{"id":7825,"date":"2026-10-31T08:59:58","date_gmt":"2026-10-31T07:59:58","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?p=7825"},"modified":"2026-10-31T08:59:58","modified_gmt":"2026-10-31T07:59:58","slug":"immobilier-dubai-resident-francais-fiscalite","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/blog\/immobilier-dubai-resident-francais-fiscalite\/","title":{"rendered":"Immobilier \u00e0 Duba\u00ef : fiscalit\u00e9 pour un r\u00e9sident fiscal fran\u00e7ais"},"content":{"rendered":"<p><strong>Pour un r\u00e9sident fiscal fran\u00e7ais, acheter un bien \u00e0 Duba\u00ef ne fait pas dispara\u00eetre l&rsquo;imp\u00f4t en France : la convention fiscale franco-\u00e9mirienne du 19 juillet 1989 pr\u00e9voit que les revenus immobiliers et les plus-values immobili\u00e8res sont imposables dans l&rsquo;\u00c9tat o\u00f9 se situe le bien, et la France \u00e9limine la double imposition par un cr\u00e9dit d&rsquo;imp\u00f4t.<\/strong> Les revenus et plus-values doivent donc \u00eatre d\u00e9clar\u00e9s en France, et la condition d&rsquo;application du cr\u00e9dit m\u00e9rite une v\u00e9rification avant l&rsquo;achat. Voici les points \u00e0 conna\u00eetre, d&rsquo;apr\u00e8s les textes officiels : convention du 19 juillet 1989, BOFiP BOI-INT-CVB-ARE, notice 2047, brochure pratique de l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu.<\/p>\n<h2>Ce que pr\u00e9voit la convention France\u2013\u00c9mirats<\/h2>\n<ul>\n<li>R\u00e9sidence (article 4) : si une personne est r\u00e9sidente des deux \u00c9tats, le foyer d&rsquo;habitation permanent d\u00e9partage, puis le centre des int\u00e9r\u00eats vitaux, le s\u00e9jour habituel et la nationalit\u00e9.<\/li>\n<li>Revenus immobiliers (article 5) : imposables dans l&rsquo;\u00c9tat de situation du bien.<\/li>\n<li>Gains en capital immobiliers (article 11, 1, a) : m\u00eame r\u00e8gle.<\/li>\n<li>\u00c9limination de la double imposition en France (article 19) : cr\u00e9dit d&rsquo;imp\u00f4t. Les \u00c9mirats figurent dans la liste de la notice 2047 des conventions pr\u00e9voyant un cr\u00e9dit d&rsquo;imp\u00f4t \u00e9gal \u00e0 l&rsquo;imp\u00f4t fran\u00e7ais.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La brochure pratique pr\u00e9cise que, pour ce m\u00e9canisme, les revenus restent imposables en France mais l&rsquo;imp\u00f4t fran\u00e7ais correspondant est neutralis\u00e9, que ces revenus entrent dans le calcul de l&rsquo;imp\u00f4t sur les autres revenus, et que \u00ab le cr\u00e9dit n&rsquo;est accord\u00e9 que si un imp\u00f4t a \u00e9t\u00e9 effectivement acquitt\u00e9 \u00e0 l&rsquo;\u00e9tranger \u00bb. Or les \u00c9mirats ne l\u00e8vent pas d&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu des particuliers (portail officiel u.ae). Pour les loyers, la question \u00e0 trancher avant d&rsquo;acheter est donc de savoir si le cr\u00e9dit pourra jouer, ou si l&rsquo;imp\u00f4t fran\u00e7ais restera d\u00fb.<\/p>\n<p>C\u00f4t\u00e9 \u00e9mirien, le guide de la Federal Tax Authority (octobre 2024) indique que le revenu locatif d&rsquo;une personne physique issu d&rsquo;un investissement immobilier n&rsquo;est pas soumis \u00e0 l&rsquo;imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s lorsque l&rsquo;activit\u00e9 ne requiert pas de licence.