 \u20ac. Colette veut s&rsquo;installer dans un appartement plus petit et plus proche de ses petits-enfants.<\/p>\n<p><strong>Issue.<\/strong> Marc, qui n&rsquo;habite pas la maison, pense qu&rsquo;il a droit \u00e0 la moiti\u00e9 du prix. Colette pense que, puisqu&rsquo;elle y vit, le prix est \u00e0 elle. Ni l&rsquo;un ni l&rsquo;autre n&rsquo;a raison, et une vente sans ventilation \u00e9crite dans l&rsquo;acte les expose \u00e0 un d\u00e9saccord, puis \u00e0 une discussion avec l&rsquo;administration.<\/p>\n<p><strong>Strategy.<\/strong> Ils vendent ensemble, chez le notaire, avec une ventilation \u00e9crite selon le bar\u00e8me de l&rsquo;article 669 du CGI. \u00c0 74 ans (moins de 81 ans r\u00e9volus), l&rsquo;usufruit vaut 30 % et la nue-propri\u00e9t\u00e9 70 %. Ils choisissent le partage du prix, sans report d&rsquo;usufruit, parce que Colette pr\u00e9f\u00e8re un capital pour acheter son appartement.<\/p>\n<p><strong>Result.<\/strong> Sur 400 000 \u20ac : 120 000 \u20ac pour Colette (30 %) et 280 000 \u20ac pour Marc (70 %). La maison est la r\u00e9sidence principale de Colette : la plus-value correspondant \u00e0 sa part est exon\u00e9r\u00e9e. Marc est impos\u00e9 sur la sienne. Avec l&rsquo;hypoth\u00e8se d&rsquo;un prix d&rsquo;acquisition de sa nue-propri\u00e9t\u00e9 de 150 000 \u20ac, sa plus-value brute est de 130 000 \u20ac (280 000 \u20ac moins 150 000 \u20ac). Au taux maximal th\u00e9orique de 36,2 % (19 % + 17,2 %), l&rsquo;imp\u00f4t serait au plus de 47 060 \u20ac avant abattements pour dur\u00e9e de d\u00e9tention, qui le r\u00e9duisent. \u00c0 titre de comparaison, si Colette avait choisi de reporter l&rsquo;usufruit sur l&rsquo;ensemble du prix, elle aurait gard\u00e9 la jouissance de 400 000 \u20ac (soit 12 000 \u20ac par an avec un rendement de 3 %, hypoth\u00e8se de calcul) au lieu d&rsquo;un capital de 120 000 \u20ac (3 600 \u20ac par an au m\u00eame rendement), mais en laissant \u00e0 Marc une cr\u00e9ance de 280 000 \u20ac \u00e0 restituer \u00e0 la fin de l&rsquo;usufruit.<\/p>\n<h2>Quelles questions r\u00e9gler avant de signer la vente ?<\/h2>\n<p>Avant de signer, v\u00e9rifiez cinq points :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>L&rsquo;\u00e2ge de l&rsquo;usufruitier au jour de la vente :<\/strong> un anniversaire peut faire changer de tranche et d\u00e9placer 10 points de prix, soit 40 000 \u20ac sur 400 000 \u20ac.<\/li>\n<li><strong>La ventilation \u00e9crite dans l&rsquo;acte :<\/strong> elle sert de base au calcul de la plus-value de chacun.<\/li>\n<li><strong>Le prix d&rsquo;acquisition de chaque droit :<\/strong> il faut retrouver l&rsquo;acte de donation ou de succession qui a cr\u00e9\u00e9 le d\u00e9membrement et la valeur qui y a \u00e9t\u00e9 retenue.<\/li>\n<li><strong>Le sort de l&rsquo;argent :<\/strong> partage imm\u00e9diat ou report de l&rsquo;usufruit sur le prix. Les deux choix n&rsquo;ont ni les m\u00eames effets \u00e0 votre d\u00e9c\u00e8s ni les m\u00eames effets pour les h\u00e9ritiers.<\/li>\n<li><strong>La r\u00e9sidence principale :<\/strong> qui occupe r\u00e9ellement le logement, et depuis quand.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Si le d\u00e9membrement est r\u00e9cent, rappelez-vous aussi que la donation avec r\u00e9serve d&rsquo;usufruit a fix\u00e9 des valeurs, expliqu\u00e9es dans notre article sur <a href=\"\/en\/donation-avec-reserve-d-usufruit-valeur-de-la-nue-propriete\/\">the gift with reservation of usufruct<\/a>. Pour la place du d\u00e9membrement dans la transmission, voyez notre page <a href=\"\/en\/ingenierie-patrimoniale\/demembrement-de-propriete\/\">division of ownership<\/a>.<\/p>\n<h2>Faut-il vendre un bien d\u00e9membr\u00e9 ou attendre la fin de l&rsquo;usufruit ?