{"id":8163,"date":"2026-11-01T07:39:50","date_gmt":"2026-11-01T06:39:50","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?p=8163"},"modified":"2026-11-01T07:39:50","modified_gmt":"2026-11-01T06:39:50","slug":"investir-immobilier-espagne","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/blog\/investir-immobilier-espagne\/","title":{"rendered":"Investir en Espagne : fiscalit\u00e9 d’un bien pour un r\u00e9sident fran\u00e7ais"},"content":{"rendered":"

Un Fran\u00e7ais qui loue un bien en Espagne paie 19 % d’imp\u00f4t espagnol sur ses loyers nets, les d\u00e9clare aussi en France avec un cr\u00e9dit d’imp\u00f4t, et inclut le bien dans son IFI au-del\u00e0 de 1 300 000 \u20ac de patrimoine immobilier net (r\u00e8gles au 30 octobre 2026). Voici ce que cela change, imp\u00f4t par imp\u00f4t, avant de signer chez le notaire.<\/strong><\/p>\n

Quels imp\u00f4ts espagnols touchent un Fran\u00e7ais qui investit en immobilier en Espagne ?<\/h2>\n

Un Fran\u00e7ais qui poss\u00e8de un bien en Espagne sans y r\u00e9sider rel\u00e8ve de l’imp\u00f4t espagnol sur le revenu des non-r\u00e9sidents (IRNR), g\u00e9r\u00e9 par l’Agencia Tributaria. Les taux d\u00e9pendent de votre pays de r\u00e9sidence : 19 % pour un r\u00e9sident de l’Union europ\u00e9enne, d’Islande, de Norv\u00e8ge ou du Liechtenstein, 24 % pour les autres contribuables. Un r\u00e9sident de France est donc au taux de 19 %.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Situation<\/th>\nImp\u00f4t espagnol<\/th>\nKey points to remember<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Well rented<\/td>\nIRNR \u00e0 19 %<\/td>\nUn r\u00e9sident de l’UE ou de l’EEE peut d\u00e9duire les charges li\u00e9es directement aux loyers per\u00e7us en Espagne<\/td>\n<\/tr>\n
Mois sans location<\/td>\nRevenu imput\u00e9 de 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale<\/td>\nLes mois o\u00f9 le bien n’est pas lou\u00e9 sont tax\u00e9s au prorata de ce revenu imput\u00e9<\/td>\n<\/tr>\n
Achat d’un logement neuf<\/td>\nTVA de 10 % (4 % pour certains logements prot\u00e9g\u00e9s)<\/td>\nPay\u00e9e au vendeur<\/td>\n<\/tr>\n
Achat d’un logement ancien<\/td>\nITP (imp\u00f4t sur les transmissions patrimoniales)<\/td>\nPay\u00e9 par l’acheteur \u00e0 l’administration de la communaut\u00e9 autonome du bien<\/td>\n<\/tr>\n
Revente<\/td>\n19 % sur la plus-value<\/td>\nL’acheteur retient 3 % du prix et le verse \u00e0 l’administration espagnole<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Ces r\u00e8gles viennent des pages de l’Agencia Tributaria sur l’IRNR, les loyers de biens immobiliers et la retenue de l’acqu\u00e9reur. \u00c0 elles seules, elles ne disent pas combien co\u00fbte l’achat : l’ITP est un imp\u00f4t c\u00e9d\u00e9 aux communaut\u00e9s autonomes, donc son taux change d’une r\u00e9gion \u00e0 l’autre. En Andalousie, le taux g\u00e9n\u00e9ral est de 7 % pour un bien immobilier depuis le 28 avril 2021, et celui de l’imp\u00f4t sur les actes juridiques document\u00e9s de 1,2 %, selon la Junta de Andaluc\u00eda. Avant de choisir une ville, comparez donc le co\u00fbt d’entr\u00e9e de la communaut\u00e9 autonome : \u00e0 prix \u00e9gal, la facture d’achat ne sera pas la m\u00eame.<\/p>\n

S’ajoutent des taxes locales annuelles sur le bien, comme l’imp\u00f4t municipal sur les biens immobiliers, et, selon la valeur du patrimoine d\u00e9tenu en Espagne, l’imp\u00f4t espagnol sur le patrimoine, pr\u00e9sent\u00e9 dans notre page sur l’wealth tax in Spain<\/a>.<\/p>\n

Comment fonctionne l’IRNR sur les loyers per\u00e7us en Espagne ?<\/h2>\n

L’imp\u00f4t se calcule sur les loyers encaiss\u00e9s, hors TVA, moins les charges d\u00e9ductibles pour les r\u00e9sidents de l’UE et de l’EEE : la personne physique applique la liste de charges de la loi espagnole sur l’imp\u00f4t sur le revenu, \u00e0 condition de prouver le lien direct avec les revenus per\u00e7us en Espagne. Le taux est de 19 % sur le r\u00e9sultat. Les d\u00e9clarations passent par le mod\u00e8le 210.<\/p>\n

