{"id":7352,"date":"2026-10-30T08:35:13","date_gmt":"2026-10-30T07:35:13","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?p=7352"},"modified":"2026-10-30T08:35:13","modified_gmt":"2026-10-30T07:35:13","slug":"medecin-acheter-locaux-professionnels-nom-propre-sci-ir-is-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/blog\/medecin-acheter-locaux-professionnels-nom-propre-sci-ir-is-2026\/","title":{"rendered":"M\u00e9decin : faut-il acheter ses locaux professionnels en nom propre ou via une SCI \u00e0 l’IR ou \u00e0 l’IS ?"},"content":{"rendered":"
\n

In summary\u2026<\/h2>\n

Sur le seul crit\u00e8re de l’imp\u00f4t, le nom propre l’emporte, \u00e0 condition d’inscrire le local \u00e0 l’actif professionnel d\u00e8s l’achat et de le garder 15 ans<\/b> : pour un cabinet de \u20ac400,000<\/b> financ\u00e9 par un pr\u00eat, lou\u00e9 en th\u00e9orie \u20ac24,000<\/b> par an et revendu 480 000 \u20ac apr\u00e8s 15 ans (hypoth\u00e8ses), un m\u00e9decin \u00e0 100 000 \u20ac de revenu imposable paie \u20ac80,330<\/b> d’imp\u00f4t cumul\u00e9 en nom propre, contre \u20ac131,599<\/b> avec une soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re (SCI) \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu (IR) et \u20ac131,047<\/b> avec une SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s (IS). Le local laiss\u00e9 hors de l’actif, sans loyer vers\u00e9 \u00e0 soi-m\u00eame, co\u00fbte le plus cher : \u20ac165,170<\/b>. La diff\u00e9rence vient de l’exon\u00e9ration de plus-value \u00e0 15 ans (article 151 septies B du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts) et de l’absence de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux de 17,2 % sur le loyer \u00e9conomis\u00e9. Ce classement est avant cotisations sociales<\/b> : le suppl\u00e9ment de b\u00e9n\u00e9fice du nom propre en supporte, pas le revenu foncier d’une SCI. Le nom propre garde l’avantage tant que le taux marginal de cotisations reste sous environ 44%<\/b> (cotisations suppos\u00e9es d\u00e9ductibles ; 29 % si le local est revendu \u00e0 son prix d’achat) ; face \u00e0 la SCI \u00e0 l’IS, ce seuil tombe \u00e0 10 % dans ce cas. \u00c0 la retraite<\/b>, l’exon\u00e9ration de l’article 151 septies A exclut les plus-values immobili\u00e8res : le local se traite \u00e0 part.<\/p>\n<\/div>\n

