{"id":7327,"date":"2026-10-30T08:35:04","date_gmt":"2026-10-30T07:35:04","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?p=7327"},"modified":"2026-10-30T08:35:04","modified_gmt":"2026-10-30T07:35:04","slug":"acheter-ses-locaux-professionnels-sci-ir-ou-is-profession-liberale-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/blog\/acheter-ses-locaux-professionnels-sci-ir-ou-is-profession-liberale-2026\/","title":{"rendered":"Un professionnel lib\u00e9ral doit-il acheter ses locaux en nom propre ou par une SCI ?"},"content":{"rendered":"
\n

In summary\u2026<\/h2>\n

Pour un local de \u20ac400,000<\/b> lou\u00e9 \u20ac24,000<\/b> par an, revendu 520 000 \u20ac apr\u00e8s 15 ans, le gain net d’imp\u00f4t, avant cotisations sociales personnelles, est de \u20ac305,850<\/b> si le professionnel lib\u00e9ral ach\u00e8te en nom propre et inscrit le local \u00e0 l’actif de son cabinet, \u20ac233,830<\/b> avec une soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re (SCI) soumise \u00e0 l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s et \u20ac225,316<\/b> avec une SCI soumise \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu. L’\u00e9cart vient de deux r\u00e8gles : en nom propre, le loyer \u00e9conomis\u00e9 ne supporte pas les 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux des revenus fonciers (54 180 \u20ac sur 15 ans) ; et un local d’exploitation inscrit \u00e0 l’actif b\u00e9n\u00e9ficie d’un abattement de 10 % par ann\u00e9e de d\u00e9tention au-del\u00e0 de la cinqui\u00e8me, soit une exon\u00e9ration d’imp\u00f4t de la plus-value \u00e0 long terme apr\u00e8s 15 ans (article 151 septies B du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts), alors que la SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu subit le r\u00e9gime des particuliers (19 % et 17,2 %, soit 26 354 \u20ac). R\u00e9ponse : sur le seul crit\u00e8re de l’imp\u00f4t, le nom propre l’emporte ; l’avantage du nom propre sur la SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu dispara\u00eet si le taux marginal de cotisations sociales sur le b\u00e9n\u00e9fice du cabinet atteint environ 43 %, ce que ce calcul ne chiffre pas.<\/b><\/p>\n<\/div>\n

1. Les trois montages et ce que dit la r\u00e8gle<\/strong><\/h2>\n

Un professionnel lib\u00e9ral (m\u00e9decin, avocat, expert-comptable, chirurgien-dentiste) qui ach\u00e8te ses locaux a trois possibilit\u00e9s. Les r\u00e8gles ci-dessous sont celles de 2026.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n
Assembly<\/th>\nLe loyer<\/th>\nCharges et amortissement<\/th>\nFor resale<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Nom propre, local inscrit \u00e0 l’actif<\/b><\/td>\nAucun loyer : la valeur locative d’un local en propri\u00e9t\u00e9 n’est pas d\u00e9ductible (BOFiP, BOI-BNC-BASE-40-60-30, paragraphe 1).<\/td>\nAssurances, entretien et r\u00e9parations d\u00e9ductibles ; le prix d’achat ne l’est pas, mais l’immeuble peut \u00eatre amorti (m\u00eame paragraphe).<\/td>\nPlus-value professionnelle : fraction \u00e9gale aux amortissements d\u00e9duits impos\u00e9e au bar\u00e8me, reste \u00e0 long terme \u00e0 12,8 % (BOI-BNC-BASE-30-30-10), avec l’abattement de l’article 151 septies B.<\/td>\n<\/tr>\n
SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu<\/b><\/td>\nLe cabinet d\u00e9duit le loyer de son b\u00e9n\u00e9fice ; la SCI le per\u00e7oit en revenus fonciers, impos\u00e9s chez l’associ\u00e9 (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, paragraphe 145).<\/td>\nCharges r\u00e9elles d\u00e9duites des revenus fonciers ; pas d’amortissement.<\/td>\nPlus-value des particuliers : 19 % d’imp\u00f4t et 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux, avec abattements pour dur\u00e9e de d\u00e9tention.<\/td>\n<\/tr>\n
SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s<\/b><\/td>\nLe cabinet d\u00e9duit le loyer ; la SCI l’encaisse dans son r\u00e9sultat.<\/td>\nAmortissement de l’immeuble d\u00e9ductible du r\u00e9sultat de la SCI.<\/td>\nPlus-value de la soci\u00e9t\u00e9 (prix moins valeur nette comptable) \u00e0 l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s, puis imp\u00f4t sur les distributions aux associ\u00e9s.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Une quatri\u00e8me voie existe : garder le local dans le patrimoine priv\u00e9, sans l’inscrire \u00e0 l’actif. Le Conseil d’\u00c9tat admet alors la d\u00e9duction d’un \u00ab loyer \u00e0 soi-m\u00eame \u00bb (arr\u00eats du 11 avril 2008), \u00e0 deux conditions : le loyer est effectivement vers\u00e9 et impos\u00e9 en revenus fonciers ; les plus-values rel\u00e8vent du r\u00e9gime des particuliers (BOI-BNC-BASE-10-20, paragraphes 280, 320 et 340). Elle ressemble \u00e0 la SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu ; nous ne la chiffrons pas s\u00e9par\u00e9ment.<\/p>\n

