{"id":649,"date":"2026-02-04T11:31:54","date_gmt":"2026-02-04T10:31:54","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?p=649"},"modified":"2026-10-16T12:20:37","modified_gmt":"2026-10-16T10:20:37","slug":"scpi-de-rendement-hors-de-france-et-europeennes-eliminer-les-prelevements-sociaux","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/blog\/scpi-de-rendement-hors-de-france-et-europeennes-eliminer-les-prelevements-sociaux\/","title":{"rendered":"Real estate investment trusts (REITs) outside of France and Europe: eliminate social security contributions"},"content":{"rendered":"\n<div class=\"bluf-box\">\n<h2>En r\u00e9sum\u00e9&#8230;<\/h2>\n<p>Investir dans des SCPI de rendement hors de France permet de neutraliser les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (17,2 %) et de b\u00e9n\u00e9ficier d&rsquo;une fiscalit\u00e9 \u00e9trang\u00e8re souvent plus douce (cr\u00e9dit d&rsquo;imp\u00f4t ou taux effectif). En 2026, face \u00e0 un march\u00e9 immobilier fran\u00e7ais en pleine mutation, l&rsquo;Europe permet de diversifier le risque locatif et r\u00e9glementaire (taux de distribution moyen des SCPI en 2025 : 4,91 %, et 6,0 % pour les SCPI diversifi\u00e9es, selon l&rsquo;ASPIM et l&rsquo;IEIF).<\/p><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Introduction : Le syndrome du \u00ab\u00a0tout-fran\u00e7ais\u00a0\u00bb<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Prenons un exemple fictif : un expatri\u00e9 \u00e0 Singapour d\u00e9tient un parc immobilier cons\u00e9quent en r\u00e9gion lyonnaise. Entre la taxe fonci\u00e8re, les travaux de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique et 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux sur ses revenus fonciers de non-r\u00e9sident, sa rentabilit\u00e9 nette devient faible. <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">C\u2019est le point de rupture que rencontrent beaucoup d\u2019investisseurs. Une piste : un arbitrage partiel vers des SCPI de rendement hors de France. Pourquoi ? Parce qu\u2019en traversant la fronti\u00e8re, votre euro investi ne subit plus la m\u00eame pression. Bienvenue dans l&rsquo;\u00e8re de l&rsquo;immobilier europ\u00e9en, o\u00f9 la performance se conjugue avec l&rsquo;optimisation fiscale chirurgicale.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Qu&rsquo;est-ce qu&rsquo;une SCPI de rendement hors de France ?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une SCPI (Soci\u00e9t\u00e9 Civile de Placement Immobilier) \u00ab\u00a0internationale\u00a0\u00bb ou \u00ab\u00a0europ\u00e9enne\u00a0\u00bb est un v\u00e9hicule de placement collectif qui ach\u00e8te, g\u00e8re et loue des actifs immobiliers (bureaux, commerces, logistique, sant\u00e9) situ\u00e9s en dehors du territoire national.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Chez <strong>Balmont Conseil<\/strong>, nous analysons ces v\u00e9hicules non pas comme de simples produits financiers, mais comme des portefeuilles d&rsquo;actifs tangibles expos\u00e9s \u00e0 des cycles \u00e9conomiques diff\u00e9rents. Investir dans une <strong>SCPI rendement international<\/strong>, c&rsquo;est devenir copropri\u00e9taire d&rsquo;un immeuble de bureaux \u00e0 Berlin, d&rsquo;un centre de logistique \u00e0 Madrid ou d&rsquo;une clinique \u00e0 Dublin.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Les typologies de SCPI internationales<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Les \u00ab\u00a0Pure Players\u00a0\u00bb :<\/strong> Elles investissent la quasi-totalit\u00e9 de leur patrimoine hors de France (ex : Eurovalys, bureaux en Allemagne ; Corum Origin, investie \u00e0 environ 93 % hors de France).<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Les Opportunistes :<\/strong> Elles mixent France et Europe selon les cycles de march\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-full\"><img decoding=\"async\" width=\"1344\" height=\"768\" src=\"https:\/\/balmontconseil.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/balmont-article-649-097.webp\" alt=\"Toits d'une ville italienne au coucher du soleil\" class=\"wp-image-5410\" srcset=\"https:\/\/balmontconseil.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/balmont-article-649-097.webp 1344w, https:\/\/balmontconseil.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/balmont-article-649-097-300x171.webp 300w, https:\/\/balmontconseil.