1. Trois fa\u00e7ons de d\u00e9tenir son cabinet, quatre r\u00e9gimes fiscaux<\/strong><\/h2>\n

Un m\u00e9decin, un dentiste ou un kin\u00e9sith\u00e9rapeute qui exerce en lib\u00e9ral rel\u00e8ve des b\u00e9n\u00e9fices non commerciaux (BNC). Quand il ach\u00e8te le local de son cabinet, trois choix s’offrent \u00e0 lui : l’acheter en son nom, par une SCI qui ne choisit pas l’IS (dite \u00ab \u00e0 l’IR \u00bb), ou par une SCI qui choisit l’IS. Le premier choix se d\u00e9double : le local peut \u00eatre inscrit au registre des immobilisations ou rester dans le patrimoine priv\u00e9. Le tableau reprend les r\u00e8gles de 2026 lues sur le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), service-public.gouv.fr et impots.gouv.fr.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Assembly<\/th>\nLe loyer<\/th>\nFor resale<\/th>\nCharges et int\u00e9r\u00eats du pr\u00eat<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Nom propre, inscrit \u00e0 l’actif<\/b><\/td>\nAucun loyer : le m\u00e9decin ne le verse plus, et son b\u00e9n\u00e9fice augmente du loyer \u00e9conomis\u00e9.<\/td>\nPlus-value professionnelle : court terme (amortissements d\u00e9duits) au bar\u00e8me, long terme \u00e0 12,8 %, avec l’abattement de l’article 151 septies B.<\/td>\nD\u00e9ductibles du b\u00e9n\u00e9fice si l’emprunt a un objet \u00ab sp\u00e9cifiquement professionnel \u00bb (BOI-BNC-BASE-40-60-70, paragraphe 10). Amortissement possible.<\/td>\n<\/tr>\n
Nom propre, hors de l’actif (patrimoine priv\u00e9)<\/b><\/td>\nM\u00eame effet : le loyer n’est plus vers\u00e9, le b\u00e9n\u00e9fice augmente. Le BOFiP admet qu’un loyer \u00ab \u00e0 soi-m\u00eame \u00bb soit d\u00e9duit, sous r\u00e9serve d’un versement effectif et de son imposition en revenus fonciers (BOI-BNC-BASE-10-20, paragraphe 280).<\/td>\nPlus-value des particuliers : 19 % d’imp\u00f4t et 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux, avec abattements pour dur\u00e9e de d\u00e9tention (BOI-BNC-BASE-10-20, paragraphe 320).<\/td>\nFrais d’acquisition, int\u00e9r\u00eats d’emprunt, taxe fonci\u00e8re et amortissements ne sont pas d\u00e9ductibles du b\u00e9n\u00e9fice (paragraphe 290).<\/td>\n<\/tr>\n
SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu<\/b><\/td>\nLe m\u00e9decin d\u00e9duit le loyer de ses recettes ; la SCI le per\u00e7oit en revenus fonciers, impos\u00e9s chez l’associ\u00e9 (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, paragraphe 145, pour une location nue).<\/td>\nPlus-value des particuliers, comme ci-dessus.<\/td>\nD\u00e9duits des revenus fonciers : int\u00e9r\u00eats d’emprunt et frais d’emprunt (BOI-RFPI-BASE-20-80). Pas d’amortissement.<\/td>\n<\/tr>\n
SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s<\/b><\/td>\nLe m\u00e9decin d\u00e9duit le loyer ; la SCI l’encaisse dans son r\u00e9sultat, apr\u00e8s amortissement, int\u00e9r\u00eats et charges.<\/td>\nPlus-value de la soci\u00e9t\u00e9 sur la valeur nette comptable, puis imp\u00f4t sur les distributions (31,4 % en 2026).<\/td>\nD\u00e9duits du r\u00e9sultat de la soci\u00e9t\u00e9, avec l’amortissement ; les d\u00e9ficits se reportent sur les ann\u00e9es suivantes.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

L’inscription au registre des immobilisations est facultative, mais elle se d\u00e9cide \u00e0 l’achat : l’affectation \u00e0 l’usage professionnel est une condition de l’inscription (BOI-BNC-BASE-10-20, paragraphes 20 et 110). Un immeuble donn\u00e9 en location ne peut jamais faire partie du patrimoine professionnel (paragraphes 30 et 180). L’abattement de l’article 151 septies B ne compte que les ann\u00e9es o\u00f9 le bien est effectivement affect\u00e9 \u00e0 l’exploitation, et seuls les biens exclusivement affect\u00e9s \u00e0 l’exploitation en b\u00e9n\u00e9ficient : pour un local mixte (cabinet et logement), seule la quote-part professionnelle est retenue, avec une tol\u00e9rance si la surface non professionnelle ne d\u00e9passe pas 10 % (BOI-BIC-PVMV-20-40-30, paragraphes 240 et 310). Ce m\u00eame article s’applique aux professions lib\u00e9rales, quel que soit leur r\u00e9gime d’imposition (paragraphes 20, 40 et 110).<\/p>\n

2. Le loyer : ce que le m\u00e9decin d\u00e9duit, et \u00e0 quelle condition<\/strong><\/h2>\n

Le loyer des locaux professionnels pris \u00e0 bail par un professionnel lib\u00e9ral est d\u00e9ductible de ses recettes (BOI-BNC-BASE-40-60-30, paragraphe 10). Ce BOFiP ne traite pas du loyer vers\u00e9 \u00e0 une SCI dont le m\u00e9decin est associ\u00e9. Pour les b\u00e9n\u00e9fices industriels et commerciaux, l’administration r\u00e9int\u00e8gre l’exc\u00e9dent du loyer sur la valeur locative r\u00e9elle quand le propri\u00e9taire est en \u00ab \u00e9troite communaut\u00e9 d’int\u00e9r\u00eats \u00bb avec l’exploitant (BOI-BIC-CHG-40-20-10, paragraphe 130). Nous ne l’affirmons pas pour les BNC ; la r\u00e8gle de prudence est de fixer le loyer \u00e0 la valeur de march\u00e9 et d’en garder la justification.<\/p>\n

