{"id":7698,"date":"2026-11-06T08:29:56","date_gmt":"2026-11-06T07:29:56","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?p=7698"},"modified":"2026-11-06T08:30:55","modified_gmt":"2026-11-06T07:30:55","slug":"groupement-foncier-viticole-investir-vignoble-ifi-transmission","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/blog\/groupement-foncier-viticole-investir-vignoble-ifi-transmission\/","title":{"rendered":"Groupement foncier viticole : IFI, transmission, conditions"},"content":{"rendered":"<div class=\"bluf-box\">\n<h2>In summary<\/h2>\n<p>Les textes fiscaux publi\u00e9s par l\u2019administration visent les groupements fonciers agricoles (GFA) ; ils ne citent pas express\u00e9ment les groupements fonciers viticoles. Sous conditions, les parts de GFA b\u00e9n\u00e9ficient d\u2019une exon\u00e9ration partielle d\u2019IFI : trois quarts de la valeur jusqu\u2019\u00e0 101 897 \u20ac, la moiti\u00e9 au-del\u00e0. En cas de transmission \u00e0 titre gratuit, l\u2019exon\u00e9ration est de 75 % jusqu\u2019\u00e0 600 000 \u20ac par b\u00e9n\u00e9ficiaire pour les transmissions depuis le 15 f\u00e9vrier 2025, puis 50 % au-del\u00e0. Le bail doit durer au moins 18 ans et les parts doivent \u00eatre d\u00e9tenues depuis au moins 2 ans. Pour un groupement de vignes, v\u00e9rifiez d\u2019abord sur les statuts qu\u2019il rel\u00e8ve bien de ce r\u00e9gime.<\/p>\n<\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Un groupement foncier viticole rel\u00e8ve-t-il du r\u00e9gime des GFA ?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le Code rural d\u00e9finit le groupement foncier agricole comme une soci\u00e9t\u00e9 civile form\u00e9e entre personnes physiques (article L322-1). Les pages du BOFiP lues pour cet article traitent des GFA. Elles ne mentionnent ni les groupements fonciers viticoles ni les vignobles.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le r\u00e9gime d\u00e9crit ci-dessous est donc celui des GFA. Pour une offre de GFV, demandez au distributeur de confirmer par \u00e9crit que le groupement entre dans ce cadre : forme juridique, statuts, baux.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quelles conditions pour l\u2019exon\u00e9ration partielle d\u2019IFI ?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pour les parts de GFA non exploitants qui ne sont pas des actifs professionnels, le BOFiP pr\u00e9voit une exon\u00e9ration partielle. Trois conditions portent sur le groupement et sur vos parts :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Les baux consentis par le groupement sont des baux \u00e0 long terme ou des baux cessibles, d\u2019une dur\u00e9e d\u2019au moins 18 ans.<\/li>\n\n\n<li>Les statuts interdisent au groupement d\u2019exploiter lui-m\u00eame en faire-valoir direct.<\/li>\n\n\n<li>Les parts sont d\u00e9tenues depuis au moins 2 ans, sauf si elles ont \u00e9t\u00e9 attribu\u00e9es en \u00e9change d\u2019apports d\u2019immeubles agricoles lors de la cr\u00e9ation du groupement.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Fraction de la valeur des parts lou\u00e9es<\/th><th>Part exon\u00e9r\u00e9e d\u2019IFI<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Jusqu\u2019\u00e0 101 897 \u20ac<\/td><td>75%<\/td><\/tr><tr><td>Au-del\u00e0 de 101 897 \u20ac<\/td><td>50%<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le seuil de 101 897 \u20ac s\u2019appr\u00e9cie s\u00e9par\u00e9ment pour les biens ruraux lou\u00e9s et pour les parts de GFA. Seule la fraction de valeur qui correspond aux biens donn\u00e9s \u00e0 bail est exon\u00e9r\u00e9e. L\u2019administration peut refuser l\u2019exon\u00e9ration si le bail a \u00e9t\u00e9 conclu dans un but d\u2019\u00e9vasion fiscale. Pour le calcul global de votre IFI, voir notre page sur le <a href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/ifi-residents-seuil-bareme-abattement-30-dettes-deductibles\/\">seuil, bar\u00e8me et abattement de l\u2019IFI<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Comment fonctionne l\u2019exon\u00e9ration sur les droits de succession et de donation ?