{"id":8226,"date":"2026-11-01T07:39:30","date_gmt":"2026-11-01T06:39:30","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?p=8226"},"modified":"2026-11-01T07:39:30","modified_gmt":"2026-11-01T06:39:30","slug":"lmnp-a-credit-interets-amortissement","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/blog\/lmnp-a-credit-interets-amortissement\/","title":{"rendered":"LMNP \u00e0 cr\u00e9dit : int\u00e9r\u00eats, amortissement et cash-flow"},"content":{"rendered":"

En LMNP au r\u00e9gime r\u00e9el, les int\u00e9r\u00eats de l’emprunt se d\u00e9duisent des loyers et l’amortissement efface le reste : dans notre cas, 9 600 \u20ac de loyers et 0 \u20ac de r\u00e9sultat imposable la premi\u00e8re ann\u00e9e.<\/strong> Mais le loyer ne couvre pas la mensualit\u00e9 : il reste 411 \u20ac par mois \u00e0 financer. Chiffres au 31 octobre 2026.<\/p>\n

Peut-on d\u00e9duire les int\u00e9r\u00eats d’un cr\u00e9dit en LMNP ?<\/h2>\n

Oui, au r\u00e9gime r\u00e9el. Les revenus d’une location meubl\u00e9e non professionnelle rel\u00e8vent des b\u00e9n\u00e9fices industriels et commerciaux (BIC) : le b\u00e9n\u00e9fice est calcul\u00e9 en retirant les frais et charges r\u00e9ellement support\u00e9s et justifi\u00e9s, ainsi que les amortissements du logement et du mobilier. Les int\u00e9r\u00eats d’emprunt en font partie \u00e0 une condition : ils doivent repr\u00e9senter le loyer de l’argent emprunt\u00e9, pour un emprunt contract\u00e9 pour les besoins de l’activit\u00e9, ce qui est le cas du cr\u00e9dit qui finance le bien lou\u00e9. Le logement doit \u00eatre effectivement mis en location pour que les int\u00e9r\u00eats soient d\u00e9ductibles.<\/p>\n

Deux limites \u00e0 conna\u00eetre. Le remboursement du capital n’est jamais d\u00e9ductible : seule la part d’int\u00e9r\u00eats de chaque mensualit\u00e9 l’est. Et la dette comme le paiement des int\u00e9r\u00eats doivent \u00eatre justifi\u00e9s par l’acte d’emprunt et par la comptabilit\u00e9, d’o\u00f9 l’int\u00e9r\u00eat de conserver le tableau d’amortissement du pr\u00eat. Au r\u00e9gime r\u00e9el, les int\u00e9r\u00eats se d\u00e9clarent dans la liasse fiscale, formulaire 2031 pour une location meubl\u00e9e.<\/p>\n

Comment l’amortissement s’articule-t-il avec les int\u00e9r\u00eats ?<\/h2>\n

C’est le point technique de l’investissement \u00e0 cr\u00e9dit. L’amortissement d\u00e9ductible d’un bien lou\u00e9 par un particulier est limit\u00e9 au montant du loyer diminu\u00e9 des autres charges, dont les int\u00e9r\u00eats (article 39 C du CGI). L’exc\u00e9dent n’est pas perdu : il est d\u00e9ductible des r\u00e9sultats des exercices suivants.<\/p>\n

Cons\u00e9quence directe : l’amortissement ne peut pas fabriquer un d\u00e9ficit. Plus les int\u00e9r\u00eats sont \u00e9lev\u00e9s, plus l’amortissement utilisable l’ann\u00e9e m\u00eame est faible. Seul un d\u00e9ficit provenant des charges, int\u00e9r\u00eats compris, s’impute, et seulement sur les revenus meubl\u00e9s non professionnels de la m\u00eame ann\u00e9e et des dix suivantes, jamais sur le revenu global : notre article sur le d\u00e9ficit LMNP imputable pendant 10 ans<\/a> d\u00e9taille cette r\u00e8gle.<\/p>\n

