{"id":7933,"date":"2026-10-30T22:44:15","date_gmt":"2026-10-30T21:44:15","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?p=7933"},"modified":"2026-10-30T22:44:15","modified_gmt":"2026-10-30T21:44:15","slug":"lmnp-amortissement-declarer-regime-reel-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/blog\/lmnp-amortissement-declarer-regime-reel-2026\/","title":{"rendered":"LMNP : amortissement et d\u00e9claration au r\u00e9el en 2026"},"content":{"rendered":"

Au r\u00e9el, un loueur en meubl\u00e9 non professionnel (LMNP) amortit l’immeuble hors terrain et le mobilier, ce qui r\u00e9duit fortement son r\u00e9sultat imposable, mais depuis le 15 f\u00e9vrier 2025 ces amortissements sont retir\u00e9s du prix d’acquisition \u00e0 la revente. Dans notre exemple sur 5 ans, le r\u00e9el impose 6 250 \u20ac de r\u00e9sultat contre 30 000 \u20ac au micro-BIC (abattement de 50 %). Voici comment amortir, comment d\u00e9clarer, et ce que co\u00fbte la sortie.<\/strong><\/p>\n

Micro-BIC ou r\u00e9el : seuils et abattements en 2026<\/h2>\n\n\n\n\n\n\n\n
Diet<\/th>\nSeuil de recettes (revenus per\u00e7us \u00e0 compter de 2026)<\/th>\nCe qui est d\u00e9duit<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Micro-BIC : location meubl\u00e9e classique, meubl\u00e9 de tourisme class\u00e9, chambre d’h\u00f4tes<\/td>\n\u20ac83,600<\/td>\nAbattement de 50 %, minimum 305 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n
Micro-BIC : meubl\u00e9 de tourisme non class\u00e9<\/td>\n\u20ac15,000<\/td>\n30% reduction %<\/td>\n<\/tr>\n
Real<\/td>\nObligatoire au-dessus des seuils, sur option en dessous<\/td>\nCharges r\u00e9elles et amortissements<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Source : BOFiP, actualit\u00e9 du 19 ao\u00fbt 2026 (seuils applicables du 1er janvier 2026 au 31 d\u00e9cembre 2028) ; service-public.gouv.fr, fiche F32744 (v\u00e9rifi\u00e9e le 15 avril 2026) ; impots.gouv.fr (consult\u00e9 le 30\/10\/2026).<\/p>\n

Le micro-BIC couvre toutes les charges par l’abattement : aucun amortissement n’est possible. Si vous d\u00e9passez le seuil deux ann\u00e9es de suite, le r\u00e9el devient obligatoire. Les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux d’un LMNP sont de 18,6 % en 2026, contre 17,2 % pour une location nue (impots.gouv.fr, consult\u00e9 le 30\/10\/2026).<\/p>\n

Amortissement LMNP : ce que vous amortissez au r\u00e9el<\/h2>\n

Vous amortissez l’immeuble et les meubles qui le garnissent. Le terrain n’est jamais amorti (annexe III au CGI, article 38 sexies). La part de terrain se justifie par des prix de terrains nus comparables ou par le co\u00fbt de reconstruction (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20). L’amortissement suit la dur\u00e9e normale d’utilisation du bien (article 39 C du CGI) : la loi ne fixe pas de dur\u00e9e unique, elle se d\u00e9cide avec votre expert-comptable.<\/p>\n

Une limite s’applique : l’amortissement d\u00e9ductible ne peut pas d\u00e9passer les loyers diminu\u00e9s des autres charges (article 39 C, II-2). L’exc\u00e9dent n’est pas perdu, il se d\u00e9duit sur les exercices suivants (article 39 C, II-3).<\/p>\n

Source : L\u00e9gifrance, article 39 C du CGI ; BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 (consult\u00e9s le 30\/10\/2026).<\/p>\n

