{"id":8271,"date":"2026-11-01T11:36:03","date_gmt":"2026-11-01T10:36:03","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?p=8271"},"modified":"2026-11-01T11:36:03","modified_gmt":"2026-11-01T10:36:03","slug":"revenu-du-patrimoine-fiscalite-taux","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/blog\/revenu-du-patrimoine-fiscalite-taux\/","title":{"rendered":"Revenu du patrimoine : quels revenus et quelle fiscalit\u00e9 ?"},"content":{"rendered":"

Au 30 octobre 2026, les revenus du patrimoine (loyers, dividendes, plus-values) subissent l’imp\u00f4t sur le revenu et des pr\u00e9l\u00e8vements sociaux : 17,2 % sur les loyers et les plus-values immobili\u00e8res, 18,6 % sur les revenus de placement.<\/strong> Les dividendes rel\u00e8vent par d\u00e9faut du pr\u00e9l\u00e8vement forfaitaire unique de 31,4 %.<\/p>\n

Qu’est-ce qu’un revenu du patrimoine ?<\/h2>\n

Un revenu du patrimoine est un revenu qui provient de ce que vous poss\u00e9dez, et non de votre travail. Votre bien ou votre capital travaille, vous touchez le fruit. On y range les loyers d’un logement ou d’un local, les dividendes d’actions ou de parts de soci\u00e9t\u00e9, les int\u00e9r\u00eats de placements, les gains d’une assurance-vie, et les plus-values quand vous vendez un bien avec un gain.<\/p>\n

La distinction compte pour une raison simple : un salaire et un loyer ne sont pas tax\u00e9s de la m\u00eame fa\u00e7on. Chaque cat\u00e9gorie a sa d\u00e9claration, son mode d’imposition et son taux de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux. Savoir dans quelle case tombe chaque euro est la premi\u00e8re \u00e9tape pour d\u00e9cider seul o\u00f9 placer, et \u00e0 quel r\u00e9gime opter.<\/p>\n

Quels sont les principaux revenus du patrimoine et comment sont-ils impos\u00e9s ?<\/h2>\n

Voici les rep\u00e8res valables au 30 octobre 2026 pour un r\u00e9sident fiscal fran\u00e7ais.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Income<\/th>\nIncome tax<\/th>\nSocial charges<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Revenus fonciers (loyers de locaux nus)<\/td>\nBar\u00e8me progressif, apr\u00e8s abattement de 30 % au micro-foncier ou d\u00e9duction des charges au r\u00e9el<\/td>\n17.2%<\/td>\n<\/tr>\n
Plus-values immobili\u00e8res (hors r\u00e9sidence principale)<\/td>\n19 %, avec abattement selon la dur\u00e9e de d\u00e9tention<\/td>\n17,2 %, avec abattement selon la dur\u00e9e de d\u00e9tention<\/td>\n<\/tr>\n
Dividendes et revenus de placement (cas g\u00e9n\u00e9ral)<\/td>\nPFU de 12,8 %, ou option pour le bar\u00e8me<\/td>\n18.6%<\/td>\n<\/tr>\n
Plus-values de cession de valeurs mobili\u00e8res<\/td>\nPFU de 12,8 %, ou option pour le bar\u00e8me<\/td>\n18,6 % dans le cas g\u00e9n\u00e9ral<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

La r\u00e9sidence principale est exon\u00e9r\u00e9e de plus-value. Pour les autres biens immobiliers, l’imp\u00f4t de 19 % dispara\u00eet apr\u00e8s 22 ans de d\u00e9tention et les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux apr\u00e8s 30 ans. Une surtaxe de 2 % \u00e0 6 % s’applique aux plus-values de plus de 50 000 \u20ac.<\/p>\n

Que change le passage de la CSG \u00e0 10,6 % en 2026 ?<\/h2>\n

Depuis le 1er janvier 2026, le taux de CSG du cas g\u00e9n\u00e9ral des revenus de placement est de 10,6 %. Avec la CRDS de 0,5 % et le pr\u00e9l\u00e8vement de solidarit\u00e9 de 7,5 %, le total des pr\u00e9l\u00e8vements sociaux atteint 18,6 %. Et le PFU passe \u00e0 31,4 % : 12,8 % d’imp\u00f4t sur le revenu, plus 18,6 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux.<\/p>\n

Tous les revenus du patrimoine ne sont pas concern\u00e9s de la m\u00eame mani\u00e8re. D’apr\u00e8s la fiche de service-public, les revenus fonciers et les plus-values immobili\u00e8res restent \u00e0 17,2 %. L’assurance-vie fait l’objet d’un taux de CSG distinct et de r\u00e8gles particuli\u00e8res selon les situations. Pour un contrat pr\u00e9cis, c’est le relev\u00e9 fiscal de l’assureur qui fait foi.<\/p>\n

