{"id":7694,"date":"2026-11-05T22:19:34","date_gmt":"2026-11-05T21:19:34","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?p=7694"},"modified":"2026-11-05T22:20:09","modified_gmt":"2026-11-05T21:20:09","slug":"opci-fonctionnement-fiscalite-difference-scpi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/blog\/opci-fonctionnement-fiscalite-difference-scpi\/","title":{"rendered":"OPCI : fonctionnement, fiscalit\u00e9 et diff\u00e9rences avec une SCPI"},"content":{"rendered":"
\n

In summary<\/h2>\n

Un OPCI est un placement collectif \u00e0 la fois immobilier et financier : il investit dans des immeubles destin\u00e9s \u00e0 la location et conserve une part d\u2019actifs financiers. Le code mon\u00e9taire et financier impose au moins 60 % d\u2019actifs immobiliers et au moins 5 % d\u2019actifs liquides. Le capital n\u2019est pas garanti et d\u00e9pend des fluctuations du march\u00e9 immobilier. Les rachats peuvent \u00eatre plafonn\u00e9s : pour les OPCI dont la documentation indique des parts peu liquides, l\u2019AMF fixe un seuil d\u2019au moins 2 % de l\u2019actif net par mois. Les dividendes de SPPICAV issus de b\u00e9n\u00e9fices exon\u00e9r\u00e9s n\u2019ouvrent pas droit \u00e0 l\u2019abattement de 40 %, alors que les loyers d\u2019une SCPI rel\u00e8vent des revenus fonciers.<\/p>\n<\/div>\n\n\n\n

Qu\u2019est-ce qu\u2019un OPCI ?<\/h2>\n\n\n\n

L\u2019OPCI (organisme de placement collectif en immobilier) permet d\u2019acqu\u00e9rir, avec d\u2019autres \u00e9pargnants, des biens immobiliers destin\u00e9s \u00e0 la location. L\u2019AMF le d\u00e9crit comme un investissement \u00e0 la fois immobilier et financier. Selon l\u2019article L214-34 du code mon\u00e9taire et financier, son activit\u00e9 principale est d\u2019investir dans des immeubles destin\u00e9s \u00e0 la location ou construits pour \u00eatre lou\u00e9s, directement ou indirectement. Il peut accessoirement g\u00e9rer des instruments financiers et des d\u00e9p\u00f4ts.<\/p>\n\n\n\n

Le code distingue la SPPICAV (soci\u00e9t\u00e9 de placement \u00e0 pr\u00e9pond\u00e9rance immobili\u00e8re \u00e0 capital variable) et le fonds de placement immobilier. Les r\u00e8gles ci-dessous concernent la d\u00e9tention de parts en direct. Pour la d\u00e9tention via un contrat, voir notre article SCPI et assurance-vie luxembourgeoise<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Comment est compos\u00e9 un OPCI ?<\/h2>\n\n\n\n

L\u2019article L214-37 du code mon\u00e9taire et financier fixe deux seuils minimaux :<\/p>\n\n\n\n

Poche<\/th>Minimum de l\u2019actif<\/th><\/tr><\/thead>
Actifs immobiliers<\/td>60%<\/td><\/tr>
Actifs liquides, libres de toute s\u00fbret\u00e9 ou droit au profit de tiers<\/td>5%<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Pour une SPPICAV, une cat\u00e9gorie plus restreinte de ces actifs, d\u00e9finie par le texte, doit repr\u00e9senter au moins 51 % de l\u2019actif.<\/p>\n\n\n\n

Quelle est la liquidit\u00e9 d\u2019un OPCI ?<\/h2>\n\n\n\n

Le capital plac\u00e9 n\u2019est pas garanti, rappelle l\u2019AMF. Les rachats de parts sont possibles, mais leur plafonnement est encadr\u00e9 par l\u2019instruction AMF DOC-2017-05. Pour un OPCI, les seuils doivent permettre le rachat d\u2019au moins 2 % de l\u2019actif net par mois, \u00e0 condition que la documentation mentionne explicitement le caract\u00e8re peu liquide des parts. Si le d\u00e9lai de rachat d\u00e9passe 5 jours ouvr\u00e9s, une information compl\u00e9mentaire doit figurer dans le DICI ou le DIC.<\/p>\n\n\n\n

