{"id":8109,"date":"2026-11-01T11:35:09","date_gmt":"2026-11-01T10:35:09","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?p=8109"},"modified":"2026-11-01T11:35:09","modified_gmt":"2026-11-01T10:35:09","slug":"rentabilite-locative-calcul-brute-nette","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/blog\/rentabilite-locative-calcul-brute-nette\/","title":{"rendered":"Rentabilit\u00e9 locative : comment la calculer, brute, nette et apr\u00e8s imp\u00f4t ?"},"content":{"rendered":"<p>La rentabilit\u00e9 locative brute est le loyer annuel divis\u00e9 par le prix d&rsquo;achat. La rentabilit\u00e9 nette retire charges, vacance et frais d&rsquo;acquisition ; la rentabilit\u00e9 nette-nette retire aussi l&rsquo;imp\u00f4t. Dans l&rsquo;exemple lyonnais de cet article, au 31 octobre 2026, 5,67 % bruts deviennent 3,65 % nets, puis 2,05 % apr\u00e8s imp\u00f4t.<\/p>\n<h2>Brute, nette, nette-nette : que contient chaque calcul ?<\/h2>\n<p>Les trois rentabilit\u00e9s r\u00e9pondent \u00e0 trois questions diff\u00e9rentes. Le tableau r\u00e9sume ce que chacune compte :<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Rentabilit\u00e9<\/th>\n<th>Au num\u00e9rateur<\/th>\n<th>Au d\u00e9nominateur<\/th>\n<th>Elle r\u00e9pond \u00e0 la question<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Brute<\/td>\n<td>Loyer annuel hors charges<\/td>\n<td>Purchase price<\/td>\n<td>Que promet l&rsquo;annonce ?<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Nette<\/td>\n<td>Loyers encaiss\u00e9s moins charges non r\u00e9cup\u00e9rables<\/td>\n<td>Prix d&rsquo;achat plus frais d&rsquo;acquisition<\/td>\n<td>Que rapporte le bien avant imp\u00f4t ?<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Nette-nette<\/td>\n<td>Revenu net moins imp\u00f4t sur le revenu et pr\u00e9l\u00e8vements sociaux<\/td>\n<td>Prix d&rsquo;achat plus frais d&rsquo;acquisition<\/td>\n<td>Que gardez-vous r\u00e9ellement ?<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<h2>Comment calculer la rentabilit\u00e9 locative brute ?<\/h2>\n<p>La formule est la plus simple des trois : loyer annuel hors charges, divis\u00e9 par le prix d&rsquo;achat, multipli\u00e9 par 100. Un appartement achet\u00e9 165 000 \u20ac et lou\u00e9 780 \u20ac par mois affiche 9 360 \u20ac de loyers annuels, soit 5,67 % bruts.<\/p>\n<p>C&rsquo;est le chiffre que mettent en avant les annonces, parce qu&rsquo;il est le plus flatteur. Il ne dit rien de ce que vous gardez. Deux biens \u00e0 5,67 % bruts peuvent rapporter le simple au double selon leurs charges et leur fiscalit\u00e9.<\/p>\n<h2>Comment calculer la rentabilit\u00e9 nette ?<\/h2>\n<p>La rentabilit\u00e9 nette compare ce qui reste apr\u00e8s les d\u00e9penses au co\u00fbt r\u00e9el de l&rsquo;achat. Deux corrections s&rsquo;imposent.<\/p>\n<p>La premi\u00e8re porte sur le d\u00e9nominateur : ajoutez au prix les frais d&rsquo;acquisition. Selon service-public.gouv.fr, les frais de notaire repr\u00e9sentent environ 7 \u00e0 8 % du prix dans l&rsquo;ancien et 2 \u00e0 3 % en VEFA. Notre page sur les <a href=\"\/en\/frais-de-notaire-droits-de-mutation-ancien-et-neuf\/\">frais de notaire dans l&rsquo;ancien et le neuf<\/a> d\u00e9taille leur composition.