Un point d’attention : si vous employez en Espagne une personne \u00e0 temps plein pour g\u00e9rer la location, l’administration espagnole peut y voir une activit\u00e9 exerc\u00e9e par l’interm\u00e9diaire d’un \u00e9tablissement stable, avec des r\u00e8gles diff\u00e9rentes. Pour un propri\u00e9taire qui confie la gestion \u00e0 une agence, ce cas ne se pr\u00e9sente pas.<\/p>\n

Que devient cet imp\u00f4t en France : double imposition ou cr\u00e9dit d’imp\u00f4t ?<\/h2>\n

La convention fiscale France-Espagne \u00e9vite la double imposition par un cr\u00e9dit d’imp\u00f4t. La notice de la d\u00e9claration 2047 classe l’Espagne parmi les conventions pr\u00e9voyant un cr\u00e9dit d’imp\u00f4t \u00e9gal \u00e0 l’imp\u00f4t fran\u00e7ais, y compris pour les revenus immobiliers. Concr\u00e8tement, vous d\u00e9clarez vos loyers espagnols en France (d\u00e9claration des revenus fonciers 2044, cadre 4 de l’annexe 2047), l’imp\u00f4t fran\u00e7ais correspondant est calcul\u00e9, puis annul\u00e9 par un cr\u00e9dit d’imp\u00f4t du m\u00eame montant. L’imp\u00f4t r\u00e9ellement support\u00e9 sur ces loyers est donc l’imp\u00f4t espagnol, \u00e0 condition de bien remplir les cases pr\u00e9vues.<\/p>\n

Oublier de d\u00e9clarer ces loyers en France reste l’erreur la plus fr\u00e9quente : le cr\u00e9dit d’imp\u00f4t n’est accord\u00e9 que sur d\u00e9claration. Les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux suivent des r\u00e8gles distinctes, qui d\u00e9pendent de votre affiliation \u00e0 la s\u00e9curit\u00e9 sociale : nous les v\u00e9rifions au cas par cas avant l’achat. Pour le d\u00e9tail de la convention, voyez notre page France-Spain tax treaty<\/a>.<\/p>\n

Un bien en Espagne entre-t-il dans l’IFI d’un r\u00e9sident fran\u00e7ais ?<\/h2>\n

Oui. Selon service-public.gouv.fr, l’imp\u00f4t sur la fortune immobili\u00e8re porte sur tous les biens et droits immobiliers d\u00e9tenus en France et \u00e0 l’\u00e9tranger lorsque votre domicile fiscal est en France. Le bien est \u00e9valu\u00e9 \u00e0 sa valeur v\u00e9nale au 1er janvier. L’IFI n’est d\u00fb que si le patrimoine immobilier net taxable d\u00e9passe 1 300 000 \u20ac, et le bar\u00e8me commence \u00e0 0,5 % \u00e0 partir de 800 000 \u20ac. Les dettes li\u00e9es au bien, comme l’emprunt contract\u00e9 pour l’acheter, viennent en d\u00e9duction \u00e0 condition d’exister au 1er janvier.<\/p>\n

Un appartement espagnol peut donc faire basculer un patrimoine immobilier juste en dessous du seuil. Pour savoir o\u00f9 vous vous situez, relisez notre page sur l’IFI des r\u00e9sidents : seuil, bar\u00e8me et dettes<\/a>.<\/p>\n

Comment est tax\u00e9e la revente d’un bien en Espagne ?<\/h2>\n

La plus-value d’un non-r\u00e9sident est tax\u00e9e \u00e0 19 % en Espagne. Elle correspond \u00e0 la diff\u00e9rence entre le prix de vente, diminu\u00e9 des frais et taxes support\u00e9s par le vendeur, et le prix d’acquisition, augment\u00e9 des am\u00e9liorations, frais et taxes d’achat, puis diminu\u00e9 des amortissements. L’acheteur retient 3 % du prix convenu et le verse dans le mois suivant la vente avec le mod\u00e8le 211. Cette retenue est une avance : si elle d\u00e9passe l’imp\u00f4t r\u00e9ellement d\u00fb, la diff\u00e9rence se r\u00e9cup\u00e8re par la d\u00e9claration du vendeur. La plus-value reste \u00e0 d\u00e9clarer en France, dans la partie des revenus de source \u00e9trang\u00e8re.<\/p>\n

Quelles d\u00e9clarations faire chaque ann\u00e9e ?<\/h2>\n