{"id":32718,"date":"2026-11-12T22:01:17","date_gmt":"2026-11-12T21:01:17","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?p=32718"},"modified":"2026-11-12T22:06:15","modified_gmt":"2026-11-12T21:06:15","slug":"immobilier-france-depuis-chypre","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/blog\/immobilier-france-depuis-chypre\/","title":{"rendered":"Immobilier en France depuis Chypre : loyers, IFI et plus-value du non-r\u00e9sident"},"content":{"rendered":"Derni\u00e8re mise \u00e0 jour : 9 novembre 2026 \u2014 Alexis Sagnier, Balmont Conseil, Lyon.<\/em>

Un r\u00e9sident chypriote qui garde de l’immobilier en France reste impos\u00e9 en France sur ces biens : la convention fiscale France-Chypre r\u00e9serve express\u00e9ment les revenus immobiliers et les plus-values \u00e0 l’\u00c9tat o\u00f9 l’immeuble est situ\u00e9. Concr\u00e8tement, vos loyers fran\u00e7ais subissent le taux minimum de 20 % jusqu’\u00e0 29 579 \u20ac de revenu imposable et 30 % au-del\u00e0 (article 197 A du CGI), compl\u00e9t\u00e9s du pr\u00e9l\u00e8vement de solidarit\u00e9 de 7,5 % seulement \u2014 l’affiliation au GESY chypriote, r\u00e9gime europ\u00e9en, ouvrant droit au taux r\u00e9duit de l’article 120 du CGI. Votre patrimoine immobilier fran\u00e7ais reste redevable de l’IFI au-del\u00e0 de 1,3 million d’euros, via la d\u00e9claration 2042-IFI. Et en cas de vente, le r\u00e9gime des non-r\u00e9sidents s’applique : imp\u00f4t de 19 % sur la plus-value, pr\u00e9l\u00e8vements sociaux de 7,5 % pour un r\u00e9sident d’un \u00c9tat de l’UE, abattement de 6 % par ann\u00e9e de d\u00e9tention au-del\u00e0 de la cinqui\u00e8me, sans repr\u00e9sentant fiscal \u00e0 d\u00e9signer pour un r\u00e9sident de l’Union europ\u00e9enne. Chaque brique se calcule pr\u00e9cis\u00e9ment \u2014 et la coordination des d\u00e9clarations (2042, 2048-IMM c\u00f4t\u00e9 fran\u00e7ais, d\u00e9claration chypriote c\u00f4t\u00e9 local) \u00e9vite les doubles impositions. Voici le tour complet du propri\u00e9taire bailleur install\u00e9 \u00e0 Chypre.<\/p>

Loyers fran\u00e7ais : taux minimum et pr\u00e9l\u00e8vement r\u00e9duit<\/h2>

La m\u00e9canique locative est identique \u00e0 celle des autres r\u00e9sidents de l’Union : revenus fonciers impos\u00e9s au bar\u00e8me progressif avec le taux minimum de 20 % (jusqu’\u00e0 29 579 \u20ac de revenu net imposable) ou 30 % au-del\u00e0, le micro-foncier et son abattement de 30 % restant accessibles sous 15 000 \u20ac de loyers bruts annuels. Exemple : 18 000 \u20ac de loyers annuels en micro-foncier donnent 12 600 \u20ac de base imposable, 2 520 \u20ac d’imp\u00f4t au taux minimum. S’y ajoute le pr\u00e9l\u00e8vement de solidarit\u00e9 de 7,5 % \u2014 et non 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux \u2014 gr\u00e2ce \u00e0 l’affiliation \u00e0 un r\u00e9gime de s\u00e9curit\u00e9 sociale europ\u00e9en, le GESY : il suffit de produire l’attestation d’affiliation (S1 ou certificat de couverture) pour voir la cotisation ramen\u00e9e au taux r\u00e9duit, notre page sur l’exon\u00e9ration de CSG\/CRDS et le pr\u00e9l\u00e8vement de solidarit\u00e9<\/a> d\u00e9taille les conditions. La convention France-Chypre exclut toute taxation chypriote sur ces loyers : le revenu immobilier fran\u00e7ais n’entre pas dans la base chypriote, la France-Cyprus tax treaty<\/a> r\u00e9servant l’immeuble \u00e0 son \u00c9tat de situation \u2014 seules les cotisations GESY de 2,65 % courent sur les revenus globaux du r\u00e9sident chypriote, ind\u00e9pendamment de leur source, plafonn\u00e9es \u00e0 180 000 \u20ac d’assiette annuelle. La d\u00e9claration locale chypriote n’a pas \u00e0 faire ressortir ces loyers comme revenus imposables, mais le contribuable vigilant conserve les deux jeux de justificatifs en cas d’\u00e9change d’informations entre administrations.<\/p>

