{"id":8273,"date":"2026-11-01T11:36:27","date_gmt":"2026-11-01T10:36:27","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?p=8273"},"modified":"2026-11-01T11:36:27","modified_gmt":"2026-11-01T10:36:27","slug":"declaration-2044-remplir-ligne-par-ligne","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/blog\/declaration-2044-remplir-ligne-par-ligne\/","title":{"rendered":"D\u00e9claration 2044 : comment la remplir, ligne par ligne"},"content":{"rendered":"

Au 30 octobre 2026, la d\u00e9claration 2044 sert \u00e0 calculer vos revenus fonciers au r\u00e9gime r\u00e9el : loyers en ligne 211, charges en lignes 221 \u00e0 229, int\u00e9r\u00eats d’emprunt en ligne 250. Le r\u00e9sultat net, ligne 420, se reporte en case 4BA de la d\u00e9claration 2042. La notice du mill\u00e9sime 2026 concerne les revenus de 2025.<\/strong><\/p>\n

Qui doit remplir la d\u00e9claration 2044 ?<\/h2>\n

La 2044 est obligatoire dans trois situations : vos revenus fonciers bruts d\u00e9passent 15 000 \u20ac ; le micro-foncier ne vous est pas ouvert ; ou vous avez choisi le r\u00e9gime r\u00e9el. Cette option est irr\u00e9vocable pendant 3 ans. Sous 15 000 \u20ac de loyers, sans option, vous restez au micro-foncier : abattement automatique de 30 %, report en case 4BE de la 2042, aucune 2044 \u00e0 d\u00e9poser. Pour le d\u00e9tail de ce r\u00e9gime, voyez notre page sur le micro-foncier<\/a>.<\/p>\n

Pour savoir si la 2044 est le bon formulaire pour vos loyers, voyez d’abord notre page sur la d\u00e9claration des loyers : 2044, 2042 ou 2042 C PRO<\/a>. Les loyers de locaux meubl\u00e9s rel\u00e8vent d’une autre cat\u00e9gorie et ne passent pas par la 2044.<\/p>\n

Micro-foncier ou r\u00e9gime r\u00e9el : \u00e0 partir de quand la 2044 est-elle rentable ?<\/h2>\n

Le micro-foncier retire 30 % de vos loyers, quelles que soient vos d\u00e9penses. Le r\u00e9el retire vos d\u00e9penses r\u00e9elles. Le r\u00e9el l’emporte d\u00e8s que vos charges (travaux, taxe fonci\u00e8re, assurance, honoraires, int\u00e9r\u00eats d’emprunt) d\u00e9passent 30 % des loyers.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
Loyers annuels<\/th>\nBase imposable au micro-foncier (70 %)<\/th>\nCharges \u00e0 partir desquelles le r\u00e9el gagne<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
\u20ac9,000<\/td>\n\u20ac6,300<\/td>\n\u20ac2,700<\/td>\n<\/tr>\n
\u20ac12,000<\/td>\n\u20ac8,400<\/td>\n\u20ac3,600<\/td>\n<\/tr>\n
\u20ac15,000<\/td>\n\u20ac10,500<\/td>\n\u20ac4,500<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Une ann\u00e9e de travaux ou un emprunt r\u00e9cent font souvent passer le seuil. Mais l’option vous engage trois ans : raisonnez sur trois ann\u00e9es de charges, pas sur la seule ann\u00e9e en cours.<\/p>\n

