{"id":8347,"date":"2026-11-01T11:37:38","date_gmt":"2026-11-01T10:37:38","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?p=8347"},"modified":"2026-11-01T11:37:38","modified_gmt":"2026-11-01T10:37:38","slug":"pourquoi-investir-immobilier","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/blog\/pourquoi-investir-immobilier\/","title":{"rendered":"Pourquoi investir dans l&rsquo;immobilier ? Le calcul chiffr\u00e9"},"content":{"rendered":"<p><strong>Au 30 octobre 2026, on investit dans l&rsquo;immobilier pour quatre raisons : le cr\u00e9dit finance l&rsquo;achat, le locataire en rembourse une partie, la r\u00e9sidence principale est exon\u00e9r\u00e9e de plus-value, le bien se transmet. Mais le cr\u00e9dit ne profite que si le prix monte : le taux moyen d&#8217;emprunt est de 3,30 %.<\/strong><\/p>\n<p>Beaucoup d&rsquo;articles sur le sujet s&rsquo;arr\u00eatent \u00e0 l&rsquo;argument \u00ab la pierre est s\u00fbre \u00bb. Celui-ci chiffre ce que l&rsquo;immobilier apporte r\u00e9ellement, et ce qu&rsquo;il ne fait pas tout seul.<\/p>\n<h2>Pourquoi investir dans l&rsquo;immobilier plut\u00f4t que dans autre chose ?<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Le cr\u00e9dit.<\/strong> Le cr\u00e9dit immobilier permet de contr\u00f4ler 100 % d&rsquo;un bien avec un apport limit\u00e9. Le pr\u00eat est un effort d&rsquo;\u00e9pargne forc\u00e9, que les loyers all\u00e8gent.<\/li>\n<li><strong>Les loyers.<\/strong> Ils couvrent une grande part de la mensualit\u00e9 et, r\u00e9vis\u00e9s dans le temps, suivent en partie le co\u00fbt de la vie.<\/li>\n<li><strong>Taxation.<\/strong> La plus-value sur la vente de la r\u00e9sidence principale est totalement exon\u00e9r\u00e9e. Pour un autre bien, l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu sur la plus-value dispara\u00eet apr\u00e8s 22 ans de d\u00e9tention et les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux apr\u00e8s 30 ans. Sur un bien lou\u00e9, les int\u00e9r\u00eats d&#8217;emprunt et les travaux viennent r\u00e9duire les revenus fonciers au r\u00e9gime r\u00e9el.<\/li>\n<li><strong>Passing on your estate.<\/strong> Un bien se donne, se d\u00e9membre (<a href=\"\/en\/usufruit-nue-propriete-pleine-propriete-les-differences\/\">usufruit et nue-propri\u00e9t\u00e9<\/a>) et se partage plus facilement que bien des placements financiers.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Quel bien pour quel objectif ?<\/h2>\n<p>Le mot \u00ab immobilier \u00bb recouvre des projets qui n&rsquo;ont pas la m\u00eame logique. Le bon point de d\u00e9part est l&rsquo;objectif, pas le produit.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Se loger sans bailleur : la r\u00e9sidence principale.<\/strong> Elle supprime un loyer et sa plus-value est exon\u00e9r\u00e9e \u00e0 la vente.<\/li>\n<li><strong>Compl\u00e9ter ses revenus ou pr\u00e9parer la retraite : le bien lou\u00e9 en direct.<\/strong> Les loyers couvrent une partie du cr\u00e9dit. Voyez les <a href=\"\/en\/investissement-locatif-en-2026-quels-dispositifs-sont-encore-ouverts\/\">dispositifs d&rsquo;investissement locatif encore ouverts en 2026<\/a> et le r\u00e9gime du <a href=\"\/en\/blog\/lmnp-amortissement-declarer-regime-reel-2026\/\">non-professional furnished rental provider<\/a>.<\/li>\n<li><strong>Investir dans la pierre sans la g\u00e9rer : la SCPI.