IFI, 2048-IMM et formalit\u00e9s annuelles<\/h2>

L’IFI frappe le patrimoine immobilier fran\u00e7ais d\u00e8s 1,3 million d’euros, r\u00e9sident ou non \u2014 votre villa de Limassol en est exclue, seuls les immeubles fran\u00e7ais comptant dans l’assiette. La d\u00e9claration 2042-IFI s’agr\u00e8ge \u00e0 la d\u00e9claration de revenus, avec paiement par t\u00e9l\u00e9r\u00e8glement depuis l’\u00e9tranger, les p\u00e9nalit\u00e9s de retard courant comme pour un r\u00e9sident. Les loyers fran\u00e7ais sont d\u00e9clar\u00e9s via la 2042 et son annexe sp\u00e9cifique aux non-r\u00e9sidents, le formulaire 2048-IMM<\/a>, tandis que la m\u00e9canique compl\u00e8te de l’ann\u00e9e est d\u00e9roul\u00e9e dans notre workflow de d\u00e9claration du non-r\u00e9sident 2026<\/a> : c’est le document qui r\u00e9capitule vos revenus de source fran\u00e7aise et votre situation de non-r\u00e9sidence aupr\u00e8s de l’administration. Le centre des imp\u00f4ts des non-r\u00e9sidents g\u00e8re le dossier, et les d\u00e9lais sont les m\u00eames que pour les r\u00e9sidents, avec une vigilance sur l’\u00e9lection du repr\u00e9sentant en cas de besoin. C\u00f4t\u00e9 chypriote, les loyers fran\u00e7ais n’ont pas \u00e0 \u00eatre d\u00e9clar\u00e9s comme revenus chypriotes (hors base GESY) \u2014 mais la transparence recommande de conserver les justificatifs des deux c\u00f4t\u00e9s.<\/p>

Vendre depuis Chypre : plus-value et repr\u00e9sentant fiscal<\/h2>

La vente d’un immeuble fran\u00e7ais suit le r\u00e9gime de l’article 244 bis A du CGI, expliqu\u00e9 pas \u00e0 pas dans notre guide de la vente en tant que non-r\u00e9sident<\/a>. L’imp\u00f4t frappe la plus-value au taux de 19 %, compl\u00e9t\u00e9 des pr\u00e9l\u00e8vements sociaux de 7,5 % pour un r\u00e9sident d’un \u00c9tat de l’Union europ\u00e9enne \u2014 26,5 % au total. L’abattement de d\u00e9tention est g\u00e9n\u00e9reux : 6 % par ann\u00e9e au-del\u00e0 de la cinqui\u00e8me, exon\u00e9ration d’imp\u00f4t \u00e0 22 ans (les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux suivant l’abattement propre de 1,65 % puis 9 % par an, exon\u00e9ration \u00e0 30 ans). R\u00e9sident d’un \u00c9tat de l’Union europ\u00e9enne, vous \u00eates dispens\u00e9 de repr\u00e9sentant fiscal accr\u00e9dit\u00e9, quel que soit le prix de cession. Exemple chiffr\u00e9 : un appartement achet\u00e9 400 000 \u20ac revendu 620 000 \u20ac apr\u00e8s douze ans de d\u00e9tention d\u00e9gage 220 000 \u20ac de plus-value ; l’abattement de 42 % (sept ann\u00e9es au-del\u00e0 de la cinqui\u00e8me) ram\u00e8ne la base \u00e0 127 600 \u20ac, soit environ 33 800 \u20ac d’imp\u00f4t et pr\u00e9l\u00e8vements. Le notaire fran\u00e7ais \u00e9tablit la d\u00e9claration et le paiement avant la signature \u2014 le vendeur non-r\u00e9sident per\u00e7oit le prix net de l’imp\u00f4t, ce qui impose de caler le calendrier de sa prochaine utilisation du capital. La convention confirme que la France peut imposer cette plus-value, comme l’explique notre fiche plus-values France-Chypre<\/a>.<\/p>