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/balmont-article-649-097-1024x585.webp 1024w, https:\/\/balmontconseil.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/balmont-article-649-097-768x439.webp 768w, https:\/\/balmontconseil.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/balmont-article-649-097-18x10.webp 18w, https:\/\/balmontconseil.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/balmont-article-649-097-131x75.webp 131w, https:\/\/balmontconseil.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/balmont-article-649-097-480x274.webp 480w\" sizes=\"(max-width:767px) 480px, (max-width:1344px) 100vw, 1344px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Pourquoi l&rsquo;expertise de Balmont Conseil privil\u00e9gie les SCPI Europ\u00e9ennes ?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Au-del\u00e0 de la simple d\u00e9finition, la SCPI internationale est l&rsquo;outil de <strong>diversification g\u00e9ographique et fiscale<\/strong> par excellence. Dans un contexte macro\u00e9conomique fragment\u00e9, l&rsquo;immobilier ne r\u00e9agit pas de la m\u00eame mani\u00e8re \u00e0 Paris qu&rsquo;\u00e0 Varsovie ou Lisbonne. Notre approche consiste \u00e0 exploiter ces d\u00e9corr\u00e9lations pour stabiliser votre rendement \u00ab\u00a0net-net\u00a0\u00bb.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>1. Le levier de la fiscalit\u00e9 transfrontali\u00e8re (L&rsquo;atout majeur)<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">C\u2019est ici que r\u00e9side la v\u00e9ritable puissance du placement pour un r\u00e9sident fran\u00e7ais ou un expatri\u00e9. Contrairement aux revenus fonciers fran\u00e7ais tax\u00e9s \u00e0 votre Tranche Marginale d&rsquo;Imposition (TMI) + 17,2% de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux, les revenus de source \u00e9trang\u00e8re b\u00e9n\u00e9ficient de conventions fiscales bilat\u00e9rales :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Pr\u00e9l\u00e8vements sociaux :<\/strong> les loyers d&rsquo;immeubles situ\u00e9s hors de France \u00e9chappent aux pr\u00e9l\u00e8vements sociaux fran\u00e7ais lorsqu&rsquo;ils sont exon\u00e9r\u00e9s avec taux effectif, ou lorsque le cr\u00e9dit d&rsquo;imp\u00f4t \u00e9gal \u00e0 l&rsquo;imp\u00f4t fran\u00e7ais s&rsquo;impute sur la CSG et la CRDS, que les conventions assimilent \u00e0 l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu. La convention franco-britannique exclut cette imputation. Les produits financiers de la SCPI et sa quote-part d&rsquo;actifs fran\u00e7ais restent soumis aux pr\u00e9l\u00e8vements sociaux.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>M\u00e9canisme d&rsquo;\u00e9limination de la double imposition :<\/strong> l&rsquo;imp\u00f4t est acquitt\u00e9 dans l&rsquo;\u00c9tat de situation de l&rsquo;immeuble. En France, le cr\u00e9dit d&rsquo;imp\u00f4t \u00e9gal \u00e0 l&rsquo;imp\u00f4t fran\u00e7ais neutralise l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu et les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux aff\u00e9rents, et le revenu reste retenu pour calculer le taux applicable aux autres revenus.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>2. L&rsquo;analyse des cycles et des march\u00e9s locaux<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Chez Balmont Conseil, nous passons au crible trois indicateurs cl\u00e9s avant de valider une SCPI europ\u00e9enne :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>La profondeur du march\u00e9 locatif :<\/strong> Un immeuble \u00e0 Munich n&rsquo;a pas la m\u00eame liquidit\u00e9 locative qu&rsquo;un actif \u00e0 Rome.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>L&rsquo;indexation des loyers :<\/strong> Nous privil\u00e9gions les zones o\u00f9 les baux sont solidement index\u00e9s sur l&rsquo;inflation locale pour prot\u00e9ger votre pouvoir d&rsquo;achat.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Le risque de change :<\/strong> Pour nos clients en zone Euro, nous favorisons les actifs libell\u00e9s en Euros afin d&rsquo;\u00e9liminer toute volatilit\u00e9 mon\u00e9taire, tout en restant ouverts \u00e0 des opportunit\u00e9s cibl\u00e9es (ex: Pologne) si le rendement \u00ab\u00a0prime\u00a0\u00bb justifie l&rsquo;exposition.