Micro-BIC ou r\u00e9gime r\u00e9el quand on emprunte ?<\/h2>\n

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers d’une location meubl\u00e9e longue dur\u00e9e, jusqu’\u00e0 83 600 \u20ac de recettes pour les revenus 2026 (77 700 \u20ac pour les revenus 2025). Pour un meubl\u00e9 de tourisme non class\u00e9, le plafond est de 15 000 \u20ac et l’abattement de 30 %. Les charges n’y sont pas d\u00e9ductibles : ni les int\u00e9r\u00eats, ni l’amortissement.<\/p>\n

Avec un cr\u00e9dit, le r\u00e9gime r\u00e9el est presque toujours plus favorable. Il est facultatif sous le plafond, obligatoire au-del\u00e0, et il se reconduit tacitement chaque ann\u00e9e tant que vous n’y renoncez pas. Il suppose un num\u00e9ro SIRET, la cotisation fonci\u00e8re des entreprises et une liasse fiscale n\u00b0 2031. Voir aussi notre page LMNP: micro-BIC or actual<\/a>.<\/p>\n

Cr\u00e9dit amortissable ou cr\u00e9dit in fine : que change le type de pr\u00eat ?<\/h2>\n

Dans un pr\u00eat amortissable, chaque mensualit\u00e9 rembourse du capital et des int\u00e9r\u00eats : la part d’int\u00e9r\u00eats baisse d’ann\u00e9e en ann\u00e9e, donc la charge d\u00e9ductible aussi. Dans un pr\u00eat in fine, vous ne payez que les int\u00e9r\u00eats pendant toute la dur\u00e9e, et le capital est rembours\u00e9 en une fois \u00e0 l’\u00e9ch\u00e9ance. En pratique, la banque demande alors un capital plac\u00e9 en garantie du remboursement final.<\/p>\n

Pour l’imp\u00f4t, la diff\u00e9rence tient \u00e0 la r\u00e9gularit\u00e9 des int\u00e9r\u00eats : avec l’in fine, ils restent constants et se d\u00e9duisent chaque ann\u00e9e jusqu’au bout. Nous avons calcul\u00e9 les deux formules sur le pr\u00eat du cas ci-dessous (171 500 \u20ac sur 20 ans \u00e0 3,5 %, hypoth\u00e8se) :<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Sur 20 ans<\/th>\nPr\u00eat amortissable<\/th>\nBullet loan<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Paiement mensuel (hors assurance)<\/td>\n\u20ac995<\/td>\n500 \u20ac d’int\u00e9r\u00eats<\/td>\n<\/tr>\n
Int\u00e9r\u00eats d\u00e9ductibles, ann\u00e9e 1<\/td>\n\u20ac5,906<\/td>\n\u20ac6,003<\/td>\n<\/tr>\n
Int\u00e9r\u00eats d\u00e9ductibles, ann\u00e9e 10<\/td>\n\u20ac3,678<\/td>\n\u20ac6,003<\/td>\n<\/tr>\n
Int\u00e9r\u00eats d\u00e9ductibles, ann\u00e9e 20<\/td>\n\u20ac223<\/td>\n\u20ac6,003<\/td>\n<\/tr>\n
Total des int\u00e9r\u00eats pay\u00e9s<\/td>\n\u20ac67,211<\/td>\n\u20ac120,050<\/td>\n<\/tr>\n
\u00c9pargne mensuelle pour reconstituer 171 500 \u20ac (sans rendement)<\/td>\n\u20ac0<\/td>\n\u20ac715<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Le pr\u00eat in fine n’est donc pas un montage fiscal gratuit : il co\u00fbte 52 839 \u20ac d’int\u00e9r\u00eats de plus. Il ne se justifie que si le capital plac\u00e9 en garantie rapporte, apr\u00e8s imp\u00f4t, davantage que le taux du pr\u00eat.<\/p>\n