SCI, SCPI et arbitrage franco-chypriote<\/h2>

La d\u00e9tention via SCI est possible mais se calcule au cas par cas : la cession de parts de SCI rel\u00e8ve des plus-values mobili\u00e8res du non-r\u00e9sident (bar\u00e8me ou pr\u00e9l\u00e8vement forfaitaire selon la structure), et l’abattement immobilier de 6 % ne s’y applique pas \u2014 un point \u00e0 comparer avec la vente directe avant toute restructuration. Les parts de SCPI fran\u00e7aises restent un placement courant pour le r\u00e9sident chypriote : leurs revenus fonciers subissent le taux minimum de 20\/30 % et le pr\u00e9l\u00e8vement de 7,5 %, la retenue \u00e0 la source du gestionnaire \u00e9tant imputable \u2014 notre page sur les SCPI pour non-r\u00e9sidents<\/a> d\u00e9taille les taux. Sym\u00e9triquement, l’investissement \u00e0 Chypre lui-m\u00eame m\u00e9rite le d\u00e9tour : transfer fees de 3 % jusqu’\u00e0 85 000 \u20ac, 5 % et 8 % au-del\u00e0 des seuils (r\u00e9duites de moiti\u00e9 si la TVA de 19 % a \u00e9t\u00e9 pay\u00e9e), CGT de 20 % sur la plus-value \u00e0 la revente, pas de taxe immobili\u00e8re annuelle locale (l’imp\u00f4t sur l’immobilier d\u00e9tenu a \u00e9t\u00e9 aboli en 2017), et surtout aucun droit de succession sur l’immeuble pour vos h\u00e9ritiers \u2014 notre page investir dans l’immobilier \u00e0 l’\u00e9tranger<\/a> relie les deux volets du patrimoine du non-r\u00e9sident.<\/p>

Cas chiffr\u00e9 : l’appartement parisien d’un couple de Limassol<\/h2>

Situation.<\/strong> Serge et Marina, 55 et 52 ans, r\u00e9sidents chypriotes non-dom depuis trois ans, gardent un appartement parisien de 750 000 \u20ac lou\u00e9 2 400 \u20ac par mois, achet\u00e9 450 000 \u20ac il y a neuf ans.<\/p>

Issue.<\/strong> Louer, vendre, ou d\u00e9tenir via une structure ? Le couple veut arr\u00eater la gestion locative \u00e0 distance mais ne pas sacrifier vingt-cinq ans de plus-value.<\/p>

Strategy.<\/strong> Le couple teste les trois voies sur la d\u00e9cennie : la location continue (loyers impos\u00e9s au minimum de 20 % + pr\u00e9l\u00e8vement de solidarit\u00e9 de 7,5 % avec leur attestation GESY), la vente diff\u00e9r\u00e9e de cinq ans pour pousser l’abattement de 30 % \u00e0 60 % de la plus-value, et l’arbitrage d’un r\u00e9investissement partiel dans l’immobilier chypriote (transfer fees de 3-5 %, pas de droits de succession).<\/p>

Result.<\/strong> Location en 2026 : 28 800 \u20ac de loyers bruts \u2014 trop \u00e9lev\u00e9s pour le micro-foncier (plafond de 15 000 \u20ac), le r\u00e9gime r\u00e9el s’applique : apr\u00e8s charges r\u00e9elles, base de 20 160 \u20ac, 4 032 \u20ac d’imp\u00f4t au taux minimum et 1 440 \u20ac de pr\u00e9l\u00e8vement de solidarit\u00e9. Vente en 2031 : plus-value de 300 000 \u20ac, abattement de 66 % pour seize ans de d\u00e9tention, base taxable de 102 000 \u20ac, facture d’environ 27 000 \u20ac. En r\u00e9investissant 500 000 \u20ac sur l’\u00eele, ils \u00e9conomisent les 26,5 % fran\u00e7ais sur la part c\u00e9d\u00e9e et capitalisent un immeuble transmis \u00e0 0 % de droits de succession pour leurs enfants \u2014 l’ensemble du parcours s’est fait sans double imposition, la convention couvrant chaque flux.<\/p>

