{"id":8464,"date":"2026-11-01T09:57:59","date_gmt":"2026-11-01T08:57:59","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?p=8464"},"modified":"2026-11-01T09:57:59","modified_gmt":"2026-11-01T08:57:59","slug":"tontine-immobiliere-fiscalite-risques","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/blog\/tontine-immobiliere-fiscalite-risques\/","title":{"rendered":"Tontine immobili\u00e8re : que paie le survivant et quels risques ?"},"content":{"rendered":"<p><strong>La tontine est une clause d&rsquo;achat \u00e0 deux : au premier d\u00e9c\u00e8s, le survivant devient seul propri\u00e9taire du bien. Au 30 octobre 2026, l&rsquo;article 754 A du CGI la taxe comme une transmission gratuite : 0 \u20ac pour un \u00e9poux ou un partenaire de Pacs, 60 % apr\u00e8s un abattement de 1 594 \u20ac pour un concubin ou un ami.<\/strong><\/p>\n<p>Beaucoup de couples non mari\u00e9s ach\u00e8tent leur logement en tontine pour que le survivant ne se retrouve pas en indivision avec la famille du d\u00e9funt. Le m\u00e9canisme prot\u00e8ge r\u00e9ellement le survivant. Mais il ne supprime pas l&rsquo;imp\u00f4t, et mal utilis\u00e9, il peut \u00eatre remis en cause par l&rsquo;administration. Voici ce qu&rsquo;il faut savoir avant de signer chez le notaire.<\/p>\n<h2>Comment fonctionne une tontine immobili\u00e8re ?<\/h2>\n<p>La tontine, aussi appel\u00e9e pacte tontinier ou clause d&rsquo;accroissement, se glisse dans l&rsquo;acte d&rsquo;acquisition d&rsquo;un bien achet\u00e9 en commun. Elle pr\u00e9voit que la part du premier qui d\u00e9c\u00e8de revient aux survivants, de sorte que le dernier vivant est consid\u00e9r\u00e9 comme seul propri\u00e9taire de la totalit\u00e9. L&rsquo;effet est r\u00e9troactif : le survivant est r\u00e9put\u00e9 propri\u00e9taire depuis le jour de l&rsquo;achat.<\/p>\n<p>Cons\u00e9quence pratique : la part du d\u00e9funt ne passe pas par sa succession. Ses enfants, ses parents, ses fr\u00e8res et s\u0153urs n&rsquo;ont aucun droit sur le bien au titre de la succession. La Cour de cassation a valid\u00e9 ce m\u00e9canisme d\u00e8s 1959, et la doctrine notariale le consid\u00e8re aujourd&rsquo;hui comme largement valable.<\/p>\n<ul>\n<li>La clause figure dans l&rsquo;acte d&rsquo;achat, devant notaire.<\/li>\n<li>Elle fonctionne pour tout bien immobilier : r\u00e9sidence principale, r\u00e9sidence secondaire, local.<\/li>\n<li>Elle suppose un v\u00e9ritable al\u00e9a : chacun peut mourir le premier.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Que dit l&rsquo;article 754 A du CGI sur la tontine ?<\/h2>\n<p>L&rsquo;article 754 A du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts pose le principe : les biens recueillis en vertu d&rsquo;une clause d&rsquo;accroissement sont, du point de vue fiscal, r\u00e9put\u00e9s transmis \u00e0 titre gratuit \u00e0 chacun des b\u00e9n\u00e9ficiaires. Le survivant paie donc des droits de mutation par d\u00e9c\u00e8s sur la part qu&rsquo;il recueille, c&rsquo;est-\u00e0-dire celle du d\u00e9funt, selon son lien de parent\u00e9 avec lui.