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>3. Une gestion \u00ab\u00a0mains libres\u00a0\u00bb pour l&rsquo;expatri\u00e9<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pour le non-r\u00e9sident, la SCPI internationale r\u00e9sout le \u00ab\u00a0cauchemar logistique\u00a0\u00bb. Vous d\u00e9l\u00e9guez la collecte des loyers, la gestion des travaux et la conformit\u00e9 juridique locale \u00e0 des soci\u00e9t\u00e9s de gestion de premier plan.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>L&rsquo;avis de l&rsquo;expert :<\/strong> <em>\u00ab Investir en direct \u00e0 l&rsquo;\u00e9tranger est un parcours du combattant juridique. La SCPI internationale est le seul v\u00e9hicule capable de vous offrir une exposition immobili\u00e8re paneurop\u00e9enne avec une lisibilit\u00e9 fiscale totale, sans jamais quitter votre domicile, que vous soyez \u00e0 Lyon, Duba\u00ef ou Singapour. \u00bb<\/em>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u2014 <strong>Alexis Sagnier<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>4. Zoom sur les th\u00e9matiques porteuses en 2026<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Logistique \u00ab\u00a0Last Mile\u00a0\u00bb :<\/strong> Expansion des hubs en Allemagne et au B\u00e9n\u00e9lux.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Sant\u00e9 et \u00c9ducation :<\/strong> Des baux tr\u00e8s longs (12-15 ans) offrant une visibilit\u00e9 rare sur les flux de tr\u00e9sorerie, notamment en Irlande et en Espagne.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Bureaux \u00ab\u00a0Prime\u00a0\u00bb :<\/strong> Uniquement les actifs r\u00e9pondant aux normes ESG les plus strictes, indispensables pour garantir la valeur de revente \u00e0 10 ans.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>Vous souhaitez comparer l&rsquo;impact fiscal d&rsquo;une SCPI fran\u00e7aise vs une SCPI europ\u00e9enne selon votre TMI ? Nos outils de simulation int\u00e8grent les derni\u00e8res conventions fiscales pour mod\u00e9liser votre gain r\u00e9el.<\/em><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Les avantages majeurs : Pourquoi franchir la fronti\u00e8re en 2026 ?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>1. Le rendement SCPI \u00e0 l&rsquo;\u00e9tranger : Une prime \u00e0 la performance<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Historiquement, les march\u00e9s europ\u00e9ens (Allemagne, Espagne, Irlande, Pologne) offrent des taux de capitalisation plus attractifs qu&rsquo;en France.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>D\u00e9corr\u00e9lation des cycles :<\/strong> Alors que le march\u00e9 parisien subit une correction des prix, des m\u00e9tropoles comme Madrid ou Dublin affichent des dynamiques de loyers robustes port\u00e9es par une offre sous-dimensionn\u00e9e.<\/li>\n\n\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>2. L&rsquo;\u00e9limination des pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (CSG\/CRDS)<\/strong><\/h3>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L&rsquo;effet de cette exon\u00e9ration se chiffre en quelques secondes avec notre <a href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/ressources\/simulateur-scpi\/\">simulateur de SCPI<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">C&rsquo;est l&rsquo;argument massue, trop souvent n\u00e9glig\u00e9 par les \u00e9pargnants mal conseill\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Le m\u00e9canisme :<\/strong> Pour un r\u00e9sident fiscal fran\u00e7ais, les revenus issus de SCPI 100 % internationales sont <strong>exon\u00e9r\u00e9s des 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux<\/strong>. Pourquoi ? Parce que ces revenus sont de source \u00e9trang\u00e8re et que les conventions fiscales internationales priment sur le droit interne.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Impact sur le Net-Net :<\/strong> \u00c0 rendement brut \u00e9gal, une SCPI europ\u00e9enne offre m\u00e9caniquement une performance nette sup\u00e9rieure d&rsquo;environ 1 point par rapport \u00e0 une SCPI fran\u00e7aise pour un investisseur en tranche marginale d&rsquo;imposition (TMI) \u00e0 30 % ou plus. L&rsquo;\u00e9cart de 1,57 point du tableau comparatif ci-apr\u00e8s int\u00e8gre en outre la diff\u00e9rence de rendement brut retenue dans l&rsquo;exemple (4,80 % contre 5,50 %).