Au 31 octobre 2026, pour un pr\u00eat immobilier depuis l\u2019\u00e9tranger, choisissez votre banque sur quatre crit\u00e8res : sa politique envers les non-r\u00e9sidents, la devise de vos revenus, le TAEG assurance comprise et la garantie exig\u00e9e. Les r\u00e8gles de base restent celles de la France : 35 % d\u2019endettement maximum et 25 ans en g\u00e9n\u00e9ral.<\/p>\n
Vivre \u00e0 l\u2019\u00e9tranger ne vous ferme pas la porte du cr\u00e9dit, mais cela change la question. En France, on compare des taux. Depuis l\u2019\u00e9tranger, on compare d\u2019abord des politiques : chaque banque d\u00e9cide seule si elle pr\u00eate \u00e0 un non-r\u00e9sident, avec quel apport et sur quels justificatifs. Cet article vous donne la grille pour choisir, et un calcul pour savoir ce que vous pouvez emprunter.<\/p>\n
Ces rep\u00e8res viennent des fiches officielles de service-public.gouv.fr sur le cr\u00e9dit immobilier. Elles ne traitent pas le cas des non-r\u00e9sidents : ce sont les bases, que chaque banque applique \u00e0 sa mani\u00e8re.<\/p>\n
Le TAEG repr\u00e9sente le co\u00fbt total du cr\u00e9dit, exprim\u00e9 en pourcentage annuel de la somme emprunt\u00e9e. Il inclut les frais d\u2019assurance obligatoire, les garanties obligatoires (hypoth\u00e8que, caution) et les frais de dossier pay\u00e9s \u00e0 la banque. Deux offres au m\u00eame taux nominal peuvent donc co\u00fbter tr\u00e8s diff\u00e9remment : c\u2019est le TAEG qui les d\u00e9partage. Si une offre n\u2019indique pas le TAEG, ou l\u2019indique avec une erreur, vous pouvez demander \u00e0 un juge d\u2019annuler tout ou partie des int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n
Trois points p\u00e8sent dans l\u2019analyse : la stabilit\u00e9 de vos revenus, leur devise, et la possibilit\u00e9 pour la banque de faire valoir sa garantie sur un bien situ\u00e9 en France. Un contrat \u00e0 dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e ou une activit\u00e9 install\u00e9e depuis plusieurs ann\u00e9es rassure ; un revenu variable ou r\u00e9cent demande plus de preuves. La banque d\u00e9cide seule du niveau d\u2019exigence : c\u2019est pourquoi un refus ne vaut pas jugement sur votre projet.<\/p>\n
Trois familles de banques existent. Aucune n\u2019est meilleure en soi : le bon choix d\u00e9pend de la devise de vos revenus et du lieu du bien.<\/p>\n
| Type de banque<\/th>\n | Ce qui joue en sa faveur<\/th>\n | Questions \u00e0 lui poser<\/th>\n<\/tr>\n |
|---|---|---|
| Banque en France<\/td>\n | Bien situ\u00e9 en France, pr\u00eat en euros, garantie prise sur un bien fran\u00e7ais<\/td>\n | Pr\u00eatez-vous aux non-r\u00e9sidents ? Acceptez-vous mes revenus en devise ? Quel apport demandez-vous ?<\/td>\n<\/tr>\n |
| Banque de votre pays de r\u00e9sidence<\/td>\n | Revenus et pr\u00eat dans la m\u00eame devise, relation locale<\/td>\n | Acceptez-vous une garantie sur un bien situ\u00e9 en France ?<\/td>\n<\/tr>\n |
| Banque du pays du bien (si diff\u00e9rent)<\/td>\n | Connaissance du march\u00e9 et des garanties locales<\/td>\n | Quels justificatifs sur mes revenus de l\u2019\u00e9tranger ?<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n Notre position : ne d\u00e9posez pas un seul dossier. Les politiques diff\u00e8rent d\u2019une banque \u00e0 l\u2019autre, et un refus de l\u2019une ne dit rien sur les autres. D\u00e9posez deux ou trois demandes en parall\u00e8le, avec le m\u00eame dossier complet.<\/p>\n La devise de vos revenus change-t-elle le risque ?<\/h2>\nOui, et c\u2019est le point que la plupart des emprunteurs sous-estiment. Si vos revenus sont en dollars ou en francs suisses et que votre pr\u00eat est en euros, votre mensualit\u00e9 p\u00e8se plus ou moins lourd selon le taux de change. \u00c0 35 % d\u2019endettement le jour de l\u2019octroi, une variation de la devise peut vous faire passer \u00e0 40 % en cours de route. Demandez \u00e0 la banque comment elle convertit vos revenus et quelle marge de s\u00e9curit\u00e9 elle applique, puis faites votre propre test avec une devise d\u00e9grad\u00e9e.<\/p>\n Comment calculer ce que vous pouvez emprunter ?<\/h2>\nLe calcul tient en trois lignes : revenus mensuels multipli\u00e9s par 35 %, moins vos autres cr\u00e9dits, \u00e9gal \u00e0 la mensualit\u00e9 maximale (assurance comprise). Cette mensualit\u00e9, \u00e0 un taux et pour une dur\u00e9e donn\u00e9s, donne le capital empruntable. La dur\u00e9e p\u00e8se lourd : \u00e0 mensualit\u00e9 \u00e9gale, allonger de 20 \u00e0 25 ans augmente la capacit\u00e9 d\u2019emprunt de plus de 15 %. Le taux p\u00e8se aussi. Pour une mensualit\u00e9 maximale de 1 750 \u20ac et une assurance \u00e0 0,30 % du capital par an :<\/p>\n |