Dans le cas type, le loyer de 24 000 \u20ac repr\u00e9sente 6,0 % du prix d’achat. C’est une hypoth\u00e8se, pas une r\u00e9f\u00e9rence de march\u00e9. Le local est lou\u00e9 nu : une SCI qui loue un local commercial meubl\u00e9 ou \u00e9quip\u00e9 rel\u00e8ve de l’IS (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, paragraphe 120).<\/p>\n

3. La plus-value \u00e0 la revente : trois r\u00e9gimes<\/strong><\/h2>\n

Nom propre inscrit \u00e0 l’actif : plus-value professionnelle et abattement de 10 % par an<\/strong><\/h3>\n

La plus-value est la diff\u00e9rence entre le prix de vente et le prix de revient, diminu\u00e9 des amortissements pratiqu\u00e9s (BOI-BNC-BASE-30-20, paragraphe 1). Elle est \u00e0 court terme \u00e0 hauteur des amortissements d\u00e9duits, et \u00e0 long terme pour le reste (BOI-BNC-BASE-30-30-10, paragraphes 20 et 60). La part \u00e0 court terme s’ajoute au b\u00e9n\u00e9fice ; le m\u00e9decin peut la r\u00e9partir par parts \u00e9gales sur l’ann\u00e9e de la vente et les deux suivantes, mais pas en cas de cessation d’activit\u00e9 (paragraphe 100). La plus-value nette \u00e0 long terme est impos\u00e9e \u00e0 12,8 %, plus les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (paragraphe 150).<\/p>\n

L’article 151 septies B r\u00e9duit la plus-value \u00e0 long terme d’un immeuble d’exploitation de 10 % pour chaque ann\u00e9e de d\u00e9tention au-del\u00e0 de la cinqui\u00e8me : \u00ab l’exon\u00e9ration d\u00e9finitive est donc acquise apr\u00e8s 15 ann\u00e9es de d\u00e9tention r\u00e9volues \u00bb (BOI-BIC-PVMV-20-40-30, paragraphe 300). \u00c0 10 ans, l’abattement est de 50 %. Le BOFiP ne pose pas express\u00e9ment que cet abattement r\u00e9duit aussi la base des pr\u00e9l\u00e8vements sociaux ; l’exemple de BOI-BIC-PVMV-40-20-20-50 (paragraphe 20) calcule ces pr\u00e9l\u00e8vements sur la plus-value immobili\u00e8re restant apr\u00e8s abattement. Nous retenons ce traitement comme hypoth\u00e8se.<\/p>\n

SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu : plus-value des particuliers<\/strong><\/h3>\n

Une SCI non soumise \u00e0 l’IS qui n’a pas d’activit\u00e9 professionnelle vend ses immeubles sous le r\u00e9gime des particuliers (BOI-RFPI-PVI-10-10, paragraphe 30). Taux de 2026 : 19%<\/b> d’imp\u00f4t et 17.2%<\/b> de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux. Abattements : 6 % par an de la 6e \u00e0 la 21e ann\u00e9e et 4 % la 22e pour l’imp\u00f4t ; 1,65 % par an de la 6e \u00e0 la 21e ann\u00e9e, 1,6 % la 22e et 9 % par an de la 23e \u00e0 la 30e pour les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux. Exon\u00e9ration d’imp\u00f4t \u00e0 22 ans<\/b>, de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux \u00e0 30 ans. \u00c0 15 ans : abattements de 60 % et de 16,5 %. Une taxe suppl\u00e9mentaire de 2 % \u00e0 6 % s’applique au-del\u00e0 de 50 000 \u20ac de plus-value imposable. M\u00eame r\u00e9gime pour un local priv\u00e9 non inscrit.<\/p>\n

SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s : amortissement, puis double imposition<\/strong><\/h3>\n