<\/strong> Vous d\u00e9tenez des parts d&rsquo;une soci\u00e9t\u00e9 qui g\u00e8re les biens \u00e0 votre place. Le fonctionnement est d\u00e9taill\u00e9 dans notre article <a href=\"\/en\/blog\/scpi-c-est-quoi-fonctionnement-rendement-fiscalite\/\">SCPI : fonctionnement, rendement et fiscalit\u00e9<\/a>.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>R\u00e9sidence principale ou investissement locatif : la logique n&rsquo;est pas la m\u00eame<\/h2>\n<p>Acheter sa r\u00e9sidence principale supprime un loyer, et la plus-value \u00e0 la revente est exon\u00e9r\u00e9e. Acheter pour louer cr\u00e9e au contraire des revenus imposables : les loyers sont soumis au bar\u00e8me de l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu et \u00e0 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux, et la plus-value n&rsquo;est exon\u00e9r\u00e9e qu&rsquo;apr\u00e8s 22 ans pour l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu et 30 ans pour les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux.<\/p>\n<p>Le premier projet ach\u00e8te un service : se loger sans bailleur. Le second ach\u00e8te un rendement, qu&rsquo;il faut comparer \u00e0 son co\u00fbt. M\u00e9langer les deux conduit \u00e0 acheter un bien locatif avec les arguments de la r\u00e9sidence principale.<\/p>\n<h2>Quelles sont les r\u00e8gles pour emprunter en 2026 ?<\/h2>\n<p>Les banques appliquent les crit\u00e8res du Haut Conseil de stabilit\u00e9 financi\u00e8re (HCSF), rendus obligatoires par la d\u00e9cision D-HCSF-2021-7 pour les cr\u00e9dits d\u00e9bloqu\u00e9s depuis le 1er janvier 2022. Selon le rapport d&rsquo;information de l&rsquo;Assembl\u00e9e nationale enregistr\u00e9 le 24 juin 2026, ces crit\u00e8res n&rsquo;ont pas \u00e9t\u00e9 modifi\u00e9s.<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Criteria<\/th>\n<th>Value<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Taux d&rsquo;effort maximal<\/td>\n<td>35 % des revenus<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Dur\u00e9e maximale du cr\u00e9dit<\/td>\n<td>25 ans, jusqu&rsquo;\u00e0 27 ans avec un diff\u00e9r\u00e9 d&rsquo;amortissement dans certains cas (achat dans le neuf, gros travaux)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Marge de flexibilit\u00e9 des banques<\/td>\n<td>20 % de leur production de cr\u00e9dits<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Taux moyen des nouveaux cr\u00e9dits \u00e0 l&rsquo;habitat (juillet 2026)<\/td>\n<td>3.30%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Dur\u00e9e initiale moyenne (juillet 2026)<\/td>\n<td>22 ans et 8 mois<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Pour comprendre ce que vous signez, lisez aussi nos fiches sur le <a href=\"\/en\/taeg-et-taux-d-usure-du-pret-immobilier-comment-les-lire\/\">TAEG et le taux d&rsquo;usure<\/a> et sur les <a href=\"\/en\/garanties-du-pret-immobilier-hypotheque-caution-et-ppd\/\">garanties du pr\u00eat immobilier<\/a>.<\/p>\n<h2>L&rsquo;effet de levier du cr\u00e9dit immobilier : quand fonctionne-t-il ?<\/h2>\n<p>Le levier existe quand le bien rapporte plus que la dette ne co\u00fbte. Ici, la dette co\u00fbte 3,30 % par an. Dans notre cas d\u00e9taill\u00e9 plus bas, un bien lou\u00e9 4,5 % brut du prix ne rapporte plus que 1,6 % une fois d\u00e9duits les frais d&rsquo;achat, les charges, la taxe fonci\u00e8re et l&rsquo;imp\u00f4t : seul, il ne rembourse pas son cr\u00e9dit. Ce qui fait la diff\u00e9rence, c&rsquo;est la hausse du prix et des loyers sur la dur\u00e9e.