{"id":7935,"date":"2026-10-30T22:44:03","date_gmt":"2026-10-30T21:44:03","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?p=7935"},"modified":"2026-10-30T22:44:03","modified_gmt":"2026-10-30T21:44:03","slug":"deficit-foncier-travaux-deductibles-10700-euros-revenu-global","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/blog\/deficit-foncier-travaux-deductibles-10700-euros-revenu-global\/","title":{"rendered":"D\u00e9ficit foncier : quels travaux d\u00e9duire et combien d’imp\u00f4t \u00e9conomiser ?"},"content":{"rendered":"

Un d\u00e9ficit foncier na\u00eet quand vos charges d\u00e9passent vos loyers : sa part hors int\u00e9r\u00eats d’emprunt s’impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 \u20ac par an (article 156, I-3\u00b0 du CGI). Encore faut-il que les travaux soient d\u00e9ductibles : la r\u00e9paration, l’entretien et l’am\u00e9lioration d’un logement lou\u00e9 nu le sont, la construction, la reconstruction et l’agrandissement ne le sont jamais.<\/strong> Voici le tri \u00e0 faire avant de payer, l’ordre de calcul de l’administration et un exemple chiffr\u00e9.<\/p>\n

Tout ce qui suit vise la location nue au r\u00e9gime r\u00e9el. Pour le plafond port\u00e9 \u00e0 21 400 \u20ac apr\u00e8s une r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique, lisez notre article sur le d\u00e9ficit foncier doubl\u00e9<\/a>.<\/p>\n

Quels travaux entrent dans le d\u00e9ficit foncier ?<\/h2>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Nature des travaux<\/th>\nTax treatment<\/th>\nWhat the administration says<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Entretien et r\u00e9paration<\/td>\nDeductible<\/td>\nRemise en \u00e9tat, r\u00e9fection ou remplacement d’\u00e9quipements essentiels : toiture, installation \u00e9lectrique<\/td>\n<\/tr>\n
Am\u00e9lioration (logement)<\/td>\nDeductible<\/td>\n\u00c9quipement ou \u00e9l\u00e9ment de confort nouveau, sans toucher \u00e0 la structure : chauffage central, salle de bains, cuisine, raccordement \u00e0 l’\u00e9gout, ascenseur<\/td>\n<\/tr>\n
Construction, reconstruction, expansion<\/td>\nJamais d\u00e9ductibles<\/strong><\/td>\nY compris un am\u00e9nagement int\u00e9rieur qui \u00e9quivaut \u00e0 une reconstruction par son ampleur<\/td>\n<\/tr>\n
R\u00e9parations locatives<\/td>\nIn principle, no<\/td>\nElles rel\u00e8vent du locataire, m\u00eame si vous ne lui en demandez pas le remboursement<\/td>\n<\/tr>\n
Local commercial ou professionnel<\/td>\nAm\u00e9lioration non d\u00e9ductible<\/td>\nSauf l’accueil des personnes handicap\u00e9es et la protection contre l’amiante<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Source : impots.gouv.fr, \u00ab Quels travaux puis-je d\u00e9duire de mes revenus fonciers ? \u00bb (consult\u00e9 le 30\/10\/2026) ; BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-20 (\u00a7 10 \u00e0 270).<\/p>\n

Deux points de m\u00e9thode. Les travaux se d\u00e9duisent l’ann\u00e9e o\u00f9 vous les payez, pas l’ann\u00e9e du devis. Et une d\u00e9pense de r\u00e9paration indissociable d’une op\u00e9ration de construction, de reconstruction ou d’agrandissement n’est pas d\u00e9ductible non plus (BOFiP, \u00a7 20). Les d\u00e9penses d’agrandissement ne sont pas perdues pour autant : le BOFiP pr\u00e9cise qu’elles sont prises en compte pour la plus-value lors de la vente.<\/p>\n

Ce qui s’impute sur le revenu global, ce qui se reporte<\/h2>\n

Le calcul suit un ordre fixe, d\u00e9crit au BOFiP (BOI-RFPI-BASE-30-20) :<\/p>\n