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Depuis la loi de finances pour 2025, le seuil de l\u2019exon\u00e9ration \u00e0 75 % a \u00e9t\u00e9 port\u00e9 de 300 000 \u20ac \u00e0 600 000 \u20ac pour les transmissions \u00e0 titre gratuit intervenues \u00e0 compter du 15 f\u00e9vrier 2025. Le BOFiP pr\u00e9cise que ce seuil s\u2019appr\u00e9cie par part h\u00e9r\u00e9ditaire ou par l\u00e9gataire, et non globalement.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Engagement du b\u00e9n\u00e9ficiaire<\/th><th>Taux d\u2019exon\u00e9ration<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Conservation 5 ans<\/td><td>75 % jusqu\u2019\u00e0 600 000 \u20ac, puis 50 % au-del\u00e0<\/td><\/tr><tr><td>Conservation 18 ans (option)<\/td><td>75 % jusqu\u2019\u00e0 20 000 000 \u20ac<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les autres conditions du BOFiP sont les suivantes :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Le d\u00e9funt d\u00e9tenait les parts depuis au moins 2 ans (d\u00e9lai non exig\u00e9 pour un fondateur qui a apport\u00e9 uniquement des immeubles agricoles).<\/li>\n\n\n<li>Tous les immeubles agricoles du groupement sont lou\u00e9s par bail \u00e0 long terme ou bail cessible, en cours au moment de la transmission.<\/li>\n\n\n<li>En cas de donation, si le locataire est le donataire, son conjoint, leur descendant ou une soci\u00e9t\u00e9 qu\u2019ils contr\u00f4lent, le bail doit exister depuis au moins 2 ans. Cette condition n\u2019est pas exig\u00e9e pour une transmission par d\u00e9c\u00e8s.<\/li>\n\n\n<li>Les donations de plus de 15 ans ne sont pas prises en compte pour le calcul du seuil.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si le b\u00e9n\u00e9ficiaire vend ou donne tout ou partie des parts re\u00e7ues pendant la p\u00e9riode de conservation, l\u2019exon\u00e9ration est remise en cause sur l\u2019ensemble des parts re\u00e7ues. Sur la transmission en g\u00e9n\u00e9ral, voir <a href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/faire-une-donation-formes-et-conditions\/\">faire une donation : formes, conditions et formalit\u00e9s<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quelle vigilance avant d\u2019investir dans un vignoble ?<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Enregistrement AMF.<\/strong> L\u2019AMF indique que toute offre d\u2019investissement dans des biens divers, comme le vin ou les for\u00eats, doit \u00eatre enregistr\u00e9e \u00e0 l\u2019AMF pour \u00eatre commercialis\u00e9e. Elle publie une liste blanche des offres enregistr\u00e9es et une liste noire des acteurs non autoris\u00e9s. Demandez au distributeur sous quel r\u00e9gime l\u2019offre est propos\u00e9e.<\/li>\n\n\n<li><strong>Revente des parts.<\/strong> Les statuts d\u2019un GFA doivent donner aux associ\u00e9s personnes physiques un droit de pr\u00e9emption sur les parts mises en vente (Code rural, article L322-4). Lisez cette clause avant de souscrire.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>D\u00e9tenteurs exclus.<\/strong> Pour les droits de succession, les parts d\u00e9tenues ou ayant \u00e9t\u00e9 d\u00e9tenues par une SCPI faisant appel public \u00e0 l\u2019\u00e9pargne ou par une entreprise d\u2019assurance ou de capitalisation sont exclues du r\u00e9gime.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pour un autre actif tangible comparable, voir notre <a href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/ressources\/simulateur-groupement-foncier-forestier-gff\/\">simulateur de GFF (bois et for\u00eats)<\/a> et la page sur le <a href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/defi-foret-credit-d-impot-acquisition-et-engagement-de-conservation\/\">cr\u00e9dit d\u2019imp\u00f4t DEFI For\u00eat<\/a>. Ce sont des m\u00e9canismes distincts, qu\u2019il ne faut pas confondre avec celui des GFA.