{"id":8231,"date":"2026-11-01T07:40:06","date_gmt":"2026-11-01T06:40:06","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?p=8231"},"modified":"2026-11-01T07:40:06","modified_gmt":"2026-11-01T06:40:06","slug":"scpi-comparaison-location-en-direct","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/blog\/scpi-comparaison-location-en-direct\/","title":{"rendered":"SCPI ou location en direct : que choisir ? Comparaison chiffr\u00e9e"},"content":{"rendered":"<p><strong>Entre SCPI et location en direct, l\u2019imp\u00f4t est le m\u00eame : les loyers sont des revenus fonciers, impos\u00e9s au bar\u00e8me et \u00e0 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (au 30 octobre 2026). La vraie diff\u00e9rence tient aux frais d\u2019entr\u00e9e de 5 \u00e0 12 % d\u2019une SCPI, face au travail de gestion et au d\u00e9ficit foncier de 10 700 \u20ac du locatif en direct.<\/strong><\/p>\n<h2>SCPI ou location en direct : qu\u2019est-ce qui change vraiment ?<\/h2>\n<p>Dans les deux cas, vous d\u00e9tenez de l\u2019immobilier locatif et vous touchez des loyers. Les revenus d\u2019une SCPI sont vers\u00e9s chaque trimestre et sont impos\u00e9s comme des revenus fonciers, pr\u00e9cise l\u2019Autorit\u00e9 des march\u00e9s financiers (AMF). Un appartement lou\u00e9 nu l\u2019est aussi. Choisir l\u2019un ou l\u2019autre pour des raisons de fiscalit\u00e9 est donc une erreur : le bar\u00e8me de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu 2026 (0 %, 11 %, 30 %, 41 %, 45 %) et les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux de 17,2 % pour les revenus fonciers s\u2019appliquent aux deux.<\/p>\n<p>Ce qui change, ce sont les frais, le temps pass\u00e9, la liquidit\u00e9 et les outils fiscaux dont vous disposez.<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Criteria<\/th>\n<th>SCPI<\/th>\n<th>Location en direct<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Entry ticket<\/td>\n<td>Vous choisissez la somme investie, par parts<\/td>\n<td>Le prix du bien, souvent compl\u00e9t\u00e9 par un emprunt<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Fees<\/td>\n<td>Entr\u00e9e de 5 \u00e0 12 %, gestion annuelle de 8 \u00e0 10 % des revenus<\/td>\n<td>Frais d\u2019acquisition, assurance, taxe fonci\u00e8re, gestion si vous la d\u00e9l\u00e9guez<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Management<\/td>\n<td>Enti\u00e8rement d\u00e9l\u00e9gu\u00e9e<\/td>\n<td>Locataires, travaux et vacance \u00e0 votre charge<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Revente<\/td>\n<td>Plusieurs semaines, voire plusieurs mois<\/td>\n<td>D\u00e9pend du march\u00e9 local et du bien<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Fiscalit\u00e9 des loyers<\/td>\n<td>Land income<\/td>\n<td>Land income<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>D\u00e9ficit foncier sur le revenu global<\/td>\n<td>Pas de ma\u00eetrise des travaux<\/td>\n<td>Jusqu\u2019\u00e0 10 700 \u20ac par an<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Les chiffres de frais et de revente d\u2019une SCPI viennent du guide de l\u2019AMF \u00ab Dans une SCPI, ce qu\u2019il faut savoir \u00bb. Il pr\u00e9cise aussi qu\u2019un placement en SCPI doit s\u2019envisager sur le long terme, entre 10 et 20 ans au moins, que le capital n\u2019est pas garanti et que les parts ne se revendent pas facilement.<\/p>\n<h2>Comment comparer deux SCPI entre elles ?