{"id":8403,"date":"2026-11-01T07:40:02","date_gmt":"2026-11-01T06:40:02","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?p=8403"},"modified":"2026-11-01T07:40:02","modified_gmt":"2026-11-01T06:40:02","slug":"defiscalisation-sci","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/blog\/defiscalisation-sci\/","title":{"rendered":"D\u00e9fiscalisation avec une SCI : ce qui fonctionne vraiment"},"content":{"rendered":"<p><strong>Une SCI ne d\u00e9fiscalise rien par elle-m\u00eame : elle transmet \u00e0 ses associ\u00e9s les avantages fiscaux de l&rsquo;immeuble qu&rsquo;elle d\u00e9tient. Au 31 octobre 2026, les leviers r\u00e9els d&rsquo;une SCI \u00e0 l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu sont le d\u00e9ficit foncier (10 700 \u20ac imputables par an sur le revenu global, jusqu&rsquo;\u00e0 21 400 \u20ac pour certains travaux \u00e9nerg\u00e9tiques pay\u00e9s jusqu&rsquo;au 31 d\u00e9cembre 2027), la r\u00e9duction Malraux et le r\u00e9gime des monuments historiques.<\/strong><\/p>\n<h2>Une SCI permet-elle de d\u00e9fiscaliser ?<\/h2>\n<p>La SCI est une enveloppe, pas un dispositif. Tout d\u00e9pend de son r\u00e9gime d&rsquo;imposition :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>SCI \u00e0 l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu (IR).<\/strong> Elle est transparente : le r\u00e9sultat foncier est impos\u00e9 chez chaque associ\u00e9, selon sa part. Les dispositifs qui r\u00e9duisent l&rsquo;imp\u00f4t des particuliers (d\u00e9ficit foncier, Malraux, monuments historiques) lui sont ouverts.<\/li>\n<li><strong>SCI \u00e0 l&rsquo;imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s (IS).<\/strong> Elle paie elle-m\u00eame l&rsquo;imp\u00f4t : 15 % sur la part du b\u00e9n\u00e9fice jusqu&rsquo;\u00e0 42 500 \u20ac si son capital est enti\u00e8rement lib\u00e9r\u00e9 et d\u00e9tenu \u00e0 75 % au moins par des personnes physiques et si son chiffre d&rsquo;affaires reste sous 10 millions d&rsquo;euros, 25 % au-del\u00e0. Le d\u00e9ficit foncier et les r\u00e9ductions d&rsquo;imp\u00f4t des particuliers ne s&rsquo;y appliquent pas.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Choisir entre les deux est la premi\u00e8re d\u00e9cision de \u00ab d\u00e9fiscalisation \u00bb : nous l&rsquo;avons d\u00e9taill\u00e9e dans <a href=\"\/en\/sci-a-l-ir-ou-a-l-is-comment-choisir\/\">SCI \u00e0 l&rsquo;IR ou \u00e0 l&rsquo;IS : comment choisir<\/a>. Ce choix se pr\u00e9pare avant l&rsquo;achat, pas apr\u00e8s.<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Point<\/th>\n<th>SCI subject to income tax<\/th>\n<th>SCI subject to corporate income tax<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Qui paie l&rsquo;imp\u00f4t sur les loyers<\/td>\n<td>Chaque associ\u00e9, selon sa part<\/td>\n<td>La soci\u00e9t\u00e9 elle-m\u00eame<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>D\u00e9ficit foncier sur le revenu global<\/td>\n<td>Oui, jusqu&rsquo;\u00e0 10 700 \u20ac par an (21 400 \u20ac pour certains travaux \u00e9nerg\u00e9tiques)<\/td>\n<td>Non, le d\u00e9ficit reste dans la soci\u00e9t\u00e9<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Malraux et monuments historiques<\/td>\n<td>Oui, pour les associ\u00e9s personnes physiques<\/td>\n<td>No<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Building