L’IS est de 15%<\/b> jusqu’\u00e0 42 500 \u20ac de b\u00e9n\u00e9fice puis de 25%<\/b>, pour une soci\u00e9t\u00e9 dont le chiffre d’affaires ne d\u00e9passe pas 10 millions d’euros et dont le capital, enti\u00e8rement lib\u00e9r\u00e9, est d\u00e9tenu \u00e0 75 % au moins par des personnes physiques. La plus-value est la diff\u00e9rence entre le prix de vente et le prix de revient diminu\u00e9 des amortissements, et les b\u00e9n\u00e9fices \u00e0 l’IS se calculent comme ceux de l’IR en r\u00e9gime r\u00e9el (BOI-BIC-PVMV-10-20, paragraphes 10 et 40) : l’amortissement d\u00e9j\u00e0 d\u00e9duit est repris dans le r\u00e9sultat de l’ann\u00e9e de vente. Les d\u00e9ficits se reportent sans limite de dur\u00e9e, dans la limite de 1 million d’euros par an plus 50 % du b\u00e9n\u00e9fice au-del\u00e0. Les dividendes subissent ensuite le pr\u00e9l\u00e8vement forfaitaire unique de 31.4%<\/b> en 2026 (12,8 % d’imp\u00f4t et 18,6 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux) ; l’abattement de 40 % n’existe que sur option pour le bar\u00e8me.<\/p>\n

Nous ne chiffrons pas les cotisations sociales \u00e9ventuelles sur les distributions d’une SCI, ni la vente des parts de la SCI au lieu de l’immeuble.<\/p>\n

4. Les hypoth\u00e8ses du calcul<\/strong><\/h2>\n
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Calculation assumption<\/th>\nValue retained<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Prix d’achat, hors droits et frais<\/td>\n400 000 \u20ac ; frais de notaire, droits et frais de caution ignor\u00e9s<\/td>\n<\/tr>\n
Financing<\/td>\nApport de 80 000 \u20ac, pr\u00eat de 320 000 \u20ac sur 20 ans \u00e0 3,5 % (hypoth\u00e8se de taux, hors assurance) : mensualit\u00e9 de 1 856 \u20ac, soit 22 270 \u20ac par an<\/td>\n<\/tr>\n
Int\u00e9r\u00eats pay\u00e9s sur 15 ans<\/td>\n116 074 \u20ac (11 021 \u20ac la premi\u00e8re ann\u00e9e, 3 920 \u20ac la quinzi\u00e8me) ; capital restant d\u00fb \u00e0 la 15e ann\u00e9e : 102 017 \u20ac, rembours\u00e9 sur le prix de vente<\/td>\n<\/tr>\n
Loyer annuel (th\u00e9orique)<\/td>\n24 000 \u20ac, \u00e9gal \u00e0 la valeur locative suppos\u00e9e, constant<\/td>\n<\/tr>\n
Charges du propri\u00e9taire<\/td>\n3 200 \u20ac par an (taxe fonci\u00e8re, assurance, entretien), identiques dans tous les montages<\/td>\n<\/tr>\n
Terrain et b\u00e2ti<\/td>\n15 % de terrain non amorti, soit 340 000 \u20ac de b\u00e2ti<\/td>\n<\/tr>\n
Depreciation<\/td>\n4 % par an du b\u00e2ti (taux indicatif des immeubles \u00e0 usage de bureaux, BOI-BIC-AMT-10-40-30, pris ici comme hypoth\u00e8se pour un cabinet), soit 13 600 \u20ac par an et 204 000 \u20ac sur 15 ans<\/td>\n<\/tr>\n
Revenu imposable du m\u00e9decin avant l’op\u00e9ration<\/td>\n100 000 \u20ac pour une part de quotient familial, d\u00e9j\u00e0 net du loyer qu’il paie \u00e0 un propri\u00e9taire tiers : tranche \u00e0 41 % (bar\u00e8me 2026 : 41 % de 84 578 \u20ac \u00e0 181 917 \u20ac) pendant toute la dur\u00e9e<\/td>\n<\/tr>\n
Revente<\/td>\nApr\u00e8s 15 ans exactement, \u00e0 480 000 \u20ac (plus-value de 80 000 \u20ac) ; second sc\u00e9nario \u00e0 400 000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n
SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s<\/td>\nCapital d\u00e9tenu \u00e0 100 % par le m\u00e9decin ; tout le r\u00e9sultat apr\u00e8s imp\u00f4t est distribu\u00e9 ou rendu \u00e0 l’issue des 15 ans, le remboursement des apports n’\u00e9tant pas un revenu distribu\u00e9<\/td>\n<\/tr>\n
Non pris en compte<\/td>\nCotisations sociales personnelles, actualisation des flux, rendement de l’apport, frais de tenue d’une soci\u00e9t\u00e9, taxe sur la valeur ajout\u00e9e, droits d’enregistrement<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n
\n