<\/h2>\n<p>La comparaison entre SCPI n\u2019est pas une affaire de nom, mais de lecture de quelques points que l\u2019AMF invite \u00e0 surveiller :<\/p>\n<ul>\n<li>les frais d\u2019entr\u00e9e, entre 5 et 12 %, qui r\u00e9duisent d\u00e8s le premier jour la somme r\u00e9ellement investie ;<\/li>\n<li>les frais de gestion annuels, de 8 \u00e0 10 % des revenus ;<\/li>\n<li>la commission lors de la revente, forfaitaire ou proportionnelle ;<\/li>\n<li>la r\u00e9gularit\u00e9 des versements trimestriels ;<\/li>\n<li>la stabilit\u00e9 du taux d\u2019occupation des immeubles.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Les SCPI dites \u00ab fiscales \u00bb offrent, selon l\u2019AMF, un rendement plus faible et sont difficiles \u00e0 revendre. Pour le d\u00e9tail des frais, voir notre page sur les <a href=\"\/en\/scpi-frais-de-souscription-de-gestion-et-de-cession\/\">frais de souscription, de gestion et de cession d\u2019une SCPI<\/a> ; pour le fonctionnement, notre article <a href=\"\/en\/blog\/scpi-c-est-quoi-fonctionnement-rendement-fiscalite\/\">SCPI : c\u2019est quoi, fonctionnement, rendement, fiscalit\u00e9<\/a>.<\/p>\n<h2>Que rapporte une SCPI apr\u00e8s imp\u00f4t ?<\/h2>\n<p>Un exemple avec des hypoth\u00e8ses pos\u00e9es par nous, pas des promesses : 100 000 \u20ac souscrits, 10 % de frais d\u2019entr\u00e9e (dans la fourchette de l\u2019AMF), donc 90 000 \u20ac r\u00e9ellement investis, et des revenus de 5 % de cette somme, soit 4 500 \u20ac par an apr\u00e8s frais de gestion. Pour un contribuable \u00e0 30 % de tranche marginale, sans autre charge \u00e0 d\u00e9duire :<\/p>\n<ul>\n<li>imp\u00f4t sur le revenu : 4 500 \u20ac \u00d7 30 % = 1 350 \u20ac ;<\/li>\n<li>pr\u00e9l\u00e8vements sociaux : 4 500 \u20ac \u00d7 17,2 % = 774 \u20ac ;<\/li>\n<li>reste net : 2 376 \u20ac, soit 2,38 % des 100 000 \u20ac vers\u00e9s.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Les 10 000 \u20ac de frais d\u2019entr\u00e9e repr\u00e9sentent 2,2 ann\u00e9es de revenus bruts. C\u2019est le prix de l\u2019entr\u00e9e, \u00e0 rapporter \u00e0 la dur\u00e9e de d\u00e9tention.<\/p>\n<h2>Qu\u2019apporte le locatif en direct que la SCPI ne donne pas ?<\/h2>\n<p>La ma\u00eetrise des travaux, et donc du d\u00e9ficit foncier. Au r\u00e9gime r\u00e9el, impots.gouv.fr pr\u00e9cise que le d\u00e9ficit foncier est imputable sur le revenu global jusqu\u2019\u00e0 10 700 \u20ac par an. Le reste, ainsi que la part venant des int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt, se reporte sur les revenus fonciers des 10 ann\u00e9es suivantes. Deux conditions : l\u2019option pour le r\u00e9gime r\u00e9el (formulaire 2044), irr\u00e9vocable 3 ans, et la location du bien jusqu\u2019au 31 d\u00e9cembre de la troisi\u00e8me ann\u00e9e suivant l\u2019imputation. Le micro-foncier, de son c\u00f4t\u00e9, s\u2019applique jusqu\u2019\u00e0 15 000 \u20ac de recettes avec un abattement de 30 %. Voir notre page sur le <a href=\"\/en\/deficit-foncier-plafond-report-et-obligation-de-location\/\">land deficit<\/a>.<\/p>\n<h2>Cas concret : Camille a 100 000 \u20ac et h\u00e9site<\/h2>\n<p><strong>Situation.<\/strong> Camille, 45 ans, cadre \u00e0 Lyon, est \u00e0 30 % de tranche marginale. Elle dispose de 100 000 \u20ac et veut un compl\u00e9ment de revenus dans quinze ans.<\/p>\n<p><strong>Issue.<\/strong> Les deux solutions se disent \u00ab immobili\u00e8res \u00bb et se ressemblent sur le papier : elle ne sait pas ce qui les distingue en euros.<\/p>\n<p><strong>Strategy.