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>3. La diversification du portefeuille SCPI<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En ne mettant pas tous vos \u0153ufs dans le m\u00eame panier \u00ab\u00a0hexagonal\u00a0\u00bb, vous diluez votre risque locatif et r\u00e9glementaire :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Diversification r\u00e9glementaire :<\/strong> vous r\u00e9duisez votre exposition aux r\u00e9formes fran\u00e7aises (encadrement des loyers, r\u00e9formes de la taxe fonci\u00e8re).<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Standard ESG europ\u00e9en :<\/strong> Les SCPI internationales que nous s\u00e9lectionnons anticipent les normes environnementales europ\u00e9ennes, ce qui contribue \u00e0 pr\u00e9server la valeur de revente de l&rsquo;actif \u00e0 10 ou 15 ans.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Stabilit\u00e9 \u00e9conomique :<\/strong> Vous exposez votre capital \u00e0 des \u00e9conomies dont les fondamentaux (croissance du PIB, taux de ch\u00f4mage) diff\u00e8rent de la France, lissant ainsi la volatilit\u00e9 de votre patrimoine.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>L&rsquo;avis d&rsquo;Alexis Sagnier :<\/strong> <em>\u00ab\u00a0L&rsquo;architecture ouverte de Balmont Conseil nous permet de s\u00e9lectionner des soci\u00e9t\u00e9s de gestion qui ne sont pas pieds et poings li\u00e9s au march\u00e9 parisien. En 2026, la diversification g\u00e9ographique n&rsquo;est plus une option, c&rsquo;est une ceinture de s\u00e9curit\u00e9.\u00a0\u00bb<\/em><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>4. Une fiscalit\u00e9 optimis\u00e9e via le m\u00e9canisme du cr\u00e9dit d&rsquo;imp\u00f4t<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Au-del\u00e0 des pr\u00e9l\u00e8vements sociaux, la fiscalit\u00e9 sur le revenu est elle-m\u00eame adoucie. Gr\u00e2ce aux conventions fiscales (notamment avec l&rsquo;Allemagne ou l&rsquo;Espagne), l&rsquo;imp\u00f4t pay\u00e9 localement par la SCPI ouvre droit \u00e0 un <strong>cr\u00e9dit d&rsquo;imp\u00f4t en France<\/strong> (\u00e9gal au montant de l&rsquo;imp\u00f4t fran\u00e7ais correspondant \u00e0 ces revenus, qui restent retenus pour le taux applicable \u00e0 vos autres revenus).<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>R\u00e9sultat :<\/strong> Vous \u00e9vitez la double imposition et vous r\u00e9duisez drastiquement la pression fiscale globale sur vos dividendes.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Vous souhaitez comparer ces solutions avec votre assurance-vie ? Consultez notre guide sur l&rsquo;<a href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/nos-solutions\/assurance-vie-luxembourgeoise\/\" data-type=\"page\" data-id=\"299\">Assurance-vie luxembourgeoise pour non-r\u00e9sidents<\/a> pour une strat\u00e9gie de portabilit\u00e9 totale.<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-full\"><img decoding=\"async\" width=\"1600\" height=\"905\" src=\"https:\/\/balmontconseil.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/balmont-article-649-098.webp\" alt=\"B\u00e2timent moderne de verre entour\u00e9 de verdure\" class=\"wp-image-5411\" srcset=\"https:\/\/balmontconseil.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/balmont-article-649-098.webp 1600w, https:\/\/balmontconseil.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/balmont-article-649-098-300x170.webp 300w, https:\/\/balmontconseil.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/balmont-article-649-098-1024x579.webp 1024w, https:\/\/balmontconseil.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/balmont-article-649-098-768x434.webp 768w, https:\/\/balmontconseil.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/balmont-article-649-098-1536x869.webp 1536w, https:\/\/balmontconseil.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/balmont-article-649-098-18x10.webp 18w, https:\/\/balmontconseil.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/balmont-article-649-098-133x75.webp 133w, https:\/\/balmontconseil.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/balmont-article-649-098-480x272.webp 480w\" sizes=\"(max-width:767px) 480px, (max-width:1600px) 100vw, 1600px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Focus Fiscalit\u00e9 : Comment fonctionne l&rsquo;imposition ?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La <strong>fiscalit\u00e9 des SCPI internationales<\/strong> repose sur les conventions fiscales bilat\u00e9rales sign\u00e9es entre la France et les pays o\u00f9 se situent les immeubles.