Le choix de l’inscription se fait d\u00e8s l’achat. L’abattement de l’article 151 septies B ne compte que les ann\u00e9es d’affectation \u00e0 l’exploitation : une p\u00e9riode pass\u00e9e dans le patrimoine priv\u00e9 avant l’inscription \u00e0 l’actif n’est pas retenue (BOI-BIC-PVMV-20-40-30, paragraphe 390).<\/p>\n

2. Le loyer entre la SCI et le cabinet : une valeur normale<\/strong><\/h2>\n

Le cabinet d\u00e9duit le loyer de son b\u00e9n\u00e9fice non commercial. Les loyers de locaux professionnels pris \u00e0 bail sont d\u00e9ductibles, \u00ab parfois dans certaines limites \u00bb (BOI-BNC-BASE-40-60-30, paragraphe 10). Entre soci\u00e9t\u00e9s li\u00e9es, le BOFiP (rubrique des b\u00e9n\u00e9fices industriels et commerciaux) pose la r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale : l’exc\u00e9dent du loyer sur la valeur locative r\u00e9elle est r\u00e9int\u00e9gr\u00e9 au b\u00e9n\u00e9fice imposable (BOI-BIC-CHG-40-20-10, paragraphe 130).<\/p>\n

Dans le cas type, le loyer de 24 000 \u20ac repr\u00e9sente 6,0 % du prix d’achat ; il est suppos\u00e9 \u00e9gal \u00e0 la valeur locative de march\u00e9. Un loyer au-dessus du march\u00e9 supprime la d\u00e9duction de l’exc\u00e9dent chez le cabinet, tout en restant impos\u00e9 chez la SCI.<\/p>\n

3. La revente : trois r\u00e9gimes diff\u00e9rents<\/strong><\/h2>\n

Nom propre : plus-value professionnelle et abattement de 10 % par an<\/strong><\/h3>\n

Un local inscrit \u00e0 l’actif suit le r\u00e9gime des plus-values professionnelles. Pour un actif d\u00e9tenu depuis au moins deux ans, la plus-value est \u00e0 court terme \u00e0 hauteur des amortissements d\u00e9duits, \u00e0 long terme au-del\u00e0 (BOI-BNC-BASE-30-30-10, paragraphes 20 et 70). La plus-value nette \u00e0 court terme s’ajoute au b\u00e9n\u00e9fice ; elle peut \u00eatre r\u00e9partie par parts \u00e9gales sur l’ann\u00e9e de la vente et les deux suivantes, sauf cessation d’activit\u00e9 (paragraphe 100). La plus-value nette \u00e0 long terme est tax\u00e9e \u00e0 12,8 % (article 39 quindecies du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts).<\/p>\n