<\/strong> Elle chiffre les deux routes sur ses propres hypoth\u00e8ses. Route 1 : SCPI, avec 10 % de frais d\u2019entr\u00e9e et 5 % de revenus sur la somme investie. Route 2 : un appartement ancien qu\u2019elle paie comptant et r\u00e9nove pour 30 000 \u20ac de travaux d\u00e9ductibles, sans emprunt, avant de le mettre en location : pas de loyers la premi\u00e8re ann\u00e9e.<\/p>\n<p><strong>Result.<\/strong> Route 1 : 2 376 \u20ac nets par an, apr\u00e8s 10 000 \u20ac de frais d\u2019entr\u00e9e. Route 2 : le d\u00e9ficit de 30 000 \u20ac d\u00e9passe le plafond, donc 10 700 \u20ac s\u2019imputent sur son revenu global, soit <strong>3 210 \u20ac d\u2019imp\u00f4t en moins<\/strong> (10 700 \u20ac \u00d7 30 %), et 19 300 \u20ac se reportent sur ses revenus fonciers des dix ann\u00e9es suivantes. Les deux routes ne sont pas \u00e9quivalentes : la premi\u00e8re est simple et sans travaux, la seconde exige du temps, un bien \u00e0 trouver et une location \u00e0 tenir jusqu\u2019au 31 d\u00e9cembre de la troisi\u00e8me ann\u00e9e. La bonne r\u00e9ponse d\u00e9pend de ce que Camille veut d\u00e9l\u00e9guer.<\/p>\n<h2>Notre lecture : que choisir ?<\/h2>\n<p>Choisissez la SCPI si vous voulez d\u00e9l\u00e9guer, si vous investissez une somme modeste ou si vous voulez r\u00e9partir votre argent sur plusieurs immeubles. Choisissez le direct si vous voulez piloter vos travaux, utiliser le d\u00e9ficit foncier et accepter la gestion. Et ne choisissez jamais une SCPI pour son imp\u00f4t : les loyers y sont tax\u00e9s comme en direct. Pr\u00e9voyez une d\u00e9tention assez longue pour amortir les frais d\u2019entr\u00e9e : 2,2 ann\u00e9es de revenus dans notre exemple.<\/p>\n<h2>Combien co\u00fbte l\u2019achat d\u2019un bien en direct ?<\/h2>\n<p>Au prix du bien s\u2019ajoutent des frais d\u2019acquisition, dits frais de notaire, d\u2019environ 7 \u00e0 8 % dans l\u2019ancien (d\u00e9tail dans notre fiche sur les <a href=\"\/en\/frais-de-notaire-droits-de-mutation-ancien-et-neuf\/\">notary fees<\/a>). Viennent ensuite, chaque ann\u00e9e, la taxe fonci\u00e8re, l\u2019assurance du propri\u00e9taire, les charges de copropri\u00e9t\u00e9 non r\u00e9cup\u00e9rables et les mois sans locataire. Dans une SCPI, la soci\u00e9t\u00e9 de gestion s\u2019en charge et vous recevez un revenu net de ces charges. Avant d\u2019acheter un logement ancien, regardez aussi son diagnostic de performance \u00e9nerg\u00e9tique : le <a href=\"\/en\/dpe-et-interdiction-de-louer-calendrier-des-logements-g-f-et-e\/\">calendrier d\u2019interdiction de louer<\/a> les logements class\u00e9s G, F et E peut d\u00e9cider du prix \u00e0 payer et des travaux \u00e0 pr\u00e9voir.<\/p>\n<h2>Que paie-t-on \u00e0 la revente d\u2019un bien d\u00e9tenu en direct ?<\/h2>\n<p>La plus-value est tax\u00e9e \u00e0 19 % d\u2019imp\u00f4t sur le revenu et 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux, apr\u00e8s des abattements qui d\u00e9pendent de la dur\u00e9e de d\u00e9tention. Une surtaxe de 2 % \u00e0 6 % s\u2019ajoute au-del\u00e0 de 50 000 \u20ac de plus-value imposable.<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Length of detention<\/th>\n<th>Income tax allowance<\/th>\n<th>Social security contribution reduction<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Jusqu\u2019\u00e0 5 ans<\/td>\n<td>0%<\/td>\n<td>0%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>From grades 6 to 21<\/td>\n<td>6 % per year<\/td>\n<td>1.65 % per year<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>22nd year<\/td>\n<td>4%<\/td>\n<td>1.6%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>From the 23rd to the 30th