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Le m\u00e9canisme pour \u00e9viter la double imposition<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Deux m\u00e9thodes coexistent selon les conventions : l&rsquo;Allemagne, l&rsquo;Espagne et l&rsquo;Italie rel\u00e8vent du cr\u00e9dit d&rsquo;imp\u00f4t \u00e9gal \u00e0 l&rsquo;imp\u00f4t fran\u00e7ais ; les Pays-Bas et l&rsquo;Irlande, de l&rsquo;exon\u00e9ration avec taux effectif :<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Le Cr\u00e9dit d&rsquo;Imp\u00f4t :<\/strong> Vous d\u00e9clarez le revenu en France, mais vous b\u00e9n\u00e9ficiez d&rsquo;un cr\u00e9dit d&rsquo;imp\u00f4t \u00e9gal \u00e0 votre imp\u00f4t fran\u00e7ais.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>L&rsquo;Exon\u00e9ration avec Taux Effectif :<\/strong> Le revenu \u00e9tranger n&rsquo;est pas impos\u00e9 en France, mais il est utilis\u00e9 pour calculer le taux d&rsquo;imposition de vos autres revenus.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Data Factsheet : Comparatif France vs Europe (Exemple th\u00e9orique)<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><tbody><tr><td><strong>Indicateur<\/strong><\/td><td><strong>SCPI France<\/strong><\/td><td><strong>SCPI Europe (ex: Allemagne)<\/strong><\/td><\/tr><tr><td>Rendement Brut<\/td><td>4,80 %<\/td><td>5,50 %<\/td><\/tr><tr><td>Pr\u00e9l\u00e8vements Sociaux<\/td><td>17,2 %<\/td><td><strong>0 %<\/strong><\/td><\/tr><tr><td>Fiscalit\u00e9 (Tranche 30%)<\/td><td>Lourde (IR + PS)<\/td><td>All\u00e9g\u00e9e (Cr\u00e9dit d&rsquo;imp\u00f4t)<\/td><\/tr><tr><td><strong>Rendement Net-Net<\/strong><\/td><td>~2,53 %<\/td><td><strong>~4,10 %<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>Note : Ces chiffres sont des simulations. Chez Balmont Conseil, nous projetons ces sc\u00e9narios sur 10 ans selon votre TMI r\u00e9elle.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>\u26a0\ufe0f Attention :<\/strong> Ce montage d\u00e9pend strictement de votre r\u00e9sidence fiscale. Un expatri\u00e9 aux USA ne sera pas trait\u00e9 de la m\u00eame mani\u00e8re qu&rsquo;un r\u00e9sident lyonnais. Une erreur de lecture de la convention fiscale peut transformer une opportunit\u00e9 en cauchemar administratif. [R\u00e9server un diagnostic de situation]<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Les risques sp\u00e9cifiques \u00e0 l&rsquo;investissement hors de France<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">On ne peut pas promettre du rendement sans parler de risque. C&rsquo;est notre \u00e9thique chez <strong>Balmont Conseil<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Le risque de change :<\/strong> Si la SCPI investit hors zone Euro (Pologne, Royaume-Uni, USA avec Corum USA), la fluctuation des devises peut impacter votre dividende.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Le risque locatif international :<\/strong> Ma\u00eetriser le droit au bail allemand n&rsquo;est pas la m\u00eame chose que le bail commercial fran\u00e7ais.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>La liquidit\u00e9 :<\/strong> Comme tout immobilier, le d\u00e9lai de revente des parts existe.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Qui doit privil\u00e9gier ce type de placement ?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Le contribuable fran\u00e7ais \u00e0 forte TMI (30%, 41%, 45%) :<\/strong> Pour qui la fiscalit\u00e9 fran\u00e7aise est devenue confiscatoire.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>L&rsquo;expatri\u00e9 et le non-r\u00e9sident :<\/strong> Pour qui <strong>investir en SCPI depuis l&rsquo;\u00e9tranger<\/strong> est la solution la plus simple pour maintenir un lien avec l&rsquo;immobilier europ\u00e9en sans gestion locative directe.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>L&rsquo;\u00e9pargnant en recherche de diversification :<\/strong> Pour d\u00e9corr\u00e9ler son patrimoine du march\u00e9 immobilier r\u00e9sidentiel fran\u00e7ais.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-full\"><img decoding=\"async\" width=\"1344\" height=\"768\" src=\"https:\/\/balmontconseil.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/balmont-article-649-099.webp\" alt=\"Couple de seniors marchant le long d'un lac\" class=\"wp-image-5412\" srcset=\"https:\/\/balmontconseil.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/balmont-article-649-099.webp 1344w, https:\/\/balmontconseil.