<\/p>\n<p>Une exception existe pour la r\u00e9sidence principale commune \u00e0 deux acqu\u00e9reurs, lorsque sa valeur globale est inf\u00e9rieure \u00e0 76 000 \u20ac. Dans ce cas, la transmission est en principe soumise aux droits applicables aux ventes, sauf si le survivant choisit les droits de succession, option ouverte pour les d\u00e9c\u00e8s post\u00e9rieurs au 1er janvier 2010. Ce seuil de 76 000 \u20ac date de 1980 et n&rsquo;a jamais \u00e9t\u00e9 relev\u00e9 : il ne concerne presque plus aucun logement.<\/p>\n<h2>Combien paie le survivant selon son lien avec le d\u00e9funt ?<\/h2>\n<p>Le tarif est celui des successions. Les rep\u00e8res de la fiche officielle de service-public.gouv.fr, v\u00e9rifi\u00e9e le 9 f\u00e9vrier 2026 :<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Survivant<\/th>\n<th>Abatement<\/th>\n<th>Rate<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Spouse or civil partner<\/td>\n<td>Total exemption<\/td>\n<td>0%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Fr\u00e8re ou s\u0153ur remplissant les 3 conditions d&rsquo;exon\u00e9ration<\/td>\n<td>Total exemption<\/td>\n<td>0%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Autre fr\u00e8re ou s\u0153ur<\/td>\n<td>\u20ac15,932<\/td>\n<td>35 % jusqu&rsquo;\u00e0 24 430 \u20ac, puis 45 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Nephew or niece<\/td>\n<td>\u20ac7,967<\/td>\n<td>55%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Concubin, ami, tout non-parent<\/td>\n<td>\u20ac1,594<\/td>\n<td>60%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Les trois conditions d&rsquo;exon\u00e9ration des fr\u00e8res et s\u0153urs sont cumulatives : avoir v\u00e9cu avec le d\u00e9funt sans interruption pendant les 5 ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dant le d\u00e9c\u00e8s, \u00eatre c\u00e9libataire, veuf, divorc\u00e9 ou s\u00e9par\u00e9 de corps, et avoir plus de 50 ans ou une infirmit\u00e9 qui emp\u00eache de travailler.<\/p>\n<p>Le point \u00e0 retenir : la tontine n&rsquo;est un outil fiscalement neutre que pour un couple mari\u00e9 ou pacs\u00e9. Pour des concubins, elle s\u00e9curise la propri\u00e9t\u00e9 mais pas le portefeuille.<\/p>\n<h2>Quels sont les risques d&rsquo;une tontine ?<\/h2>\n<h3>Le risque de requalification en donation d\u00e9guis\u00e9e<\/h3>\n<p>Une tontine suppose un al\u00e9a \u00e9conomique r\u00e9el. Le Comit\u00e9 de l&rsquo;abus de droit fiscal a valid\u00e9 la position de l&rsquo;administration dans un dossier o\u00f9 des \u00e9poux s\u00e9par\u00e9s de biens avaient acquis un immeuble en tontine, financ\u00e9 uniquement par le mari, moins de deux mois avant son d\u00e9c\u00e8s, alors qu&rsquo;il connaissait son \u00e9tat de sant\u00e9. La clause a \u00e9t\u00e9 requalifi\u00e9e en donation d\u00e9guis\u00e9e : l&rsquo;\u00e9pouse a d\u00fb payer les droits de donation sur la valeur totale du bien, major\u00e9s au titre de l&rsquo;abus de droit.<\/p>\n<p>Trois signaux d\u00e9clenchent la vigilance : un achat financ\u00e9 par un seul des deux, un \u00e9cart d&rsquo;\u00e2ge ou de sant\u00e9 tr\u00e8s marqu\u00e9, et un d\u00e9c\u00e8s rapproch\u00e9 de la signature.