{"id":8469,"date":"2026-11-01T09:52:58","date_gmt":"2026-11-01T08:52:58","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?p=8469"},"modified":"2026-11-01T09:52:58","modified_gmt":"2026-11-01T08:52:58","slug":"crowdfunding-immobilier-rendement-risques-impots","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/blog\/crowdfunding-immobilier-rendement-risques-impots\/","title":{"rendered":"Crowdfunding immobilier : rendement, risques et imp\u00f4ts"},"content":{"rendered":"

Le crowdfunding immobilier consiste \u00e0 pr\u00eater de l’argent \u00e0 un promoteur ou \u00e0 un marchand de biens, via une plateforme agr\u00e9\u00e9e. Selon l’AMF (octobre 2024), le rendement contractuel moyen atteint 10,7 % en 2024, mais environ 30 % des projets en cours sont en retard de paiement. Les int\u00e9r\u00eats sont impos\u00e9s au pr\u00e9l\u00e8vement forfaitaire de 31,4 % au 31 octobre 2026.<\/strong><\/p>\n

Ces chiffres expliquent \u00e0 la fois l’attrait et le danger de ce placement. Voici ce que l’on ach\u00e8te vraiment, ce que dit le r\u00e9gulateur, comment c’est impos\u00e9, et deux exemples chiffr\u00e9s : un projet qui \u00e9choue, et la m\u00eame somme r\u00e9partie sur dix projets.<\/p>\n

Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?<\/h2>\n

Vous ne devenez pas propri\u00e9taire d’un bien : vous pr\u00eatez \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9 qui porte un projet immobilier. \u00c0 l’\u00e9ch\u00e9ance, elle doit rembourser le capital et les int\u00e9r\u00eats. Vous restez cr\u00e9ancier : le remboursement d\u00e9pend de la r\u00e9ussite du projet.<\/p>\n

La dur\u00e9e moyenne d’un projet est d’environ deux ans, stable depuis 2017 selon l’AMF. Certaines plateformes proposent des projets de plus de quatre ans. Pendant ce temps, votre argent est bloqu\u00e9 : il n’y a pas de march\u00e9 sur lequel revendre sa part de pr\u00eat \u00e0 tout moment.<\/p>\n

Quels projets financent les plateformes, et pour quel montant ?<\/h2>\n

Selon l’AMF, l’encours atteignait 2,46 milliards d’euros pour 2 041 projets au 31 mars 2024. Le r\u00e9sidentiel repr\u00e9sente 62 % du montant (74 % du nombre de projets), les marchands de biens 52 % de l’encours. Autrement dit, une grande partie de l’argent finance des op\u00e9rations d’achat-revente \u00e0 court terme.<\/p>\n

Le march\u00e9 s’est contract\u00e9 : la collecte annuelle est pass\u00e9e de 1,289 milliard d’euros en 2022 \u00e0 1,026 milliard en 2023, soit environ 20 % de moins, et le nombre de projets financ\u00e9s de 1 154 \u00e0 878.<\/p>\n

Quel rendement pour quel risque ?<\/h2>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Indicateur (source AMF, octobre 2024)<\/th>\nValue<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Rendement contractuel moyen 2017-2022<\/td>\n9,1 % \u00e0 9,6 %<\/td>\n<\/tr>\n
Rendement contractuel moyen 2023<\/td>\n9.9%<\/td>\n<\/tr>\n
Rendement contractuel moyen 2024<\/td>\n10.7%<\/td>\n<\/tr>\n
Projets en cours en retard de paiement<\/td>\nenviron 30 %<\/td>\n<\/tr>\n
Projets financ\u00e9s en 2019 : nominal ayant connu un retard<\/td>\n60.2%<\/td>\n<\/tr>\n
Projets financ\u00e9s en 2020 : nominal en retard (fin 2023)<\/td>\n20.1%<\/td>\n<\/tr>\n
Projets financ\u00e9s en 2021 : nominal en retard (fin mars 2024)<\/td>\n36.9%<\/td>\n<\/tr>\n
Projets financ\u00e9s en 2019 : nominal en proc\u00e9dure collective ou judiciaire<\/td>\n8.8%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Le point le plus important de l’\u00e9tude est ailleurs : les plateformes affichaient 15,2 % de retards sur la g\u00e9n\u00e9ration 2019, alors que l’AMF en compte 60,2 %, parce que les projets rembours\u00e9s en retard n’\u00e9taient pas compt\u00e9s. Seuls 32,5 % du montant 2019 n’ont connu aucun retard, contre 77,5 % affich\u00e9s par les plateformes. L’AMF juge aussi incompatible une communication qui affiche environ 10 % de rendement avec un taux de perte proche de z\u00e9ro.<\/p>\n

Pour \u00eatre juste, l’\u00e9tude note aussi qu’aucune perte d\u00e9finitive n’avait \u00e9t\u00e9 observ\u00e9e \u00e0 cette date chez les plateformes analys\u00e9es. Elle pr\u00e9cise aussit\u00f4t qu’il est difficile de chiffrer les pertes tant que les projets ne sont pas arriv\u00e9s \u00e0 terme, et que la perte en capital peut \u00eatre significative selon le taux de recouvrement en cas de proc\u00e9dure.<\/p>\n

Notre position : un rendement de 10 % n’est pas un cadeau, c’est le prix d’un risque d’entreprise. Il faut le lire comme un taux de promoteur, pas comme un taux de placement.<\/p>\n

Comment le financement participatif est-il encadr\u00e9 ?<\/h2>\n

Le r\u00e8glement europ\u00e9en 2020\/1503 encadre les plateformes de financement participatif. Une plateforme qui propose des pr\u00eats \u00e0 des porteurs de projet doit \u00eatre agr\u00e9\u00e9e comme prestataire de services de financement participatif (PSFP) : en France, l’agr\u00e9ment rel\u00e8ve de l’AMF. Le registre europ\u00e9en de l’ESMA recense les PSFP agr\u00e9\u00e9s, et l’AMF publie ses propres listes. Avant d’investir, v\u00e9rifiez que la plateforme y figure.<\/p>\n