<\/p>\n<p>Le tableau ci-dessous compare, pour le cas d\u00e9taill\u00e9 plus bas, le rendement annuel apr\u00e8s imp\u00f4t avec cr\u00e9dit et sans cr\u00e9dit (achat comptant), selon l&rsquo;\u00e9volution du prix.<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>\u00c9volution du prix du bien<\/th>\n<th>Rendement annuel avec cr\u00e9dit<\/th>\n<th>Rendement annuel sans cr\u00e9dit<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Stable (0 % par an)<\/td>\n<td>1.67%<\/td>\n<td>1.71%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>+1 % par an<\/td>\n<td>3.19%<\/td>\n<td>2.52%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>+2 % par an<\/td>\n<td>4.65%<\/td>\n<td>3.35%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Notre lecture : si les prix stagnent pendant 22 ans, le cr\u00e9dit n&rsquo;apporte rien. D\u00e8s que le bien gagne 1 % par an, il amplifie le r\u00e9sultat. Le levier est donc un pari sur la dur\u00e9e, pas une garantie.<\/p>\n<h2>Quelles sont les limites et les risques de l&rsquo;investissement immobilier ?<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>L&rsquo;effort d&rsquo;\u00e9pargne.<\/strong> Les loyers ne couvrent presque jamais toute la mensualit\u00e9 les premi\u00e8res ann\u00e9es.<\/li>\n<li><strong>La fiscalit\u00e9 des loyers.<\/strong> Les revenus fonciers sont soumis au bar\u00e8me de l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu et \u00e0 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux en 2026. Le micro-foncier (loyers jusqu&rsquo;\u00e0 15 000 \u20ac) applique un abattement forfaitaire de 30 % sans d\u00e9duction des charges. Voir notre fiche sur les <a href=\"\/en\/prelevements-sociaux-sur-les-loyers-17-2-nue-et-18-6-meublee\/\">pr\u00e9l\u00e8vements sociaux sur les loyers<\/a>.<\/li>\n<li><strong>Les frais d&rsquo;acquisition.<\/strong> Ils repr\u00e9sentent environ 7 \u00e0 8 % du prix dans l&rsquo;ancien : ils sont perdus d\u00e8s le jour de l&rsquo;achat (<a href=\"\/en\/frais-de-notaire-droits-de-mutation-ancien-et-neuf\/\">d\u00e9tail des frais de notaire<\/a>).<\/li>\n<li><strong>Le manque de liquidit\u00e9.<\/strong> Vendre prend des mois et co\u00fbte cher. Un bien n&rsquo;est pas une \u00e9pargne de pr\u00e9caution.<\/li>\n<li><strong>La concentration.<\/strong> Un seul bien, dans une seule ville, concentre le risque.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Cas concret : Thomas, 38 ans, un T2 \u00e0 Lyon<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Situation :<\/strong> Thomas, 38 ans, cadre \u00e0 Lyon, dans la tranche \u00e0 30 %. Il dispose de 40 000 \u20ac et veut se constituer un patrimoine pour sa retraite.<\/li>\n<li><strong>Probl\u00e8me :<\/strong> il h\u00e9site entre garder son \u00e9pargne sur des supports de tr\u00e9sorerie et acheter un bien locatif.<\/li>\n<li><strong>Strategy :<\/strong> il ach\u00e8te un T2 \u00e0 200 000 \u20ac, frais de notaire de 7,5 % inclus dans le financement (15 000 \u20ac), lou\u00e9 750 \u20ac par mois, avec 40 000 \u20ac d&rsquo;apport. Il emprunte 175 000 \u20ac sur 22 ans \u00e0 3,30 %, soit une mensualit\u00e9 de 933,24 \u20ac. R\u00e9gime r\u00e9el, taxe fonci\u00e8re de 1 000 \u20ac et charges non r\u00e9cup\u00e9rables de 600 \u20ac par an, loyers r\u00e9vis\u00e9s de 1,5 % par an, un mois de vacance par an.