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Exemple chiffr\u00e9 : 1 000 000 \u20ac de parts de groupement de vignes<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Situation.<\/strong> Un foyer d\u00e9tient des parts de groupement foncier agricole d\u2019une valeur de 1 000 000 \u20ac. Les terres sont des vignes, toutes lou\u00e9es par bail \u00e0 long terme de 18 ans. Les parts sont d\u00e9tenues depuis plus de 2 ans et les statuts interdisent l\u2019exploitation directe. Cas type illustratif : toute la valeur correspond \u00e0 des biens lou\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Issue.<\/strong> Ces parts alourdissent l\u2019assiette de l\u2019IFI. \u00c0 terme, elles seront transmises \u00e0 un seul h\u00e9ritier, qui est aussi soumis au seuil de 600 000 \u20ac.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Strategy.<\/strong> Le foyer fait v\u00e9rifier par \u00e9crit les baux, la date d\u2019acquisition des parts et les statuts. Il compare ensuite deux engagements de conservation pour l\u2019h\u00e9ritier : 5 ans ou 18 ans.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Result.<\/strong> L\u2019assiette IFI des parts passe de 1 000 000 \u20ac \u00e0 474 525,75 \u20ac, soit une baisse de 52,5 %. \u00c0 la transmission, la base taxable est de 350 000 \u20ac avec un engagement de 5 ans, et de 250 000 \u20ac avec un engagement de 18 ans.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>IFI<\/th><th>Calculation<\/th><th>Result<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Tranche exon\u00e9r\u00e9e \u00e0 75 %<\/td><td>\u20ac101,897 \u00d7 75%<\/td><td>\u20ac76,422.75<\/td><\/tr><tr><td>Tranche exon\u00e9r\u00e9e \u00e0 50 %<\/td><td>(\u20ac1,000,000 \u2212 \u20ac101,897) \u00d7 50%<\/td><td>\u20ac449,051.50<\/td><\/tr><tr><td>Valeur exon\u00e9r\u00e9e<\/td><td>\u20ac76,422.75 + \u20ac449,051.50<\/td><td>\u20ac525,474.25<\/td><\/tr><tr><td>Valeur taxable \u00e0 l\u2019IFI<\/td><td>\u20ac1,000,000 \u2212 \u20ac525,474.25<\/td><td>\u20ac474,525.75<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Transmission \u00e0 un h\u00e9ritier<\/th><th>Calculation<\/th><th>Taxable base<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Engagement de 5 ans<\/td><td>600 000 \u20ac \u00d7 75 % + 400 000 \u20ac \u00d7 50 % = 650 000 \u20ac exon\u00e9r\u00e9s<\/td><td>\u20ac350,000<\/td><\/tr><tr><td>Engagement de 18 ans<\/td><td>1 000 000 \u20ac \u00d7 75 % = 750 000 \u20ac exon\u00e9r\u00e9s<\/td><td>\u20ac250,000<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">L\u2019avis d\u2019Alexis Sagnier : le bail et les statuts avant la fiscalit\u00e9<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le gain fiscal d\u00e9pend des baux, de la dur\u00e9e de d\u00e9tention et des statuts, pas du nom commercial de l\u2019offre. Je demande donc ces documents avant toute analyse chiffr\u00e9e, et je fais confirmer que le groupement de vignes rel\u00e8ve bien du r\u00e9gime des GFA. Les chiffres ci-dessus supposent que toutes les conditions sont remplies.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Frequently asked questions<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Le BOFiP cite-t-il les groupements fonciers viticoles ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pas dans les pages lues pour cet article. Elles traitent des groupements fonciers agricoles. La confirmation du r\u00e9gime applicable \u00e0 un GFV pr\u00e9cis doit \u00eatre demand\u00e9e par \u00e9crit.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">L\u2019exon\u00e9ration d\u2019IFI est-elle totale ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Non. Elle est de 75 % de la valeur lou\u00e9e jusqu\u2019\u00e0 101 897 \u20ac, puis de 50 % au-del\u00e0.