year<\/td>\n<td>exemption<\/td>\n<td>9 % per year<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Over 30 years old<\/td>\n<td>exemption<\/td>\n<td>exemption<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Exemple : sur 100 000 \u20ac de plus-value, une revente apr\u00e8s 15 ans co\u00fbte 7 600 \u20ac d\u2019imp\u00f4t sur le revenu et 14 362 \u20ac de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux, soit 21 962 \u20ac. Apr\u00e8s 22 ans, il ne reste que 12 384 \u20ac de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux. Pour les parts de SCPI, voir notre page sur la <a href=\"\/en\/scpi-fiscalite-des-loyers-revenus-fonciers-et-plus-values-immobilieres\/\">fiscalit\u00e9 des loyers et des plus-values d\u2019une SCPI<\/a> ; pour la surtaxe, notre page <a href=\"\/en\/plus-value-immobiliere-surtaxe-au-dela-de-50-000-euros\/\">plus-value immobili\u00e8re : la surtaxe au-del\u00e0 de 50 000 \u20ac<\/a>.<\/p>\n<h2>Que rapporte une SCPI apr\u00e8s imp\u00f4t selon votre tranche ?<\/h2>\n<p>Reprenons l\u2019exemple de 100 000 \u20ac souscrits, avec 10 % de frais d\u2019entr\u00e9e et 4 500 \u20ac de revenus par an. Seule la tranche marginale d\u2019imposition change :<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Bracket<\/th>\n<th>Income tax<\/th>\n<th>Social security contributions (17.2 %)<\/th>\n<th>Reste net par an<\/th>\n<th>Rendement net sur 100 000 \u20ac<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>11%<\/td>\n<td>\u20ac495<\/td>\n<td>\u20ac774<\/td>\n<td>\u20ac3,231<\/td>\n<td>3.23%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>30%<\/td>\n<td>\u20ac1,350<\/td>\n<td>\u20ac774<\/td>\n<td>\u20ac2,376<\/td>\n<td>2.38%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>41%<\/td>\n<td>\u20ac1,845<\/td>\n<td>\u20ac774<\/td>\n<td>\u20ac1,881<\/td>\n<td>1.88%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>45%<\/td>\n<td>\u20ac2,025<\/td>\n<td>\u20ac774<\/td>\n<td>\u20ac1,701<\/td>\n<td>1.70%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Les 10 000 \u20ac de frais d\u2019entr\u00e9e repr\u00e9sentent 2,2 ann\u00e9es de revenus bruts, mais 4,2 ann\u00e9es de revenus nets \u00e0 30 % et 5,3 ann\u00e9es \u00e0 41 %. Plus votre tranche est haute, plus la dur\u00e9e de d\u00e9tention doit \u00eatre longue pour amortir l\u2019entr\u00e9e.<\/p>\n<h2>D\u00e9ficit foncier : jusqu\u2019\u00e0 21 400 \u20ac pour une r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique<\/h2>\n<p>Le plafond de 10 700 \u20ac passe \u00e0 21 400 \u20ac pour les travaux qui font passer un logement d\u2019une classe \u00e9nerg\u00e9tique E, F ou G \u00e0 une classe A, B, C ou D, \u00e0 condition que les d\u00e9penses soient pay\u00e9es entre le 1er janvier 2023 et le 31 d\u00e9cembre 2027. Si les 30 000 \u20ac de travaux de Camille remplissent ces crit\u00e8res, 21 400 \u20ac s\u2019imputent sur son revenu global : 6 420 \u20ac d\u2019imp\u00f4t en moins \u00e0 30 %, contre 3 210 \u20ac avec le plafond de 10 700 \u20ac. Les 8 600 \u20ac restants se reportent sur ses revenus fonciers. Le bien doit rester lou\u00e9 dans les 3 ans qui suivent l\u2019ann\u00e9e de la d\u00e9duction, sauf licenciement, invalidit\u00e9, d\u00e9c\u00e8s ou expropriation.<\/p>\n<h2>Deuxi\u00e8me cas concret : Marc, 55 ans, tranche \u00e0 41 %<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Situation.<\/strong> Marc, 55 ans, chef d\u2019entreprise lyonnais, est \u00e0 41 % de tranche marginale. Il dispose de 100 000 \u20ac et veut un compl\u00e9ment de revenus \u00e0 65 ans.