{"id":8023,"date":"2026-11-01T09:46:29","date_gmt":"2026-11-01T08:46:29","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?p=8023"},"modified":"2026-11-01T09:46:29","modified_gmt":"2026-11-01T08:46:29","slug":"sci-ir-ou-is","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/blog\/sci-ir-ou-is\/","title":{"rendered":"SCI \u00e0 l’IR ou \u00e0 l’IS : comment choisir en 2026 ?"},"content":{"rendered":"

Une SCI est impos\u00e9e \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu par d\u00e9faut : les associ\u00e9s d\u00e9clarent leur part des loyers au bar\u00e8me progressif, plus 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux.<\/strong> L’option pour l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s (IS) l’impose \u00e0 25 %, ou \u00e0 15 % jusqu’\u00e0 42 500 \u20ac de b\u00e9n\u00e9fice sous conditions.<\/p>\n

Au 30 octobre 2026, l’IS l’emporte surtout pour une tranche marginale de 41 % ou 45 % quand on r\u00e9investit dans la soci\u00e9t\u00e9 ; l’IR l’emporte \u00e0 30 % ou moins.<\/p>\n

SCI \u00e0 l’IR ou \u00e0 l’IS : les chiffres cl\u00e9s en 2026<\/h2>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Criteria<\/th>\nSCI subject to income tax<\/th>\nSCI subject to corporate income tax<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Who pays the tax<\/td>\nChaque associ\u00e9, sur sa part des loyers, m\u00eame non distribu\u00e9e<\/td>\nLa soci\u00e9t\u00e9, sur son b\u00e9n\u00e9fice<\/td>\n<\/tr>\n
Taux sur les loyers<\/td>\nBar\u00e8me progressif + 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux<\/td>\n25 % ; 15 % jusqu’\u00e0 42 500 \u20ac de b\u00e9n\u00e9fice sous conditions<\/td>\n<\/tr>\n
Depreciation of the asset<\/td>\nNo<\/td>\nOui, d\u00e9duit du r\u00e9sultat<\/td>\n<\/tr>\n
Plus-value \u00e0 la vente<\/td>\nR\u00e9gime des particuliers : 19 % + 17,2 %, avec abattements pour dur\u00e9e de d\u00e9tention<\/td>\nPrix de vente moins valeur nette comptable, impos\u00e9e \u00e0 l’IS<\/td>\n<\/tr>\n
Exon\u00e9ration avec le temps<\/td>\nIR apr\u00e8s 22 ans, pr\u00e9l\u00e8vements sociaux apr\u00e8s 30 ans<\/td>\nNone<\/td>\n<\/tr>\n
Sortie de l’argent<\/td>\nLibre : l’imp\u00f4t est d\u00e9j\u00e0 pay\u00e9<\/td>\nDividendes \u00e0 31,4 % (pr\u00e9l\u00e8vement forfaitaire unique) en 2026<\/td>\n<\/tr>\n
Retour en arri\u00e8re<\/td>\nSans objet : c’est le r\u00e9gime par d\u00e9faut<\/td>\nOption r\u00e9vocable jusqu’au 5e exercice suivant celui o\u00f9 elle est exerc\u00e9e, irr\u00e9vocable ensuite<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Comment une SCI \u00e0 l’IR est-elle impos\u00e9e ?<\/h2>\n

La SCI est transparente : ses loyers, nets de charges et d’int\u00e9r\u00eats d’emprunt, sont ajout\u00e9s aux autres revenus de chaque associ\u00e9 selon sa part dans le capital, qu’il ait re\u00e7u l’argent ou non. Ils subissent le bar\u00e8me de l’imp\u00f4t sur le revenu, de 0 \u00e0 45 %, et 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux sur les revenus fonciers. \u00c0 41 % de tranche marginale, chaque euro de revenu foncier net est donc tax\u00e9 \u00e0 58,2 %.<\/p>\n