Typical case<\/strong><\/h3>\n

Situation.<\/b> Un m\u00e9decin de 48 ans, en cabinet lib\u00e9ral au r\u00e9gime de la d\u00e9claration contr\u00f4l\u00e9e, a 100 000 \u20ac de revenu imposable pour une part. Il ach\u00e8te le local de son cabinet 400 000 \u20ac hors droits, avec 80 000 \u20ac d’apport et un pr\u00eat de 320 000 \u20ac, et compte le garder jusqu’\u00e0 63 ans. Un propri\u00e9taire tiers lui demanderait 24 000 \u20ac de loyer par an.<\/p>\n

Issue.<\/b> Le m\u00eame local peut \u00eatre d\u00e9tenu en nom propre, par une SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu ou par une SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s. Chaque montage taxe diff\u00e9remment le loyer (ou le loyer \u00e9conomis\u00e9) et la plus-value, et l’amortissement se retrouve \u00e0 la revente.<\/p>\n

Strategy.<\/b> Il compare cinq lignes \u00e0 capital \u00e9gal. Inscrit \u00e0 l’actif, le local fait monter son b\u00e9n\u00e9fice de 9 779 \u20ac la premi\u00e8re ann\u00e9e (24 000 \u20ac de loyer \u00e9conomis\u00e9, moins 3 200 \u20ac de charges et 11 021 \u20ac d’int\u00e9r\u00eats) \u00e0 16 880 \u20ac la quinzi\u00e8me, soit 195 926 \u20ac sur 15 ans : 80 330 \u20ac d’imp\u00f4t sur le revenu. Avec amortissement de 13 600 \u20ac par an, l’imp\u00f4t de la p\u00e9riode est de -3 310 \u20ac (un solde n\u00e9gatif : l’amortissement d\u00e9passe le suppl\u00e9ment de b\u00e9n\u00e9fice de la premi\u00e8re ann\u00e9e), mais 204 000 \u20ac d’amortissements sont repris \u00e0 la revente. Hors de l’actif et sans loyer \u00e0 soi-m\u00eame, aucune charge ni aucun int\u00e9r\u00eat n’est d\u00e9ductible : le b\u00e9n\u00e9fice augmente de 24 000 \u20ac, soit 9 840 \u20ac d’imp\u00f4t par an. En SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu, le revenu foncier est le m\u00eame que le suppl\u00e9ment de b\u00e9n\u00e9fice du nom propre (195 926 \u20ac sur 15 ans) et supporte 80 330 \u20ac d’imp\u00f4t et 33 699 \u20ac de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux. En SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s, le r\u00e9sultat apr\u00e8s amortissement est de -3 821 \u20ac la premi\u00e8re ann\u00e9e et de 3 280 \u20ac la quinzi\u00e8me : les d\u00e9ficits des premi\u00e8res ann\u00e9es absorbent les b\u00e9n\u00e9fices suivants, et la soci\u00e9t\u00e9 ne paie aucun imp\u00f4t pendant 14 ans.<\/p>\n

Result.<\/b> Apr\u00e8s 15 ans et une revente \u00e0 480 000 \u20ac, le gain net d’imp\u00f4t est de \u20ac195,596<\/b> en nom propre inscrit \u00e0 l’actif (article 151 septies B : plus-value \u00e0 long terme de 80 000 \u20ac exon\u00e9r\u00e9e), \u20ac144,327<\/b> en SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu (articles 150 U et suivants), \u20ac144,879<\/b> en SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s et \u20ac110,756<\/b> pour le local hors de l’actif sans loyer \u00e0 soi-m\u00eame. Avant imp\u00f4t, le gain est de 275 926 \u20ac dans tous les cas.<\/p>\n<\/div>\n