PFU ou bar\u00e8me progressif : lequel choisir pour vos dividendes et int\u00e9r\u00eats ?<\/h2>\n

Par d\u00e9faut, les revenus de placement sont tax\u00e9s au PFU. Vous pouvez opter pour le bar\u00e8me progressif : l’option couvre alors tous vos revenus mobiliers et plus-values de cession de valeurs mobili\u00e8res de l’ann\u00e9e. Elle donne acc\u00e8s \u00e0 l’abattement de 40 % sur les dividendes, \u00e0 la d\u00e9ductibilit\u00e9 d’une partie de la CSG et \u00e0 la d\u00e9duction des frais. Les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux restent dus dans les deux cas.<\/p>\n

Le calcul est simple. Au bar\u00e8me, un dividende est impos\u00e9 sur 60 % de son montant (abattement de 40 %) : le bar\u00e8me bat le PFU tant que 60 % de votre taux marginal reste sous 12,8 %, soit un taux inf\u00e9rieur \u00e0 environ 21 %. En pratique, le bar\u00e8me gagne \u00e0 0 % et \u00e0 11 %, le PFU gagne \u00e0 30 % et au-del\u00e0. Pour les revenus de 2026 et suivants, vous pouvez aussi renoncer \u00e0 l’option pour le bar\u00e8me si elle s’av\u00e8re d\u00e9favorable, dans le d\u00e9lai de r\u00e9clamation ou en cours de contr\u00f4le (service-public.gouv.fr, fiches F2613 et F21618).<\/p>\n

Le bar\u00e8me de l’imp\u00f4t sur le revenu 2026 (revenus de 2025), pour une part : 0 % jusqu’\u00e0 11 600 \u20ac, 11 % de 11 601 \u20ac \u00e0 29 579 \u20ac, 30 % de 29 580 \u20ac \u00e0 84 577 \u20ac, 41 % de 84 578 \u20ac \u00e0 181 917 \u20ac, 45 % au-del\u00e0.<\/p>\n

Combien co\u00fbte l’option selon votre tranche ?<\/h3>\n

Prenons 30 000 \u20ac de dividendes per\u00e7us par un c\u00e9libataire. Le tableau compare le total d’imp\u00f4t et de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux, avant d\u00e9duction de la part d\u00e9ductible de la CSG.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Marginal tax rate<\/th>\nPFU (31,4 %)<\/th>\nBar\u00e8me avec abattement de 40 %<\/th>\n\u00c9cart en faveur du PFU<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
0%<\/td>\n\u20ac9,420<\/td>\n\u20ac5,580<\/td>\n-\u20ac3,840<\/td>\n<\/tr>\n
11%<\/td>\n\u20ac9,420<\/td>\n\u20ac7,560<\/td>\n-\u20ac1,860<\/td>\n<\/tr>\n
30%<\/td>\n\u20ac9,420<\/td>\n\u20ac10,980<\/td>\n+\u20ac1,560<\/td>\n<\/tr>\n
41%<\/td>\n\u20ac9,420<\/td>\n\u20ac12,960<\/td>\n+\u20ac3,540<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Un chiffre n\u00e9gatif signifie que le bar\u00e8me co\u00fbte moins cher que le PFU. L’option vaut pour tous vos revenus mobiliers et plus-values de titres de l’ann\u00e9e : v\u00e9rifiez qu’une plus-value importante ne vient pas annuler le gain obtenu sur les dividendes.<\/p>\n

Les revenus fonciers : micro-foncier ou r\u00e9gime r\u00e9el ?<\/h2>\n

Si vos loyers bruts n’exc\u00e8dent pas 15 000 \u20ac par an, le micro-foncier s’applique automatiquement avec un abattement de 30 %. Au-del\u00e0, ou si vous optez pour le r\u00e9el (option irr\u00e9vocable pendant 3 ans), vous d\u00e9clarez vos charges r\u00e9elles sur la d\u00e9claration 2044 : taxe fonci\u00e8re, int\u00e9r\u00eats d’emprunt, assurance, travaux. Notre page sur les charges d\u00e9ductibles au r\u00e9gime r\u00e9el<\/a> d\u00e9taille chaque poste, et celle sur le formulaire \u00e0 utiliser pour d\u00e9clarer ses loyers<\/a> indique o\u00f9 reporter le r\u00e9sultat. Les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux sur les loyers d\u00e9pendent du type de location : voir 17,2 % ou 18,6 %<\/a>. Si vos travaux d\u00e9passent vos loyers, le land deficit<\/a> peut s’imputer sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 \u20ac par an pour les charges hors int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n

Comment la plus-value d’un bien locatif est-elle r\u00e9duite avec le temps ?<\/h2>\n

