{"id":8278,"date":"2026-11-01T11:36:45","date_gmt":"2026-11-01T10:36:45","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?p=8278"},"modified":"2026-11-01T11:36:45","modified_gmt":"2026-11-01T10:36:45","slug":"diversification-patrimoine-part-immobilier","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/blog\/diversification-patrimoine-part-immobilier\/","title":{"rendered":"Diversification du patrimoine : quelle part pour l’immobilier ?"},"content":{"rendered":"

D\u00e9but 2021, l’immobilier repr\u00e9sente 62 % du patrimoine brut des m\u00e9nages fran\u00e7ais, contre 54 % chez les 10 % les mieux dot\u00e9s et 36 % chez les 1 % les plus riches (Insee, publication du 17 octobre 2024, consult\u00e9e le 30 octobre 2026). Plus un patrimoine grandit, plus la part immobili\u00e8re recule. Notre rep\u00e8re : au-del\u00e0 des deux tiers en immobilier, la diversification doit \u00eatre trait\u00e9e.<\/strong><\/p>\n

Diversifier son patrimoine ne veut pas dire \u00ab vendre l’immobilier \u00bb. Cela veut dire que la valeur de ce que vous poss\u00e9dez ne d\u00e9pende plus d’un seul march\u00e9, d’un seul quartier, d’une seule d\u00e9cision. Voici les rep\u00e8res chiffr\u00e9s et la m\u00e9thode pour y arriver sans d\u00e9clencher d’imp\u00f4t inutile.<\/p>\n

Que signifie diversifier son patrimoine ?<\/h2>\n

Diversifier, c’est r\u00e9partir son patrimoine entre des actifs qui ne r\u00e9agissent pas de la m\u00eame fa\u00e7on : immobilier, placements financiers, patrimoine professionnel, liquidit\u00e9s. Si l’un recule, les autres amortissent. L’objectif n’est pas de gagner plus \u00e0 chaque instant, mais de r\u00e9duire la part du patrimoine qui d\u00e9pend d’un seul risque. L’AMF r\u00e9sume l’id\u00e9e par la formule \u00ab ne pas mettre tous ses \u0153ufs dans le m\u00eame panier \u00bb et la d\u00e9cline sur trois axes : combiner des placements qui ne bougent pas ensemble, investir dans plusieurs zones g\u00e9ographiques ou plusieurs secteurs, et \u00e9taler ses placements dans le temps.<\/p>\n

Il faut aussi distinguer deux niveaux. La r\u00e9partition par grande classe d’actifs (immobilier, financier, professionnel) est le premier niveau. \u00c0 l’int\u00e9rieur de chaque classe, la dispersion (plusieurs biens, plusieurs zones, plusieurs supports) est le second. Un patrimoine peut \u00eatre concentr\u00e9 sans qu’on s’en rende compte : trois appartements dans la m\u00eame rue ne sont pas trois risques diff\u00e9rents.<\/p>\n

Quelle part d’immobilier dans un patrimoine ?<\/h2>\n

L’Insee publie la composition du patrimoine brut des m\u00e9nages fran\u00e7ais d\u00e9but 2021 (enqu\u00eate Histoire de vie et Patrimoine 2020-2021, France hors Mayotte). Les chiffres montrent un mouvement net : plus on monte dans l’\u00e9chelle du patrimoine, moins l’immobilier p\u00e8se.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Groupe de m\u00e9nages<\/th>\nReal estate<\/th>\nFinancial<\/th>\nProfessional<\/th>\nOthers<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Ensemble des m\u00e9nages<\/td>\n61.9%<\/td>\n20.9%<\/td>\n10.6%<\/td>\n6.5%<\/td>\n<\/tr>\n
90e \u00e0 95e centile<\/td>\n66.2%<\/td>\n20.4%<\/td>\n8.5%<\/td>\n4.9%<\/td>\n<\/tr>\n
95e \u00e0 99e centile<\/td>\n59.3%<\/td>\n22.2%<\/td>\n13.9%<\/td>\n4.5%<\/td>\n<\/tr>\n
1 % les plus dot\u00e9s<\/td>\n36.2%<\/td>\n26.9%<\/td>\n34.4%<\/td>\n2.5%<\/td>\n<\/tr>\n
Ensemble des 10 % les plus dot\u00e9s<\/td>\n53.7%<\/td>\n23.2%<\/td>\n19.1%<\/td>\n4.0%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Les seuils de patrimoine brut sont de 716 300 \u20ac pour faire partie des 10 % les mieux dot\u00e9s, de 1 034 600 \u20ac pour les 5 % et de 2 239 200 \u20ac pour les 1 %. Les 10 % les mieux dot\u00e9s d\u00e9tiennent 47 % de la masse du patrimoine brut, les 1 % en d\u00e9tiennent 15 %.<\/p>\n