Comment remplir la 2044 ligne par ligne ?<\/h2>\n

Le tableau suivant reprend les lignes de la notice 2044-NOT du mill\u00e9sime 2026 (revenus de 2025). Les num\u00e9ros peuvent \u00e9voluer d’une ann\u00e9e sur l’autre : v\u00e9rifiez-les sur la notice de l’ann\u00e9e avant de d\u00e9clarer.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Line<\/th>\nCe que vous y mettez<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
200<\/td>\nAdresse de chaque bien, nom des locataires, date d’acquisition<\/td>\n<\/tr>\n
211<\/td>\nLoyers bruts encaiss\u00e9s dans l’ann\u00e9e, arri\u00e9r\u00e9s et loyers per\u00e7us d’avance compris<\/td>\n<\/tr>\n
212<\/td>\nD\u00e9penses du propri\u00e9taire mises par convention \u00e0 la charge du locataire<\/td>\n<\/tr>\n
213<\/td>\nRecettes diverses : subventions Anah, indemnit\u00e9s d’assurance, droits d’affichage<\/td>\n<\/tr>\n
215<\/td>\nTotal des recettes de l’immeuble<\/td>\n<\/tr>\n
221<\/td>\nFrais de gardiennage et honoraires vers\u00e9s \u00e0 des tiers (agence, comptable)<\/td>\n<\/tr>\n
222<\/td>\nAutres frais de gestion : forfait de 20 \u20ac par local<\/td>\n<\/tr>\n
223<\/td>\nPrimes d’assurance du b\u00e2timent<\/td>\n<\/tr>\n
224<\/td>\nR\u00e9parations, entretien et am\u00e9lioration pay\u00e9s dans l’ann\u00e9e<\/td>\n<\/tr>\n
227<\/td>\nTaxe fonci\u00e8re (hors taxe d’enl\u00e8vement des ordures m\u00e9nag\u00e8res)<\/td>\n<\/tr>\n
229<\/td>\nProvisions pour charges de copropri\u00e9t\u00e9 vers\u00e9es au syndic<\/td>\n<\/tr>\n
240<\/td>\nTotal des frais et charges de l’immeuble<\/td>\n<\/tr>\n
250<\/td>\nInt\u00e9r\u00eats d’emprunt et frais d’emprunt (assurance du pr\u00eat, frais de dossier, garantie)<\/td>\n<\/tr>\n
420<\/td>\nR\u00e9sultat net foncier : b\u00e9n\u00e9fice ou d\u00e9ficit<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Le calcul se lit de haut en bas : recettes (ligne 215), moins frais et charges (ligne 240), moins int\u00e9r\u00eats d’emprunt (ligne 250), \u00e9gale r\u00e9sultat net (ligne 420).<\/p>\n

Quelles charges peut-on d\u00e9duire sur la d\u00e9claration 2044 ?<\/h2>\n

Quelques r\u00e8gles de la notice m\u00e9ritent une attention particuli\u00e8re, car ce sont elles qui font varier le r\u00e9sultat.<\/p>\n

Les travaux (ligne 224).<\/strong> Les r\u00e9parations, l’entretien et l’am\u00e9lioration sont d\u00e9ductibles. Les travaux de construction, d’agrandissement et de reconstruction ne le sont pas.<\/p>\n

La r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique (ligne 224 bis).<\/strong> Une option temporaire concerne le passage d’une classe E, F ou G \u00e0 une classe A, B, C ou D, pour un devis accept\u00e9 \u00e0 partir du 5 novembre 2022 et des paiements entre 2023 et 2027. Ces d\u00e9penses se d\u00e9clarent alors uniquement en ligne 224 bis.<\/p>\n

La taxe fonci\u00e8re (ligne 227).<\/strong> La taxe d’enl\u00e8vement des ordures m\u00e9nag\u00e8res n’est pas d\u00e9ductible, car elle est r\u00e9cup\u00e9rable aupr\u00e8s du locataire. Voir notre page sur la property tax<\/a>.<\/p>\n

Les frais de gestion (ligne 222).<\/strong> Le forfait de 20 \u20ac par local est r\u00e9put\u00e9 couvrir ces frais, sans compl\u00e9ment possible m\u00eame si le co\u00fbt r\u00e9el est plus \u00e9lev\u00e9.<\/p>\n

Les int\u00e9r\u00eats d’emprunt (ligne 250).<\/strong> Ils se d\u00e9taillent en rubrique 410 : organisme pr\u00eateur, date d’ouverture du pr\u00eat, int\u00e9r\u00eats pay\u00e9s. Voyez aussi notre page sur la d\u00e9duction des int\u00e9r\u00eats d’emprunt<\/a> and the one about the\u2019assurance de pr\u00eat locatif<\/a>.<\/p>\n