<\/p>\n<p>La seconde porte sur le num\u00e9rateur : retirez les d\u00e9penses que le locataire ne rembourse pas. Selon service-public.gouv.fr, les charges r\u00e9cup\u00e9rables sont notamment l&rsquo;ascenseur, l&rsquo;entretien et l&rsquo;\u00e9lectricit\u00e9 des parties communes, l&rsquo;eau et le chauffage collectifs, ainsi que la taxe d&rsquo;enl\u00e8vement des ordures m\u00e9nag\u00e8res. Restent \u00e0 votre charge :<\/p>\n<ul>\n<li>la taxe fonci\u00e8re, hors taxe d&rsquo;enl\u00e8vement des ordures m\u00e9nag\u00e8res ;<\/li>\n<li>les charges de copropri\u00e9t\u00e9 qui ne figurent pas dans la liste des charges r\u00e9cup\u00e9rables ;<\/li>\n<li>l&rsquo;assurance propri\u00e9taire non occupant ;<\/li>\n<li>les honoraires de gestion locative, s&rsquo;il y a un gestionnaire ;<\/li>\n<li>la vacance : les mois sans locataire entre deux baux.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Le propri\u00e9taire doit r\u00e9gulariser les charges au moins une fois par an en comparant provisions et d\u00e9penses r\u00e9elles : ce poste ne doit donc ni vous co\u00fbter ni vous rapporter, \u00e0 condition de le suivre.<\/p>\n<h2>Comment calculer la rentabilit\u00e9 nette-nette, apr\u00e8s imp\u00f4t ?<\/h2>\n<p>La rentabilit\u00e9 nette-nette retire l&rsquo;imp\u00f4t sur les loyers. Le r\u00e9sultat d\u00e9pend du r\u00e9gime :<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Diet<\/th>\n<th>Ruler<\/th>\n<th>Plafond de recettes<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Micro-foncier (location nue)<\/td>\n<td>Abattement forfaitaire de 30 %, aucune charge d\u00e9ductible<\/td>\n<td>15 000 \u20ac par an<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>R\u00e9el (location nue)<\/td>\n<td>Charges et int\u00e9r\u00eats d&#8217;emprunt d\u00e9duits pour leur montant r\u00e9el<\/td>\n<td>Obligatoire au-del\u00e0 de 15 000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Micro-BIC (meubl\u00e9 longue dur\u00e9e)<\/td>\n<td>Abattement forfaitaire de 50 %<\/td>\n<td>77 700 \u20ac (revenus 2025), 83 600 \u20ac (revenus 2026)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>R\u00e9el (meubl\u00e9)<\/td>\n<td>Charges et amortissements d\u00e9duits<\/td>\n<td>Obligatoire au-del\u00e0 du plafond<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>S&rsquo;ajoutent les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux : 17,2 % sur les revenus fonciers selon service-public.gouv.fr. Pour les meubl\u00e9s, consultez notre page sur les <a href=\"\/en\/prelevements-sociaux-sur-les-loyers-17-2-nue-et-18-6-meublee\/\">pr\u00e9l\u00e8vements sociaux sur les loyers<\/a>. Pour comprendre le choix du r\u00e9gime en meubl\u00e9, voyez <a href=\"\/en\/lmnp-micro-bic-ou-reel-amortissement-et-plus-value\/\">LMNP: micro-BIC or actual<\/a>.<\/p>\n<p>Au r\u00e9el en location nue, vous d\u00e9duisez les travaux d&rsquo;entretien, de r\u00e9paration et d&rsquo;am\u00e9lioration, les int\u00e9r\u00eats d&#8217;emprunt, les primes d&rsquo;assurance, les frais de gestion et certaines taxes dont la taxe fonci\u00e8re. Les travaux de construction, comme une extension, ne sont pas d\u00e9ductibles. L&rsquo;option pour le r\u00e9el vaut au moins trois ans. Un d\u00e9ficit foncier, hors int\u00e9r\u00eats d&#8217;emprunt, s&rsquo;impute sur le revenu global jusqu&rsquo;\u00e0 10 700 \u20ac par an (service-public.gouv.fr, fiche v\u00e9rifi\u00e9e le 15 avril 2026).<\/p>\n<h2>Cas concret : un deux-pi\u00e8ces lou\u00e9 \u00e0 Lyon<\/h2>\n<p><strong>Situation.<\/strong> Julien, 38 ans, ach\u00e8te un deux-pi\u00e8ces \u00e0 165 000 \u20ac dans l&rsquo;ancien, lou\u00e9 780 \u20ac par mois en location nue. Son taux marginal d&rsquo;imposition est de 30 %.<\/p>\n<p><strong>Issue.