Chiffres cl\u00e9s 2026<\/h2>
Indicator<\/th>Valeur 2026<\/th>Source<\/th><\/tr><\/thead>
Taux minimum sur revenus fonciers<\/td>20 % jusqu’\u00e0 29 579 \u20ac, 30 % au-del\u00e0<\/td>Art. 197 A CGI<\/td><\/tr>
Pr\u00e9l\u00e8vement de solidarit\u00e9 (r\u00e9sident UE)<\/td>7,5 % au lieu de 17,2 %<\/td>Art. 235 ter CGI<\/td><\/tr>
IFI threshold<\/td>Immobilier fran\u00e7ais > 1,3 M\u20ac (d\u00e9claration 2042-IFI)<\/td>Art. 964 CGI<\/td><\/tr>
Plus-value immobili\u00e8re non-r\u00e9sident<\/td>19 % + 7,5 % de pr\u00e9l\u00e8vements (UE)<\/td>Art. 244 bis A CGI<\/td><\/tr>
Abattement de d\u00e9tention<\/td>6 %\/an au-del\u00e0 de la 5e ann\u00e9e, exon\u00e9ration \u00e0 22 ans<\/td>Art. 244 bis A CGI (BOFiP)<\/td><\/tr>
Tax representative<\/td>Non requis pour un r\u00e9sident de l’UE (exig\u00e9 hors EEE si prix > 150 000 \u20ac)<\/td>Art. 244 bis A CGI<\/td><\/tr>
Transfer fees chypriotes (achat)<\/td>3 % \/ 5 % \/ 8 % par tranches (moiti\u00e9 si TVA pay\u00e9e)<\/td>Department of Lands and Surveys<\/td><\/tr>
Droits de succession chypriotes<\/td>0 % (immobilier compris)<\/td>Droit chypriote<\/td><\/tr><\/tbody><\/table>

Frequently asked questions<\/h2>

Chypre peut-il imposer mes loyers fran\u00e7ais ?<\/h3>

Non : la convention r\u00e9serve les revenus immobiliers \u00e0 l’\u00c9tat de situation de l’immeuble, et la lettre du trait\u00e9 de 1981 prime sur toute base locale. Seule la GESY de 2,65 % coure sur l’ensemble de vos revenus de r\u00e9sident chypriote, dans le plafond de 180 000 \u20ac \u2014 elle n’est pas un imp\u00f4t sur le loyer mais une cotisation sant\u00e9 globale.<\/p>

Le pr\u00e9l\u00e8vement de 7,5 % est-il automatique ?<\/h3>

Non, il se justifie : il faut prouver l’affiliation \u00e0 un r\u00e9gime de s\u00e9curit\u00e9 sociale d’un \u00c9tat de l’Union europ\u00e9enne \u2014 pour un r\u00e9sident chypriote, l’attestation GESY ou le formulaire de coordination font foi. Sans justificatif, le taux plein de 17,2 % s’applique, et le rappel porte sur plusieurs ann\u00e9es.<\/p>

IFI et taxes locales s’additionnent-elles ?<\/h3>

Oui : l’IFI (au-del\u00e0 de 1,3 million d’euros d’immobilier fran\u00e7ais) se cumule avec la taxe fonci\u00e8re et la taxe d’habitation sur r\u00e9sidence secondaire, dues quelle que soit la r\u00e9sidence fiscale. Un bien lou\u00e9 supporte la taxe fonci\u00e8re, un bien gard\u00e9 pour vos s\u00e9jours la taxe d’habitation secondaire major\u00e9e dans la plupart des grandes communes.<\/p>

Vaut-il mieux vendre avant ou apr\u00e8s avoir quitt\u00e9 la France ?<\/h3>

Apr\u00e8s : le r\u00e9gime du non-r\u00e9sident r\u00e9sident de l’UE combine l’imp\u00f4t de 19 % et un pr\u00e9l\u00e8vement r\u00e9duit de 7,5 %, contre 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux en tant que r\u00e9sident \u2014 et l’abattement de d\u00e9tention continue de courir dans les deux cas. L’\u00e9cart de pr\u00e8s de 10 points sur les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux rend la vente post-d\u00e9part plus douce, \u00e0 abattement \u00e9gal. Le calcul complet se chiffre avant la mise en vente.<\/p>

Quel statut pour l’achat \u00e0 Chypre en parall\u00e8le ?<\/h3>

L’achat personnel direct est simple, avec des transfer fees de 3 \u00e0 8 % selon la valeur, et l’immobilier chypriote sortira de toute succession fiscale locale. La d\u00e9tention via soci\u00e9t\u00e9 chypriote peut compliquer (CGT sur cession de soci\u00e9t\u00e9 property-rich avec le seuil abaiss\u00e9 \u00e0 20 % des actifs en 2026) : mieux vaut acheter en direct pour un usage patrimonial. Pour chiffrer votre double position, r\u00e9servez un rendez-vous avec Balmont Conseil<\/a>.<\/p>

R\u00e9dig\u00e9 par Alexis Sagnier, conseiller en investissements financiers et immobiliers, courtier en assurances \u2014 Balmont Conseil, Lyon, ORIAS n\u00b0 13003497.<\/p>\n\n

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