depreciation<\/td>\n<td>No<\/td>\n<td>Oui, il r\u00e9duit le b\u00e9n\u00e9fice<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Taxation of profits<\/td>\n<td>Bar\u00e8me de l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu de chaque associ\u00e9<\/td>\n<td>15 % jusqu&rsquo;\u00e0 42 500 \u20ac sous conditions, puis 25 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Change your diet<\/td>\n<td>Option pour l&rsquo;IS possible<\/td>\n<td>Option pour l&rsquo;IS en pratique d\u00e9finitive apr\u00e8s la 5e ann\u00e9e<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<h2>Comment le d\u00e9ficit foncier fonctionne-t-il dans une SCI \u00e0 l&rsquo;IR ?<\/h2>\n<p>Quand les charges d\u00e9ductibles d&rsquo;un immeuble lou\u00e9 nu d\u00e9passent les loyers, la SCI d\u00e9gage un d\u00e9ficit foncier. Il se r\u00e9partit entre les associ\u00e9s au prorata de leurs parts. Les r\u00e8gles, issues de l&rsquo;article 156 du CGI et de la doctrine fiscale (BOI-RFPI-BASE-30-20) :<\/p>\n<ul>\n<li>la fraction du d\u00e9ficit qui ne vient pas des int\u00e9r\u00eats d&#8217;emprunt s&rsquo;impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 \u20ac par an ;<\/li>\n<li>cette limite passe \u00e0 21 400 \u20ac pour des travaux de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique permettant un changement de classe \u00e9nerg\u00e9tique, pour des d\u00e9penses pay\u00e9es entre le 1er janvier 2023 et le 31 d\u00e9cembre 2027 sur devis accept\u00e9s \u00e0 compter du 5 novembre 2022 (notice de la d\u00e9claration 2044, revenus 2025) ;<\/li>\n<li>l&rsquo;exc\u00e9dent, ainsi que le d\u00e9ficit venant des int\u00e9r\u00eats d&#8217;emprunt, se reporte sur les revenus fonciers des dix ann\u00e9es suivantes ;<\/li>\n<li>l&rsquo;immeuble doit rester lou\u00e9 jusqu&rsquo;au 31 d\u00e9cembre de la troisi\u00e8me ann\u00e9e suivant l&rsquo;imputation, sinon elle est remise en cause ;<\/li>\n<li>pour les associ\u00e9s, le plafond s&rsquo;appr\u00e9cie sur la d\u00e9claration de revenus de chacun, et ils doivent aussi conserver leurs parts pendant trois ans.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Les travaux d\u00e9ductibles sont les travaux d&rsquo;entretien, de r\u00e9paration et d&rsquo;am\u00e9lioration, pas l&rsquo;agrandissement ni la construction. Nous traitons le d\u00e9tail dans nos pages sur le <a href=\"\/en\/deficit-foncier-plafond-report-et-obligation-de-location\/\">plafond, le report et l&rsquo;obligation de location<\/a> et sur les <a href=\"\/en\/blog\/deficit-foncier-travaux-deductibles-10700-euros-revenu-global\/\">travaux d\u00e9ductibles<\/a>.<\/p>\n<h2>Faut-il choisir le r\u00e9gime r\u00e9el pour utiliser le d\u00e9ficit foncier ?<\/h2>\n<p>Oui. Le micro-foncier s&rsquo;applique automatiquement sous 15 000 \u20ac de revenus fonciers bruts par an : il applique un abattement forfaitaire de 30 % et ne permet de d\u00e9duire ni travaux ni charges, donc aucun d\u00e9ficit. Le r\u00e9gime r\u00e9el est facultatif sous ce seuil, obligatoire au-del\u00e0, et son choix sous 15 000 \u20ac vous engage pour 3 ans. Le d\u00e9tail des charges se d\u00e9clare sur la d\u00e9claration 2044 : voir <a href=\"\/en\/revenus-fonciers-regime-reel-charges-deductibles-et-justificatifs\/\">revenus fonciers au r\u00e9el, charges d\u00e9ductibles et justificatifs<\/a>. Une SCI d\u00e9pose en plus sa propre d\u00e9claration 2072 : voir <a href=\"\/en\/sci-declaration-2072-s-ou-2072-c-qui-depose-quoi\/\">qui d\u00e9pose quoi<\/a>.