\u00c0 la vente, la plus-value suit le r\u00e9gime des particuliers, calcul\u00e9 au niveau de chaque associ\u00e9 : 19 % d’imp\u00f4t sur le revenu et 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux, apr\u00e8s des abattements de 6 % par an de la 6e \u00e0 la 21e ann\u00e9e pour l’imp\u00f4t (1,65 % pour les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux). La plus-value est exon\u00e9r\u00e9e d’imp\u00f4t sur le revenu apr\u00e8s 22 ans de d\u00e9tention et de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux apr\u00e8s 30 ans. Pour le d\u00e9tail, voir notre article sur la plus-value immobili\u00e8re des particuliers<\/a>.<\/p>\n

Comment une SCI \u00e0 l’IS est-elle impos\u00e9e ?<\/h2>\n

La soci\u00e9t\u00e9 paie elle-m\u00eame l’imp\u00f4t sur son b\u00e9n\u00e9fice : 25 %, ou 15 % sur les 42 500 premiers euros si son chiffre d’affaires ne d\u00e9passe pas 10 millions d’euros et si son capital est d\u00e9tenu \u00e0 au moins 75 % par des personnes physiques. Son r\u00e9sultat est calcul\u00e9 apr\u00e8s amortissement du bien, ce qui r\u00e9duit fortement la base imposable. L’argent qui reste dans la soci\u00e9t\u00e9 n’est pas impos\u00e9 une seconde fois. Quand les associ\u00e9s le retirent, les dividendes supportent le pr\u00e9l\u00e8vement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026 (12,8 % d’imp\u00f4t et 18,6 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux), ou l’option pour le bar\u00e8me : voir notre article sur le PFU \u00e0 31,4 % et l’option pour le bar\u00e8me<\/a>.<\/p>\n

Le pi\u00e8ge se trouve \u00e0 la vente. La plus-value est la diff\u00e9rence entre le prix de cession et la valeur nette comptable, c’est-\u00e0-dire le prix d’achat diminu\u00e9 des amortissements d\u00e9j\u00e0 d\u00e9duits. Plus on a amorti, plus la plus-value est grande. Il n’y a ni abattement pour dur\u00e9e de d\u00e9tention, ni exon\u00e9ration \u00e0 22 ou 30 ans. Pour amortir un bien sans cr\u00e9er de soci\u00e9t\u00e9, la location meubl\u00e9e offre une voie distincte : voir notre article sur l’amortissement en LMNP<\/a>.<\/p>\n

Peut-on passer d’une SCI \u00e0 l’IR \u00e0 une SCI \u00e0 l’IS, puis revenir en arri\u00e8re ?<\/h2>\n

L’option s’exerce aupr\u00e8s du service des imp\u00f4ts des entreprises, avant la fin du 3e mois de l’exercice concern\u00e9. Elle peut \u00eatre r\u00e9voqu\u00e9e jusqu’au 5e exercice suivant celui au titre duquel elle a \u00e9t\u00e9 exerc\u00e9e ; pass\u00e9 ce d\u00e9lai, elle devient irr\u00e9vocable. Le passage de l’IR \u00e0 l’IS vaut cessation d’activit\u00e9 sur le plan fiscal : ses cons\u00e9quences se chiffrent avant de signer. Pour le cas d’un associ\u00e9 qui vit \u00e0 l’\u00e9tranger, voir SCI et non-r\u00e9sident : IR ou IS<\/a>.<\/p>\n

Cas concret : un couple lyonnais de 52 ans<\/h2>\n

Situation.<\/strong> Un couple lyonnais de 52 ans, dans la tranche marginale de 41 %, ach\u00e8te par une SCI un immeuble de 500 000 \u20ac sans emprunt, dont 400 000 \u20ac amortissables \u00e0 2,5 % par an, soit 10 000 \u20ac par an. Les loyers sont de 30 000 \u20ac par an et les charges de 4 000 \u20ac.<\/p>\n

Issue.<\/strong> \u00c0 l’IR, le revenu foncier net est de 26 000 \u20ac ; l’imp\u00f4t est de 26 000 \u20ac \u00d7 58,2 % = 15 132 \u20ac par an. Il reste 10 868 \u20ac dans la poche du couple.<\/p>\n