    \n
  1. Les loyers couvrent d’abord les int\u00e9r\u00eats d’emprunt. Si les int\u00e9r\u00eats d\u00e9passent les loyers, l’exc\u00e9dent cr\u00e9e un d\u00e9ficit qui ne se reporte que sur les revenus fonciers.<\/li>\n
  2. Les autres charges, travaux compris, sont ensuite retranch\u00e9es. Le d\u00e9ficit qui en r\u00e9sulte s’impute sur le revenu global jusqu’au plafond annuel.<\/li>\n
  3. Ce qui d\u00e9passe le plafond, avec le d\u00e9ficit issu des int\u00e9r\u00eats, se reporte sur vos revenus fonciers des 10 ann\u00e9es suivantes, et sur eux seuls.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n\n\n\n\n
    Situation<\/th>\nPlafond annuel imputable sur le revenu global<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    General case<\/td>\n\u20ac10,700<\/td>\n<\/tr>\n
    Logement relevant du dispositif Cosse<\/td>\n\u20ac15,300<\/td>\n<\/tr>\n
    Travaux de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique (classe E, F ou G vers A, B, C ou D)<\/td>\nJusqu’\u00e0 21 400 \u20ac, dans la limite des d\u00e9penses \u00e9ligibles : devis accept\u00e9 depuis le 5 novembre 2022, travaux pay\u00e9s du 1er janvier 2023 au 31 d\u00e9cembre 2027<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Source : impots.gouv.fr, \u00ab Location vide de meubles \u00bb (modifi\u00e9 le 7 avril 2026) ; BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20 (version du 16 septembre 2025, \u00a7 30 \u00e0 330).<\/p>\n

    Deux cons\u00e9quences \u00e0 retenir. Les int\u00e9r\u00eats d’emprunt ne s’imputent jamais sur le revenu global. Et un d\u00e9ficit report\u00e9 d’une ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente ne s’impute jamais sur le revenu global non plus : le plafond de 10 700 \u20ac est annuel, il ne se rattrape pas. \u00c9taler des travaux importants sur plusieurs ann\u00e9es permet de mobiliser ce plafond plusieurs fois ; l’exc\u00e9dent report\u00e9, lui, ne r\u00e9duit que vos loyers futurs.<\/p>\n

    L’engagement de location : trois ans, sans papier \u00e0 signer<\/h2>\n

    Pour conserver l’imputation sur le revenu global, le logement doit rester lou\u00e9 jusqu’au 31 d\u00e9cembre de la troisi\u00e8me ann\u00e9e qui suit l’imputation (article 156, I-3\u00b0 du CGI). Aucun engagement \u00e9crit n’est exig\u00e9 (BOFiP, \u00a7 360).<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Event<\/th>\nConsequence<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Logement vacant<\/td>\nRupture de l’engagement : la location doit \u00eatre effective et continue<\/td>\n<\/tr>\n
    Passage en location meubl\u00e9e<\/td>\nRupture de l’engagement<\/td>\n<\/tr>\n
    Vente ou reprise avant l’\u00e9ch\u00e9ance<\/td>\nLes revenus des ann\u00e9es concern\u00e9es sont recalcul\u00e9s sans l’imputation ; le d\u00e9ficit retombe en report sur les revenus fonciers ; p\u00e9nalit\u00e9s de droit commun<\/td>\n<\/tr>\n
    Invalidit\u00e9 (2e ou 3e cat\u00e9gorie), licenciement, d\u00e9c\u00e8s, expropriation<\/td>\nExceptions pr\u00e9vues : pas de remise en cause (conditions propres \u00e0 chaque cas)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Source : BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, \u00a7 340 \u00e0 440 (consult\u00e9 le 30\/10\/2026).<\/p>\n

    Exemple chiffr\u00e9 : 42 000 \u20ac de travaux, 10 700 \u20ac imput\u00e9s<\/h2>\n

    Un propri\u00e9taire loue un T3 nu pour 9 000 \u20ac de loyers annuels. Il paie 3 000 \u20ac d’int\u00e9r\u00eats d’emprunt, 1 500 \u20ac de charges courantes (taxe fonci\u00e8re, assurance) et 42 000 \u20ac de travaux dans l’ann\u00e9e. Il est dans la tranche \u00e0 30 %.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Item<\/th>\nAmount<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Rents<\/td>\n\u20ac9,000<\/td>\n<\/tr>\n
    Int\u00e9r\u00eats d’emprunt (couverts par les loyers)<\/td>\n\u2013 \u20ac3,000<\/td>\n<\/tr>\n
    Toiture et \u00e9lectricit\u00e9 (r\u00e9paration)<\/td>\n\u2013 \u20ac22,000<\/td>\n<\/tr>\n
    Chauffage central et salle de bains (am\u00e9lioration)<\/td>\n\u2013 \u20ac8,000<\/td>\n<\/tr>\n
    Charges courantes<\/td>\n\u2013 \u20ac1,500<\/td>\n<\/tr>\n
    Extension de 12 m\u00b2 (agrandissement)<\/td>\n0 \u20ac d\u00e9ductible<\/td>\n<\/tr>\n
    D\u00e9ficit hors int\u00e9r\u00eats<\/strong><\/td>\n\u20ac25,500<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
    Charged against total income<\/td>\n\u20ac10,700<\/td>\n<\/tr>\n
    Report\u00e9 sur les revenus fonciers (10 ans)<\/td>\n\u20ac14,800<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    \u00c0 30 %, l’imputation de 10 700 \u20ac r\u00e9duit l’imp\u00f4t de \u20ac3,210<\/strong>. L’extension de 12 000 \u20ac ne compte pas dans le d\u00e9ficit : elle entre dans le prix de revient du bien.<\/p>\n