<\/p>\n<h3>La tontine sur l&rsquo;usufruit, un montage non s\u00e9curis\u00e9<\/h3>\n<p>Certains conseils proposent une tontine limit\u00e9e \u00e0 l&rsquo;usufruit. Deux r\u00e9ponses minist\u00e9rielles, des 19 octobre 1998 et 14 juin 1999, ont rejet\u00e9 ce m\u00e9canisme, et ce rejet n&rsquo;a pas \u00e9t\u00e9 remis en cause depuis. La tontine en pleine propri\u00e9t\u00e9 entre \u00e9poux ou partenaires reste la seule forme couramment recommand\u00e9e.<\/p>\n<h3>L&rsquo;exclusion totale de la famille du d\u00e9funt<\/h3>\n<p>Ce qui fait la force de la tontine fait aussi sa limite : les enfants du premier d\u00e9c\u00e9d\u00e9, notamment issus d&rsquo;une premi\u00e8re union, ne recueillent rien sur le bien. Si cette situation ne correspond pas \u00e0 votre volont\u00e9, une soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re ou une autre organisation de la propri\u00e9t\u00e9 sera plus adapt\u00e9e.<\/p>\n<h2>Tontine, SCI ou indivision : que choisir ?<\/h2>\n<p>En indivision classique, la part du d\u00e9funt entre dans sa succession et revient \u00e0 ses h\u00e9ritiers, qui deviennent copropri\u00e9taires avec le survivant. En SCI, les parts sociales se transmettent selon les statuts et la succession ; le choix entre l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu et l&rsquo;imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s est d\u00e9taill\u00e9 dans notre article <a href=\"\/en\/sci-a-l-ir-ou-a-l-is-comment-choisir\/\">SCI \u00e0 l&rsquo;IR ou \u00e0 l&rsquo;IS<\/a>. La tontine est la seule des trois qui donne la totalit\u00e9 au survivant sans passer par la succession.<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Criteria<\/th>\n<th>Tontine<\/th>\n<th>Joint ownership<\/th>\n<th>SCI<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Qui re\u00e7oit la part du d\u00e9funt<\/td>\n<td>Le survivant, seul propri\u00e9taire de la totalit\u00e9<\/td>\n<td>Les h\u00e9ritiers du d\u00e9funt, copropri\u00e9taires avec le survivant<\/td>\n<td>Selon les statuts et la succession<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Passage par la succession<\/td>\n<td>No<\/td>\n<td>Yes<\/td>\n<td>Oui, pour les parts sociales<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Droits dus par le survivant<\/td>\n<td>Droits de succession sur la part recueillie, selon le lien de parent\u00e9<\/td>\n<td>Droits de succession des h\u00e9ritiers sur la part du d\u00e9funt<\/td>\n<td>Droits de succession sur les parts transmises<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Place des enfants du d\u00e9funt<\/td>\n<td>Aucun droit sur le bien<\/td>\n<td>H\u00e9ritiers de la part du d\u00e9funt<\/td>\n<td>H\u00e9ritiers des parts<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Pour les r\u00e8gles de sortie d&rsquo;une indivision apr\u00e8s un d\u00e9c\u00e8s, voyez notre page sur <a href=\"\/en\/indivision-successorale-regles-et-sortie\/\">l&rsquo;indivision successorale<\/a>.