Strategy.<\/strong> Comparer avec l’IS sur 15 ans, avec une revente \u00e0 600 000 \u20ac et une distribution int\u00e9grale du b\u00e9n\u00e9fice en dividendes chaque ann\u00e9e. \u00c0 l’IS, le r\u00e9sultat est de 30 000 \u2212 4 000 \u2212 10 000 = 16 000 \u20ac, impos\u00e9 \u00e0 15 % : 2 400 \u20ac par an. Le dividende de 13 600 \u20ac supporte 4 270 \u20ac de pr\u00e9l\u00e8vement forfaitaire, soit 9 330 \u20ac nets en poche. Les 10 000 \u20ac d’amortissement restent dans la soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

Result.<\/strong> \u00c0 la revente, l’IR co\u00fbte 21 962 \u20ac d’imp\u00f4t (7 600 \u20ac d’imp\u00f4t sur le revenu et 14 362 \u20ac de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux, apr\u00e8s 10 ans d’abattements). \u00c0 l’IS, l’imp\u00f4t de la soci\u00e9t\u00e9 de l’ann\u00e9e de vente s’alourdit de 59 850 \u20ac, car la plus-value se calcule sur une valeur nette comptable de 350 000 \u20ac. Tout compris, y compris la taxation des fonds retir\u00e9s de la soci\u00e9t\u00e9, le couple d\u00e9tient apr\u00e8s 15 ans environ 741 000 \u20ac \u00e0 l’IR et 770 000 \u20ac \u00e0 l’IS, soit 29 000 \u20ac de plus \u00e0 l’IS. Avec une tranche marginale de 30 %, c’est l’inverse : 783 958 \u20ac \u00e0 l’IR contre 770 387 \u20ac \u00e0 l’IS. Cas fictif, donn\u00e9 \u00e0 titre d’illustration : loyers stables, frais d’acquisition ignor\u00e9s, et les 150 000 \u20ac rest\u00e9s dans la soci\u00e9t\u00e9 ne sont pas plac\u00e9s.<\/p>\n

Deuxi\u00e8me cas chiffr\u00e9 : le m\u00eame immeuble selon votre tranche d’imposition<\/h2>\n

Gardons le m\u00eame immeuble, les m\u00eames loyers et la m\u00eame revente \u00e0 600 000 \u20ac apr\u00e8s 15 ans. Seule la tranche marginale d’imposition change. Le tableau donne le patrimoine d\u00e9tenu \u00e0 l’arriv\u00e9e : tr\u00e9sorerie encaiss\u00e9e pendant 15 ans, plus le produit net de la vente, apr\u00e8s tous les imp\u00f4ts, y compris ceux de la liquidation de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 l’IS.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Marginal tax rate<\/th>\nPatrimoine final \u00e0 l’IR<\/th>\nPatrimoine final \u00e0 l’IS<\/th>\nDifference<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
11%<\/td>\n\u20ac858,058<\/td>\n\u20ac770,387<\/td>\nIR : + 87 671 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n
30%<\/td>\n\u20ac783,958<\/td>\n\u20ac770,387<\/td>\nIR : + 13 571 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n
41%<\/td>\n\u20ac741,058<\/td>\n\u20ac770,387<\/td>\nIS : + 29 329 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n
45%<\/td>\n\u20ac725,458<\/td>\n\u20ac770,387<\/td>\nIS : + 44 929 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Le r\u00e9sultat \u00e0 l’IS ne bouge pas, puisque la soci\u00e9t\u00e9 paie le m\u00eame imp\u00f4t quelle que soit votre tranche. \u00c0 l’IR, chaque point de tranche en plus co\u00fbte 3 900 \u20ac de patrimoine final sur 15 ans (26 000 \u20ac de revenu foncier net \u00d7 15 ans \u00d7 1 %). Avec ces hypoth\u00e8ses, le point d’\u00e9galit\u00e9 se situe vers 33,5 %. Comme les tranches du bar\u00e8me sont 30 % puis 41 %, la fronti\u00e8re tombe entre les deux. Au-dessus, l’IS gagne, \u00e0 condition de laisser l’argent dans la soci\u00e9t\u00e9 et d’accepter de payer l’amortissement \u00e0 la revente.<\/p>\n

Quand choisir l’IR, quand choisir l’IS ?<\/h2>\n