Exemple chiffr\u00e9 d’amortissement sur 5 ans<\/h2>\n

Hypoth\u00e8ses : studio de 200 000 \u20ac, dont 30 000 \u20ac de terrain ; immeuble de 170 000 \u20ac amorti sur 40 ans (4 250 \u20ac par an) ; mobilier de 10 500 \u20ac sur 7 ans (1 500 \u20ac par an) ; loyers de 12 000 \u20ac et charges de 5 000 \u20ac par an.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Year<\/th>\nRents<\/th>\nCharges<\/th>\nDepreciation<\/th>\nTaxable profit<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
1<\/td>\n\u20ac12,000<\/td>\n\u20ac5,000<\/td>\n\u20ac5,750<\/td>\n\u20ac1,250<\/td>\n<\/tr>\n
2<\/td>\n\u20ac12,000<\/td>\n\u20ac5,000<\/td>\n\u20ac5,750<\/td>\n\u20ac1,250<\/td>\n<\/tr>\n
3<\/td>\n\u20ac12,000<\/td>\n\u20ac5,000<\/td>\n\u20ac5,750<\/td>\n\u20ac1,250<\/td>\n<\/tr>\n
4<\/td>\n\u20ac12,000<\/td>\n\u20ac5,000<\/td>\n\u20ac5,750<\/td>\n\u20ac1,250<\/td>\n<\/tr>\n
5<\/td>\n\u20ac12,000<\/td>\n\u20ac5,000<\/td>\n\u20ac5,750<\/td>\n\u20ac1,250<\/td>\n<\/tr>\n
Total<\/strong><\/td>\n\u20ac60,000<\/strong><\/td>\n\u20ac25,000<\/strong><\/td>\n\u20ac28,750<\/strong><\/td>\n\u20ac6,250<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Calcul : 12 000 \u2212 5 000 \u2212 5 750 = 1 250 \u20ac par an, soit 6 250 \u20ac sur 5 ans. Au micro-BIC : 12 000 \u00d7 50 % = 6 000 \u20ac imposables par an, soit 30 000 \u20ac sur 5 ans. \u00c0 un taux marginal de 30 % plus 18,6 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (48,6 %), l’imp\u00f4t est de 14 580 \u20ac au micro-BIC contre 3 037,50 \u20ac au r\u00e9el : 11 542,50 \u20ac d’\u00e9cart sur 5 ans.<\/p>\n

Source : calcul sur les hypoth\u00e8ses ci-dessus ; abattement et taux : impots.gouv.fr (consult\u00e9 le 30\/10\/2026).<\/p>\n

D\u00e9clarer un LMNP au r\u00e9el : formulaires et cases<\/h2>\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Step<\/th>\nForm<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Option for the real<\/td>\nDemande au service des imp\u00f4ts des entreprises avant la date limite de la d\u00e9claration de revenus de l’ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente ; elle se renouvelle seule<\/td>\n<\/tr>\n
R\u00e9sultat de l’activit\u00e9<\/td>\nLiasse 2031 et ses annexes (tableaux 2033-A \u00e0 2033-G en r\u00e9gime simplifi\u00e9), t\u00e9l\u00e9d\u00e9clar\u00e9e dans l’espace professionnel au plus tard le 2e<\/sup> jour ouvr\u00e9 de mai<\/td>\n<\/tr>\n
Report sur la d\u00e9claration de revenus<\/td>\n2042-C-PRO : case 5NA pour le b\u00e9n\u00e9fice, 5NY pour le d\u00e9ficit (d\u00e9clarant 1)<\/td>\n<\/tr>\n
Au micro-BIC<\/td>\n2042-C-PRO : recettes brutes en 5NI (autres locations meubl\u00e9es), 5NG (chambres d’h\u00f4tes, meubl\u00e9s class\u00e9s) ou 5NH (meubl\u00e9s non class\u00e9s)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Source : impots.gouv.fr, \u00ab Les r\u00e9gimes d’imposition \u00bb (8 avril 2026), brochure IR 2026 et notice 2033 (consult\u00e9s le 30\/10\/2026). Cases de la d\u00e9claration 2026 sur les revenus 2025 : v\u00e9rifiez-les chaque ann\u00e9e.<\/p>\n

R\u00e9int\u00e9gration des amortissements \u00e0 la revente : ce qui change depuis 2025<\/h2>\n

L’article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n\u00b0 2025-127 du 14 f\u00e9vrier 2025) a modifi\u00e9 l’article 150 VB, III du CGI : le prix d’acquisition est minor\u00e9 des amortissements admis en d\u00e9duction au titre de l’article 39 C. La plus-value augmente d’autant. La r\u00e8gle vise les cessions r\u00e9alis\u00e9es \u00e0 compter du 15 f\u00e9vrier 2025, quelle que soit la date de mise en location du bien ; une r\u00e9ponse minist\u00e9rielle publi\u00e9e au Journal officiel du 24 mars 2026 (question n\u00b0 10097) le confirme.<\/p>\n

La r\u00e8gle ne s’applique pas aux biens situ\u00e9s dans :<\/p>\n

    \n
  • les r\u00e9sidences pour \u00e9tudiants, personnes de moins de 30 ans en formation ou en stage, titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage, ou personnes de plus de 65 ans (articles L. 631-12 et L. 631-13 du code de la construction et de l’habitation) ;<\/li>\n
  • certains \u00e9tablissements m\u00e9dico-sociaux et r\u00e9sidences avec services pour personnes \u00e2g\u00e9es ou handicap\u00e9es ayant obtenu l’agr\u00e9ment pr\u00e9vu ;<\/li>\n
  • les \u00e9tablissements de soins de longue dur\u00e9e avec h\u00e9bergement.<\/li>\n<\/ul>\n

    Les r\u00e9sidences de tourisme et d’affaires ne figurent pas dans cette liste. La loi de finances pour 2026 (loi n\u00b0 2026-103 du 19 f\u00e9vrier 2026) n’a pas modifi\u00e9 cette r\u00e8gle : elle cr\u00e9e un amortissement r\u00e9serv\u00e9 \u00e0 la location nue (article 47), et l’article 150 VB, III vise d\u00e9sormais aussi ces amortissements.<\/p>\n

