{"id":7779,"date":"2026-11-01T10:06:59","date_gmt":"2026-11-01T09:06:59","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?p=7779"},"modified":"2026-11-01T10:06:59","modified_gmt":"2026-11-01T09:06:59","slug":"sci-familiale-donation-parts-succession","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/blog\/sci-familiale-donation-parts-succession\/","title":{"rendered":"SCI familiale : fonctionnement, donation de parts et fiscalit\u00e9"},"content":{"rendered":"

Une SCI familiale est une soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re dont les associ\u00e9s sont membres d’une m\u00eame famille : deux associ\u00e9s au minimum, un capital libre \u00e0 partir de 1 \u20ac, l’imp\u00f4t sur le revenu par d\u00e9faut. Au 31 octobre 2026, donner ses parts permet d’utiliser l’abattement de 100 000 \u20ac par enfant et par parent, renouvelable tous les 15 ans.<\/strong><\/p>\n

Qu’est-ce qu’une SCI familiale et \u00e0 quoi sert-elle ?<\/h2>\n

La \u00ab SCI familiale \u00bb n’est pas une forme juridique \u00e0 part : c’est une SCI ordinaire, cr\u00e9\u00e9e entre parents, enfants, fr\u00e8res et s\u0153urs ou conjoints. Service-public.gouv.fr la d\u00e9finit comme une soci\u00e9t\u00e9 civile de gestion d’immeubles : elle d\u00e9tient, g\u00e8re et loue des biens pour plusieurs associ\u00e9s. Son activit\u00e9 reste civile. Elle peut avoir une activit\u00e9 commerciale accessoire, comme la location meubl\u00e9e, mais l’achat-revente n’est pas permis (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche F38553, v\u00e9rifi\u00e9e le 7 octobre 2025).<\/p>\n

Elle sert \u00e0 trois choses : d\u00e9tenir un bien \u00e0 plusieurs sans l’indivision, organiser la gestion par des statuts, et transmettre des parts plut\u00f4t qu’un immeuble.<\/p>\n

Quelles sont les r\u00e8gles de base d’une SCI ?<\/h2>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Point<\/th>\nRuler<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Partners<\/td>\nAu moins deux, personnes physiques ou morales ; deux \u00e9poux peuvent la former, quel que soit leur r\u00e9gime matrimonial<\/td>\n<\/tr>\n
Capital<\/td>\nLibre, 1 \u20ac minimum ; apports en num\u00e9raire ou en nature<\/td>\n<\/tr>\n
Responsabilit\u00e9<\/td>\nInd\u00e9finie, non solidaire, proportionnelle aux parts<\/td>\n<\/tr>\n
Imp\u00f4t par d\u00e9faut<\/td>\nImp\u00f4t sur le revenu, au nom de chaque associ\u00e9, que les b\u00e9n\u00e9fices soient distribu\u00e9s ou non<\/td>\n<\/tr>\n
Option<\/td>\nImp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s : 25 %, avec un taux r\u00e9duit de 15 % sur les 42 500 premiers euros de b\u00e9n\u00e9fice sous conditions<\/td>\n<\/tr>\n
Manager<\/td>\nAssoci\u00e9 ou tiers, d\u00e9sign\u00e9 par les statuts, un acte s\u00e9par\u00e9 ou une d\u00e9cision des associ\u00e9s<\/td>\n<\/tr>\n
Bonds<\/td>\nTenir une comptabilit\u00e9, rendre compte aux associ\u00e9s au moins une fois par an, d\u00e9poser une d\u00e9claration fiscale annuelle<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Les associ\u00e9s d’une SCI r\u00e9pondent-ils des dettes ?<\/h2>\n

Oui, sans limite, mais pas solidairement. Un cr\u00e9ancier doit d’abord poursuivre la soci\u00e9t\u00e9, puis chaque associ\u00e9 seulement \u00e0 proportion de sa part du capital. Si vous d\u00e9tenez 25 % des parts, vous r\u00e9pondez de 25 % des dettes non pay\u00e9es par la soci\u00e9t\u00e9. Cette r\u00e8gle compte surtout quand la SCI emprunte : une SCI ne prot\u00e8ge pas votre patrimoine personnel comme une soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e.<\/p>\n

