{"id":7293,"date":"2026-10-30T08:34:55","date_gmt":"2026-10-30T07:34:55","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?p=7293"},"modified":"2026-10-30T08:34:55","modified_gmt":"2026-10-30T07:34:55","slug":"lmnp-ou-scpi-medecin-liberal-complement-retraite-41-pour-cent","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/blog\/lmnp-ou-scpi-medecin-liberal-complement-retraite-41-pour-cent\/","title":{"rendered":"LMNP ou SCPI pour un m\u00e9decin lib\u00e9ral \u00e0 41 % : lequel laisse le plus de revenu net apr\u00e8s imp\u00f4t ?"},"content":{"rendered":"
\n

In summary\u2026<\/h2>\n

Sur \u20ac200,000<\/b> investis par un m\u00e9decin \u00e0 41 % d’imp\u00f4t sur le revenu, le LMNP (loueur en meubl\u00e9 non professionnel) au r\u00e9gime r\u00e9el garde 6 600 \u20ac nets par an<\/b> tant que le bien est d\u00e9tenu, contre \u20ac5,819<\/b> pour des parts de SCPI (soci\u00e9t\u00e9 civile de placement immobilier) sous le r\u00e9gime micro-foncier, et 4 105 \u20ac au r\u00e9gime r\u00e9el foncier. La revente change le classement : pour les ventes depuis le 15 f\u00e9vrier 2025, les amortissements d\u00e9duits sont retir\u00e9s du prix d’achat et gonflent la plus-value. Apr\u00e8s 15 ans, l’imp\u00f4t de sortie co\u00fbte 1 449 \u20ac par an et ram\u00e8ne le LMNP \u00e0 \u20ac5,151<\/b> ; apr\u00e8s 22 ans, \u00e0 5 783 \u20ac ; apr\u00e8s 30 ans, il ne co\u00fbte plus rien. R\u00e9ponse : le LMNP si vous gardez le bien environ 30 ans, ou si vos revenus fonciers d\u00e9passent 15 000 \u20ac par an ; les parts de SCPI si vous revendez avant 22 ans.<\/b><\/p>\n<\/div>\n

1. Les r\u00e8gles du LMNP en 2026<\/strong><\/h2>\n

Le LMNP d\u00e9signe la location d’un logement meubl\u00e9 par un particulier dont les loyers restent sous un plafond ou sous ses autres revenus d’activit\u00e9. Il offre deux r\u00e9gimes d’imposition des loyers, le micro-BIC (b\u00e9n\u00e9fices industriels et commerciaux) et le r\u00e9gime r\u00e9el.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Point<\/th>\nRule in 2026<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Micro-BIC, location meubl\u00e9e de longue dur\u00e9e<\/td>\nRevenue ceiling \u20ac83,600<\/b> pour les revenus 2026 (77 700 \u20ac pour les revenus 2025), abattement forfaitaire de 50%<\/b>. The expenses are not deductible.<\/td>\n<\/tr>\n
Micro-BIC, meubl\u00e9 de tourisme non class\u00e9<\/td>\nPlafond de 15 000 \u20ac de recettes, abattement de 30 %.<\/td>\n<\/tr>\n
D\u00e9passement du plafond<\/td>\nLe r\u00e9gime r\u00e9el ne devient obligatoire que si le plafond est d\u00e9pass\u00e9 deux ann\u00e9es cons\u00e9cutives.<\/td>\n<\/tr>\n
Actual regime<\/td>\nLes frais r\u00e9ellement support\u00e9s sont d\u00e9ductibles, ainsi que l’depreciation<\/b> du prix d’achat du logement et des meubles. L’option s’exerce avant la date limite de d\u00e9claration et se reconduit tacitement.<\/td>\n<\/tr>\n
Depreciation limit<\/td>\nL’amortissement ne peut pas d\u00e9passer la diff\u00e9rence entre les loyers et les charges de l’ann\u00e9e (BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, paragraphe 80) ; la fraction \u00e9cart\u00e9e peut \u00eatre d\u00e9duite des r\u00e9sultats des ann\u00e9es suivantes (paragraphe 90). Un d\u00e9ficit de location meubl\u00e9e non professionnelle ne s’impute que sur les loyers meubl\u00e9s de l’ann\u00e9e et des 10 ann\u00e9es suivantes.<\/td>\n<\/tr>\n
LMNP ou loueur en meubl\u00e9 professionnel (LMP)<\/td>\nLMNP si les recettes du foyer sont inf\u00e9rieures \u00e0 \u20ac23,000<\/b> par an, ou inf\u00e9rieures aux autres revenus d’activit\u00e9 du foyer. LMP au-del\u00e0 de 23 000 \u20ac et quand les recettes d\u00e9passent les autres revenus d’activit\u00e9.<\/td>\n<\/tr>\n
Social security contributions on furnished rentals<\/td>\n18.6%<\/b> : generalized social contribution of 10.6 %, contribution for the repayment of the social debt of 0.5 %, solidarity levy of 7.5 %.<\/td>\n<\/tr>\n
Revente<\/td>\nPour les ventes r\u00e9alis\u00e9es \u00e0 partir du 15 February 2025<\/b>, au r\u00e9gime r\u00e9el, les amortissements d\u00e9duits pendant la location sont retir\u00e9s du prix d’achat initial et augmentent m\u00e9caniquement la plus-value imposable. Les r\u00e9sidences g\u00e9r\u00e9es pour \u00e9tudiants et seniors font exception.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Un m\u00e9decin qui encaisse 9 600 \u20ac de loyers meubl\u00e9s par an reste LMNP : ses loyers sont sous 23 000 \u20ac et tr\u00e8s en dessous de ses honoraires. Pour le d\u00e9tail du dispositif, voir notre page sur le statut LMNP<\/a>.<\/p>\n