<\/h2>\n<p>Vendre avant la fin de l&rsquo;usufruit a un co\u00fbt : le nu-propri\u00e9taire renonce \u00e0 r\u00e9cup\u00e9rer la pleine propri\u00e9t\u00e9 sans payer, et l&rsquo;usufruitier renonce \u00e0 l&rsquo;usage de son bien. Attendre a aussi un co\u00fbt : le bien vieillit, les travaux se discutent, et l&rsquo;usufruitier n&rsquo;est jamais oblig\u00e9 de vendre : sans son accord, la vente du bien ne touche pas \u00e0 son droit (article 621). La bonne d\u00e9cision d\u00e9pend de l&rsquo;\u00e2ge de l&rsquo;usufruitier, du besoin de liquidit\u00e9s et de la fiscalit\u00e9 de chacun. Un nu-propri\u00e9taire qui a besoin d&rsquo;argent a d&rsquo;autres options \u00e0 examiner avant la vente, par exemple vendre sa seule nue-propri\u00e9t\u00e9. Il faut alors accepter une d\u00e9cote importante, puisque l&rsquo;acheteur attend l&rsquo;extinction de l&rsquo;usufruit.<\/p>\n<h2>Ce que fait Balmont Conseil<\/h2>\n<p><strong>Nous chiffrons avec vous les deux sc\u00e9narios (vente avec partage du prix, vente avec report de l&rsquo;usufruit) et leurs cons\u00e9quences fiscales pour chacun des titulaires.<\/strong> Nous v\u00e9rifions ensuite la r\u00e9daction de la ventilation avec votre notaire et l&#8217;emploi du capital re\u00e7u (nouveau logement, placement, transmission). Pour \u00e9tudier votre situation, <a href=\"\/en\/contact\/\">Make an appointment<\/a>.<\/p>\n<h2>FAQ<\/h2>\n<h3>Peut-on vendre un bien d\u00e9membr\u00e9 sans l&rsquo;accord de l&rsquo;usufruitier ?<\/h3>\n<p>Le nu-propri\u00e9taire peut vendre sa nue-propri\u00e9t\u00e9, mais l&rsquo;usufruit continue (article 621 du Code civil). Pour livrer un bien libre, l&rsquo;accord de l&rsquo;usufruitier est n\u00e9cessaire. Il doit vendre son droit ou renoncer express\u00e9ment \u00e0 son usufruit.<\/p>\n<h3>Comment est partag\u00e9 le prix de vente d&rsquo;un bien d\u00e9membr\u00e9 ?<\/h3>\n<p>Selon la valeur respective de l&rsquo;usufruit et de la nue-propri\u00e9t\u00e9 (article 621 du Code civil). L&rsquo;administration admet le bar\u00e8me de l&rsquo;article 669 du CGI : \u00e0 74 ans, 30 % du prix pour l&rsquo;usufruitier et 70 % pour le nu-propri\u00e9taire.<\/p>\n<h3>Qui paie l&rsquo;imp\u00f4t sur la plus-value dans une vente d\u00e9membr\u00e9e ?<\/h3>\n<p>Chacun paie sur sa propre plus-value : l&rsquo;usufruitier sur la part du prix correspondant \u00e0 son droit, le nu-propri\u00e9taire sur la sienne. Le taux est de 19 % d&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu et 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux, avant abattements.<\/p>\n<h3>La r\u00e9sidence principale d&rsquo;un usufruitier est-elle exon\u00e9r\u00e9e ?<\/h3>\n<p>Oui, pour la quote-part de plus-value qui correspond \u00e0 ses droits, lorsque le logement est sa r\u00e9sidence principale au jour de la vente. Le nu-propri\u00e9taire qui n&rsquo;y habite pas reste imposable sur sa part.<\/p>\n<h3>Peut-on reporter l&rsquo;usufruit sur le prix de vente ?<\/h3>\n<p>Oui. L&rsquo;article 621 du Code civil pr\u00e9voit que les parties peuvent convenir de reporter l&rsquo;usufruit sur le prix. L&rsquo;usufruitier garde alors la jouissance de la somme, et le nu-propri\u00e9taire dispose d&rsquo;un droit \u00e0 la r\u00e9cup\u00e9rer \u00e0 la fin de l&rsquo;usufruit.<\/p>\n<p><strong>Sources:<\/strong> Code civil, article 621 (L\u00e9gifrance, en vigueur depuis le 1er janvier 2007), consult\u00e9 le 30 octobre 2026 ; Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts, article 669 (L\u00e9gifrance, version en vigueur), consult\u00e9 le 30 octobre 2026 ; BOFiP-Imp\u00f4ts, BOI-RFPI-PVI-20-10-10 (prix de cession, cession conjointe, publi\u00e9 le 2 mars 2016) et BOI-RFPI-PVI-10-40-10 (exon\u00e9ration r\u00e9sidence principale), consult\u00e9s le 30 octobre 2026 ; service-public.fr, fiche F10864 \u00ab Imp\u00f4t sur la plus-value immobili\u00e8re \u00bb (v\u00e9rifi\u00e9e le 15 avril 2026), consult\u00e9e le 30 octobre 2026.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Au 30 octobre 2026, quand l&rsquo;usufruitier et le nu-propri\u00e9taire vendent ensemble leur bien, le prix se r\u00e9partit selon la valeur de chaque droit (article 621 du Code civil). 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