L’article 151 septies B r\u00e9duit la plus-value \u00e0 long terme d’un immeuble d’exploitation de 10 % pour chaque ann\u00e9e de d\u00e9tention au-del\u00e0 de la cinqui\u00e8me. \u00ab L’exon\u00e9ration d\u00e9finitive est donc acquise apr\u00e8s 15 ann\u00e9es de d\u00e9tention r\u00e9volues \u00bb (BOI-BIC-PVMV-20-40-30, paragraphes 1 et 300). Le dispositif couvre les b\u00e9n\u00e9fices non commerciaux et les immeubles b\u00e2tis ou non b\u00e2tis affect\u00e9s \u00e0 l’exploitation (paragraphes 100 \u00e0 140). Les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux se calculent sur la plus-value apr\u00e8s cet abattement (BOI-BIC-PVMV-40-20-20-50, paragraphe 20).<\/p>\n

SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu : plus-value des particuliers<\/strong><\/h3>\n

La SCI qui loue nu per\u00e7oit des revenus fonciers : elle n’exerce pas d’activit\u00e9 professionnelle et le r\u00e9gime des particuliers s’applique (articles 150 U et suivants du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts). Taux de 2026 : 19%<\/b> d’imp\u00f4t sur le revenu et 17.2%<\/b> de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux. Abattements : 6 % par an de la 6e \u00e0 la 21e ann\u00e9e (4 % la 22e) pour l’imp\u00f4t, 1,65 % par an de la 6e \u00e0 la 21e ann\u00e9e (1,6 % la 22e, puis 9 % par an jusqu’\u00e0 la 30e) pour les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux. \u00c0 15 ans : 60 % et 16,5 %. Une surtaxe de 2 % \u00e0 6 % s’applique si la plus-value imposable d\u00e9passe 50 000 \u20ac.<\/p>\n

SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s : amortissement puis plus-value de la soci\u00e9t\u00e9<\/strong><\/h3>\n

L’amortissement r\u00e9duit le r\u00e9sultat imposable chaque ann\u00e9e. \u00c0 la revente, la plus-value est la diff\u00e9rence entre le prix et la valeur nette comptable : l’amortissement d\u00e9j\u00e0 d\u00e9duit est donc repris dans l’assiette. L’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s est de 15%<\/b> jusqu’\u00e0 42 500 \u20ac de b\u00e9n\u00e9fice, puis 25%<\/b>, pour une soci\u00e9t\u00e9 de 10 millions d’euros de chiffre d’affaires au plus dont le capital est d\u00e9tenu \u00e0 75 % au moins par des personnes physiques. Les sommes sortent ensuite de la soci\u00e9t\u00e9 : dividendes ou boni de liquidation, impos\u00e9s \u00e0 31.4%<\/b> en 2026 (12,8 % d’imp\u00f4t et 18,6 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux). Le remboursement des apports n’est pas un revenu distribu\u00e9 (BOI-RPPM-RCM-10-20-40, paragraphes 10 et 80).<\/p>\n

4. Les hypoth\u00e8ses du calcul<\/strong><\/h2>\n
\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Calculation assumption<\/th>\nValue retained<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Prix d’achat, hors droits et frais<\/td>\n400 000 \u20ac, pay\u00e9 comptant, sans cr\u00e9dit<\/td>\n<\/tr>\n
Loyer annuel<\/td>\n24 000 \u20ac hors taxe, \u00e9gal \u00e0 la valeur locative de march\u00e9, constant<\/td>\n<\/tr>\n
Charges du propri\u00e9taire<\/td>\n3 000 \u20ac par an (taxe fonci\u00e8re, assurance, entretien), identiques dans tous les montages<\/td>\n<\/tr>\n
Terrain et b\u00e2ti<\/td>\n15 % de terrain non amorti, soit 340 000 \u20ac de b\u00e2ti<\/td>\n<\/tr>\n
Depreciation<\/td>\n4 % par an du b\u00e2ti (taux indicatif des immeubles de bureaux, BOI-BIC-AMT-10-40-30), soit 13 600 \u20ac par an et 204 000 \u20ac sur 15 ans<\/td>\n<\/tr>\n
Revenu imposable avant l’op\u00e9ration<\/td>\n120 000 \u20ac pour une part de quotient familial : le praticien est \u00e0 41 % (bar\u00e8me 2026 : 41 % de 84 578 \u20ac \u00e0 181 917 \u20ac, 45 % au-del\u00e0)<\/td>\n<\/tr>\n
Revente<\/td>\nApr\u00e8s 15 ans exactement, \u00e0 520 000 \u20ac (plus-value de 120 000 \u20ac) ; second sc\u00e9nario \u00e0 400 000 \u20ac. Frais d’acquisition, travaux et frais de revente ignor\u00e9s partout<\/td>\n<\/tr>\n
Soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s<\/td>\nAssoci\u00e9 unique, apports de 400 000 \u20ac. Le b\u00e9n\u00e9fice comptable de chaque ann\u00e9e est distribu\u00e9 ; la tr\u00e9sorerie correspondant \u00e0 l’amortissement reste dans la soci\u00e9t\u00e9 sans rendement, puis revient \u00e0 l’associ\u00e9 \u00e0 la liquidation<\/td>\n<\/tr>\n
Non pris en compte<\/td>\nCotisations sociales personnelles, actualisation des flux, frais de tenue d’une soci\u00e9t\u00e9, taxe sur la valeur ajout\u00e9e, contributions sur les tr\u00e8s hauts revenus<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n
\n