Quel loyer faut-il pour couvrir la mensualit\u00e9 ?<\/h2>\n

La fiscalit\u00e9 ne r\u00e8gle pas le financement. Le cr\u00e9dit se rembourse avec de l’argent r\u00e9el, alors que l’amortissement est une charge comptable. Dans le premier cas ci-dessous, il faudrait 1 211 \u20ac de loyer mensuel, avant imp\u00f4t, pour couvrir la mensualit\u00e9 et les charges, contre 800 \u20ac de loyer r\u00e9el. Calculez ce loyer d’\u00e9quilibre avant d’acheter : c’est la vraie mesure de l’effort d’\u00e9pargne.<\/p>\n

Cas concret n\u00b0 1 : un studio de 180 000 \u20ac avec 30 000 \u20ac d’apport<\/h2>\n

Situation.<\/strong> Sophie, 45 ans, cadre \u00e0 Lyon, tranche d’imp\u00f4t \u00e0 30 %, ach\u00e8te un studio de 180 000 \u20ac lou\u00e9 meubl\u00e9 800 \u20ac par mois, soit 9 600 \u20ac par an. Frais de notaire de 7,5 % (13 500 \u20ac), mobilier de 8 000 \u20ac, apport de 30 000 \u20ac. Elle emprunte 171 500 \u20ac sur 20 ans \u00e0 3,5 % (hypoth\u00e8se du cas). La mensualit\u00e9 est de 995 \u20ac, soit 11 936 \u20ac par an.<\/p>\n

Issue.<\/strong> Les charges annuelles (taxe fonci\u00e8re 1 500 \u20ac, charges de copropri\u00e9t\u00e9 non r\u00e9cup\u00e9rables 700 \u20ac, assurance et gestion 400 \u20ac) s’\u00e9l\u00e8vent \u00e0 2 600 \u20ac. Les int\u00e9r\u00eats de la premi\u00e8re ann\u00e9e atteignent 5 906 \u20ac. Que reste-t-il \u00e0 d\u00e9clarer ?<\/p>\n

Strategy.<\/strong> Elle choisit le r\u00e9gime r\u00e9el. Hypoth\u00e8ses d’amortissement : 85 % du prix sur le b\u00e2ti, hors terrain, sur 30 ans, soit 5 100 \u20ac par an, et le mobilier sur 7 ans, soit 1 143 \u20ac par an, 6 243 \u20ac au total.<\/p>\n

Result.<\/strong> Avant amortissement, le r\u00e9sultat est de 9 600 \u2212 2 600 \u2212 5 906 = 1 094 \u20ac. L’amortissement d\u00e9ductible est plafonn\u00e9 \u00e0 ce montant : le r\u00e9sultat imposable est de 0 \u20ac et 5 149 \u20ac d’amortissement sont report\u00e9s sur les ann\u00e9es suivantes. En micro-BIC, elle aurait d\u00e9clar\u00e9 4 800 \u20ac et pay\u00e9 1 440 \u20ac d’imp\u00f4t sur le revenu \u00e0 30 %, hors pr\u00e9l\u00e8vements sociaux. Le r\u00e9el \u00e9conomise donc 1 440 \u20ac d’imp\u00f4t la premi\u00e8re ann\u00e9e. Mais le cash-flow reste n\u00e9gatif : 9 600 \u2212 2 600 \u2212 11 936 = \u22124 936 \u20ac par an, soit environ 411 \u20ac par mois \u00e0 sortir de sa poche.<\/p>\n

Cas concret n\u00b0 2 : un T2 de 250 000 \u20ac pour un contribuable \u00e0 41 %<\/h2>\n

Situation.<\/strong> Marc, 52 ans, cadre dirigeant \u00e0 Lyon, tranche d’imp\u00f4t \u00e0 41 %, ach\u00e8te un T2 de 250 000 \u20ac lou\u00e9 meubl\u00e9 1 050 \u20ac par mois, soit 12 600 \u20ac par an. Frais de notaire de 7,5 % (18 750 \u20ac), mobilier de 10 000 \u20ac, apport de 40 000 \u20ac. Il emprunte 238 750 \u20ac sur 25 ans \u00e0 3,5 % (hypoth\u00e8se du cas) : la mensualit\u00e9 est de 1 195 \u20ac, soit 14 343 \u20ac par an.<\/p>\n