    Situation.<\/strong> Un propri\u00e9taire lyonnais engage 42 000 \u20ac de travaux sur un T3 lou\u00e9 nu, avec 9 000 \u20ac de loyers par an. Issue.<\/strong> Il pense d\u00e9duire la totalit\u00e9, extension comprise, et imputer 33 000 \u20ac sur son revenu global : l’administration refuserait les 12 000 \u20ac d’agrandissement et le plafond limite l’imputation \u00e0 10 700 \u20ac. Strategy.<\/strong> Il trie les factures avant de payer, isole l’extension, r\u00e8gle les travaux d\u00e9ductibles dans la m\u00eame ann\u00e9e et maintient la location jusqu’au 31 d\u00e9cembre de la troisi\u00e8me ann\u00e9e suivant l’imputation. Result.<\/strong> 10 700 \u20ac imput\u00e9s sur le revenu global, soit 3 210 \u20ac d’imp\u00f4t en moins, et 14 800 \u20ac report\u00e9s sur les loyers des 10 ann\u00e9es suivantes.<\/p>\n

    Vous pr\u00e9parez des travaux sur un bien locatif ? Un rendez-vous de conseil patrimonial permet de calibrer le calendrier des paiements avant la cl\u00f4ture de l’ann\u00e9e. Notre article sur l’investissement locatif d\u00e9fiscalisant \u00e0 Lyon<\/a> d\u00e9taille les autres leviers.<\/p>\n

    Frequently asked questions<\/h2>\n

    Les int\u00e9r\u00eats d’emprunt s’imputent-ils sur le revenu global ?<\/h3>\n

    Non. Ils s’imputent uniquement sur les revenus fonciers, avec un report sur 10 ans.<\/p>\n

    Faut-il signer un engagement de location de trois ans ?<\/h3>\n

    Non, aucun \u00e9crit n’est exig\u00e9. La condition est de fait : le logement reste lou\u00e9 jusqu’au 31 d\u00e9cembre de la troisi\u00e8me ann\u00e9e suivant l’imputation.<\/p>\n

    Que se passe-t-il si je vends avant la fin des trois ans ?<\/h3>\n

    L’imputation est remise en cause : les revenus des ann\u00e9es concern\u00e9es sont recalcul\u00e9s comme si le d\u00e9ficit n’avait pas \u00e9t\u00e9 imput\u00e9 sur le revenu global, avec les p\u00e9nalit\u00e9s de droit commun.<\/p>\n

    Peut-on d\u00e9duire les travaux d’agrandissement ?<\/h3>\n

    Non, jamais. Ils ne se d\u00e9duisent pas des revenus fonciers, mais ils sont pris en compte pour la plus-value \u00e0 la vente.<\/p>\n

    Sources : impots.gouv.fr, \u00ab Quels travaux puis-je d\u00e9duire de mes revenus fonciers ? \u00bb et \u00ab Location vide de meubles \u00bb (consult\u00e9s le 30\/10\/2026) ; BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20 (version du 16 septembre 2025) et BOI-RFPI-BASE-20-30-20 ; article 156, I-3\u00b0 du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts.<\/em><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Travaux d\u00e9ductibles ou non, 10 700 \u20ac imputables sur le revenu global, report sur 10 ans, engagement de location de 3 ans : calcul chiffr\u00e9.<\/p>","protected":false},"author":5,"featured_media":7961,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[8,9],"tags":[],"class_list":["post-7935","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-fiscalite","category-patrimoine"],"acf":[],"jetpack_featured_media_url":"https:\/\/balmontconseil.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/deficit-foncier-travaux-deductibles.webp","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7935","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/5"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=7935"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7935\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":7962,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7935\/revisions\/7962"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/7961"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=7935"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=7935"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=7935"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}