Le d\u00e9tail des justificatifs \u00e0 conserver figure sur notre page consacr\u00e9e aux charges d\u00e9ductibles au r\u00e9gime r\u00e9el<\/a>.<\/p>\n

O\u00f9 reporter le r\u00e9sultat de la 2044 sur la d\u00e9claration 2042 ?<\/h2>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Case 2042<\/th>\nContent<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
4BA<\/td>\nRevenu foncier b\u00e9n\u00e9ficiaire (ligne 420 de la 2044)<\/td>\n<\/tr>\n
4BB<\/td>\nD\u00e9ficit reportable ou imputable au-del\u00e0 de la limite annuelle<\/td>\n<\/tr>\n
4BC<\/td>\nD\u00e9ficit imputable sur le revenu global dans la limite annuelle<\/td>\n<\/tr>\n
4BD<\/td>\nD\u00e9ficits ant\u00e9rieurs restant \u00e0 imputer<\/td>\n<\/tr>\n
4BE<\/td>\nRevenus bruts du micro-foncier (sans 2044)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Que se passe-t-il quand la 2044 fait appara\u00eetre un d\u00e9ficit ?<\/h2>\n

Les int\u00e9r\u00eats d’emprunt ne s’imputent que sur les revenus fonciers, pendant 10 ans. Les autres charges, elles, s’imputent sur le revenu global dans la limite de 10 700 \u20ac par an, ou 21 400 \u20ac avec les travaux de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique vis\u00e9s par la notice. Le surplus est reportable sur les revenus fonciers des 10 ann\u00e9es suivantes. L’imputation est remise en cause si vous cessez de louer avant le 31 d\u00e9cembre de la troisi\u00e8me ann\u00e9e suivante, sauf cas l\u00e9gaux comme le licenciement, l’invalidit\u00e9 ou le d\u00e9c\u00e8s. Notre page sur le land deficit<\/a> d\u00e9taille ce m\u00e9canisme, et notre article sur les travaux d\u00e9ductibles du d\u00e9ficit foncier<\/a> chiffre l’\u00e9conomie d’imp\u00f4t.<\/p>\n

Cas concret : Julie et Karim passent du micro-foncier au r\u00e9el<\/h2>\n

Situation.<\/strong> Julie et Karim, 41 et 43 ans, vivent \u00e0 Lyon. Ils louent nu un studio 1 000 \u20ac par mois, soit 12 000 \u20ac de loyers annuels. Leur tranche marginale est de 30 %. Cette ann\u00e9e, ils ont pay\u00e9 3 600 \u20ac de r\u00e9fection de salle de bains, 1 600 \u20ac de taxe fonci\u00e8re, 600 \u20ac d’honoraires d’agence, 180 \u20ac d’assurance et 2 800 \u20ac d’int\u00e9r\u00eats d’emprunt.<\/p>\n

Issue.<\/strong> Sous 15 000 \u20ac, le micro-foncier s’applique sans rien demander. Il leur laisse une base imposable de 8 400 \u20ac (12 000 \u20ac moins 30 %) alors que leurs charges r\u00e9elles sont bien sup\u00e9rieures \u00e0 30 % des loyers.<\/p>\n

Strategy.<\/strong> Ils optent pour le r\u00e9gime r\u00e9el et remplissent la 2044 : ligne 211 : 12 000 \u20ac ; ligne 221 : 600 \u20ac ; ligne 222 : 20 \u20ac ; ligne 223 : 180 \u20ac ; ligne 224 : 3 600 \u20ac ; ligne 227 : 1 600 \u20ac ; ligne 240 : 6 000 \u20ac ; ligne 250 : 2 800 \u20ac. Le r\u00e9sultat, ligne 420, est de 3 200 \u20ac, report\u00e9 en case 4BA.<\/p>\n