    Source : L\u00e9gifrance, loi n\u00b0 2025-127 (art. 84) et article 150 VB ; Assembl\u00e9e nationale, question n\u00b0 10097 ; impots.gouv.fr (10 juillet 2026) ; service-public.gouv.fr, A18817 (consult\u00e9s le 30\/10\/2026).<\/p>\n

    Typical case<\/h2>\n

    Situation.<\/strong> Un couple ach\u00e8te un studio 200 000 \u20ac (frais compris), le loue meubl\u00e9 au r\u00e9el et amortit l’immeuble de 4 250 \u20ac par an. Il le revend 225 000 \u20ac apr\u00e8s 10 ans, hors r\u00e9sidence de services list\u00e9e par la loi.<\/p>\n

    Issue.<\/strong> Les amortissements cumul\u00e9s de l’immeuble (4 250 \u00d7 10 = 42 500 \u20ac) r\u00e9duisent le prix d’acquisition \u00e0 157 500 \u20ac. La plus-value passe de 25 000 \u20ac \u00e0 67 500 \u20ac.<\/p>\n

    Strategy.<\/strong> Garder le r\u00e9el, mais chiffrer la sortie avant de choisir : comparer l’imp\u00f4t \u00e9conomis\u00e9 chaque ann\u00e9e gr\u00e2ce \u00e0 l’amortissement et l’imp\u00f4t suppl\u00e9mentaire \u00e0 la revente.<\/p>\n

    Result.<\/strong> Apr\u00e8s 10 ans de d\u00e9tention, les abattements sont de 30 % pour l’imp\u00f4t sur le revenu (5 ans \u00d7 6 %) et de 8,25 % pour les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (5 ans \u00d7 1,65 %). Avec r\u00e9int\u00e9gration : 67 500 \u00d7 70 % = 47 250 \u20ac \u00d7 19 % = 8 977,50 \u20ac, plus 67 500 \u00d7 91,75 % = 61 931,25 \u20ac \u00d7 17,2 % = 10 652,17 \u20ac, soit 19 629,67 \u20ac. Sans r\u00e9int\u00e9gration : 3 325 \u20ac plus 3 945,25 \u20ac, soit 7 270,25 \u20ac. Surco\u00fbt \u00e0 la revente : 12 359,42 \u20ac. L’amortissement a \u00e9conomis\u00e9 42 500 \u00d7 48,6 % = 20 655 \u20ac pendant la d\u00e9tention. Solde en faveur du r\u00e9el dans cet exemple : 8 295,58 \u20ac, hors mobilier. La base imposable de 47 250 \u20ac reste sous le seuil de 50 000 \u20ac de la surtaxe sur les plus-values \u00e9lev\u00e9es.<\/p>\n

    Source : service-public.gouv.fr, fiches F10864 (v\u00e9rifi\u00e9e le 15 avril 2026) et F2329 (v\u00e9rifi\u00e9e le 30 juin 2026) (consult\u00e9es le 30\/10\/2026).<\/p>\n

    Frequently asked questions<\/h2>\n

    Quelle dur\u00e9e d’amortissement retenir pour un LMNP ?<\/h3>\n

    La loi renvoie \u00e0 la dur\u00e9e normale d’utilisation (article 39 C). Elle ne donne pas de dur\u00e9e unique : l’immeuble et le mobilier s’amortissent s\u00e9par\u00e9ment et la dur\u00e9e se fixe avec votre expert-comptable.<\/p>\n

    Can depreciation create a deficit?<\/h3>\n

    Non. Il est limit\u00e9 aux loyers diminu\u00e9s des autres charges. Le surplus se reporte sur les exercices suivants.<\/p>\n

    Un LMNP \u00e9chappe-t-il \u00e0 la r\u00e9int\u00e9gration des amortissements ?<\/h3>\n

    Pas pour une vente faite depuis le 15 f\u00e9vrier 2025, sauf bien situ\u00e9 dans l’une des r\u00e9sidences list\u00e9es \u00e0 l’article 150 VB, III.<\/p>\n

    Quand le r\u00e9el devient-il plus avantageux que le micro-BIC ?<\/h3>\n

    D\u00e8s que vos charges et amortissements d\u00e9passent 50 % des loyers, avant frais de comptabilit\u00e9. Dans l’exemple, ils repr\u00e9sentent pr\u00e8s de 90 %.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Amortir un LMNP au r\u00e9el : dur\u00e9e, plafond, exemple sur 5 ans, formulaires 2031 et 2042-C-PRO, et r\u00e9int\u00e9gration des amortissements \u00e0 la revente.<\/p>","protected":false},"author":5,"featured_media":7953,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[9],"tags":[],"class_list":["post-7933","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-patrimoine"],"acf":[],"jetpack_featured_media_url":"https:\/\/balmontconseil.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/lmnp-amortissement-reel.webp","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7933","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/5"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=7933"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7933\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":7954,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7933\/revisions\/7954"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/7953"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=7933"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=7933"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=7933"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}