<\/p>\n<p>Pour un couple de concubins, la comparaison compl\u00e8te des protections se trouve dans <a href=\"\/en\/concubinage-consequences-patrimoniales\/\">concubinage : cons\u00e9quences patrimoniales<\/a> and <a href=\"\/en\/mariage-pacs-ou-concubinage-quelles-differences\/\">mariage, Pacs ou concubinage<\/a>.<\/p>\n<h2>Quelles v\u00e9rifications faire avant de signer une tontine<\/h2>\n<ol>\n<li><strong>Le lien entre les acqu\u00e9reurs.<\/strong> Mari\u00e9s ou pacs\u00e9s, le survivant ne paie rien. Concubins ou amis, il paie 60 % apr\u00e8s un abattement de 1 594 \u20ac. Si vous pouvez vous pacser, faites-le avant l&rsquo;achat ; notre page sur <a href=\"\/en\/deces-du-partenaire-de-pacs-droits-successoraux\/\">le d\u00e9c\u00e8s du partenaire de Pacs<\/a> d\u00e9taille les droits du survivant.<\/li>\n<li><strong>Le financement.<\/strong> Un achat pay\u00e9 par un seul des deux est le premier signal d&rsquo;une requalification en donation d\u00e9guis\u00e9e.<\/li>\n<li><strong>L&rsquo;al\u00e9a.<\/strong> Un \u00e9cart d&rsquo;\u00e2ge ou de sant\u00e9 tr\u00e8s marqu\u00e9, ou un d\u00e9c\u00e8s proche de la signature, fragilise la clause.<\/li>\n<li><strong>La famille du premier d\u00e9c\u00e9d\u00e9.<\/strong> Les enfants d&rsquo;une premi\u00e8re union ne recueillent rien sur le bien. Si ce n&rsquo;est pas votre volont\u00e9, choisissez une autre organisation.<\/li>\n<li><strong>La nature du bien.<\/strong> L&rsquo;exception \u00e0 76 000 \u20ac ne vise que la r\u00e9sidence principale commune \u00e0 deux acqu\u00e9reurs. Une r\u00e9sidence secondaire rel\u00e8ve des droits de mutation par d\u00e9c\u00e8s.<\/li>\n<\/ol>\n<h2>Cas concret : deux concubins ach\u00e8tent en tontine<\/h2>\n<p><strong>Situation.<\/strong> Claire, 52 ans, et Marc, 55 ans, vivent ensemble sans \u00eatre mari\u00e9s ni pacs\u00e9s. Ils ach\u00e8tent \u00e0 50\/50 leur r\u00e9sidence principale, 400 000 \u20ac, avec une clause de tontine.<\/p>\n<p><strong>Issue.<\/strong> Marc d\u00e9c\u00e8de. Claire devient seule propri\u00e9taire, mais l&rsquo;article 754 A la traite comme b\u00e9n\u00e9ficiaire d&rsquo;une transmission gratuite de la part de Marc, soit 200 000 \u20ac. En tant que non-parente, elle b\u00e9n\u00e9ficie d&rsquo;un abattement de 1 594 \u20ac et est tax\u00e9e \u00e0 60 % : (200 000 \u2212 1 594) \u00d7 60 % = 119 043,60 \u20ac.<\/p>\n<p><strong>Strategy.<\/strong> Avant l&rsquo;achat, ou \u00e0 tout moment avant un d\u00e9c\u00e8s, Claire et Marc concluent un Pacs. Le partenaire de Pacs survivant est exon\u00e9r\u00e9 de droits de succession.<\/p>\n<p><strong>Result.<\/strong> Avec le Pacs, les droits passent de 119 043,60 \u20ac \u00e0 0 \u20ac. La clause de tontine reste identique, seul le lien juridique entre les acqu\u00e9reurs a chang\u00e9. Cas fictif, donn\u00e9 \u00e0 titre d&rsquo;illustration.<\/p>\n<h2>Deuxi\u00e8me cas chiffr\u00e9 : un fr\u00e8re et une s\u0153ur en tontine<\/h2>\n<p><strong>Situation.<\/strong> H\u00e9l\u00e8ne, 58 ans, c\u00e9libataire, vit depuis trois ans avec son fr\u00e8re Paul, 61 ans, \u00e9galement c\u00e9libataire. Ils ach\u00e8tent en tontine un appartement de 300 000 \u20ac \u00e0 Lyon, \u00e0 parts \u00e9gales.