<\/p>\n<h2>Malraux et monuments historiques : que permet la SCI ?<\/h2>\n<p>Ces deux r\u00e9gimes concernent des immeubles anciens ou prot\u00e9g\u00e9s et passent souvent par une SCI, parce qu&rsquo;elle permet d&rsquo;investir \u00e0 plusieurs :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Malraux.<\/strong> Lorsque l&rsquo;immeuble est d\u00e9tenu par une soci\u00e9t\u00e9 civile non soumise \u00e0 l&rsquo;IS, les associ\u00e9s personnes physiques b\u00e9n\u00e9ficient de la r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4t pour la quote-part de d\u00e9penses qu&rsquo;ils supportent (BOI-IR-RICI-200-30, \u00a7 80). Les d\u00e9penses sont retenues dans la limite de 400 000 \u20ac sur quatre ann\u00e9es cons\u00e9cutives. Voir <a href=\"\/en\/malraux-reduction-d-impot-taux-de-22-et-30-pourcent-et-plafond\/\">notre page Malraux<\/a>.<\/li>\n<li><strong>Monuments historiques.<\/strong> Les charges de l&rsquo;immeuble s&rsquo;imputent sur le revenu global, \u00e0 condition notamment que les associ\u00e9s soient membres d&rsquo;une m\u00eame famille et conservent leurs parts au moins quinze ans. Une cession de parts avant ce terme entra\u00eene une majoration d&rsquo;un tiers des charges ind\u00fbment imput\u00e9es (BOI-RFPI-SPEC-30-30). Voir <a href=\"\/en\/monuments-historiques-conditions-15-ans-detention-directe-et-copropriete\/\">notre page monuments historiques<\/a>.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Ces avantages se v\u00e9rifient avant l&rsquo;achat, pas apr\u00e8s : un immeuble qui ne remplit pas les conditions d&rsquo;\u00e9ligibilit\u00e9 ne peut pas \u00eatre r\u00e9gularis\u00e9.<\/p>\n<h2>Que peut faire une SCI \u00e0 l&rsquo;IS pour r\u00e9duire l&rsquo;imp\u00f4t ?<\/h2>\n<p>La logique est diff\u00e9rente. La SCI \u00e0 l&rsquo;IS comptabilise l&rsquo;immeuble \u00e0 son actif et peut l&rsquo;amortir, ce qui r\u00e9duit son b\u00e9n\u00e9fice imposable pendant des ann\u00e9es. Elle d\u00e9duit aussi ses int\u00e9r\u00eats d&#8217;emprunt de son b\u00e9n\u00e9fice. Le prix \u00e0 payer arrive \u00e0 la revente : l&rsquo;amortissement d\u00e9duit diminue la valeur nette comptable, donc augmente la plus-value tax\u00e9e. Et sortir l&rsquo;argent de la soci\u00e9t\u00e9 (dividendes) est une seconde imposition chez l&rsquo;associ\u00e9. L&rsquo;IS convient \u00e0 un patrimoine qui se constitue sur longue dur\u00e9e, rarement \u00e0 un bien que l&rsquo;on revendra dans dix ans.<\/p>\n<p>Le choix est lourd \u00e0 d\u00e9faire. Une soci\u00e9t\u00e9 peut renoncer \u00e0 son option pour l&rsquo;IS jusqu&rsquo;\u00e0 la 5e ann\u00e9e apr\u00e8s celle o\u00f9 elle l&rsquo;a exerc\u00e9e ; pass\u00e9 ce d\u00e9lai, l&rsquo;option devient irr\u00e9vocable. Elle se d\u00e9cide donc avec l&rsquo;horizon de d\u00e9tention en t\u00eate, avant la signature chez le notaire. Si la SCI loue en meubl\u00e9, d&rsquo;autres r\u00e8gles s&rsquo;appliquent : voir <a href=\"\/en\/sci-et-location-meublee-seuil-de-10-pourcent-et-impot-sur-les-societes\/\">SCI et location meubl\u00e9e, seuil de 10 % et IS<\/a>.<\/p>\n<h2>Comment la plus-value est-elle impos\u00e9e \u00e0 la revente ?