<\/p>\n<h2>R\u00e9sident fiscal fran\u00e7ais : l&rsquo;article 4 B du CGI<\/h2>\n<p>Est domicili\u00e9 en France, au sens de l&rsquo;article 4 B du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts, celui qui y a son foyer, son lieu de s\u00e9jour principal, son activit\u00e9 professionnelle principale ou le centre de ses int\u00e9r\u00eats \u00e9conomiques. Un seul crit\u00e8re suffit. Acheter \u00e0 Duba\u00ef ne change rien \u00e0 ce statut. Pour le d\u00e9tail des crit\u00e8res, voir notre article sur la <a href=\"\/en\/blog\/residence-fiscale-france-article-4-b-criteres-consequences\/\">r\u00e9sidence fiscale fran\u00e7aise et l&rsquo;article 4 B<\/a> ; pour l&rsquo;installation sur place, notre article sur la <a href=\"\/en\/blog\/residence-fiscale-a-dubai-pour-francais\/\">r\u00e9sidence fiscale \u00e0 Duba\u00ef pour les Fran\u00e7ais<\/a>.<\/p>\n<h2>Les d\u00e9clarations en France<\/h2>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Subject<\/th>\n<th>Approach<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Revenus locatifs<\/td>\n<td>Formulaires 2044 (r\u00e9el) et 2047 ; report en ligne 4BL (r\u00e9el) ou 4BK (micro-foncier) lorsqu&rsquo;ils ouvrent droit au cr\u00e9dit d&rsquo;imp\u00f4t \u00e9gal \u00e0 l&rsquo;imp\u00f4t fran\u00e7ais<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Capital gain on disposal<\/td>\n<td>Cadre 3 de la 2047 et formulaire 2048-IMM dans le mois suivant la cession ; taux forfaitaire de 19 % pour les plus-values immobili\u00e8res de source \u00e9trang\u00e8re imposables en France (notice 2047)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Comptes et contrats d\u00e9tenus \u00e0 l&rsquo;\u00e9tranger<\/td>\n<td>Formulaire 3916 et case 8UU (articles 1649 A et suivants du CGI)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Amende en cas d&rsquo;oubli<\/td>\n<td>1 500 \u20ac par compte non d\u00e9clar\u00e9 ; 10 000 \u20ac par compte situ\u00e9 dans un \u00c9tat sans convention de lutte contre la fraude et l&rsquo;\u00e9vasion fiscales avec la France<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Le formulaire 3916 vise les comptes bancaires, les contrats d&rsquo;assurance-vie et les comptes d&rsquo;actifs num\u00e9riques ouverts \u00e0 l&rsquo;\u00e9tranger ; le bien immobilier ne figure pas dans cette liste. En revanche, un compte ouvert \u00e0 Duba\u00ef pour encaisser les loyers ou payer les charges doit \u00eatre d\u00e9clar\u00e9. Les loyers per\u00e7us \u00e0 Duba\u00ef ne sont pas exon\u00e9r\u00e9s pour autant : ils se d\u00e9clarent.<\/p>\n<h2>The IFI<\/h2>\n<p>Un r\u00e9sident fiscal fran\u00e7ais est impos\u00e9 \u00e0 l&rsquo;IFI sur ses biens immobiliers situ\u00e9s en France et hors de France, d\u00e8s que son patrimoine immobilier net imposable d\u00e9passe 1,3 million d&rsquo;euros (article 964 du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts, BOFiP BOI-PAT-IFI-10-20-20). Le domicile s&rsquo;appr\u00e9cie au 1er janvier. Un bien \u00e0 Duba\u00ef entre donc dans l&rsquo;assiette. L&rsquo;article 16 A de la convention concerne l&rsquo;ancien ISF ; le BOFiP ne d\u00e9crit pas d&rsquo;effet de ce texte sur l&rsquo;IFI. Voir notre article sur l&rsquo;<a href=\"\/en\/blog\/ifi-2026-seuil-bareme-declaration\/\">IFI : seuil, bar\u00e8me et d\u00e9claration<\/a>.