<\/strong> L&rsquo;annonce affiche 5,67 % de rentabilit\u00e9. Julien veut savoir ce qu&rsquo;il gardera r\u00e9ellement.<\/p>\n<p><strong>Strategy.<\/strong> Il fait le calcul en trois \u00e9tapes, avec ces hypoth\u00e8ses : frais de notaire \u00e0 7,5 % du prix (dans la fourchette de 7 \u00e0 8 %), taxe fonci\u00e8re de 850 \u20ac, charges de copropri\u00e9t\u00e9 non r\u00e9cup\u00e9rables de 540 \u20ac, assurance propri\u00e9taire non occupant de 160 \u20ac, gestion locative \u00e0 6 % des loyers, un mois de vacance par an, et micro-foncier.<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Step<\/th>\n<th>Calculation<\/th>\n<th>Result<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Co\u00fbt d&rsquo;achat<\/td>\n<td>165 000 \u20ac + 12 375 \u20ac de frais de notaire<\/td>\n<td>\u20ac177,375<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Rentabilit\u00e9 brute<\/td>\n<td>\u20ac9,360 \/ \u20ac165,000<\/td>\n<td>5.67%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Loyers encaiss\u00e9s<\/td>\n<td>9 360 \u20ac &#8211; 780 \u20ac de vacance<\/td>\n<td>\u20ac8,580<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Charges non r\u00e9cup\u00e9rables<\/td>\n<td>850 + 540 + 160 + 562 \u20ac de gestion<\/td>\n<td>\u20ac2,112<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Revenu net avant imp\u00f4t<\/td>\n<td>\u20ac8,580 \u2013 \u20ac2,112<\/td>\n<td>\u20ac6,468<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Rentabilit\u00e9 nette<\/td>\n<td>\u20ac6,468 \/ \u20ac177,375<\/td>\n<td>3.65%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Base imposable au micro-foncier<\/td>\n<td>8 580 \u20ac x 70 %<\/td>\n<td>\u20ac6,006<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Income tax at 30 %<\/td>\n<td>6 006 \u20ac x 30 %<\/td>\n<td>\u20ac1,802<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Social security contributions at 17.2 %<\/td>\n<td>6 006 \u20ac x 17,2 %<\/td>\n<td>\u20ac1,033<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Revenu apr\u00e8s imp\u00f4t<\/td>\n<td>\u20ac6,468 \u2013 \u20ac1,802 \u2013 \u20ac1,033<\/td>\n<td>\u20ac3,634<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Rentabilit\u00e9 nette-nette<\/td>\n<td>\u20ac3,634 \/ \u20ac177,375<\/td>\n<td>2.05%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p><strong>Result.<\/strong> Julien conserve 3 634 \u20ac par an, soit 2,05 % du capital engag\u00e9, contre 5,67 % annonc\u00e9s. Le micro-foncier est ici plus avantageux que le r\u00e9el : l&rsquo;abattement de 30 % repr\u00e9sente 2 574 \u20ac alors que ses charges r\u00e9elles s&rsquo;\u00e9l\u00e8vent \u00e0 2 112 \u20ac. Le r\u00e9el ne devient int\u00e9ressant qu&rsquo;avec des int\u00e9r\u00eats d&#8217;emprunt ou des travaux d\u00e9ductibles. \u00c0 titre de comparaison, en meubl\u00e9 au micro-BIC, la base imposable tomberait \u00e0 4 290 \u20ac (50 % de 8 580 \u20ac), avant pr\u00e9l\u00e8vements sociaux : l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu serait de 1 287 \u20ac au lieu de 1 802 \u20ac, soit 515 \u20ac de moins par an.<\/p>\n<h2>Que change un cr\u00e9dit : cash-flow et effet de levier ?<\/h2>\n<p>Les trois rentabilit\u00e9s ignorent le financement. Or la plupart des investisseurs empruntent, et le cr\u00e9dit d\u00e9cide de l&rsquo;effort d&rsquo;\u00e9pargne mensuel. Reprenons Julien, avec une hypoth\u00e8se : il finance la totalit\u00e9 des 177 375 \u20ac sur 20 ans \u00e0 3,5 %, hors assurance.<\/p>\n<ul>\n<li>La mensualit\u00e9 est de 1 029 \u20ac, soit 12 344 \u20ac par an.