Deux enseignements. D’abord, la tranche situ\u00e9e juste au-dessus de 716 300 \u20ac est la plus concentr\u00e9e sur l’immobilier (66,2 %). Ensuite, les patrimoines les plus \u00e9lev\u00e9s ne sont pas \u00ab tout immobilier \u00bb : ils combinent actifs financiers et patrimoine professionnel, soit deux classes d’actifs distinctes de l’immobilier.<\/p>\n

\u00c0 partir de quand faut-il diversifier ?<\/h2>\n

Il n’existe aucune r\u00e8gle l\u00e9gale. Notre rep\u00e8re de travail est simple : quand l’immobilier d\u00e9passe les deux tiers du patrimoine brut, et que la part financi\u00e8re reste sous 20 %, la question de la diversification se pose. Ce rep\u00e8re s’appuie sur la tranche de 90e \u00e0 95e centile de l’Insee (66,2 % d’immobilier), qui montre o\u00f9 se trouvent les patrimoines les plus expos\u00e9s.<\/p>\n

Le taux de d\u00e9tention aide aussi \u00e0 situer sa situation : d\u00e9but 2021, 61,2 % des m\u00e9nages d\u00e9tiennent un patrimoine immobilier (57,5 % leur r\u00e9sidence principale, 19,2 % un autre logement), 89,2 % un patrimoine financier et 16,2 % un patrimoine professionnel. Poss\u00e9der un autre logement en plus de sa r\u00e9sidence principale, c’est d\u00e9j\u00e0 faire partie d’une minorit\u00e9 de m\u00e9nages.<\/p>\n

Comment mesurer sa propre r\u00e9partition en quatre \u00e9tapes ?<\/h2>\n
    \n
  1. Listez chaque actif \u00e0 sa valeur de march\u00e9 d’aujourd’hui<\/strong> : biens immobiliers, assurance-vie, comptes-titres, PEA, \u00e9pargne retraite, parts de soci\u00e9t\u00e9, livrets. Pas au prix d’achat.<\/li>\n
  2. Classez-les en quatre familles<\/strong> : immobilier, financier, professionnel, liquidit\u00e9s.<\/li>\n
  3. Calculez deux pourcentages<\/strong> : la part de chaque famille dans le patrimoine brut (comme l’Insee), puis dans le patrimoine net des dettes (ce qui vous appartient r\u00e9ellement).<\/li>\n
  4. Comparez au rep\u00e8re<\/strong> : immobilier au-dessus des deux tiers et financier sous 20 %, la diversification est \u00e0 traiter. Refaites ce calcul chaque ann\u00e9e.<\/li>\n<\/ol>\n

    Brut ou net : l’endettement change-t-il la lecture ?<\/h2>\n

    Oui, et c’est la nuance que les statistiques ne montrent pas. Les chiffres de l’Insee ci-dessus portent sur le patrimoine brut : les dettes ne sont pas d\u00e9duites. Or un cr\u00e9dit immobilier p\u00e8se sur l’immobilier. Un patrimoine brut tr\u00e8s immobilier mais tr\u00e8s endett\u00e9 est plus fragile qu’il n’y para\u00eet, car une baisse des prix r\u00e9duit votre valeur nette sans r\u00e9duire votre dette. \u00c0 l’inverse, la part nette de l’immobilier est souvent plus basse que la part brute, ce qui peut donner un faux sentiment de s\u00e9curit\u00e9. Regardez les deux.<\/p>\n

    Faut-il vendre de l’immobilier pour diversifier ?<\/h2>\n

    Pas n\u00e9cessairement. Il y a deux voies, qui se combinent :<\/p>\n