Imp\u00f4t pendant la d\u00e9tention et gain net apr\u00e8s 15 ans, revente \u00e0 480 000 \u20ac<\/strong><\/h3>\n
\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Assembly<\/th>\nImp\u00f4t pendant 15 ans<\/th>\nImp\u00f4t \u00e0 la revente<\/th>\nImp\u00f4t cumul\u00e9<\/th>\nGain net apr\u00e8s imp\u00f4t<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Nom propre, inscrit, sans amortissement<\/td>\n\u20ac80,330<\/td>\n0 \u20ac (plus-value de 80 000 \u20ac exon\u00e9r\u00e9e)<\/td>\n\u20ac80,330<\/td>\n\u20ac195,596<\/b><\/td>\n<\/tr>\n
Nom propre, inscrit, avec amortissement<\/td>\n-\u20ac3,310<\/td>\n83 640 \u20ac sur 204 000 \u20ac d’amortissements repris, \u00e9tal\u00e9s sur 3 ans ; 80 000 \u20ac exon\u00e9r\u00e9s<\/td>\n\u20ac80,330<\/td>\n\u20ac195,596<\/b><\/td>\n<\/tr>\n
Nom propre, hors de l’actif, sans loyer \u00e0 soi-m\u00eame<\/td>\n\u20ac147,600<\/td>\n6 080 \u20ac d’imp\u00f4t + 11 490 \u20ac de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux<\/td>\n\u20ac165,170<\/td>\n\u20ac110,756<\/b><\/td>\n<\/tr>\n
SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu<\/td>\n80 330 \u20ac d’imp\u00f4t + 33 699 \u20ac de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux<\/td>\n6 080 \u20ac d’imp\u00f4t + 11 490 \u20ac de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux<\/td>\n\u20ac131,599<\/td>\n\u20ac144,327<\/b><\/td>\n<\/tr>\n
SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s<\/td>\n\u20ac0<\/td>\nImp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s 64 731 \u20ac + 66 315 \u20ac \u00e0 31,4 % sur les distributions<\/td>\n\u20ac131,047<\/td>\n\u20ac144,879<\/b><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

D\u00e9tail de la SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu : plus-value de 80 000 \u20ac ; apr\u00e8s abattements de 60 % et de 16,5 %, bases de 32 000 \u20ac et 66 800 \u20ac, sous le seuil de 50 000 \u20ac de la taxe suppl\u00e9mentaire. D\u00e9tail de la SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s : plus-value de 284 000 \u20ac (prix 480 000 \u20ac moins valeur nette comptable 196 000 \u20ac) ; le r\u00e9sultat de l’ann\u00e9e de vente donne 64 731 \u20ac d’imp\u00f4t, et les 211 194 \u20ac de b\u00e9n\u00e9fices apr\u00e8s imp\u00f4t sur 15 ans supportent 66 315 \u20ac \u00e0 31,4 %. Si les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux de 17,2 % \u00e9taient dus sur la plus-value du nom propre avant abattement, il faudrait ajouter 13 760 \u20ac d’imp\u00f4t : le nom propre resterait en t\u00eate.<\/p>\n

Si le local est revendu \u00e0 son prix d’achat (400 000 \u20ac)<\/strong><\/h3>\n
\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Assembly<\/th>\nImp\u00f4t cumul\u00e9 sur 15 ans<\/th>\nGain net apr\u00e8s imp\u00f4t<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Nom propre, inscrit, sans amortissement<\/td>\n\u20ac80,330<\/td>\n\u20ac115,596<\/b><\/td>\n<\/tr>\n
Nom propre, inscrit, avec amortissement<\/td>\n80 330 \u20ac dont 83 640 \u20ac \u00e0 la revente<\/td>\n\u20ac115,596<\/b><\/td>\n<\/tr>\n
Nom propre, hors de l’actif, sans loyer \u00e0 soi-m\u00eame<\/td>\n\u20ac147,600<\/td>\n\u20ac48,326<\/b><\/td>\n<\/tr>\n
SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu<\/td>\n\u20ac114,029<\/td>\n\u20ac81,897<\/b><\/td>\n<\/tr>\n
SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s<\/td>\n92 207 \u20ac dont 44 731 \u20ac d’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s sur une plus-value de 204 000 \u20ac<\/td>\n\u20ac103,719<\/b><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Sans plus-value r\u00e9elle, il ne reste que le loyer \u00e0 comparer. La SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s (103 719 \u20ac) d\u00e9passe la SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu (81 897 \u20ac) : pendant 14 ans l’amortissement et les int\u00e9r\u00eats effacent le r\u00e9sultat, alors que l’imp\u00f4t de la SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu (41 % et 17,2 %) frappe chaque ann\u00e9e le loyer net. En contrepartie, tout l’imp\u00f4t de la soci\u00e9t\u00e9 tombe l’ann\u00e9e de la vente, avec 204 000 \u20ac d’amortissements repris.<\/p>\n

5. \u00c0 la retraite : le local ne suit pas le cabinet<\/strong><\/h2>\n

Le d\u00e9part en retraite change la question : l’exon\u00e9ration de la cession du cabinet ne s’applique pas \u00e0 l’immeuble.<\/p>\n