<\/li>\n<li>Le revenu net avant imp\u00f4t du bien est de 6 468 \u20ac.<\/li>\n<li>Le cash-flow avant imp\u00f4t est donc de &#8211; 5 876 \u20ac par an, soit environ &#8211; 490 \u20ac par mois que Julien sort de sa poche.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Le cash-flow mesure la tr\u00e9sorerie r\u00e9elle de l&rsquo;op\u00e9ration, capital rembours\u00e9 compris. Une partie de cet effort est du capital qui revient \u00e0 Julien sous forme de patrimoine, mais il faut pouvoir le financer chaque mois. Cette lecture explique pourquoi une rentabilit\u00e9 nette de 3,65 % ne tient pas face \u00e0 un cr\u00e9dit \u00e0 3,5 % : l&rsquo;effet de levier est quasi nul, et l&rsquo;op\u00e9ration repose sur la plus-value du bien.<\/p>\n<h2>Deuxi\u00e8me cas : un petit appartement \u00e0 6,86 % brut<\/h2>\n<p><strong>Situation.<\/strong> Sophie, 45 ans, ach\u00e8te un studio \u00e0 98 000 \u20ac lou\u00e9 560 \u20ac par mois en location nue. Son taux marginal d&rsquo;imposition est de 30 %.<\/p>\n<p><strong>Issue.<\/strong> L&rsquo;annonce affiche 6,86 % brut, nettement plus que l&rsquo;exemple pr\u00e9c\u00e9dent. Sophie veut savoir si ce rendement tient apr\u00e8s charges et imp\u00f4t, avec ou sans cr\u00e9dit.<\/p>\n<p><strong>Strategy.<\/strong> Elle retient ces hypoth\u00e8ses : frais de notaire \u00e0 7,5 % (7 350 \u20ac), taxe fonci\u00e8re de 1 150 \u20ac, charges de copropri\u00e9t\u00e9 non r\u00e9cup\u00e9rables de 600 \u20ac, assurance propri\u00e9taire non occupant de 120 \u20ac, gestion \u00e0 7 % des loyers encaiss\u00e9s, un mois et demi de vacance par an (840 \u20ac). Elle compare le micro-foncier et le r\u00e9el, puis teste un financement \u00e0 100 % sur 20 ans \u00e0 3,5 %.<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Step<\/th>\n<th>Calculation<\/th>\n<th>Result<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Co\u00fbt d&rsquo;achat<\/td>\n<td>\u20ac98,000 + \u20ac7,350<\/td>\n<td>\u20ac105,350<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Rentabilit\u00e9 brute<\/td>\n<td>\u20ac6,720 \/ \u20ac98,000<\/td>\n<td>6.86%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Loyers encaiss\u00e9s<\/td>\n<td>\u20ac6,720 \u2013 \u20ac840<\/td>\n<td>\u20ac5,880<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Charges non r\u00e9cup\u00e9rables<\/td>\n<td>1 150 + 600 + 120 + 412 \u20ac de gestion<\/td>\n<td>\u20ac2,282<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Revenu net avant imp\u00f4t<\/td>\n<td>\u20ac5,880 \u2013 \u20ac2,282<\/td>\n<td>\u20ac3,598<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Rentabilit\u00e9 nette<\/td>\n<td>\u20ac3,598 \/ \u20ac105,350<\/td>\n<td>3.42%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Nette-nette, micro-foncier<\/td>\n<td>3 598 \u20ac &#8211; 1 235 \u20ac d&rsquo;imp\u00f4t &#8211; 708 \u20ac de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux<\/td>\n<td>1 655 \u20ac, soit 1,57 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Nette-nette, r\u00e9el sans cr\u00e9dit<\/td>\n<td>3 598 \u20ac &#8211; 1 079 \u20ac d&rsquo;imp\u00f4t &#8211; 619 \u20ac de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux<\/td>\n<td>1 900 \u20ac, soit 1,80 %<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p><strong>Result.