{"id":7695,"date":"2026-11-06T08:29:56","date_gmt":"2026-11-06T07:29:56","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?p=7695"},"modified":"2026-11-06T08:29:56","modified_gmt":"2026-11-06T07:29:56","slug":"scpi-ou-assurance-vie-lequel-choisir","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/blog\/scpi-ou-assurance-vie-lequel-choisir\/","title":{"rendered":"SCPI ou assurance-vie : lequel choisir en 2026 ?"},"content":{"rendered":"
\n

In summary<\/h2>\n

La SCPI et l\u2019assurance-vie ne s\u2019opposent pas : l\u2019une est un placement immobilier, l\u2019autre une enveloppe qui peut contenir des SCPI. Les loyers d\u2019une SCPI sont des revenus fonciers : bar\u00e8me de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu, plus 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux. Dans une assurance-vie de 8 ans ou plus, un rachat est tax\u00e9 \u00e0 7,5 % apr\u00e8s un abattement annuel de 4 600 \u20ac (9 200 \u20ac en couple), tant que l\u2019encours de primes reste sous 150 000 \u20ac, puis 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux sur les gains. L\u2019argent d\u2019une assurance-vie reste disponible \u00e0 tout moment ; une part de SCPI se revend en plusieurs semaines \u00e0 plusieurs mois.<\/p>\n<\/div>\n\n\n\n

SCPI ou assurance-vie : quelle diff\u00e9rence de nature ?<\/h2>\n\n\n\n

Une SCPI est un placement collectif qui ach\u00e8te et g\u00e8re un parc immobilier lou\u00e9. Vous d\u00e9tenez des parts ; une soci\u00e9t\u00e9 de gestion s\u2019occupe des locataires, des charges et des travaux. Une assurance-vie est un contrat dans lequel vous choisissez des supports : un fonds en euros, dont le capital est garanti par l\u2019assureur, et des unit\u00e9s de compte, dont le capital n\u2019est pas garanti. Les SCPI font partie des supports possibles de ces unit\u00e9s de compte, selon l\u2019AMF.<\/p>\n\n\n\n

Criteria<\/th>SCPI d\u00e9tenue en direct<\/th>Assurance-vie<\/th><\/tr><\/thead>
Capital<\/td>Non garanti. Le prix de revente peut \u00eatre inf\u00e9rieur au prix d\u2019achat.<\/td>Garanti par l\u2019assureur sur le fonds en euros. Non garanti sur les unit\u00e9s de compte.<\/td><\/tr>
Availability<\/td>Revente en plusieurs semaines \u00e0 plusieurs mois.<\/td>Retrait possible \u00e0 tout moment : rachat total, rachat partiel ou avance.<\/td><\/tr>
Horizon indiqu\u00e9 par l\u2019AMF<\/td>10 \u00e0 20 ans au minimum.<\/td>Au moins 5 ans pour les unit\u00e9s de compte risqu\u00e9es.<\/td><\/tr>
Fees<\/td>Entr\u00e9e de 5 \u00e0 12 %. Gestion de 8 \u00e0 10 % des revenus. Commission de revente.<\/td>Frais d\u2019adh\u00e9sion, de versement, de gestion, d\u2019arbitrage et de rachat. Les montants figurent dans le contrat.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Le d\u00e9tail des frais d\u2019une SCPI est dans notre page sur les frais de souscription, de gestion et de cession d\u2019une SCPI<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Comment sont impos\u00e9s les revenus d\u2019une SCPI ?<\/h2>\n\n\n\n

Les revenus vers\u00e9s chaque trimestre sont impos\u00e9s comme des revenus fonciers. Ils sont soumis au bar\u00e8me progressif de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu, plus 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux : 9,2 % de CSG, 0,5 % de CRDS et 7,5 % de pr\u00e9l\u00e8vement de solidarit\u00e9. Pour les revenus 2025, le bar\u00e8me applique 30 % entre 29 316 \u20ac et 83 823 \u20ac par part. Dans la tranche \u00e0 30 %, un euro de revenu foncier supporte donc 47,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements. Les r\u00e8gles d\u00e9taill\u00e9es sont dans notre page sur la fiscalit\u00e9 des loyers de SCPI<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Comment sont impos\u00e9s les retraits d\u2019une assurance-vie ?<\/h2>\n\n\n\n