<\/li>\n<li><strong>Result :<\/strong> les loyers couvrent 73,7 % de la mensualit\u00e9. L&rsquo;effort mensuel apr\u00e8s imp\u00f4t est de 417 \u20ac en premi\u00e8re ann\u00e9e et l&rsquo;effort cumul\u00e9 sur 22 ans atteint 118 723 \u20ac, en plus des 40 000 \u20ac d&rsquo;apport : 158 723 \u20ac sortis de sa poche. \u00c0 la fin, il poss\u00e8de un bien sans dette, qui vaut 200 000 \u20ac si le prix ne bouge pas (+41 277 \u20ac), 248 943 \u20ac \u00e0 +1 % par an (+90 220 \u20ac) et 309 196 \u20ac \u00e0 +2 % par an (+150 473 \u20ac). Sans compter les frais de vente et l&rsquo;imp\u00f4t de plus-value \u00e9ventuel.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Une mensualit\u00e9 de 933,24 \u20ac demande, pour rester sous le seuil de 35 %, des revenus de 2 666 \u20ac par mois si elle est la seule dette. C&rsquo;est cette ligne, plus que le prix du bien, qui limite en pratique le nombre de biens qu&rsquo;un m\u00e9nage peut acheter.<\/p>\n<h2>Qu&rsquo;est-ce qui p\u00e8se le plus sur l&rsquo;effort d&rsquo;\u00e9pargne ?<\/h2>\n<p>Reprenons le T2 de Thomas et changeons un param\u00e8tre \u00e0 la fois. Toutes les hypoth\u00e8ses restent celles du cas d\u00e9taill\u00e9 : frais de notaire de 7,5 % financ\u00e9s, taxe fonci\u00e8re de 1 000 \u20ac, charges de 600 \u20ac, loyers r\u00e9vis\u00e9s de 1,5 % par an, un mois de vacance par an, pr\u00e9l\u00e8vements sociaux de 17,2 %.<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Scenario<\/th>\n<th>Mensualit\u00e9<\/th>\n<th>Effort mensuel apr\u00e8s imp\u00f4t, ann\u00e9e 1<\/th>\n<th>Total sorti, apport compris<\/th>\n<th>Gain si le prix monte de 1 % par an<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Cas de Thomas (22 ans, 40 000 \u20ac d&rsquo;apport, 3,30 %, tranche 30 %)<\/td>\n<td>\u20ac933.24<\/td>\n<td>\u20ac417<\/td>\n<td>\u20ac158,723<\/td>\n<td>\u20ac90,220<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Duration of 25 years<\/td>\n<td>\u20ac857.43<\/td>\n<td>\u20ac340<\/td>\n<td>\u20ac148,583<\/td>\n<td>\u20ac107,904<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Duration of 20 years<\/td>\n<td>\u20ac997.04<\/td>\n<td>\u20ac481<\/td>\n<td>\u20ac165,114<\/td>\n<td>\u20ac78,924<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Apport de 20 000 \u20ac<\/td>\n<td>\u20ac1,039.89<\/td>\n<td>\u20ac498<\/td>\n<td>\u20ac163,030<\/td>\n<td>\u20ac85,913<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Apport de 60 000 \u20ac<\/td>\n<td>\u20ac826.58<\/td>\n<td>\u20ac336<\/td>\n<td>\u20ac154,416<\/td>\n<td>\u20ac94,527<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Taux de 2,80 %<\/td>\n<td>\u20ac888.62<\/td>\n<td>\u20ac406<\/td>\n<td>\u20ac152,504<\/td>\n<td>\u20ac96,439<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Taux de 3,80 %<\/td>\n<td>\u20ac979.12<\/td>\n<td>\u20ac428<\/td>\n<td>\u20ac165,118<\/td>\n<td>\u20ac83,825<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Tranche d&rsquo;imposition \u00e0 11 %<\/td>\n<td>\u20ac933.24<\/td>\n<td>\u20ac402<\/td>\n<td>\u20ac138,472<\/td>\n<td>\u20ac110,471<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Tranche