R\u00e9sultat chiffr\u00e9.<\/strong> Avec 30 % d’imp\u00f4t et 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux, le micro-foncier co\u00fbte 8 400 \u20ac \u00d7 47,2 % = 3 964,80 \u20ac. Le r\u00e9gime r\u00e9el co\u00fbte 3 200 \u20ac \u00d7 47,2 % = 1 510,40 \u20ac. \u00c9conomie de la premi\u00e8re ann\u00e9e : 2 454,40 \u20ac. Les ann\u00e9es suivantes, sans travaux et avec les m\u00eames autres charges, le r\u00e9sultat monte \u00e0 6 800 \u20ac (soit 3 209,60 \u20ac d’imp\u00f4t et de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux), tout en restant sous le micro-foncier : 755,20 \u20ac d’\u00e9conomie par an. Sur les 3 ans d’engagement : 2 454,40 \u20ac + 755,20 \u20ac + 755,20 \u20ac = 3 964,80 \u20ac. Ce calcul suppose que leur tranche reste \u00e0 30 % et que loyers et charges se r\u00e9p\u00e8tent \u00e0 l’identique. Pour le taux de 17,2 %, voyez notre page sur les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux sur les loyers<\/a>.<\/p>\n

Deuxi\u00e8me cas : Pierre et Claire, une ann\u00e9e de gros travaux et un d\u00e9ficit<\/h2>\n

Situation.<\/strong> Pierre et Claire, 52 et 50 ans, louent nu un appartement \u00e0 Villeurbanne 1 400 \u20ac par mois, soit 16 800 \u20ac de loyers annuels. Au-dessus de 15 000 \u20ac, ils d\u00e9clarent obligatoirement en 2044. Leur tranche marginale est de 30 %. Cette ann\u00e9e, ils ont pay\u00e9 15 000 \u20ac de travaux de r\u00e9novation, 1 900 \u20ac de taxe fonci\u00e8re, 1 400 \u20ac de provisions de copropri\u00e9t\u00e9, 240 \u20ac d’assurance et 3 100 \u20ac d’int\u00e9r\u00eats d’emprunt.<\/p>\n

Issue.<\/strong> Ils veulent savoir comment la 2044 traite un d\u00e9ficit et ce que cela rapporte.<\/p>\n

Strategy.<\/strong> Ligne 211 : 16 800 \u20ac ; ligne 222 : 20 \u20ac ; ligne 223 : 240 \u20ac ; ligne 224 : 15 000 \u20ac ; ligne 227 : 1 900 \u20ac ; ligne 229 : 1 400 \u20ac ; ligne 240 : 18 560 \u20ac ; ligne 250 : 3 100 \u20ac. Le r\u00e9sultat, ligne 420, est de 16 800 \u20ac \u2212 18 560 \u20ac \u2212 3 100 \u20ac = \u2212 4 860 \u20ac. Ce d\u00e9ficit se d\u00e9coupe en deux : 1 760 \u20ac viennent des charges hors int\u00e9r\u00eats (18 560 \u20ac \u2212 16 800 \u20ac), 3 100 \u20ac viennent des int\u00e9r\u00eats d’emprunt.<\/p>\n

R\u00e9sultat chiffr\u00e9.<\/strong> Les 1 760 \u20ac se reportent en case 4BC et s’imputent sur leur revenu global, soit une \u00e9conomie d’imp\u00f4t de 1 760 \u20ac \u00d7 30 % = 528 \u20ac. Les 3 100 \u20ac d’int\u00e9r\u00eats se reportent en case 4BB et s’imputeront sur leurs revenus fonciers des 10 ann\u00e9es suivantes. Ils doivent garder le bien lou\u00e9 jusqu’au 31 d\u00e9cembre de la troisi\u00e8me ann\u00e9e suivant celle de l’imputation. Cas fictif : l’\u00e9conomie r\u00e9elle d\u00e9pend de leur tranche marginale. Le bar\u00e8me 2026 des revenus de 2025 applique 11 % de 11 601 \u20ac \u00e0 29 579 \u20ac par part, puis 30 % de 29 580 \u20ac \u00e0 84 577 \u20ac.<\/p>\n

Quelles erreurs \u00e9viter sur la 2044 ?<\/h2>\n