<\/strong> Les 6,86 % annonc\u00e9s deviennent 3,42 % nets et 1,57 % apr\u00e8s imp\u00f4t au micro-foncier, 1,80 % au r\u00e9el. Avec le cr\u00e9dit, la mensualit\u00e9 est de 611 \u20ac, soit 7 332 \u20ac par an. Les int\u00e9r\u00eats de la premi\u00e8re ann\u00e9e (3 628 \u20ac) font tomber le revenu foncier imposable \u00e0 environ z\u00e9ro : Sophie ne paie pas d&rsquo;imp\u00f4t sur ses loyers cette ann\u00e9e-l\u00e0. Mais son cash-flow avant imp\u00f4t est de &#8211; 3 734 \u20ac par an, soit &#8211; 311 \u20ac par mois. Un rendement brut \u00e9lev\u00e9 ne garantit donc ni un bon rendement net, ni une op\u00e9ration qui s&rsquo;autofinance.<\/p>\n<h2>Quelles erreurs faussent le calcul de la rentabilit\u00e9 locative ?<\/h2>\n<ul>\n<li>Utiliser le prix hors frais. Les frais de notaire gonflent le co\u00fbt r\u00e9el de 7 \u00e0 8 % dans l&rsquo;ancien.<\/li>\n<li>Oublier la vacance. Un mois sans locataire retire un douzi\u00e8me du loyer, sans r\u00e9duire la taxe fonci\u00e8re ni les charges de copropri\u00e9t\u00e9.<\/li>\n<li>Compter les charges r\u00e9cup\u00e9rables comme des co\u00fbts, ou l&rsquo;inverse. Seules les charges non r\u00e9cup\u00e9rables entrent dans le calcul.<\/li>\n<li>Comparer une rentabilit\u00e9 brute \u00e0 un taux de cr\u00e9dit. Le bon rep\u00e8re est la rentabilit\u00e9 nette-nette.<\/li>\n<li>Ignorer l&rsquo;imp\u00f4t et les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux, qui peuvent retirer pr\u00e8s de la moiti\u00e9 du revenu net pour une tranche \u00e0 30 %.<\/li>\n<li>N\u00e9gliger le cash-flow. Un bien rentable sur le papier peut co\u00fbter plusieurs centaines d&rsquo;euros par mois \u00e0 celui qui emprunte.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Quelle rentabilit\u00e9 locative est suffisante ?<\/h2>\n<p>Aucune r\u00e8gle officielle ne fixe un seuil. Le bon rep\u00e8re est le co\u00fbt de votre cr\u00e9dit. Avec un pr\u00eat \u00e0 3,5 % (taux d&rsquo;hypoth\u00e8se), un bien qui rapporte 3,65 % net avant imp\u00f4t ne d\u00e9gage presque aucun effet de levier : le revenu couvre \u00e0 peine les int\u00e9r\u00eats, et l&rsquo;imp\u00f4t creuse l&rsquo;\u00e9cart. Dans ce cas, l&rsquo;op\u00e9ration repose sur la plus-value attendue, qui n&rsquo;est jamais garantie. Cherchez donc la rentabilit\u00e9 nette-nette, comparez-la au taux d&#8217;emprunt, et testez l&rsquo;effet d&rsquo;une vacance plus longue avant de d\u00e9cider. Pour le calcul de la plus-value \u00e0 la revente, voyez <a href=\"\/en\/blog\/plus-value-immobiliere-particuliers-abattements-exoneration-2026\/\">plus-value immobili\u00e8re des particuliers : abattements et exon\u00e9rations<\/a>.<\/p>\n<p>Avant de choisir le dispositif et le r\u00e9gime, voyez notre page sur l&rsquo;<a href=\"\/en\/investissement-locatif-en-2026-quels-dispositifs-sont-encore-ouverts\/\">investissement locatif en 2026 : quels dispositifs sont encore ouverts<\/a>. Si vous cherchez un revenu immobilier sans gestion, comparez avec <a href=\"\/en\/blog\/scpi-c-est-quoi-fonctionnement-rendement-fiscalite\/\">les SCPI<\/a>.<\/p>\n<h2>Ce que fait Balmont Conseil<\/h2>\n<p>Balmont Conseil, cabinet de gestion de patrimoine \u00e0 Lyon depuis bient\u00f4t 14 ans, calcule la rentabilit\u00e9 nette-nette de votre projet avec votre vraie fiscalit\u00e9, puis la replace dans l&rsquo;ensemble de votre patrimoine. Nous vous mettons en relation avec nos partenaires bancaires pour le financement. <a href=\"\/en\/contact\/\">Prenez rendez-vous avec nous<\/a> pour \u00e9tudier votre projet.<\/p>\n<h2>FAQ<\/h2>\n<h3>Quelle est la formule de la rentabilit\u00e9 locative ?