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/balmont-article-649-099-300x171.webp 300w, https:\/\/balmontconseil.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/balmont-article-649-099-1024x585.webp 1024w, https:\/\/balmontconseil.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/balmont-article-649-099-768x439.webp 768w, https:\/\/balmontconseil.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/balmont-article-649-099-18x10.webp 18w, https:\/\/balmontconseil.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/balmont-article-649-099-131x75.webp 131w, https:\/\/balmontconseil.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/balmont-article-649-099-480x274.webp 480w\" sizes=\"(max-width:767px) 480px, (max-width:1344px) 100vw, 1344px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Quelles SCPI europ\u00e9ennes \u00e9tudier en 2026 ?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>Le march\u00e9 \u00e9volue vite, mais parmi les signatures souvent \u00e9tudi\u00e9es :<\/em><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Eurovalys :<\/strong> Sp\u00e9cialiste du bureau allemand (faisceau d&rsquo;indices de stabilit\u00e9 \u00e9conomique).<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Com\u00e8te (Alderan, lanc\u00e9e en d\u00e9cembre 2023) :<\/strong> investit hors de France, prioritairement dans l&rsquo;Union europ\u00e9enne, et \u00e0 titre opportuniste en Am\u00e9rique du Nord, en Australie et en Nouvelle-Z\u00e9lande.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Comment investir concr\u00e8tement dans une SCPI \u00e0 l&rsquo;\u00e9tranger ?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le processus semble simple, mais le diable se cache dans les d\u00e9tails :<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li><strong><a href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/ingenierie-patrimoniale\/bilan-patrimonial\/\">Audit patrimonial<\/a> :<\/strong> D\u00e9terminer la quote-part de votre patrimoine \u00e0 exposer.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Analyse de la structure de d\u00e9tention :<\/strong> Faut-il d\u00e9tenir les parts en direct, via une assurance-vie ou une holding ?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Souscription :<\/strong> Elle peut se faire de mani\u00e8re 100% d\u00e9mat\u00e9rialis\u00e9e.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>FAQ : Les questions que vous nous posez souvent<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Q : Est-ce que je dois faire une d\u00e9claration d&rsquo;imp\u00f4ts dans chaque pays ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>R :<\/strong> Non. La soci\u00e9t\u00e9 de gestion acquitte l&rsquo;imp\u00f4t dans l&rsquo;\u00c9tat de situation des immeubles. Le r\u00e9sident fiscal fran\u00e7ais d\u00e9clare ces revenus sur la 2047, puis les reporte sur la 2044 et la 2042 dans les cases pr\u00e9vues pour les revenus de source \u00e9trang\u00e8re, \u00e0 partir des montants communiqu\u00e9s par la soci\u00e9t\u00e9 de gestion. Le non-r\u00e9sident ne d\u00e9clare pas en France ses revenus de source \u00e9trang\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Q : Les SCPI europ\u00e9ennes sont-elles \u00e9ligibles au cr\u00e9dit ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>R :<\/strong> C&rsquo;est plus complexe que pour les SCPI fran\u00e7aises. Peu de banques acceptent de financer des actifs \u00e9trangers, mais nous disposons de partenaires bancaires sp\u00e9cifiques qui acceptent le nantissement des parts.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Q : Quel est le ticket d&rsquo;entr\u00e9e moyen ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>R :<\/strong> Souvent accessible d\u00e8s 200 \u20ac ou 1 000 \u20ac, ce qui en fait un outil de diversification remarquable d\u00e8s les premi\u00e8res \u00e9tapes de constitution de patrimoine.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Conclusion : L&rsquo;immobilier sans fronti\u00e8res, mais pas sans guide<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L&rsquo;investissement dans des <strong>SCPI de rendement hors de France<\/strong> est un levier \u00e0 \u00e9tudier en 2026 pour am\u00e9liorer son revenu net d\u2019imp\u00f4ts. Cependant, choisir une SCPI uniquement sur son rendement pass\u00e9 est une erreur classique.