<\/h2>\n<p>\u00c0 l&rsquo;IR, la vente par la SCI suit le r\u00e9gime des plus-values immobili\u00e8res des particuliers. L&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu est de 19 % de la plus-value imposable, apr\u00e8s abattement pour dur\u00e9e de d\u00e9tention :<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Length of detention<\/th>\n<th>Income tax allowance<\/th>\n<th>Social security contribution reduction<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Up to 5 years old<\/td>\n<td>0%<\/td>\n<td>0%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>grades 6 to 21<\/td>\n<td>6 % per year<\/td>\n<td>1.65 % per year<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>22nd year<\/td>\n<td>4 % (l&rsquo;abattement atteint 100 %)<\/td>\n<td>1.6%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>23rd to 30th year<\/td>\n<td>Exemption<\/td>\n<td>9 % per year<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Over 30 years old<\/td>\n<td>Exemption<\/td>\n<td>Exemption<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Une surtaxe de 2 % \u00e0 6 % s&rsquo;ajoute quand la plus-value imposable d\u00e9passe 50 000 \u20ac. Exemple : une plus-value de 80 000 \u20ac apr\u00e8s 15 ans de d\u00e9tention b\u00e9n\u00e9ficie de 60 % d&rsquo;abattement pour l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu (10 ann\u00e9es \u00e0 6 %). Il reste 32 000 \u20ac imposables, soit 6 080 \u20ac \u00e0 19 %. \u00c0 l&rsquo;IS, il n&rsquo;y a pas d&rsquo;abattement : la plus-value est l&rsquo;\u00e9cart entre le prix de vente et la valeur nette comptable, donc apr\u00e8s amortissements. Pour le d\u00e9tail c\u00f4t\u00e9 associ\u00e9s, voir <a href=\"\/en\/sci-a-l-ir-vente-d-un-immeuble-plus-value-de-l-associe\/\">SCI \u00e0 l&rsquo;IR, la plus-value de l&rsquo;associ\u00e9<\/a> et notre article sur les <a href=\"\/en\/blog\/plus-value-immobiliere-particuliers-abattements-exoneration-2026\/\">abattements et exon\u00e9rations 2026<\/a>.<\/p>\n<h2>La SCI aide-t-elle aussi \u00e0 transmettre ?<\/h2>\n<p>Oui, mais ce n&rsquo;est pas de la d\u00e9fiscalisation au sens strict : elle permet de donner des parts progressivement plut\u00f4t qu&rsquo;un immeuble entier, de garder la g\u00e9rance, et de pr\u00e9voir les r\u00e8gles de succession dans les statuts. Cet outil rel\u00e8ve de la transmission, avec ses propres r\u00e8gles de valorisation des parts.<\/p>\n<h2>Cas concret : 40 000 \u20ac de travaux dans une SCI \u00e0 deux associ\u00e9s<\/h2>\n<p><strong>Situation.<\/strong> Deux fr\u00e8res, associ\u00e9s \u00e0 50 % d&rsquo;une SCI \u00e0 l&rsquo;IR, d\u00e9tiennent un appartement ancien lou\u00e9 nu : 8 000 \u20ac de loyers par an, 1 500 \u20ac de charges courantes et 3 000 \u20ac d&rsquo;int\u00e9r\u00eats d&#8217;emprunt. Chacun a 90 000 \u20ac de revenu imposable, c\u00e9libataire, tax\u00e9 \u00e0 41 % pour la tranche marginale.<\/p>\n<p><strong>Issue.<\/strong> Sans travaux, le revenu foncier de la SCI est modeste mais positif et s&rsquo;ajoute \u00e0 leur revenu imposable. Ils veulent r\u00e9nover pour 40 000 \u20ac sans que l&rsquo;op\u00e9ration p\u00e8se sur leur imp\u00f4t.<\/p>\n<p><strong>Strategy.