<\/p>\n<h2>Les frais d&rsquo;achat \u00e0 Duba\u00ef<\/h2>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Fees<\/th>\n<th>Amount<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Enregistrement de la vente (Dubai Land Department)<\/td>\n<td>4 % de la valeur du contrat de vente<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>\u00c9mission du titre de propri\u00e9t\u00e9 (title deed)<\/td>\n<td>AED 250<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>La r\u00e9solution n\u00b0 30 de 2013 du Conseil ex\u00e9cutif de Duba\u00ef fixe le bar\u00e8me. Son article 3 partage les frais d&rsquo;enregistrement \u00e0 parts \u00e9gales entre vendeur et acqu\u00e9reur, sauf accord contraire : la r\u00e9partition se n\u00e9gocie. Exemple : pour un contrat de vente de AED 1 000 000, les frais d&rsquo;enregistrement sont de AED 40 000.<\/p>\n<h2>Ce qu&rsquo;il faut v\u00e9rifier avant d&rsquo;acheter<\/h2>\n<ul>\n<li>Zone d&rsquo;achat : le Dubai Land Department distingue la propri\u00e9t\u00e9 \u00e9trang\u00e8re en zones \u00ab freehold \u00bb ; v\u00e9rifiez que la zone du bien est ouverte aux acqu\u00e9reurs \u00e9trangers.<\/li>\n<li>Vente sur plan : les ventes sur plan sont inscrites au registre provisoire des biens (Interim Property Register, loi n\u00b0 13 de 2008). Une cession qui n&rsquo;y est pas inscrite est nulle (article 3). Ce registre provisoire n&rsquo;est pas le titre d\u00e9finitif : le bien est inscrit au nom de l&rsquo;acqu\u00e9reur apr\u00e8s l&rsquo;ach\u00e8vement, sous r\u00e9serve du respect de ses obligations contractuelles (article 8).<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Cas type : un couple qui envisage un investissement locatif<\/h2>\n<p><strong>Situation.<\/strong> Un couple r\u00e9sident fiscal fran\u00e7ais h\u00e9site \u00e0 acheter un appartement de AED 1 500 000 \u00e0 Duba\u00ef pour le louer.<\/p>\n<p><strong>Issue.<\/strong> Il croit que l&rsquo;absence d&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu aux \u00c9mirats rend les loyers non imposables, et il n&rsquo;a pas chiffr\u00e9 les frais d&rsquo;achat.<\/p>\n<p><strong>Strategy.<\/strong> Lire la convention, d\u00e9clarer les loyers avec les formulaires 2044 et 2047, v\u00e9rifier avec un conseiller si le cr\u00e9dit d&rsquo;imp\u00f4t peut jouer sans imp\u00f4t pay\u00e9 aux \u00c9mirats, int\u00e9grer le bien dans l&rsquo;IFI s&rsquo;il est concern\u00e9, et d\u00e9clarer sur la 3916 tout compte ouvert sur place.<\/p>\n<p><strong>Result.<\/strong> Les frais d&rsquo;enregistrement s&rsquo;\u00e9l\u00e8vent \u00e0 AED 60 000 (4 % \u00d7 AED 1 500 000), soit AED 30 000 par partie si le partage est \u00e9gal. Avec le titre de propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 AED 250, l&rsquo;acqu\u00e9reur r\u00e8gle AED 30 250, soit 2,02 % du prix. Le couple d\u00e9cide en connaissance de cause. Cas illustratif, sans rendement chiffr\u00e9.<\/p>\n<h2>Frequently asked questions<\/h2>\n<h3>Les loyers per\u00e7us \u00e0 Duba\u00ef sont-ils imposables en France ?<\/h3>\n<p>Un r\u00e9sident fiscal fran\u00e7ais doit les d\u00e9clarer. La convention pr\u00e9voit un cr\u00e9dit d&rsquo;imp\u00f4t, dont l&rsquo;application suppose, selon la brochure pratique, qu&rsquo;un imp\u00f4t ait \u00e9t\u00e9 acquitt\u00e9 \u00e0 l&rsquo;\u00e9tranger.<\/p>\n<h3>Faut-il d\u00e9clarer un bien \u00e0 Duba\u00ef sur le 3916 ?