<\/p>\n<p><strong>Issue.<\/strong> Ils pensent que la tontine \u00e9vite l&rsquo;imp\u00f4t entre fr\u00e8re et s\u0153ur. Or l&rsquo;exon\u00e9ration des fr\u00e8res et s\u0153urs exige une vie commune ininterrompue pendant les cinq ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dant le d\u00e9c\u00e8s, et Paul d\u00e9c\u00e8de apr\u00e8s trois ans.<\/p>\n<p><strong>Strategy.<\/strong> Avant la signature, ils v\u00e9rifient les trois conditions d&rsquo;exon\u00e9ration : cinq ans de vie commune avant le d\u00e9c\u00e8s, c\u00e9libat, veuvage, divorce ou s\u00e9paration de corps, et plus de 50 ans ou une infirmit\u00e9. Ici, la condition de dur\u00e9e n&rsquo;est pas remplie : ils chiffrent donc le risque avant de signer.<\/p>\n<p><strong>Result.<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Part recueillie par H\u00e9l\u00e8ne : 300 000 \u20ac \/ 2 = 150 000 \u20ac.<\/li>\n<li>Apr\u00e8s l&rsquo;abattement de 15 932 \u20ac : 150 000 \u20ac &#8211; 15 932 \u20ac = 134 068 \u20ac.<\/li>\n<li>Tranche \u00e0 35 % : 24 430 \u20ac x 35 % = 8 550,50 \u20ac.<\/li>\n<li>Tranche \u00e0 45 % : (134 068 \u20ac &#8211; 24 430 \u20ac) x 45 % = 49 337,10 \u20ac.<\/li>\n<li>Droits dus : 8 550,50 \u20ac + 49 337,10 \u20ac = 57 887,60 \u20ac.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Si Paul \u00e9tait d\u00e9c\u00e9d\u00e9 apr\u00e8s cinq ans de vie commune, avec les autres conditions r\u00e9unies, H\u00e9l\u00e8ne aurait \u00e9t\u00e9 exon\u00e9r\u00e9e. Cas fictif, donn\u00e9 \u00e0 titre d&rsquo;illustration.<\/p>\n<h2>Ce que fait Balmont Conseil<\/h2>\n<p>Notre cabinet, \u00e0 Lyon depuis bient\u00f4t 14 ans, passe en revue votre situation familiale et votre projet d&rsquo;achat pour d\u00e9terminer si la tontine, la SCI, le Pacs ou une autre organisation de la propri\u00e9t\u00e9 sert le mieux votre volont\u00e9 de prot\u00e9ger le survivant. Nous coordonnons ensuite la mise en place avec votre notaire. <a href=\"\/en\/contact\/\">Prenez rendez-vous avec le cabinet<\/a> avant la signature de l&rsquo;acte.<\/p>\n<h2>FAQ<\/h2>\n<h3>La tontine \u00e9vite-t-elle les droits de succession ?<\/h3>\n<p>Non, sauf pour un \u00e9poux ou un partenaire de Pacs. L&rsquo;article 754 A du CGI traite la part recueillie par le survivant comme une transmission gratuite, tax\u00e9e selon le lien de parent\u00e9. Pour un concubin, le taux est de 60 % apr\u00e8s un abattement de 1 594 \u20ac.<\/p>\n<h3>Peut-on faire une tontine pour une r\u00e9sidence secondaire ?<\/h3>\n<p>Oui, la clause d&rsquo;accroissement s&rsquo;applique \u00e0 tout bien immobilier achet\u00e9 en commun. L&rsquo;exception \u00e0 76 000 \u20ac ne vise que la r\u00e9sidence principale commune \u00e0 deux acqu\u00e9reurs. Une r\u00e9sidence secondaire rel\u00e8ve donc toujours du r\u00e9gime des droits de mutation par d\u00e9c\u00e8s.<\/p>\n<h3>Que devient le seuil de 76 000 \u20ac ?