2. La fiscalit\u00e9 des parts de SCPI<\/strong><\/h2>\n

Une SCPI verse \u00e0 ses associ\u00e9s des loyers qu’elle a encaiss\u00e9s. Pour le porteur de parts fran\u00e7ais, ces distributions sont des revenus fonciers : elles s’ajoutent \u00e0 son revenu et sont impos\u00e9es au bar\u00e8me de l’imp\u00f4t sur le revenu, soit 41%<\/b> entre 84 577 \u20ac et 181 917 \u20ac par part en 2026 (loi n\u00b0 2026-103, article 4), plus les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n
Point<\/th>\nRule in 2026<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Social security contributions on property income<\/td>\n17.2%<\/b> : contribution sociale g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9e de 9,2 %, 0,5 % et 7,5 %. La hausse de la contribution sociale g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9e \u00e0 10,6 % pr\u00e9vue par la loi de financement de la s\u00e9curit\u00e9 sociale pour 2026 (article 12) ne figure pas dans le taux affich\u00e9 pour les revenus fonciers.<\/td>\n<\/tr>\n
Micro-land<\/td>\nUntil \u20ac15,000<\/b> de revenus fonciers bruts par an, abattement forfaitaire de 30%<\/b>. Les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux se calculent sur le revenu apr\u00e8s abattement.<\/td>\n<\/tr>\n
R\u00e9gime r\u00e9el foncier<\/td>\nAu-del\u00e0 de 15 000 \u20ac, ou sur option, les charges r\u00e9elles se d\u00e9duisent. Sans autre charge que celles d\u00e9j\u00e0 support\u00e9es par la SCPI, le revenu imposable est la distribution enti\u00e8re.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Le taux de distribution moyen des SCPI en 2025 est de 4.91%<\/b> selon le communiqu\u00e9 du 10 f\u00e9vrier 2026 de l’Association fran\u00e7aise des soci\u00e9t\u00e9s de placement immobilier et de l’Institut de l’\u00e9pargne immobili\u00e8re et fonci\u00e8re. Ce taux rapporte la distribution au prix de la part, frais d’entr\u00e9e compris. Le m\u00eame communiqu\u00e9 note un recul de 3,45 % du prix de part moyen en 2025. Le calcul ci-dessous reprend 4,91 % comme calculation hypothesis<\/b> de distribution. Pour le fonctionnement des parts, voir notre page SCPI<\/a>.<\/p>\n