<\/li>\n<li><strong>Issue.<\/strong> Il pense qu\u2019une SCPI est moins tax\u00e9e qu\u2019un appartement lou\u00e9 et veut savoir ce qu\u2019il touchera r\u00e9ellement.<\/li>\n<li><strong>Strategy.<\/strong> Il applique les hypoth\u00e8ses ci-dessus : 10 % de frais d\u2019entr\u00e9e, soit 90 000 \u20ac investis, et des revenus de 5 % de cette somme.<\/li>\n<li><strong>Result.<\/strong> Sur 4 500 \u20ac de revenus bruts, il paie 1 845 \u20ac d\u2019imp\u00f4t sur le revenu et 774 \u20ac de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux. Il lui reste 1 881 \u20ac par an, soit 1,88 % des 100 000 \u20ac vers\u00e9s, et les frais d\u2019entr\u00e9e repr\u00e9sentent 5,3 ann\u00e9es de revenus nets. Il en retient deux choses : l\u2019imp\u00f4t est le m\u00eame qu\u2019en direct, et la SCPI ne se justifie que sur une d\u00e9tention longue. Il compare aussi avec une SCPI d\u00e9tenue dans un <a href=\"\/en\/blog\/scpi-et-assurance-vie-luxembourgeoise\/\">contrat d\u2019assurance-vie luxembourgeoise<\/a>, dont la fiscalit\u00e9 diff\u00e8re.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Quelles erreurs \u00e9viter quand on h\u00e9site entre SCPI et location en direct ?<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Choisir pour l\u2019imp\u00f4t.<\/strong> Le bar\u00e8me et les 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux s\u2019appliquent aux deux.<\/li>\n<li><strong>Lire le rendement affich\u00e9 sans retirer les frais d\u2019entr\u00e9e<\/strong> de 5 \u00e0 12 %.<\/li>\n<li><strong>Sous-estimer le locatif en direct :<\/strong> vacance, travaux, taxe fonci\u00e8re et temps de gestion p\u00e8sent sur le rendement r\u00e9el.<\/li>\n<li><strong>Croire qu\u2019une SCPI se revend comme une action.<\/strong> L\u2019AMF parle de plusieurs semaines, voire de plusieurs mois. Voir notre page sur le <a href=\"\/en\/scpi-capital-fixe-ou-variable-valeur-de-retrait-et-revente\/\">capital fixe ou variable, le retrait et la revente<\/a>.<\/li>\n<li><strong>Ignorer la dur\u00e9e.<\/strong> L\u2019AMF recommande de raisonner sur 10 \u00e0 20 ans au moins.<\/li>\n<li><strong>Tout concentrer sur un seul immeuble.<\/strong> Une SCPI r\u00e9partit l\u2019argent sur plusieurs immeubles, un achat en direct non.<\/li>\n<\/ul>\n<div class=\"wp-block-group\">\n<h2>Ce que fait Balmont Conseil<\/h2>\n<p>Balmont Conseil aide \u00e0 choisir entre SCPI, location en direct et autres supports en fonction de votre tranche d\u2019imp\u00f4t, de votre horizon et du temps que vous voulez y consacrer. Nous chiffrons chaque sc\u00e9nario avant tout engagement. Pour \u00e9tudier votre situation, prenez rendez-vous sur la page <a href=\"\/en\/contact\/\">Contact<\/a>.<\/p>\n<\/div>\n<h2>Frequently asked questions<\/h2>\n<h3>Une SCPI est-elle plus avantageuse fiscalement qu\u2019un appartement lou\u00e9 ?<\/h3>\n<p>Non. Les revenus d\u2019une SCPI sont impos\u00e9s comme des revenus fonciers, comme un appartement lou\u00e9 nu : bar\u00e8me de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu et 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux. L\u2019avantage d\u2019une SCPI est la gestion d\u00e9l\u00e9gu\u00e9e, pas l\u2019imp\u00f4t.<\/p>\n<h3>Quels sont les frais d\u2019une SCPI ?<\/h3>\n<p>Selon l\u2019AMF : des frais d\u2019entr\u00e9e de 5 \u00e0 12 %, des frais de gestion annuels de 8 \u00e0 10 % des revenus, et une commission lors de la revente, forfaitaire ou proportionnelle.<\/p>\n<h3>Peut-on revendre rapidement ses parts de SCPI ?