<\/h3>\n<p>Brute : loyer annuel divis\u00e9 par le prix d&rsquo;achat. Nette : (loyers encaiss\u00e9s moins charges non r\u00e9cup\u00e9rables) divis\u00e9 par le prix augment\u00e9 des frais d&rsquo;acquisition. Nette-nette : le m\u00eame calcul apr\u00e8s imp\u00f4t sur le revenu et pr\u00e9l\u00e8vements sociaux.<\/p>\n<h3>Les frais de notaire entrent-ils dans le calcul ?<\/h3>\n<p>Oui, dans la rentabilit\u00e9 nette. Ils repr\u00e9sentent environ 7 \u00e0 8 % du prix dans l&rsquo;ancien et 2 \u00e0 3 % en VEFA selon service-public.gouv.fr. Les ignorer gonfle artificiellement le rendement affich\u00e9.<\/p>\n<h3>Quelles charges peut-on faire payer au locataire ?<\/h3>\n<p>Les charges r\u00e9cup\u00e9rables : ascenseur, entretien des parties communes, eau, chauffage collectif, taxe d&rsquo;enl\u00e8vement des ordures m\u00e9nag\u00e8res. La taxe fonci\u00e8re (hors taxe d&rsquo;enl\u00e8vement des ordures m\u00e9nag\u00e8res) et les honoraires de gestion restent \u00e0 la charge du propri\u00e9taire.<\/p>\n<h3>Micro-foncier ou r\u00e9el : lequel choisir ?<\/h3>\n<p>Le micro-foncier s&rsquo;applique automatiquement jusqu&rsquo;\u00e0 15 000 \u20ac de revenus fonciers, avec 30 % d&rsquo;abattement. Le r\u00e9el est plus favorable si vos charges, int\u00e9r\u00eats et travaux d\u00e9passent 30 % des loyers. Comparez les deux chaque ann\u00e9e : l&rsquo;option pour le r\u00e9el vaut au moins trois ans.<\/p>\n<h3>Faut-il compter la vacance locative ?<\/h3>\n<p>Oui. Retenez au moins un mois par an dans un calcul prudent. Chaque mois sans locataire retire un douzi\u00e8me du loyer annuel, sans r\u00e9duire la taxe fonci\u00e8re ni les charges de copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<h3>Comment calculer le cash-flow d&rsquo;un investissement locatif ?<\/h3>\n<p>Prenez le revenu net avant imp\u00f4t (loyers encaiss\u00e9s moins charges non r\u00e9cup\u00e9rables) et retirez les mensualit\u00e9s du cr\u00e9dit. Si le r\u00e9sultat est n\u00e9gatif, la diff\u00e9rence est l&rsquo;effort d&rsquo;\u00e9pargne mensuel. Ajoutez l&rsquo;imp\u00f4t pour obtenir le cash-flow apr\u00e8s imp\u00f4t.<\/p>\n<h3>Les travaux sont-ils d\u00e9ductibles de la rentabilit\u00e9 ?<\/h3>\n<p>Au r\u00e9gime r\u00e9el en location nue, les travaux d&rsquo;entretien, de r\u00e9paration et d&rsquo;am\u00e9lioration sont d\u00e9ductibles des loyers. Les travaux de construction, comme une extension, ne le sont pas. Au micro-foncier, aucune charge n&rsquo;est d\u00e9ductible.<\/p>\n<p>Sources : service-public.gouv.fr, \u00ab Vente en l&rsquo;\u00e9tat futur d&rsquo;ach\u00e8vement (Vefa) \u00bb (fiche F39743, v\u00e9rifi\u00e9e le 18 septembre 2026, consult\u00e9e le 30 octobre 2026) ; service-public.gouv.fr, \u00ab Charges locatives \u00bb (fiche F947, consult\u00e9e le 30 octobre 2026) ; service-public.gouv.fr, \u00ab Revenus locatifs (location non meubl\u00e9e) \u00bb (fiche F1991, v\u00e9rifi\u00e9e le 15 avril 2026, consult\u00e9e le 31 octobre 2026) ; impots.gouv.fr, \u00ab Location vide de meubles \u00bb (consult\u00e9 le 30 octobre 2026) ; service-public.gouv.fr, \u00ab Revenus d&rsquo;une location meubl\u00e9e \u00bb (fiche F32744, v\u00e9rifi\u00e9e le 15 avril 2026, consult\u00e9e le 31 octobre 2026) ; impots.gouv.fr, FAQ r\u00e9gime des locations meubl\u00e9es (mars 2026, consult\u00e9e le 30 octobre 2026).<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La rentabilit\u00e9 locative brute est le loyer annuel divis\u00e9 par le prix d&rsquo;achat. 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