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Combien de temps faut-il garder les parts apr\u00e8s une transmission ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">5 ans pour b\u00e9n\u00e9ficier des 75 % jusqu\u2019\u00e0 600 000 \u20ac. Pour que les 75 % s\u2019appliquent jusqu\u2019\u00e0 20 000 000 \u20ac, la conservation est de 18 ans au total.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Peut-on revendre ses parts librement ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les statuts doivent pr\u00e9voir un droit de pr\u00e9emption au profit des associ\u00e9s personnes physiques sur les parts mises en vente. En cas de vente pendant la p\u00e9riode de conservation, l\u2019exon\u00e9ration de droits de mutation est remise en cause.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Sources<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/bofip.impots.gouv.fr\/bofip\/11383-PGP.html\/identifiant=BOI-PAT-IFI-30-20-20180608\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">BOFiP, BOI-PAT-IFI-30-20, \u00ab Actifs exon\u00e9r\u00e9s \u2013 Autres exon\u00e9rations (bois et for\u00eats, parts de groupements forestiers, biens ruraux lou\u00e9s \u00e0 long terme et parts de GFA non exploitants) \u00bb<\/a>, en vigueur depuis le 08\/06\/2018.<\/li>\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/bofip.impots.gouv.fr\/bofip\/3397-PGP.html\/identifiant=BOI-ENR-DMTG-10-20-30-30-20250813\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-20-30-30, \u00ab Successions \u2013 Exon\u00e9rations en raison de la nature des biens transmis \u2013 Parts de groupements fonciers agricoles \u00bb<\/a>, version du 13\/08\/2025.<\/li>\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/bofip.impots.gouv.fr\/bofip\/14662-PGP.html\/ACTU-2025-00072\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">BOFiP, ACTU-2025-00072, rel\u00e8vement des seuils de l\u2019article 793 bis du CGI (loi de finances pour 2025, art. 70)<\/a>, publi\u00e9 le 13\/08\/2025.<\/li>\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/id\/LEGISCTA000006152231\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">L\u00e9gifrance, Code rural, articles L322-1 \u00e0 L322-23, groupements fonciers agricoles<\/a>.<\/li>\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/protectepargne.amf-france.org\/actualites\/l-amf-met-en-garde-les-epargnants-contre-certaines-propositions-d-investissement-dans\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">AMF, \u00ab L\u2019AMF met en garde les \u00e9pargnants contre certaines propositions d\u2019investissement dans des biens divers comme le vin, les for\u00eats\u2026 \u00bb<\/a>, publi\u00e9 le 1er juillet 2020.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<!-- Balmont Conseil CTA - 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holding company for business owners.<\/p>\n        <div class=\"bc-cta-buttons\">\n          <a href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/ingenierie-patrimoniale\/holding-patrimoniale\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\" class=\"bc-cta-btn bc-cta-btn-primary\">Analyse my situation<svg class=\"bc-cta-arrow\" viewbox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\" stroke=\"currentColor\" stroke-width=\"2\"><path d=\"M5 12h14M12 5l7 7-7 7\"\/><\/svg><\/a>\n          <a href=\"https:\/\/calendly.com\/asagnier-balmontconseil\/echange\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\" class=\"bc-cta-btn bc-cta-btn-secondary\">Book an appointment<svg class=\"bc-cta-arrow\" viewbox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\" stroke=\"currentColor\" stroke-width=\"2\"><path d=\"M5 12h14M12 5l7 7-7 7\"\/><\/svg><\/a>\n        <\/div>\n      <\/div>\n    <\/div>\n  <\/div>\n<!-- Fin du CTA Balmont Conseil -->","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>En r\u00e9sum\u00e9 Les textes fiscaux publi\u00e9s par 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