d&rsquo;imposition \u00e0 41 %<\/td>\n<td>\u20ac933.24<\/td>\n<td>\u20ac426<\/td>\n<td>\u20ac170,447<\/td>\n<td>\u20ac78,496<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Quatre lectures. D&rsquo;abord, la dur\u00e9e p\u00e8se plus que le taux : passer de 22 \u00e0 25 ans r\u00e9duit l&rsquo;effort de premi\u00e8re ann\u00e9e de 77 \u20ac par mois, alors qu&rsquo;un point de taux en moins (3,80 % contre 2,80 %) le r\u00e9duit de 22 \u20ac. Les dur\u00e9es de 20 et 25 ans changent aussi l&rsquo;horizon : comparez les efforts mensuels, pas les gains de la derni\u00e8re colonne.<\/p>\n<p>Ensuite, l&rsquo;apport joue sur l&rsquo;effort imm\u00e9diat : passer de 20 000 \u20ac \u00e0 60 000 \u20ac d&rsquo;apport fait tomber l&rsquo;effort de 498 \u20ac \u00e0 336 \u20ac par mois. Troisi\u00e8mement, la tranche d&rsquo;imposition change peu l&rsquo;effort de d\u00e9part (402 \u20ac \u00e0 11 %, 426 \u20ac \u00e0 41 %), parce que les int\u00e9r\u00eats d&#8217;emprunt r\u00e9duisent les loyers imposables au r\u00e9gime r\u00e9el. Elle p\u00e8se en revanche sur le r\u00e9sultat final : \u00e0 +1 % par an, le gain atteint 110 471 \u20ac \u00e0 11 % contre 78 496 \u20ac \u00e0 41 %.<\/p>\n<p>Enfin, l&rsquo;effort ne baisse pas avec le temps. Dans le cas de Thomas, il passe de 417 \u20ac par mois la premi\u00e8re ann\u00e9e \u00e0 500 \u20ac la vingt-deuxi\u00e8me : les int\u00e9r\u00eats d\u00e9ductibles diminuent, l&rsquo;imp\u00f4t sur les loyers augmente. Pr\u00e9parez-vous \u00e0 un effort stable, pas \u00e0 un effort qui s&rsquo;efface.<\/p>\n<h2>Deuxi\u00e8me cas : Julie, 41 ans, tranche \u00e0 41 %<\/h2>\n<p><strong>Situation.<\/strong> Julie, 41 ans, cadre dirigeante \u00e0 Lyon, dans la tranche \u00e0 41 %, dispose de 60 000 \u20ac. Elle vise le m\u00eame T2 \u00e0 200 000 \u20ac, lou\u00e9 750 \u20ac par mois.<\/p>\n<p><strong>Issue.<\/strong> Elle veut limiter l&rsquo;effort mensuel et h\u00e9site entre un cr\u00e9dit de 22 ans et un cr\u00e9dit de 25 ans.<\/p>\n<p><strong>Strategy.<\/strong> Elle apporte 60 000 \u20ac et emprunte 155 000 \u20ac sur 25 ans, dur\u00e9e maximale fix\u00e9e par le HCSF, \u00e0 3,30 %. La mensualit\u00e9 est de 759,44 \u20ac. Les autres hypoth\u00e8ses sont celles de Thomas.<\/p>\n<p><strong>Result.<\/strong> Les loyers couvrent 90,5 % de la mensualit\u00e9 et l&rsquo;effort mensuel apr\u00e8s imp\u00f4t est de 283 \u20ac la premi\u00e8re ann\u00e9e. Le total sorti sur 25 ans atteint 158 491 \u20ac, apport compris. Le bien vaut 200 000 \u20ac si le prix stagne (+41 509 \u20ac), 256 486 \u20ac \u00e0 +1 % par an (+97 995 \u20ac) et 328 121 \u20ac \u00e0 +2 % par an (+169 630 \u20ac), avant frais de vente et imp\u00f4t de plus-value \u00e9ventuel. La mensualit\u00e9 demande 2 170 \u20ac de revenus par mois pour rester sous 35 %.<\/p>\n<h2>Quelles erreurs \u00e9viter avant d&rsquo;acheter ?<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Raisonner sur le loyer brut.<\/strong> Sur le T2 de Thomas, 4,5 % de rendement brut deviennent 1,6 % une fois les frais, les charges, la taxe fonci\u00e8re et l&rsquo;imp\u00f4t d\u00e9duits.<\/li>\n<li><strong>Oublier les frais d&rsquo;acquisition.<\/strong> Environ 7 \u00e0 8 % du prix dans l&rsquo;ancien, perdus d\u00e8s le premier jour.<\/li>\n<li><strong>Emprunter au maximum de 35 %.