Typical case<\/strong><\/h3>\n

Situation.<\/b> Un avocat de 52 ans, associ\u00e9 unique de son cabinet, a 120 000 \u20ac de revenu imposable pour une part. Il ach\u00e8te le local de son cabinet 400 000 \u20ac hors droits et le garde 15 ans. Le loyer de march\u00e9 est de 24 000 \u20ac par an.<\/p>\n

Issue.<\/b> Le m\u00eame local peut \u00eatre d\u00e9tenu en nom propre, par une SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu ou par une SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s. Chaque montage taxe diff\u00e9remment les loyers (ou le loyer \u00e9conomis\u00e9) et la plus-value, et l’amortissement se retrouve \u00e0 la revente.<\/p>\n

Strategy.<\/b> Il compare quatre lignes \u00e0 capital \u00e9gal. En nom propre sans amortissement, le b\u00e9n\u00e9fice du cabinet augmente de 21 000 \u20ac par an (le cabinet ne d\u00e9duit plus de loyer mais d\u00e9duit 3 000 \u20ac de charges) : 8 610 \u20ac d’imp\u00f4t, soit 12 390 \u20ac nets. En nom propre avec amortissement de 13 600 \u20ac, le b\u00e9n\u00e9fice n’augmente que de 7 400 \u20ac : 3 034 \u20ac d’imp\u00f4t, 17 966 \u20ac nets, mais 204 000 \u20ac d’amortissements seront repris \u00e0 la revente. En SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu, les 21 000 \u20ac de revenus fonciers supportent 8 610 \u20ac d’imp\u00f4t et 3 612 \u20ac de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux : 8 778 \u20ac nets. En SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s, le r\u00e9sultat est de 7 400 \u20ac, l’imp\u00f4t de 1 110 \u20ac et le dividende net de 4 315 \u20ac.<\/p>\n

Result.<\/b> Apr\u00e8s 15 ans et une revente \u00e0 520 000 \u20ac, le gain net d’imp\u00f4t est de \u20ac305,850<\/b> en nom propre sans amortissement (article 151 septies B : plus-value \u00e0 long terme de 120 000 \u20ac exon\u00e9r\u00e9e), \u20ac304,824<\/b> avec amortissement, \u20ac233,830<\/b> en SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s et \u20ac225,316<\/b> en SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu (articles 150 U et suivants). Avant imp\u00f4t, le gain est de 435 000 \u20ac dans tous les cas.<\/p>\n<\/div>\n