<\/strong> La SCI r\u00e9alise les travaux de r\u00e9paration et d&rsquo;am\u00e9lioration, les d\u00e9duit des loyers, et s&rsquo;engage \u00e0 maintenir le bien lou\u00e9 au moins jusqu&rsquo;au 31 d\u00e9cembre de la troisi\u00e8me ann\u00e9e suivant l&rsquo;imputation.<\/p>\n<p><strong>Result.<\/strong> Le r\u00e9sultat avant int\u00e9r\u00eats est de 8 000 \u20ac \u2212 40 000 \u20ac \u2212 1 500 \u20ac, soit \u221233 500 \u20ac. La fraction imputable sur le revenu global est plafonn\u00e9e \u00e0 10 700 \u20ac, soit 5 350 \u20ac par associ\u00e9. Chaque fr\u00e8re \u00e9conomise 5 350 \u20ac \u00d7 41 % = 2 193,50 \u20ac d&rsquo;imp\u00f4t, soit 4 387 \u20ac pour les deux. Le solde du d\u00e9ficit, 25 800 \u20ac (22 800 \u20ac d&rsquo;exc\u00e9dent plus 3 000 \u20ac d&rsquo;int\u00e9r\u00eats), se reporte sur les revenus fonciers des dix ann\u00e9es suivantes. Si les travaux permettent de changer de classe \u00e9nerg\u00e9tique et que les d\u00e9penses sont pay\u00e9es avant le 31 d\u00e9cembre 2027, le plafond d&rsquo;imputation peut atteindre 21 400 \u20ac.<\/p>\n<h2>Cas concret : un couple et 60 000 \u20ac de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique<\/h2>\n<p><strong>Situation.<\/strong> Marc et L\u00e9a, mari\u00e9s, d\u00e9tiennent \u00e0 50 % chacun une SCI \u00e0 l&rsquo;IR avec un appartement ancien lou\u00e9 nu : 12 000 \u20ac de loyers par an et 2 000 \u20ac de charges courantes, sans emprunt. Le revenu imposable de leur foyer est de 120 000 \u20ac pour 2 parts. Les travaux, pay\u00e9s en 2027 sur devis accept\u00e9s apr\u00e8s le 5 novembre 2022, font passer le logement d&rsquo;une classe \u00e9nerg\u00e9tique F \u00e0 C et co\u00fbtent 60 000 \u20ac.<\/p>\n<p><strong>Issue.<\/strong> Ils pensent que le plafond de 10 700 \u20ac s&rsquo;applique et que le reste du d\u00e9ficit est perdu.<\/p>\n<p><strong>Strategy.<\/strong> Ils v\u00e9rifient que le projet remplit chaque condition du plafond port\u00e9 \u00e0 21 400 \u20ac : changement de classe, devis, paiement avant le 31 d\u00e9cembre 2027, travaux achev\u00e9s \u00e0 cette date, location maintenue.<\/p>\n<p><strong>Result.<\/strong> Le r\u00e9sultat est de 12 000 \u20ac \u2212 60 000 \u20ac \u2212 2 000 \u20ac, soit \u221250 000 \u20ac. L&rsquo;imputation sur le revenu global est de 21 400 \u20ac. Dans la tranche \u00e0 30 %, le foyer \u00e9conomise 6 420 \u20ac d&rsquo;imp\u00f4t : 22 208 \u20ac avant, 15 788 \u20ac apr\u00e8s. Le solde de 28 600 \u20ac se reporte sur les revenus fonciers des dix ann\u00e9es suivantes. Avec 10 000 \u20ac de revenu foncier net par an, il est absorb\u00e9 en moins de trois ans.<\/p>\n<p>Nota : exemples fictifs, calcul\u00e9s le 31 octobre 2026 avec le bar\u00e8me de l&rsquo;imposition 2026 des revenus 2025, sans d\u00e9cote ni plafonnement du quotient familial.<\/p>\n<h2>Quelles erreurs \u00e9viter avec une SCI qui vise la d\u00e9fiscalisation ?<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Cr\u00e9er une SCI \u00e0 l&rsquo;IS pour faire du d\u00e9ficit foncier.<\/strong> Il reste dans la soci\u00e9t\u00e9 et ne s&rsquo;impute pas sur votre revenu global.<\/li>\n<li><strong>Choisir IR ou IS apr\u00e8s l&rsquo;achat.<\/strong> L&rsquo;option pour l&rsquo;IS devient irr\u00e9vocable apr\u00e8s la 5e ann\u00e9e.<\/li>\n<li><strong>Arr\u00eater de louer trop t\u00f4t.