3. Le calcul sur 200 000 \u20ac investis<\/strong><\/h2>\n
\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Calculation assumption<\/th>\nValue retained<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Capital investi dans chaque option<\/td>\n200 000 \u20ac, sans cr\u00e9dit<\/td>\n<\/tr>\n
Revenu imposable du m\u00e9decin avant l’op\u00e9ration<\/td>\n120 000 \u20ac pour une part : tranche marginale \u00e0 41 %, et le revenu reste sous 181 917 \u20ac apr\u00e8s l’op\u00e9ration<\/td>\n<\/tr>\n
SCPI<\/td>\nDistribution de 4,91 % du capital, soit 9 820 \u20ac par an, enti\u00e8rement en revenus fonciers fran\u00e7ais, sans autre revenu foncier dans le foyer<\/td>\n<\/tr>\n
LMNP : loyers<\/td>\n9 600 \u20ac encaiss\u00e9s par an<\/td>\n<\/tr>\n
LMNP : charges<\/td>\n3 000 \u20ac par an (taxe fonci\u00e8re, charges de copropri\u00e9t\u00e9 non r\u00e9cup\u00e9rables, assurances, expert-comptable)<\/td>\n<\/tr>\n
LMNP: depreciation<\/td>\n7 500 \u20ac par an (logement, travaux, meubles), \u00e0 fixer avec l’expert-comptable ; d\u00e9duit dans la limite de 6 600 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n
Revente<\/td>\nAu prix pay\u00e9 (200 000 \u20ac), loyers et distributions constants, sans autre ajustement du prix d’acquisition. Les imp\u00f4ts sont la seule diff\u00e9rence entre les options.<\/td>\n<\/tr>\n
Simplification<\/td>\nLa fraction d\u00e9ductible de la contribution sociale g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9e est ignor\u00e9e<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n
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Typical case<\/strong><\/h3>\n

Situation.<\/b> Un m\u00e9decin g\u00e9n\u00e9raliste de 58 ans, secteur 2, seul dans son foyer fiscal, a 120 000 \u20ac de revenu imposable. Il dispose de 200 000 \u20ac d’\u00e9pargne et h\u00e9site entre un studio meubl\u00e9 et des parts de SCPI pour compl\u00e9ter sa retraite.<\/p>\n

Issue.<\/b> Chaque euro de revenu suppl\u00e9mentaire est impos\u00e9 \u00e0 41 %. Les loyers d’un meubl\u00e9 et les distributions d’une SCPI n’ont pas le m\u00eame traitement : r\u00e9gime r\u00e9el avec amortissement d’un c\u00f4t\u00e9, revenus fonciers au bar\u00e8me de l’autre.<\/p>\n

Strategy.<\/b> Il compare quatre montages \u00e0 capital \u00e9gal. LMNP au r\u00e9el : 9 600 \u20ac de loyers moins 3 000 \u20ac de charges donnent 6 600 \u20ac avant amortissement ; l’amortissement de 7 500 \u20ac est d\u00e9duit \u00e0 hauteur de 6 600 \u20ac, le r\u00e9sultat imposable tombe \u00e0 0 \u20ac et il ne paie ni imp\u00f4t ni pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (900 \u20ac d’amortissement est report\u00e9 chaque ann\u00e9e). LMNP en micro-BIC : abattement de 50 % sur 9 600 \u20ac, soit 4 800 \u20ac impos\u00e9s \u00e0 41 % et 18,6 %, donc 1 968 \u20ac d’imp\u00f4t et 893 \u20ac de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux. SCPI en micro-foncier : 9 820 \u20ac de distribution, abattement de 30 %, 6 874 \u20ac impos\u00e9s, donc 2 818 \u20ac d’imp\u00f4t et 1 182 \u20ac de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux. SCPI au r\u00e9gime r\u00e9el foncier : 4 026 \u20ac d’imp\u00f4t et 1 689 \u20ac de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux.<\/p>\n