Issue.<\/strong> Les charges annuelles (taxe fonci\u00e8re 1 800 \u20ac, copropri\u00e9t\u00e9 non r\u00e9cup\u00e9rable 900 \u20ac, assurance et gestion 600 \u20ac) s’\u00e9l\u00e8vent \u00e0 3 300 \u20ac. Les int\u00e9r\u00eats de la premi\u00e8re ann\u00e9e atteignent 8 259 \u20ac, ce qui laisse 1 041 \u20ac de r\u00e9sultat avant amortissement. Le loyer d’\u00e9quilibre est de 1 470 \u20ac par mois, contre 1 050 \u20ac encaiss\u00e9s.<\/p>\n

Strategy.<\/strong> Il choisit le r\u00e9gime r\u00e9el, avec les m\u00eames hypoth\u00e8ses d’amortissement que ci-dessus : 85 % du prix sur le b\u00e2ti sur 30 ans, mobilier sur 7 ans, soit 8 512 \u20ac par an pendant 7 ans, puis 7 083 \u20ac. Le loyer et les charges sont suppos\u00e9s constants.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Year<\/th>\nInterests<\/th>\nR\u00e9sultat avant amortissement<\/th>\nDepreciation deducted<\/th>\nTaxable profit<\/th>\nImp\u00f4t \u00e9vit\u00e9 face au micro-BIC<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
1<\/td>\n\u20ac8,259<\/td>\n\u20ac1,041<\/td>\n\u20ac1,041<\/td>\n\u20ac0<\/td>\n\u20ac2,583<\/td>\n<\/tr>\n
5<\/td>\n\u20ac7,346<\/td>\n\u20ac1,954<\/td>\n\u20ac1,954<\/td>\n\u20ac0<\/td>\n\u20ac2,583<\/td>\n<\/tr>\n
10<\/td>\n\u20ac6,011<\/td>\n\u20ac3,289<\/td>\n\u20ac3,289<\/td>\n\u20ac0<\/td>\n\u20ac2,583<\/td>\n<\/tr>\n
15<\/td>\n\u20ac4,420<\/td>\n\u20ac4,880<\/td>\n\u20ac4,880<\/td>\n\u20ac0<\/td>\n\u20ac2,583<\/td>\n<\/tr>\n
20<\/td>\n\u20ac2,525<\/td>\n\u20ac6,775<\/td>\n\u20ac6,775<\/td>\n\u20ac0<\/td>\n\u20ac2,583<\/td>\n<\/tr>\n
25<\/td>\n\u20ac268<\/td>\n\u20ac9,032<\/td>\n\u20ac9,032<\/td>\n\u20ac0<\/td>\n\u20ac2,583<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Result.<\/strong> Le r\u00e9sultat imposable reste \u00e0 0 \u20ac pendant les 25 ans. En micro-BIC, Marc aurait d\u00e9clar\u00e9 6 300 \u20ac chaque ann\u00e9e et pay\u00e9 2 583 \u20ac d’imp\u00f4t sur le revenu \u00e0 41 % : le r\u00e9el lui \u00e9vite 25 830 \u20ac d’imp\u00f4t sur les dix premi\u00e8res ann\u00e9es, hors pr\u00e9l\u00e8vements sociaux. Le prix \u00e0 payer est l’effort de tr\u00e9sorerie : 12 600 \u2212 3 300 \u2212 14 343 = \u22125 043 \u20ac la premi\u00e8re ann\u00e9e, soit environ 420 \u20ac par mois. Avec un mois de vacance locative, l’effort passe \u00e0 508 \u20ac par mois. Autre point \u00e0 retenir : sur 25 ans, 112 678 \u20ac d’amortissement sont effectivement d\u00e9duits, et ils seront r\u00e9int\u00e9gr\u00e9s dans le calcul de la plus-value \u00e0 la revente.<\/p>\n

Quelles erreurs \u00e9viter quand on ach\u00e8te un LMNP \u00e0 cr\u00e9dit ?<\/h2>\n