Comment la SCI est-elle dirig\u00e9e ?<\/h2>\n

Le g\u00e9rant peut \u00eatre un associ\u00e9 ou un tiers. Sauf clause contraire des statuts, sa r\u00e9vocation exige les associ\u00e9s d\u00e9tenant plus de la moiti\u00e9 des parts. Dans une SCI de famille, on nomme souvent les parents g\u00e9rants. Les statuts peuvent y ajouter une clause d’agr\u00e9ment, qui soumet l’entr\u00e9e d’un nouvel associ\u00e9 \u00e0 l’accord des autres. Cette clause prot\u00e8ge le groupe familial contre l’arriv\u00e9e d’un conjoint de l’un des enfants ou d’un tiers.<\/p>\n

SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu ou \u00e0 l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s ?<\/h2>\n

La SCI est \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu tant qu’elle n’opte pas. Chaque associ\u00e9 d\u00e9clare sa quote-part de r\u00e9sultat, m\u00eame sans distribution. Pour l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s, l’option se fait \u00e0 la cr\u00e9ation ou plus tard, avant la fin du 3e mois de l’exercice concern\u00e9. Elle reste r\u00e9vocable jusqu’au 5e exercice qui suit celui de l’option, puis devient d\u00e9finitive.<\/p>\n

Deux points \u00e0 retenir. Si les recettes commerciales d\u00e9passent 10 % du chiffre d’affaires hors taxes, la SCI bascule d’office \u00e0 l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s. Et sur un b\u00e9n\u00e9fice de 60 000 \u20ac, l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s s’\u00e9l\u00e8ve \u00e0 10 750 \u20ac (42 500 \u20ac \u00d7 15 % + 17 500 \u20ac \u00d7 25 %) si le taux r\u00e9duit s’applique. Le choix se calcule, cas par cas : voyez par exemple l’achat de locaux professionnels par une SCI \u00e0 l’IR ou \u00e0 l’IS<\/a>.<\/p>\n

Comment donner des parts de SCI \u00e0 ses enfants ?<\/h2>\n

La fiche F36017 de service-public.gouv.fr d\u00e9crit les \u00e9tapes pour une soci\u00e9t\u00e9 civile.<\/p>\n

    \n
  1. Choisir le mode de donation.<\/strong> Une donation simple est toujours possible. La donation-partage ne vise que les h\u00e9ritiers pr\u00e9somptifs du donateur ou leurs enfants (voir la donation-partage<\/a>).<\/li>\n
  2. V\u00e9rifier l’agr\u00e9ment.<\/strong> Le conjoint associ\u00e9 a en principe besoin d’un agr\u00e9ment. Les ascendants et descendants en sont en principe dispens\u00e9s, sauf si les statuts l’exigent. Un tiers doit \u00eatre agr\u00e9\u00e9. Sans r\u00e9ponse en 6 mois, l’agr\u00e9ment est tacite.<\/li>\n
  3. Passer devant le notaire.<\/strong> La donation de parts est obligatoirement notari\u00e9e, \u00e0 peine de nullit\u00e9.<\/li>\n
  4. Pr\u00e9voir, si besoin, une garantie d’actif ou de passif.<\/strong> Elle prot\u00e8ge le donataire contre une sur\u00e9valuation ou une dette cach\u00e9e.<\/li>\n
  5. Modifier les statuts<\/strong> si le donataire n’est pas d\u00e9j\u00e0 associ\u00e9, et d\u00e9clarer les b\u00e9n\u00e9ficiaires effectifs si la donation fait franchir le seuil de 25 % ou change le contr\u00f4le.<\/li>\n
  6. Rendre la donation opposable \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9<\/strong> (signification, acceptation par le g\u00e9rant dans l’acte ou transfert sur les registres), puis la d\u00e9clarer au registre du commerce dans un d\u00e9lai d’un mois.<\/li>\n<\/ol>\n

    Le notaire d\u00e9pose la d\u00e9claration fiscale et r\u00e8gle les droits pour le compte des parties. Le pacte Dutreil n’est pas ouvert aux SCI, d’apr\u00e8s la m\u00eame fiche (voir the Dutreil pact<\/a>).<\/p>\n

    Combien co\u00fbte une donation de parts de SCI ?<\/h2>\n

    Les droits d\u00e9pendent de la valeur donn\u00e9e, des abattements et du lien de parent\u00e9. Les abattements sont, par donateur et par b\u00e9n\u00e9ficiaire :<\/p>\n