Tant que vous ne retirez rien, les gains ne supportent pas d\u2019imp\u00f4t sur le revenu, seulement les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux. L\u2019imp\u00f4t se calcule au rachat, sur la seule part de gains comprise dans la somme retir\u00e9e. Formule du BOFiP : gains = rachat \u2212 primes vers\u00e9es \u00d7 (rachat \u00f7 valeur du contrat).<\/p>\n\n\n\n

Primes vers\u00e9es depuis le 27\/09\/2017<\/th>Under 8 years<\/th>8 years and older<\/th><\/tr><\/thead>
Tax on gains<\/td>12.8%<\/td>7,5 % tant que l\u2019encours de primes est inf\u00e9rieur \u00e0 150 000 \u20ac. Au-del\u00e0, la fraction concern\u00e9e est \u00e0 12,8 %.<\/td><\/tr>
Annual allowance on earnings<\/td>None<\/td>4 600 \u20ac (personne seule) ou 9 200 \u20ac (couple)<\/td><\/tr>
Social charges<\/td>17,2 % des gains<\/td>17,2 % des gains, sans abattement<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

L\u2019abattement est annuel, non reportable et unique par foyer fiscal. Les primes vers\u00e9es avant le 27 septembre 2017 suivent d\u2019autres taux. Une option pour le bar\u00e8me progressif existe : elle est globale et irr\u00e9vocable.<\/p>\n\n\n\n

Que devient chaque placement \u00e0 la succession ?<\/h2>\n\n\n\n
Situation<\/th>Ruler<\/th><\/tr><\/thead>
Assurance-vie, primes vers\u00e9es avant les 70 ans de l\u2019assur\u00e9<\/td>Abattement de 152 500 \u20ac par b\u00e9n\u00e9ficiaire. Au-del\u00e0 : 20 % jusqu\u2019\u00e0 700 000 \u20ac, puis 31,25 %. Le conjoint mari\u00e9 ou pacs\u00e9 est exon\u00e9r\u00e9.<\/td><\/tr>
Assurance-vie, primes vers\u00e9es apr\u00e8s les 70 ans<\/td>Int\u00e9gr\u00e9es \u00e0 la succession. Abattement global de 30 500 \u20ac pour l\u2019ensemble des contrats.<\/td><\/tr>
Parts de SCPI<\/td>Elles entrent dans la succession. Abattement de 100 000 \u20ac par enfant en ligne directe.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Dans une assurance-vie, la clause b\u00e9n\u00e9ficiaire peut \u00eatre r\u00e9dig\u00e9e par vous et modifi\u00e9e \u00e0 tout moment. Pour loger des parts de SCPI dans un contrat, voir notre page sur la SCPI within a Luxembourg assurance-vie policy<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Cas chiffr\u00e9 : 5 000 \u20ac de gain, per\u00e7us de trois fa\u00e7ons<\/h2>\n\n\n\n

Situation.<\/strong> Un dirigeant (cas type, illustratif) est dans la tranche \u00e0 30 % et veut d\u00e9gager 5 000 \u20ac de gain sur 100 000 \u20ac. Hypoth\u00e8ses fictives, sans pr\u00e9vision de rendement.<\/p>\n\n\n\n

Issue.<\/strong> Le m\u00eame gain n\u2019est pas tax\u00e9 de la m\u00eame fa\u00e7on selon le support. Les loyers de SCPI sont des revenus fonciers au bar\u00e8me. Le gain d\u2019une assurance-vie d\u00e9pend de l\u2019anciennet\u00e9 du contrat et de la part de gains contenue dans le rachat.<\/p>\n\n\n\n