<\/strong> Une mensualit\u00e9 \u00e0 la limite ne laisse aucune marge pour une vacance ou des travaux.<\/li>\n<li><strong>Compter sur la hausse du prix.<\/strong> \u00c0 prix stable, Thomas sort 158 723 \u20ac pour r\u00e9cup\u00e9rer un bien de 200 000 \u20ac : le cr\u00e9dit n&rsquo;ajoute rien au rendement.<\/li>\n<li><strong>Tout mettre dans un seul bien.<\/strong> Un seul bien, une seule ville, un seul locataire : le risque est concentr\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Par o\u00f9 commencer ?<\/h2>\n<ol>\n<li><strong>Fixer l&rsquo;objectif :<\/strong> se loger, compl\u00e9ter ses revenus ou transmettre.<\/li>\n<li><strong>Calculer la mensualit\u00e9 maximale :<\/strong> 35 % des revenus, sur 25 ans au plus.<\/li>\n<li><strong>Chiffrer l&rsquo;effort net sur toute la dur\u00e9e,<\/strong> apr\u00e8s imp\u00f4t, avec une hypoth\u00e8se de prix stable.<\/li>\n<li><strong>Comparer avec un autre support,<\/strong> par exemple une SCPI, sur le m\u00eame horizon.<\/li>\n<li><strong>Faire relire le financement :<\/strong> TAEG, assurance, garanties.<\/li>\n<\/ol>\n<h2>FAQ<\/h2>\n<h3>Pourquoi investir dans l&rsquo;immobilier en 2026 ?<\/h3>\n<p>Pour financer un actif avec le cr\u00e9dit, faire rembourser une partie de la dette par un locataire et profiter d&rsquo;une fiscalit\u00e9 favorable sur la r\u00e9sidence principale et les dur\u00e9es longues. Le rendement d\u00e9pend surtout de l&rsquo;\u00e9volution du prix.<\/p>\n<h3>Quel taux d&rsquo;int\u00e9r\u00eat pour un cr\u00e9dit immobilier en 2026 ?<\/h3>\n<p>Le taux moyen des nouveaux cr\u00e9dits \u00e0 l&rsquo;habitat \u00e9tait de 3,30 % en juillet 2026, pour une dur\u00e9e initiale moyenne de 22 ans et 8 mois, selon la Banque de France.<\/p>\n<h3>Quel est le taux d&rsquo;endettement maximum pour un cr\u00e9dit ?<\/h3>\n<p>35 % des revenus selon les crit\u00e8res du HCSF. Les banques peuvent y d\u00e9roger pour 20 % de leur production de nouveaux cr\u00e9dits.<\/p>\n<h3>Quand la plus-value immobili\u00e8re est-elle exon\u00e9r\u00e9e ?<\/h3>\n<p>Totalement pour la r\u00e9sidence principale. Pour un autre bien, l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu est supprim\u00e9 apr\u00e8s 22 ans de d\u00e9tention et les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux apr\u00e8s 30 ans.<\/p>\n<h3>L&rsquo;effet de levier est-il toujours positif ?<\/h3>\n<p>Non. Il l&rsquo;est si le bien rapporte plus que le cr\u00e9dit ne co\u00fbte, loyers et hausse du prix compris. Avec un prix stable pendant 22 ans, le cr\u00e9dit n&rsquo;ajoute rien au rendement.<\/p>\n<h3>Combien faut-il gagner pour emprunter 175 000 \u20ac ?<\/h3>\n<p>Sur 22 ans \u00e0 3,30 %, la mensualit\u00e9 est de 933,24 \u20ac. Pour rester sous 35 % d&rsquo;endettement, il faut 2 666 \u20ac de revenus par mois si c&rsquo;est la seule dette du m\u00e9nage.<\/p>\n<h3>Peut-on investir dans l&rsquo;immobilier avec peu d&rsquo;apport ?<\/h3>\n<p>Oui, mais l&rsquo;effort monte. Dans le cas de Thomas, 20 000 \u20ac d&rsquo;apport au lieu de 40 000 \u20ac font passer la mensualit\u00e9 \u00e0 1 039,89 \u20ac et l&rsquo;effort mensuel apr\u00e8s imp\u00f4t \u00e0 498 \u20ac, avec 2 971 \u20ac de revenus n\u00e9cessaires.<\/p>\n<h3>L&rsquo;immobilier locatif est-il rentable en 2026 ?