<\/strong> L&rsquo;imputation du d\u00e9ficit sur le revenu global est remise en cause si l&rsquo;immeuble cesse d&rsquo;\u00eatre lou\u00e9 avant le 31 d\u00e9cembre de la troisi\u00e8me ann\u00e9e suivante.<\/li>\n<li><strong>D\u00e9duire des travaux qui n&rsquo;en sont pas.<\/strong> L&rsquo;agrandissement et la construction ne sont pas d\u00e9ductibles du revenu foncier.<\/li>\n<li><strong>Raisonner sans la sortie.<\/strong> L&rsquo;amortissement de l&rsquo;IS et l&rsquo;abattement de l&rsquo;IR changent compl\u00e8tement la fiscalit\u00e9 de la revente.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Les questions fr\u00e9quentes<\/h2>\n<h3>Une SCI permet-elle de payer moins d&rsquo;imp\u00f4t sur les loyers ?<\/h3>\n<p>Pas par elle-m\u00eame. \u00c0 l&rsquo;IR, elle ne change pas l&rsquo;imposition des loyers : ils sont tax\u00e9s chez les associ\u00e9s. Elle ouvre en revanche l&rsquo;acc\u00e8s au d\u00e9ficit foncier et \u00e0 certains dispositifs, \u00e0 condition de remplir leurs conditions.<\/p>\n<h3>Une SCI \u00e0 l&rsquo;IS peut-elle utiliser le d\u00e9ficit foncier ?<\/h3>\n<p>Non. Le d\u00e9ficit foncier imputable sur le revenu global concerne les immeubles d\u00e9tenus par une soci\u00e9t\u00e9 de personnes non soumise \u00e0 l&rsquo;IS, comme une SCI \u00e0 l&rsquo;IR. \u00c0 l&rsquo;IS, le d\u00e9ficit reste dans la soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<h3>Que se passe-t-il si l&rsquo;immeuble n&rsquo;est plus lou\u00e9 apr\u00e8s le d\u00e9ficit foncier ?<\/h3>\n<p>L&rsquo;imputation sur le revenu global est remise en cause si l&rsquo;immeuble cesse d&rsquo;\u00eatre lou\u00e9 avant le 31 d\u00e9cembre de la troisi\u00e8me ann\u00e9e suivant l&rsquo;imputation. Des exceptions existent notamment en cas de licenciement, d&rsquo;invalidit\u00e9 ou de d\u00e9c\u00e8s.<\/p>\n<h3>Le d\u00e9ficit foncier peut-il d\u00e9passer 10 700 \u20ac par an ?<\/h3>\n<p>Oui, jusqu&rsquo;\u00e0 21 400 \u20ac pour des travaux de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique permettant un changement de classe, pay\u00e9s entre le 1er janvier 2023 et le 31 d\u00e9cembre 2027. Au-del\u00e0 du plafond, l&rsquo;exc\u00e9dent se reporte sur les revenus fonciers pendant dix ans.<\/p>\n<h3>Quelle est la fiscalit\u00e9 d&rsquo;une SCI \u00e0 l&rsquo;IS ?<\/h3>\n<p>Le taux normal de l&rsquo;imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s est de 25 %. Un taux de 15 % s&rsquo;applique \u00e0 la part du b\u00e9n\u00e9fice jusqu&rsquo;\u00e0 42 500 \u20ac si le chiffre d&rsquo;affaires ne d\u00e9passe pas 10 millions d&rsquo;euros et si le capital est d\u00e9tenu \u00e0 75 % au moins par des personnes physiques.<\/p>\n<h3>L&rsquo;option pour l&rsquo;IS est-elle d\u00e9finitive ?<\/h3>\n<p>En pratique, oui. Une soci\u00e9t\u00e9 peut renoncer \u00e0 son option jusqu&rsquo;\u00e0 la 5e ann\u00e9e apr\u00e8s celle o\u00f9 elle l&rsquo;a exerc\u00e9e. Pass\u00e9 ce d\u00e9lai, l&rsquo;option devient irr\u00e9vocable. Il faut donc choisir entre IR et IS avant l&rsquo;achat.<\/p>\n<h3>Faut-il choisir le r\u00e9gime r\u00e9el pour d\u00e9duire des travaux ?<\/h3>\n<p>Oui. Le micro-foncier, applicable sous 15 000 \u20ac de revenus fonciers bruts, applique un abattement de 30 % et interdit de d\u00e9duire travaux et charges. Le r\u00e9gime r\u00e9el est n\u00e9cessaire pour d\u00e9gager un d\u00e9ficit foncier.