Strategy.<\/strong> Trois cas sont compar\u00e9s. A : 5 000 \u20ac de revenu foncier net de SCPI. B : assurance-vie de 8 ans ou plus, valeur 100 000 \u20ac, primes vers\u00e9es 90 000 \u20ac, rachat partiel de 50 000 \u20ac. C : m\u00eame contrat, mais de moins de 8 ans. Dans B et C, les gains rachet\u00e9s sont de 50 000 \u2212 90 000 \u00d7 (50 000 \u00f7 100 000) = 5 000 \u20ac.<\/p>\n\n\n\n

Result.<\/strong> Sur 5 000 \u20ac de gain, les pr\u00e9l\u00e8vements sont de 2 360 \u20ac pour la SCPI, de 890 \u20ac pour l\u2019assurance-vie de 8 ans ou plus et de 1 500 \u20ac pour l\u2019assurance-vie de moins de 8 ans.<\/p>\n\n\n\n

Calcul (en \u20ac)<\/th>A. SCPI en direct<\/th>B. Assurance-vie, 8 ans et plus<\/th>C. Assurance-vie, moins de 8 ans<\/th><\/tr><\/thead>
Gain imposable<\/td>5,000<\/td>5,000<\/td>5,000<\/td><\/tr>
Abatement<\/td>0<\/td>4,600<\/td>0<\/td><\/tr>
Base d\u2019imp\u00f4t sur le revenu<\/td>5,000<\/td>400<\/td>5,000<\/td><\/tr>
Income tax<\/td>1,500 (30%)<\/td>30 (7.5%)<\/td>640 (12.8%)<\/td><\/tr>
Pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (17,2 % de 5 000)<\/td>860<\/td>860<\/td>860<\/td><\/tr>
Total des pr\u00e9l\u00e8vements<\/td>2,360<\/td>890<\/td>1,500<\/td><\/tr>
Net profit<\/td>2,640<\/td>4,110<\/td>3,500<\/td><\/tr>
Part pr\u00e9lev\u00e9e<\/td>47.2%<\/td>17.8%<\/td>30.0%<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Ce calcul compare l\u2019imp\u00f4t sur un gain identique. Il ne compare ni les rendements, ni les frais, ni les risques de chaque support.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019avis d\u2019Alexis Sagnier : partir de l\u2019horizon et du besoin de disponibilit\u00e9<\/h3>\n\n\n\n

Le choix d\u00e9pend d\u2019abord de la dur\u00e9e pendant laquelle les sommes peuvent rester investies et de la possibilit\u00e9 de les r\u00e9cup\u00e9rer rapidement. L\u2019\u00e9cart fiscal du cas ci-dessus ne dit rien du rendement, des frais ou du risque de chaque support. Une SCPI peut aussi \u00eatre log\u00e9e dans une assurance-vie, y compris une Luxembourg assurance-vie<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Frequently asked questions<\/h2>\n\n\n\n

Peut-on d\u00e9tenir des SCPI dans une assurance-vie ?<\/h3>\n\n\n\n

Oui. L\u2019AMF cite les SCPI parmi les supports en unit\u00e9s de compte, dont le capital n\u2019est pas garanti. La fiscalit\u00e9 est alors celle du contrat.<\/p>\n\n\n\n

Combien de temps faut-il pour r\u00e9cup\u00e9rer son argent ?<\/h3>\n\n\n\n

Selon l\u2019AMF, la revente de parts de SCPI peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois. Dans une assurance-vie, les retraits sont possibles \u00e0 tout moment.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019abattement de 4 600 \u20ac s\u2019applique-t-il aux pr\u00e9l\u00e8vements sociaux ?<\/h3>\n\n\n\n

Non. Le BOFiP pr\u00e9cise que l\u2019abattement ne s\u2019applique pas aux pr\u00e9l\u00e8vements sociaux, qui portent sur la totalit\u00e9 des gains.<\/p>\n\n\n\n

\u00c0 partir de quand l\u2019assurance-vie est-elle plus favorable fiscalement ?<\/h3>\n\n\n\n

\u00c0 partir de 8 ans pour un rachat : le taux passe de 12,8 % \u00e0 7,5 % pour les primes vers\u00e9es depuis le 27 septembre 2017, et l\u2019abattement annuel s\u2019applique.<\/p>\n\n\n\n

Sources<\/h2>\n\n\n\n