<\/h3>\n<p>Il s&rsquo;applique \u00e0 la r\u00e9sidence principale commune \u00e0 deux acqu\u00e9reurs dont la valeur globale est inf\u00e9rieure \u00e0 76 000 \u20ac. Le survivant peut, pour les d\u00e9c\u00e8s post\u00e9rieurs au 1er janvier 2010, choisir les droits de succession plut\u00f4t que les droits de vente. Ce seuil, fix\u00e9 en 1980, n&rsquo;a pas \u00e9t\u00e9 relev\u00e9.<\/p>\n<h3>La tontine peut-elle \u00eatre requalifi\u00e9e en donation ?<\/h3>\n<p>Oui, en l&rsquo;absence d&rsquo;al\u00e9a \u00e9conomique. Un achat financ\u00e9 par un seul des deux, peu avant le d\u00e9c\u00e8s, a \u00e9t\u00e9 requalifi\u00e9 en donation d\u00e9guis\u00e9e, avec droits de donation sur la valeur totale et majoration pour abus de droit.<\/p>\n<h3>La tontine est-elle possible en d\u00e9membrement ?<\/h3>\n<p>Une tontine portant sur l&rsquo;usufruit n&rsquo;est pas s\u00e9curis\u00e9e : deux r\u00e9ponses minist\u00e9rielles de 1998 et 1999 l&rsquo;ont rejet\u00e9e et ce rejet n&rsquo;a pas \u00e9t\u00e9 remis en cause. La tontine en pleine propri\u00e9t\u00e9 reste la forme \u00e0 privil\u00e9gier.<\/p>\n<h3>Un fr\u00e8re et une s\u0153ur \u00e9chappent-ils aux droits avec une tontine<\/h3>\n<p>Seulement s&rsquo;ils remplissent les trois conditions d&rsquo;exon\u00e9ration : cinq ans de vie commune ininterrompue avant le d\u00e9c\u00e8s, un survivant c\u00e9libataire, veuf, divorc\u00e9 ou s\u00e9par\u00e9 de corps, et plus de 50 ans ou une infirmit\u00e9. Sinon, abattement de 15 932 \u20ac puis 35 % et 45 %.<\/p>\n<h3>Un Pacs change-t-il la fiscalit\u00e9 d&rsquo;une tontine<\/h3>\n<p>Oui. Le partenaire de Pacs survivant est exon\u00e9r\u00e9 de droits de succession. Un concubin, lui, est tax\u00e9 \u00e0 60 % apr\u00e8s un abattement de 1 594 \u20ac. La clause de tontine reste la m\u00eame, seul le lien juridique change.<\/p>\n<p><strong>Sources:<\/strong> \u00ab Droits de succession : bar\u00e8me selon le lien de parent\u00e9 \u00bb (service-public.gouv.fr, fiche F14198 v\u00e9rifi\u00e9e le 9 f\u00e9vrier 2026, consult\u00e9e le 31 octobre 2026) ; \u00ab Dans quels cas un h\u00e9ritier est-il exon\u00e9r\u00e9 de droits de succession ? \u00bb (service-public.gouv.fr, fiche F17456 v\u00e9rifi\u00e9e le 13 mai 2026, consult\u00e9e le 31 octobre 2026) ; article 754 A du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts, texte en vigueur depuis le 1er janvier 2010 (consult\u00e9 le 31 octobre 2026) ; r\u00e9ponse minist\u00e9rielle \u00e0 la question \u00e9crite n\u00b0 93271, JO Assembl\u00e9e nationale du 25 janvier 2011 (assemblee-nationale.fr, consult\u00e9e le 31 octobre 2026) ; question \u00e9crite n\u00b0 26893, JO Assembl\u00e9e nationale du 25 f\u00e9vrier 2020 (assemblee-nationale.fr, consult\u00e9e le 31 octobre 2026) ; \u00ab La tontine \u00bb, rapport du 122e Congr\u00e8s des notaires de France, 2026 (rapport-congresdesnotaires.fr, consult\u00e9 le 31 octobre 2026).<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La tontine est une clause d&rsquo;achat \u00e0 deux : au premier d\u00e9c\u00e8s, le survivant devient seul propri\u00e9taire du bien. 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