Pour un bien qui n’est pas votre r\u00e9sidence principale, la plus-value est tax\u00e9e \u00e0 19 % d’imp\u00f4t et \u00e0 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux, mais chaque ann\u00e9e de d\u00e9tention au-del\u00e0 de la cinqui\u00e8me r\u00e9duit la base. Les deux abattements sont distincts.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Length of detention<\/th>\nAbattement pour l’imp\u00f4t (19 %)<\/th>\nAbattement pour les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (17,2 %)<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Up to 5 years old<\/td>\n0%<\/td>\n0%<\/td>\n<\/tr>\n
From grades 6 to 21<\/td>\n6 % per year<\/td>\n1.65 % per year<\/td>\n<\/tr>\n
22nd year<\/td>\n4%<\/td>\n1.60%<\/td>\n<\/tr>\n
From the 23rd to the 30th year<\/td>\nExon\u00e9ration acquise<\/td>\n9 % per year<\/td>\n<\/tr>\n
After 30 years<\/td>\nExemption<\/td>\nExemption<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Exemple : un appartement locatif vendu apr\u00e8s 12 ans avec 80 000 \u20ac de plus-value brute. L’abattement pour l’imp\u00f4t est de 6 % \u00d7 7 ans = 42 %, la base passe \u00e0 46 400 \u20ac et l’imp\u00f4t \u00e0 8 816 \u20ac. L’abattement pour les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux est de 1,65 % \u00d7 7 = 11,55 %, la base passe \u00e0 70 760 \u20ac et les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux \u00e0 12 170,72 \u20ac. Au total, 20 986,72 \u20ac de taxes, soit 26,2 % de la plus-value brute. La surtaxe de 2 % \u00e0 6 % ne s’applique pas, car la plus-value nette imposable \u00e0 l’imp\u00f4t reste sous 50 000 \u20ac. Les ventes de 15 000 \u20ac ou moins sont exon\u00e9r\u00e9es (service-public.gouv.fr, fiche F10864, v\u00e9rifi\u00e9e le 15 avril 2026).<\/p>\n

Que devient une moins-value sur titres ?<\/h2>\n

Elle ne se d\u00e9duit pas de votre revenu global. Elle s’impute sur les plus-values de m\u00eame nature de l’ann\u00e9e, dans la limite de ces plus-values, et l’exc\u00e9dent se reporte sur les plus-values des 10 ann\u00e9es suivantes, en commen\u00e7ant par les moins-values les plus anciennes (service-public.gouv.fr, fiche F21618). Conservez vos avis d’op\u00e9r\u00e9 : ils servent de justificatif.<\/p>\n

Les revenus du patrimoine sont-ils soumis \u00e0 un acompte ?<\/h2>\n

Oui, pour les int\u00e9r\u00eats et dividendes : la banque pr\u00e9l\u00e8ve un acompte d’imp\u00f4t de 12,8 % (pr\u00e9l\u00e8vement forfaitaire non lib\u00e9ratoire), qui est ensuite r\u00e9gularis\u00e9 \u00e0 la d\u00e9claration. Vous pouvez en \u00eatre dispens\u00e9 si votre revenu fiscal de r\u00e9f\u00e9rence de l’avant-derni\u00e8re ann\u00e9e est inf\u00e9rieur \u00e0 un seuil qui d\u00e9pend du revenu : 25 000 \u20ac (c\u00e9libataire) ou 50 000 \u20ac (couple soumis \u00e0 imposition commune) pour les revenus \u00e0 taux fixe comme les int\u00e9r\u00eats, 50 000 \u20ac ou 75 000 \u20ac pour les produits d’actions comme les dividendes. La demande se fait aupr\u00e8s de l’\u00e9tablissement financier au plus tard le 30 novembre de l’ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente, soit le 30 novembre 2026 pour une dispense en 2027 (service-public.gouv.fr, fiche F2613, v\u00e9rifi\u00e9e le 15 avril 2026).<\/p>\n

Cas concret : un couple lyonnais avec 20 000 \u20ac de revenus du patrimoine<\/h2>\n

Situation.<\/strong> Thomas et Claire, 45 ans, vivent \u00e0 Lyon avec deux enfants. Leur tranche marginale est de 30 %. Ils per\u00e7oivent 14 000 \u20ac de loyers d’un appartement lou\u00e9 nu et 6 000 \u20ac de dividendes de la soci\u00e9t\u00e9 de Thomas.<\/p>\n

Issue.<\/strong> Ils ne savent pas si l’option pour le bar\u00e8me sur les dividendes leur ferait gagner de l’argent, et ils pensent que tous leurs revenus du patrimoine sont tax\u00e9s \u00e0 31,4 %.<\/p>\n

Strategy.<\/strong> On s\u00e9pare les deux cat\u00e9gories. Les loyers (14 000 \u20ac, sous le seuil de 15 000 \u20ac) sont au micro-foncier : base imposable de 9 800 \u20ac. Pour les dividendes, on compare le PFU et le bar\u00e8me.<\/p>\n