{"id":8511,"date":"2026-11-01T09:46:39","date_gmt":"2026-11-01T08:46:39","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?p=8511"},"modified":"2026-11-01T09:46:39","modified_gmt":"2026-11-01T08:46:39","slug":"immobilier-rentier-capital-pour-vivre-de-ses-loyers","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/blog\/immobilier-rentier-capital-pour-vivre-de-ses-loyers\/","title":{"rendered":"Immobilier rentier : quel capital pour vivre de ses loyers ?"},"content":{"rendered":"

Pour vivre de ses loyers \u00e0 hauteur de 3 000 \u20ac nets par mois, un couple sans autre revenu doit encaisser environ 62 200 \u20ac de loyers bruts par an. \u00c0 un rendement brut de 6 %, cela repr\u00e9sente pr\u00e8s de 1,04 million d’euros de biens libres de dette. Calcul \u00e9tabli au 31 octobre 2026, avec le bar\u00e8me de l’imp\u00f4t sur le revenu 2026 et 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux.<\/strong><\/p>\n

Qu’est-ce qu’un rentier immobilier, concr\u00e8tement ?<\/h2>\n

Un rentier immobilier est une personne dont les loyers couvrent ses d\u00e9penses courantes, sans qu’elle ait besoin de travailler. Deux conditions doivent \u00eatre r\u00e9unies en m\u00eame temps : les biens produisent un loyer r\u00e9gulier, et ils ne sont plus (ou presque plus) grev\u00e9s par un cr\u00e9dit. Tant que la banque pr\u00e9l\u00e8ve chaque mois une mensualit\u00e9, vous n’\u00eates pas rentier : vous \u00eates investisseur en phase d’effort.<\/p>\n

C’est la premi\u00e8re erreur de ce projet : confondre le patrimoine que l’on poss\u00e8de sur le papier avec le revenu que l’on peut r\u00e9ellement en retirer, une fois les charges, l’imp\u00f4t et les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux pay\u00e9s.<\/p>\n

Combien de loyers faut-il pour 3 000 \u20ac nets par mois ?<\/h2>\n

Le calcul se fait \u00e0 rebours : on part du revenu net souhait\u00e9, puis on remonte vers le loyer brut n\u00e9cessaire. Hypoth\u00e8ses retenues : un couple mari\u00e9 (2 parts fiscales) sans autre revenu, des logements lou\u00e9s nus et d\u00e9clar\u00e9s au r\u00e9gime r\u00e9el, aucun emprunt, et des charges \u00e9gales \u00e0 25 % des loyers (taxe fonci\u00e8re, assurance, gestion, vacance locative, entretien). Ce taux de 25 % est une hypoth\u00e8se de travail, pas une moyenne officielle.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Step<\/th>\nMontant annuel<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Loyers bruts encaiss\u00e9s<\/td>\n\u20ac62,200<\/td>\n<\/tr>\n
Charges (hypoth\u00e8se 25 %)<\/td>\n\u20ac15,550<\/td>\n<\/tr>\n
Revenu foncier imposable<\/td>\n\u20ac46,650<\/td>\n<\/tr>\n
Imp\u00f4t sur le revenu (bar\u00e8me 2026, 2 parts)<\/td>\n\u20ac2,580<\/td>\n<\/tr>\n
Social security contributions at 17.2 %<\/td>\n\u20ac8,024<\/td>\n<\/tr>\n
Revenu net apr\u00e8s imp\u00f4t et pr\u00e9l\u00e8vements<\/strong><\/td>\n36 047 \u20ac, soit 3 004 \u20ac par mois<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux p\u00e8sent plus lourd que l’imp\u00f4t sur le revenu dans ce cas pr\u00e9cis : 8 024 \u20ac contre 2 580 \u20ac. Les revenus fonciers supportent 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux en 2026 (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, pr\u00e9l\u00e8vement de solidarit\u00e9 7,5 %). Le bar\u00e8me de l’imp\u00f4t 2026 (d\u00e9taill\u00e9 dans notre article sur le bar\u00e8me et la tranche marginale<\/a>) applique 0 % jusqu’\u00e0 11 600 \u20ac par part, puis 11 % jusqu’\u00e0 29 579 \u20ac, 30 % jusqu’\u00e0 84 577 \u20ac, 41 % jusqu’\u00e0 181 917 \u20ac et 45 % au-del\u00e0.<\/p>\n