<\/p>\n<h3>Apr\u00e8s combien d&rsquo;ann\u00e9es la plus-value d&rsquo;une SCI \u00e0 l&rsquo;IR est-elle exon\u00e9r\u00e9e ?<\/h3>\n<p>L&rsquo;exon\u00e9ration d&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu est acquise apr\u00e8s 22 ans de d\u00e9tention, celle des pr\u00e9l\u00e8vements sociaux apr\u00e8s 30 ans. Entre les deux, les abattements annuels r\u00e9duisent progressivement la plus-value imposable.<\/p>\n<p><strong>Sources:<\/strong> fiche \u00ab Revenus locatifs (location non meubl\u00e9e) \u00bb (service-public.gouv.fr, F1991, v\u00e9rifi\u00e9e le 15 avril 2026), fiche \u00ab Plus-value immobili\u00e8re \u00bb (service-public.gouv.fr, F10864, v\u00e9rifi\u00e9e le 15 avril 2026), fiche \u00ab Taux de l&rsquo;imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s \u00bb (entreprendre.service-public.gouv.fr, F23575, v\u00e9rifi\u00e9e le 17 f\u00e9vrier 2026), bar\u00e8me de l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu 2026 (service-public.gouv.fr, F1419), toutes consult\u00e9es le 31 octobre 2026 ; BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, version du 16 septembre 2025, BOI-IR-RICI-200-30 et BOI-RFPI-SPEC-30-30 (bofip.impots.gouv.fr), notice n\u00b0 2044 (impots.gouv.fr), consult\u00e9s le 30 octobre 2026. Calculs : Python, hypoth\u00e8ses indiqu\u00e9es dans les cas.<\/p>\n<div class=\"encadre-balmont\">\n<h2>Ce que fait Balmont Conseil<\/h2>\n<p>Balmont Conseil, cabinet de gestion de patrimoine \u00e0 Lyon depuis bient\u00f4t 14 ans, commence par votre tranche d&rsquo;imposition, votre horizon de d\u00e9tention et la nature du bien. Nous choisissons avec vous entre SCI \u00e0 l&rsquo;IR et \u00e0 l&rsquo;IS, et nous v\u00e9rifions que chaque condition du dispositif vis\u00e9 est r\u00e9unie avant toute signature, en lien avec votre notaire et votre expert-comptable. <a href=\"\/en\/contact\/\">Book an appointment<\/a> pour \u00e9tudier votre projet.<\/p>\n<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Une SCI ne d\u00e9fiscalise rien par elle-m\u00eame : elle transmet \u00e0 ses associ\u00e9s les avantages fiscaux de l&rsquo;immeuble qu&rsquo;elle d\u00e9tient. Au 31 octobre 2026, les leviers r\u00e9els d&rsquo;une SCI \u00e0 l&rsquo;imp\u00f4t sur<span class=\"excerpt-hellip\"> [\u2026]<\/span><\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":8418,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[9],"tags":[],"class_list":["post-8403","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-patrimoine"],"acf":[],"jetpack_featured_media_url":"https:\/\/balmontconseil.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/defiscalisation-sci.webp","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8403","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/5"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=8403"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8403\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":9280,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8403\/revisions\/9280"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/8418"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=8403"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=8403"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=8403"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}