Revenu net annuel pendant la d\u00e9tention<\/strong><\/h3>\n
\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Assembly<\/th>\nBase impos\u00e9e par an<\/th>\nIncome tax<\/th>\nAutres pr\u00e9l\u00e8vements<\/th>\nNet par an<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Nom propre, sans amortissement<\/td>\n\u20ac21,000<\/td>\n\u20ac8,610<\/td>\n0 \u20ac (hors cotisations sociales)<\/td>\n\u20ac12,390<\/b><\/td>\n<\/tr>\n
Nom propre, avec amortissement<\/td>\n\u20ac7,400<\/td>\n\u20ac3,034<\/td>\n0 \u20ac (hors cotisations sociales)<\/td>\n\u20ac17,966<\/b><\/td>\n<\/tr>\n
SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu<\/td>\n\u20ac21,000<\/td>\n\u20ac8,610<\/td>\n\u20ac3,612 (17.2%)<\/td>\n\u20ac8,778<\/b><\/td>\n<\/tr>\n
SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s<\/td>\n7 400 \u20ac (r\u00e9sultat)<\/td>\n\u20ac0<\/td>\n1 110 \u20ac d’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s, puis 31,4 % sur le dividende<\/td>\n\u20ac4,315<\/b> vers\u00e9s, 13 600 \u20ac laiss\u00e9s dans la soci\u00e9t\u00e9<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Imp\u00f4t \u00e0 la revente et gain net apr\u00e8s 15 ans, revente \u00e0 520 000 \u20ac<\/strong><\/h3>\n
\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Assembly<\/th>\nImp\u00f4t \u00e0 la sortie<\/th>\nImp\u00f4ts cumul\u00e9s sur 15 ans<\/th>\nGain net apr\u00e8s imp\u00f4t<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Nom propre, sans amortissement<\/td>\n0 \u20ac (plus-value \u00e0 long terme de 120 000 \u20ac exon\u00e9r\u00e9e)<\/td>\n\u20ac129,150<\/td>\n\u20ac305,850<\/b><\/td>\n<\/tr>\n
Nom propre, avec amortissement<\/td>\n84 666 \u20ac sur les 204 000 \u20ac d’amortissements repris (\u00e9tal\u00e9s sur 3 ans) ; 120 000 \u20ac de plus-value \u00e0 long terme exon\u00e9r\u00e9s<\/td>\n\u20ac130,176<\/td>\n\u20ac304,824<\/b><\/td>\n<\/tr>\n
SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu<\/td>\n9 120 \u20ac d’imp\u00f4t sur le revenu + 17 234 \u20ac de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux = 26 354 \u20ac<\/td>\n\u20ac209,684<\/td>\n\u20ac225,316<\/b><\/td>\n<\/tr>\n
SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s<\/td>\nImp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s de l’ann\u00e9e de vente : 78 600 \u20ac ; 31,4 % sur les distributions<\/td>\n\u20ac201,170<\/td>\n\u20ac233,830<\/b><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

D\u00e9tail de la SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu : plus-value de 120 000 \u20ac ; apr\u00e8s abattements de 60 % et 16,5 %, bases de 48 000 \u20ac et 100 200 \u20ac, sous le seuil de 50 000 \u20ac de la surtaxe. D\u00e9tail de la SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s : plus-value de la soci\u00e9t\u00e9 324 000 \u20ac (prix 520 000 \u20ac moins valeur nette comptable 196 000 \u20ac), r\u00e9sultat de l’ann\u00e9e de vente 331 400 \u20ac, imp\u00f4t 78 600 \u20ac. Les b\u00e9n\u00e9fices apr\u00e8s imp\u00f4t distribu\u00e9s en 15 ans (340 860 \u20ac) supportent 107 030 \u20ac \u00e0 31,4 %.<\/p>\n

Si le local est revendu \u00e0 son prix d’achat (400 000 \u20ac)<\/strong><\/h3>\n
\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Assembly<\/th>\nImp\u00f4ts cumul\u00e9s sur 15 ans<\/th>\nGain net apr\u00e8s imp\u00f4t<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Nom propre, sans amortissement<\/td>\n\u20ac129,150<\/td>\n\u20ac185,850<\/b><\/td>\n<\/tr>\n
Nom propre, avec amortissement<\/td>\n130 176 \u20ac dont 84 666 \u20ac \u00e0 la revente<\/td>\n\u20ac184,824<\/b><\/td>\n<\/tr>\n
SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu<\/td>\n\u20ac183,330<\/td>\n\u20ac131,670<\/b><\/td>\n<\/tr>\n
SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s<\/td>\n142 910 \u20ac dont 48 600 \u20ac d’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s sur une plus-value de 204 000 \u20ac<\/td>\n\u20ac172,090<\/b><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Sans aucune plus-value r\u00e9elle, le local amorti ressort avec une plus-value comptable de 204 000 \u20ac : l’amortissement est repris dans le montage qui l’a d\u00e9duit.<\/p>\n

5. Comment lire le r\u00e9sultat<\/strong><\/h2>\n