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le r\u00f4le de <strong>Balmont Conseil<\/strong>, cabinet de conseil en gestion de patrimoine install\u00e9 \u00e0 Lyon, est de filtrer les donn\u00e9es macro\u00e9conomiques europ\u00e9ennes pour ne retenir que les v\u00e9hicules dont la strat\u00e9gie est compatible avec vos objectifs de vie. Cette approche innovante permet \u00e0 nos clients de b\u00e9n\u00e9ficier d&rsquo;une <a href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/expatries-mobilite-internationale\/destinations\/europe\/\">gestion de patrimoine en Europe<\/a> qui s&rsquo;adapte aux \u00e9volutions du march\u00e9 tout en restant align\u00e9e sur leurs aspirations personnelles. Gr\u00e2ce \u00e0 notre expertise et \u00e0 nos simulations chiffr\u00e9es, nous sommes en mesure de proposer des recommandations sur mesure, maximisant ainsi le potentiel de chaque investissement. En collaborant \u00e9troitement avec nos clients, nous nous assurons que leur patrimoine \u00e9volue en harmonie avec leurs valeurs et projets de vie.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Votre patrimoine m\u00e9rite une vision qui d\u00e9passe l&rsquo;hexagone.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Pr\u00eat \u00e0 optimiser votre fiscalit\u00e9 immobili\u00e8re ?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ne laissez pas les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux grignoter votre rentabilit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\ud83d\udc49<strong><a href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/contact\/\">Demander un Audit de faisabilit\u00e9 avec Alexis Sagnier<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Sources :<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>Conventions fiscales internationales (site impots.gouv.fr)<\/em><\/li>\n\n\n\n<li><em>Rapport annuel de l&rsquo;ASPIM<\/em><\/li>\n\n\n\n<li><em>Analyses trimestrielles des soci\u00e9t\u00e9s de gestion (Corum, Advenis, La Fran\u00e7aise)<\/em><\/li>\n\n\n\n<li><em>Code G\u00e9n\u00e9ral des Imp\u00f4ts : Articles sur la fiscalit\u00e9 des revenus de source \u00e9trang\u00e8re.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Liens utiles : <\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/expatries-mobilite-internationale\/destinations\/singapour\/\">S&rsquo;installer et optimiser sa fiscalit\u00e9 \u00e0 Singapour<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/blog\/residence-fiscale-et-expatriation-ce-que-dit-larticle-4b-du-cgi\/\">Comprendre les crit\u00e8res de la r\u00e9sidence fiscale selon l&rsquo;article 4 B du CGI<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/blog\/comparatif-scpi-de-rendement-pour-expatries-le-match-du-rendement-net-net\/\">Rendement net-net des SCPI pour expatri\u00e9s<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"balmont-plus-loin wp-block-paragraph\"><strong>Pour aller plus loin :<\/strong> SCPI europ\u00e9enne pour non-r\u00e9sidents : optimisez votre patrimoine.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>En r\u00e9sum\u00e9&#8230; Investir dans des SCPI de rendement hors de France permet de neutraliser les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (17,2 %) et de b\u00e9n\u00e9ficier d&rsquo;une fiscalit\u00e9 \u00e9trang\u00e8re souvent plus douce (cr\u00e9dit d&rsquo;imp\u00f4t ou taux<span class=\"excerpt-hellip\"> [\u2026]<\/span><\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":5667,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[9],"tags":[],"class_list":["post-649","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-patrimoine"],"acf":[],"jetpack_featured_media_url":"https:\/\/balmontconseil.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/hd-lisbonne-terrasse.webp","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/649","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/5"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=649"}],"version-history":[{"count":5,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/649\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":5421,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/649\/revisions\/5421"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/5667"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=649"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=649"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=649"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}