<\/h3>\n<p>Un T2 lou\u00e9 4,5 % brut du prix rapporte 1,6 % une fois les frais, les charges, la taxe fonci\u00e8re et l&rsquo;imp\u00f4t d\u00e9duits. Le r\u00e9sultat final d\u00e9pend de la hausse du prix sur la dur\u00e9e du cr\u00e9dit.<\/p>\n<h2>Ce que fait Balmont Conseil<\/h2>\n<p>Nous ne vous disons pas d&rsquo;acheter de la pierre : nous mesurons, pour votre situation, ce que ce bien apporterait par rapport \u00e0 d&rsquo;autres supports, et ce qu&rsquo;il demande en effort d&rsquo;\u00e9pargne et en imp\u00f4t. Nous vous mettons en relation avec nos partenaires bancaires pour le financement. Cabinet \u00e0 Lyon depuis bient\u00f4t 14 ans, nous recevons aussi nos clients \u00e0 distance. <a href=\"\/en\/contact\/\">Book an appointment<\/a> pour chiffrer votre projet.<\/p>\n<p><strong>Sources:<\/strong> \u00ab Panorama des pr\u00eats \u00e0 l&rsquo;habitat des m\u00e9nages, juillet 2026 \u00bb (banque-france.fr, consult\u00e9 le 30 octobre 2026) ; rapport d&rsquo;information n\u00b0 2983 de l&rsquo;Assembl\u00e9e nationale sur le taux d&rsquo;effort fix\u00e9 par le HCSF, enregistr\u00e9 le 24 juin 2026 (assemblee-nationale.fr, consult\u00e9 le 30 octobre 2026) ; d\u00e9cisions D-HCSF-2021-7 et D-HCSF-2023-6 ; \u00ab Plus-values exon\u00e9r\u00e9es \u00bb (impots.gouv.fr, consult\u00e9 le 30 octobre 2026) ; \u00ab Pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (CSG, CRDS&#8230;) sur les revenus du patrimoine et de placements \u00bb (service-public.gouv.fr, fiche v\u00e9rifi\u00e9e le 30 juin 2026, consult\u00e9e le 30 octobre 2026) ; \u00ab Imp\u00f4t sur le revenu &#8211; Revenus locatifs (location non meubl\u00e9e) \u00bb (service-public.gouv.fr, fiche v\u00e9rifi\u00e9e le 15 avril 2026, consult\u00e9e le 30 octobre 2026) ; \u00ab Co\u00fbt de l&rsquo;achat d&rsquo;un bien : frais d&rsquo;acquisition dits frais de notaire \u00bb (notaires.fr, consult\u00e9 le 30 octobre 2026). Les sc\u00e9narios chiffr\u00e9s sont calcul\u00e9s par Balmont Conseil sur les hypoth\u00e8ses du cas d\u00e9taill\u00e9.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Au 30 octobre 2026, on investit dans l&rsquo;immobilier pour quatre raisons : le cr\u00e9dit finance l&rsquo;achat, le locataire en rembourse une partie, la r\u00e9sidence principale est exon\u00e9r\u00e9e de plus-value, le bien se<span class=\"excerpt-hellip\"> [\u2026]<\/span><\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":8384,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[9],"tags":[],"class_list":["post-8347","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-patrimoine"],"acf":[],"jetpack_featured_media_url":"https:\/\/balmontconseil.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/balmont-une-8347.webp","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8347","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/5"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=8347"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8347\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":9230,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8347\/revisions\/9230"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/8384"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=8347"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=8347"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=8347"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}