Result.<\/b> Pendant la d\u00e9tention, le LMNP au r\u00e9el garde \u20ac6,600<\/b> par an (3,30 % du capital), la SCPI en micro-foncier \u20ac5,819<\/b> (2,91 %), la SCPI au r\u00e9el foncier 4 105 \u20ac (2,05 %) et le LMNP en micro-BIC 3 739 \u20ac (1,87 %). \u00c0 la revente du LMNP au r\u00e9el apr\u00e8s 15 ans, il paie 21 742 \u20ac d’imp\u00f4t sur la plus-value, soit 1 449 \u20ac par an, et son revenu net annuel moyen tombe \u00e0 \u20ac5,151<\/b>, sous les 5 819 \u20ac de la SCPI.<\/p>\n<\/div>\n

Revenu net annuel pendant la d\u00e9tention<\/strong><\/h3>\n
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Option<\/th>\nRevenu avant imp\u00f4t<\/th>\nIncome tax<\/th>\nSocial charges<\/th>\nNet income<\/th>\nNet on capital<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
LMNP au r\u00e9el<\/td>\n\u20ac6,600<\/td>\n\u20ac0<\/td>\n\u20ac0<\/td>\n\u20ac6,600<\/b><\/td>\n3.30%<\/td>\n<\/tr>\n
LMNP in micro-BIC<\/td>\n\u20ac6,600<\/td>\n\u20ac1,968<\/td>\n\u20ac893<\/td>\n\u20ac3,739<\/td>\n1.87%<\/td>\n<\/tr>\n
SCPI en micro-foncier<\/td>\n\u20ac9,820<\/td>\n\u20ac2,818<\/td>\n\u20ac1,182<\/td>\n\u20ac5,819<\/b><\/td>\n2.91%<\/td>\n<\/tr>\n
SCPI au r\u00e9el foncier<\/td>\n\u20ac9,820<\/td>\n\u20ac4,026<\/td>\n\u20ac1,689<\/td>\n\u20ac4,105<\/td>\n2.05%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Revenu net annuel moyen apr\u00e8s revente<\/strong><\/h3>\n

Seul le LMNP au r\u00e9el est touch\u00e9 par la r\u00e9int\u00e9gration des amortissements : en micro-BIC aucun amortissement n’est d\u00e9duit, et la SCPI n’en comporte pas. La plus-value du LMNP suit le r\u00e9gime des particuliers : imp\u00f4t sur le revenu de 19 %, pr\u00e9l\u00e8vements sociaux de 17,2 %, abattements croissants par ann\u00e9e de d\u00e9tention, exon\u00e9ration d’imp\u00f4t sur le revenu apr\u00e8s 22 ans et de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux apr\u00e8s 30 ans.<\/p>\n

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Length of detention<\/th>\nAmortissements d\u00e9duits (plus-value)<\/th>\nIncome tax at 19 %<\/th>\nPr\u00e9l\u00e8vements sociaux 17,2 %<\/th>\nImp\u00f4t de sortie par an<\/th>\nLMNP au r\u00e9el, net annuel moyen<\/th>\nSCPI en micro-foncier<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
15 years<\/td>\n\u20ac99,000<\/td>\n\u20ac7,524<\/td>\n\u20ac14,218<\/td>\n\u20ac1,449<\/td>\n\u20ac5,151<\/b><\/td>\n\u20ac5,819<\/td>\n<\/tr>\n
22 years old<\/td>\n\u20ac145,200<\/td>\n\u20ac0<\/td>\n\u20ac17,982<\/td>\n\u20ac817<\/td>\n\u20ac5,783<\/b><\/td>\n\u20ac5,819<\/td>\n<\/tr>\n
30 years<\/td>\n\u20ac198,000<\/td>\n\u20ac0<\/td>\n\u20ac0<\/td>\n\u20ac0<\/td>\n\u20ac6,600<\/b><\/td>\n\u20ac5,819<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Abattements retenus (notice officielle du formulaire 2048-IMM) : \u00e0 15 ans, 60 % pour l’imp\u00f4t sur le revenu et 16,5 % pour les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux ; \u00e0 22 ans, 100 % et 28 % ; \u00e0 30 ans, 100 % et 100 %. La plus-value apr\u00e8s abattement reste sous 50 000 \u20ac \u00e0 15 ans : la taxe sur les plus-values \u00e9lev\u00e9es ne s’applique pas.<\/p>\n

4. Comment lire le r\u00e9sultat<\/strong><\/h2>\n