Dans une \u00e9tude qualitative de l\u2019AMF (25 participants, d\u00e9cembre 2024), les \u00e9pargnants classent l\u2019OPCI devant la SCPI en liquidit\u00e9. C\u2019est une perception : les circonstances justifiant un plafonnement des rachats restent floues pour eux.<\/p>\n\n\n\n

Comment les revenus d\u2019un OPCI sont-ils impos\u00e9s ?<\/h2>\n\n\n\n

Les revenus de placements financiers rel\u00e8vent des revenus de capitaux mobiliers. Le pr\u00e9l\u00e8vement forfaitaire unique est de 31,4 % au total : 12,8 % d\u2019imp\u00f4t sur le revenu et 18,6 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux. L\u2019option pour le bar\u00e8me progressif est possible lors de la d\u00e9claration.<\/p>\n\n\n\n

Pour les parts de SPPICAV, la brochure de l\u2019administration pr\u00e9cise que les dividendes issus de b\u00e9n\u00e9fices exon\u00e9r\u00e9s sont exclus de l\u2019abattement de 40 % et se d\u00e9clarent ligne 2TS. Les loyers d\u2019une SCPI suivent un autre r\u00e9gime, d\u00e9taill\u00e9 dans notre page sur la fiscalit\u00e9 des loyers de SCPI<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

OPCI ou SCPI : quelles diff\u00e9rences ?<\/h2>\n\n\n\n
Criteria<\/th>OPCI<\/th>SCPI<\/th><\/tr><\/thead>
Nature<\/td>Investissement \u00e0 la fois immobilier et financier<\/td>Acquisition et gestion d\u2019un patrimoine immobilier locatif<\/td><\/tr>
Composition<\/td>Au moins 60 % d\u2019actifs immobiliers, au moins 5 % d\u2019actifs liquides<\/td>Immobilier locatif ; la tr\u00e9sorerie en attente est plac\u00e9e en supports financiers<\/td><\/tr>
Liquidity<\/td>Plafonnement des rachats encadr\u00e9, seuil d\u2019au moins 2 % de l\u2019actif net par mois<\/td>Placement peu liquide, d\u00e9lais et prix variables selon le type de SCPI<\/td><\/tr>
Subscription fees<\/td>Voir le prospectus et le DICI ou le DIC<\/td>Commission de souscription de 5 % \u00e0 12 % du montant souscrit<\/td><\/tr>
Revenues<\/td>Revenus de capitaux mobiliers ; pas d\u2019abattement de 40 % pour les dividendes de SPPICAV issus de b\u00e9n\u00e9fices exon\u00e9r\u00e9s<\/td>Revenus fonciers et revenus financiers<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Pour chiffrer une SCPI, utilisez notre SCPI simulator<\/a> et consultez notre page SCPI<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Exemple chiffr\u00e9 : 50 000 \u20ac plac\u00e9s en OPCI<\/h2>\n\n\n\n

Situation.<\/strong> Cas type, illustratif. Un \u00e9pargnant fran\u00e7ais place 50 000 \u20ac en parts d\u2019OPCI, en d\u00e9tention directe.<\/p>\n\n\n\n

Issue.<\/strong> Il veut savoir ce que son capital finance et ce qu\u2019il conserve apr\u00e8s imp\u00f4t sur les distributions.<\/p>\n\n\n\n

Strategy.<\/strong> Il applique les seuils l\u00e9gaux \u00e0 son placement, puis suppose une distribution annuelle fictive de 3,5 %, suppos\u00e9e impos\u00e9e au pr\u00e9l\u00e8vement forfaitaire unique.<\/p>\n\n\n\n