Quel capital pour 1 500, 2 000, 3 000, 4 000 ou 5 000 \u20ac par mois ?<\/h2>\n

M\u00eames hypoth\u00e8ses que ci-dessus (couple mari\u00e9, 2 parts, location nue au r\u00e9gime r\u00e9el, charges \u00e0 25 % des loyers, aucun cr\u00e9dit). Le tableau donne les loyers bruts annuels n\u00e9cessaires, l’imp\u00f4t et les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux, puis la valeur des biens \u00e0 un rendement brut de 6 %.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Revenu net vis\u00e9 par mois<\/th>\nLoyers bruts par an<\/th>\nIncome tax<\/th>\nSocial security contributions (17.2 %)<\/th>\nNet par mois obtenu<\/th>\nBiens n\u00e9cessaires \u00e0 6 % brut<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
\u20ac1,500<\/td>\n\u20ac29,000<\/td>\n\u20ac0<\/td>\n\u20ac3,741<\/td>\n\u20ac1,501<\/td>\n\u20ac483,000<\/td>\n<\/tr>\n
\u20ac2,000<\/td>\n\u20ac39,900<\/td>\n\u20ac740<\/td>\n\u20ac5,147<\/td>\n\u20ac2,003<\/td>\n\u20ac665,000<\/td>\n<\/tr>\n
\u20ac3,000<\/td>\n\u20ac62,200<\/td>\n\u20ac2,580<\/td>\n\u20ac8,024<\/td>\n\u20ac3,004<\/td>\n\u20ac1,037,000<\/td>\n<\/tr>\n
\u20ac4,000<\/td>\n\u20ac86,400<\/td>\n\u20ac5,648<\/td>\n\u20ac11,146<\/td>\n\u20ac4,001<\/td>\n\u20ac1,440,000<\/td>\n<\/tr>\n
\u20ac5,000<\/td>\n\u20ac116,700<\/td>\n\u20ac12,465<\/td>\n\u20ac15,054<\/td>\n\u20ac5,000<\/td>\n\u20ac1,945,000<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

La relation n’est pas proportionnelle : pour passer de 3 000 \u00e0 5 000 \u20ac nets par mois, il faut 54 500 \u20ac de loyers de plus, soit un capital sup\u00e9rieur de plus de 900 000 \u20ac \u00e0 6 %, parce que l’imp\u00f4t monte avec la tranche. Les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux de 17,2 % se paient d\u00e8s le premier euro de loyer net de charges, m\u00eame quand l’imp\u00f4t sur le revenu est nul.<\/p>\n

Quel capital immobilier cela repr\u00e9sente-t-il ?<\/h2>\n

Le rendement brut est le loyer annuel divis\u00e9 par le prix du bien. Plus il est faible, plus le capital n\u00e9cessaire grimpe. Pour produire 62 200 \u20ac de loyers par an :<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
Gross yield<\/th>\nValeur des biens n\u00e9cessaire<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
5%<\/td>\n\u20ac1,244,000<\/td>\n<\/tr>\n
6%<\/td>\n\u20ac1,036,667<\/td>\n<\/tr>\n
7%<\/td>\n\u20ac888,571<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Notre position est nette : pour 3 000 \u20ac nets par mois, il faut raisonner en millions d’euros de biens libres de dette, pas en \u00ab deux ou trois appartements \u00bb. Quiconque vous promet une rente confortable avec un seul bien financ\u00e9 \u00e0 cr\u00e9dit ne vous parle que du loyer brut.<\/p>\n

Peut-on devenir rentier en s’endettant ?<\/h2>\n

Oui, mais \u00e0 une condition : accepter que le cr\u00e9dit retarde la rente d’autant d’ann\u00e9es qu’il dure. Deux r\u00e8gles encadrent la dette.<\/p>\n