<\/h3>\n<p>Pas toujours. L\u2019AMF indique que les parts ne se revendent pas facilement : le d\u00e9lai peut \u00eatre de plusieurs semaines, voire de plusieurs mois.<\/p>\n<h3>Le d\u00e9ficit foncier est-il possible avec une SCPI ?<\/h3>\n<p>Une SCPI classique ne vous laisse pas la main sur les travaux, g\u00e9r\u00e9s par la soci\u00e9t\u00e9 de gestion. Le d\u00e9ficit foncier imputable sur le revenu global, plafonn\u00e9 \u00e0 10 700 \u20ac par an, concerne surtout le propri\u00e9taire direct qui r\u00e9nove.<\/p>\n<h3>Quelle dur\u00e9e de d\u00e9tention pour une SCPI ?<\/h3>\n<p>L\u2019AMF recommande d\u2019envisager un placement en SCPI sur le long terme, entre 10 et 20 ans au moins. Le capital n\u2019est pas garanti.<\/p>\n<h3>Comment est tax\u00e9e la plus-value \u00e0 la revente d\u2019un bien locatif ?<\/h3>\n<p>\u00c0 19 % d\u2019imp\u00f4t sur le revenu et 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux, apr\u00e8s abattements pour dur\u00e9e de d\u00e9tention. L\u2019imp\u00f4t sur le revenu dispara\u00eet apr\u00e8s 22 ans de d\u00e9tention, les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux apr\u00e8s 30 ans. Une surtaxe de 2 % \u00e0 6 % s\u2019applique au-del\u00e0 de 50 000 \u20ac de plus-value imposable.<\/p>\n<h3>Micro-foncier ou r\u00e9gime r\u00e9el : lequel choisir ?<\/h3>\n<p>Le micro-foncier s\u2019applique jusqu\u2019\u00e0 15 000 \u20ac de revenus fonciers, avec un abattement de 30 % et sans d\u00e9duction des charges. Au-del\u00e0, le r\u00e9gime r\u00e9el est obligatoire. Seul le r\u00e9el permet d\u2019imputer un d\u00e9ficit foncier, avec une option irr\u00e9vocable pendant 3 ans.<\/p>\n<h3>Combien d\u2019ann\u00e9es pour amortir les frais d\u2019entr\u00e9e d\u2019une SCPI ?<\/h3>\n<p>Dans notre exemple, 10 000 \u20ac de frais d\u2019entr\u00e9e repr\u00e9sentent 4,2 ann\u00e9es de revenus nets \u00e0 30 % de tranche marginale, et 5,3 ann\u00e9es \u00e0 41 %. Pr\u00e9voyez une d\u00e9tention bien sup\u00e9rieure.<\/p>\n<p><strong>Sources:<\/strong> \u00ab Dans une SCPI (Soci\u00e9t\u00e9 Civile de Placement Immobilier) : ce qu\u2019il faut savoir \u00bb (amf-france.org, \u00e9dition 2023, consult\u00e9 le 30 octobre 2026) ; \u00ab Location vide de meubles \u00bb (impots.gouv.fr, modifi\u00e9e le 7 avril 2026, consult\u00e9 le 30 octobre 2026) ; \u00ab Je donne un bien en location. Dois-je payer des pr\u00e9l\u00e8vements sociaux ? \u00bb (impots.gouv.fr, modifi\u00e9e le 17 juillet 2026, consult\u00e9 le 30 octobre 2026) ; \u00ab Pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (CSG, CRDS&#8230;) sur les revenus du patrimoine et de placements \u00bb (F2329, service-public.gouv.fr, v\u00e9rifi\u00e9e le 30 juin 2026, consult\u00e9e le 30 octobre 2026) ; \u00ab Bar\u00e8me de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu \u00bb (F1419, service-public.gouv.fr, v\u00e9rifi\u00e9 le 15 avril 2026, consult\u00e9 le 30 octobre 2026) ; \u00ab Plus-values immobili\u00e8res \u00bb (F10864, service-public.gouv.fr, v\u00e9rifi\u00e9e le 15 avril 2026) et \u00ab Revenus locatifs non meubl\u00e9s \u00bb (F1991, service-public.gouv.fr, v\u00e9rifi\u00e9e le 15 avril 2026), consult\u00e9s le 31 octobre 2026<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Entre SCPI et location en direct, l\u2019imp\u00f4t est le m\u00eame : les loyers sont des revenus fonciers, impos\u00e9s au bar\u00e8me et \u00e0 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (au 30 octobre 2026). 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