Result.<\/strong> Au moins 30 000 \u20ac sont plac\u00e9s en actifs immobiliers et au moins 2 500 \u20ac en actifs liquides. La distribution brute est de 1 750 \u20ac, l\u2019imp\u00f4t et les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux s\u2019\u00e9l\u00e8vent \u00e0 549,50 \u20ac, soit 1 200,50 \u20ac nets. Le taux de distribution est fictif : il ne pr\u00e9juge d\u2019aucun rendement.<\/p>\n\n\n\n

Item<\/th>Calculation<\/th>Amount<\/th><\/tr><\/thead>
Part immobili\u00e8re minimale<\/td>\u20ac50,000 \u00d7 60%<\/td>\u20ac30,000<\/td><\/tr>
Part liquide minimale<\/td>\u20ac50,000 \u00d7 5%<\/td>\u20ac2,500<\/td><\/tr>
Distribution brute fictive<\/td>\u20ac50,000 \u00d7 3.5%<\/td>\u20ac1,750<\/td><\/tr>
Income tax (PFU)<\/td>\u20ac1,750 \u00d7 12.8%<\/td>\u20ac224<\/td><\/tr>
Social charges<\/td>\u20ac1,750 \u00d7 18.6%<\/td>\u20ac325.50<\/td><\/tr>
Distribution nette<\/td>\u20ac1,750 \u2212 \u20ac224 \u2212 \u20ac325.50<\/td>\u20ac1,200.50<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

L\u2019avis d\u2019Alexis Sagnier : lire la documentation de rachat<\/h3>\n\n\n\n

Le choix entre OPCI et SCPI d\u00e9pend de votre besoin de liquidit\u00e9 et de la fiscalit\u00e9 des revenus attendus. Avant de souscrire, lisez dans la documentation les conditions de rachat et de plafonnement, car c\u2019est ce texte qui s\u2019applique le jour o\u00f9 vous voulez sortir.<\/p>\n\n\n\n

Frequently asked questions<\/h2>\n\n\n\n

Un OPCI est-il garanti ?<\/h3>\n\n\n\n

Non. L\u2019AMF indique que le capital plac\u00e9 n\u2019est pas garanti et que le placement est soumis aux fluctuations du march\u00e9 immobilier.<\/p>\n\n\n\n

Quelle part d\u2019immobilier contient un OPCI ?<\/h3>\n\n\n\n

Au moins 60 % de l\u2019actif, selon l\u2019article L214-37 du code mon\u00e9taire et financier. Au moins 5 % doit \u00eatre constitu\u00e9 d\u2019actifs liquides libres de toute s\u00fbret\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Un OPCI est-il plus liquide qu\u2019une SCPI ?<\/h3>\n\n\n\n

Les \u00e9pargnants interrog\u00e9s par l\u2019AMF le per\u00e7oivent ainsi. Dans les textes, les rachats d\u2019OPCI peuvent \u00eatre plafonn\u00e9s, avec un seuil d\u2019au moins 2 % de l\u2019actif net par mois, et la SCPI est qualifi\u00e9e par l\u2019AMF de placement peu liquide.<\/p>\n\n\n\n

Quelle diff\u00e9rence entre OPCI et SPPICAV ?<\/h3>\n\n\n\n

La SPPICAV est une soci\u00e9t\u00e9, qui constitue l\u2019une des deux formes distingu\u00e9es par le code mon\u00e9taire et financier, avec le fonds de placement immobilier. Les deux rel\u00e8vent de la cat\u00e9gorie des OPCI.<\/p>\n\n\n\n

Comment sont impos\u00e9s les revenus d\u2019un OPCI ?<\/h3>\n\n\n\n

Les revenus de capitaux mobiliers sont soumis au pr\u00e9l\u00e8vement forfaitaire de 31,4 % au total, avec option possible pour le bar\u00e8me. Les dividendes de SPPICAV issus de b\u00e9n\u00e9fices exon\u00e9r\u00e9s n\u2019ouvrent pas droit \u00e0 l\u2019abattement de 40 %.<\/p>\n\n\n\n

Sources<\/h2>\n\n\n\n