<\/h3>\n<p>Le 3916 concerne les comptes, contrats d&rsquo;assurance-vie et comptes d&rsquo;actifs num\u00e9riques ouverts \u00e0 l&rsquo;\u00e9tranger. Un compte bancaire ouvert \u00e0 Duba\u00ef doit y figurer.<\/p>\n<h3>Qui paie les 4 % de frais d&rsquo;enregistrement ?<\/h3>\n<p>Ce n&rsquo;est pas une r\u00e8gle fixe : l&rsquo;article 3 de la r\u00e9solution 30\/2013 partage les frais \u00e0 parts \u00e9gales sauf accord contraire.<\/p>\n<p>Balmont Conseil, cabinet de gestion de patrimoine \u00e0 Lyon depuis bient\u00f4t 14 ans, accompagne les r\u00e9sidents fiscaux fran\u00e7ais dans leurs projets d&rsquo;investissement \u00e0 l&rsquo;\u00e9tranger.<\/p>\n<p>Sources : \u00ab Convention entre le Gouvernement de la R\u00e9publique fran\u00e7aise et le Gouvernement des Emirats arabes unis en vue d&rsquo;\u00e9viter les doubles impositions \u00bb (impots.gouv.fr) ; \u00ab INT &#8211; Convention fiscale entre la France et les \u00c9mirats Arabes Unis \u00bb, BOI-INT-CVB-ARE (bofip.impots.gouv.fr) ; \u00ab Notice revenus 2025 : revenus de source \u00e9trang\u00e8re ou encaiss\u00e9s \u00e0 l&rsquo;\u00e9tranger par un contribuable domicili\u00e9 en France \u00bb, 2047-NOT, et brochure pratique de l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu 2025, section sur les revenus de source \u00e9trang\u00e8re, pages 357 \u00e0 360 (impots.gouv.fr) ; BOFiP BOI-PAT-IFI-10-20-20 ; \u00ab Avez-vous bien d\u00e9clar\u00e9 vos comptes domicili\u00e9s \u00e0 l&rsquo;\u00e9tranger ? \u00bb (service-public.gouv.fr, publi\u00e9 le 18 mai 2026) ; \u00ab Taxation \u00bb (u.ae) ; \u00ab Real Estate Investment for Natural Persons \u00bb, Corporate Tax Guide CTGREI1 (tax.gov.ae, octobre 2024) ; \u00ab Executive Council Resolution No. (30) of 2013 Approving Fees of the Land Department \u00bb et \u00ab Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register in the Emirate of Dubai \u00bb (dlp.dubai.gov.ae) ; \u00ab Frequently Asked Questions \u00bb (dubailand.gov.ae) ; consult\u00e9s le 30 octobre 2026.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Convention France\u2013\u00c9mirats, d\u00e9clarations (2044, 2047, 2048-IMM), IFI et frais d&rsquo;achat \u00e0 Duba\u00ef pour un r\u00e9sident fiscal fran\u00e7ais.<\/p>","protected":false},"author":5,"featured_media":7849,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[10,8],"tags":[],"class_list":["post-7825","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-expatriation","category-fiscalite"],"acf":[],"jetpack_featured_media_url":"https:\/\/balmontconseil.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/immobilier-dubai-resident-francais-fiscalite.webp","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7825","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/5"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=7825"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7825\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":7990,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7825\/revisions\/7990"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/7849"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=7825"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=7825"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=7825"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}