{"id":32704,"date":"2026-11-12T22:00:01","date_gmt":"2026-11-12T21:00:01","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?p=32704"},"modified":"2026-11-12T22:04:45","modified_gmt":"2026-11-12T21:04:45","slug":"immobilier-france-depuis-la-grece","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/blog\/immobilier-france-depuis-la-grece\/","title":{"rendered":"Immobilier en France depuis la Gr\u00e8ce : location, IFI et plus-value du non-r\u00e9sident"},"content":{"rendered":"Derni\u00e8re mise \u00e0 jour : 9 novembre 2026 \u2014 Alexis Sagnier, Balmont Conseil, Lyon.<\/em>

Garder un bien immobilier en France quand on vit en Gr\u00e8ce ne pose aucun probl\u00e8me de principe : la France conserve le droit d’imposer les immeubles situ\u00e9s sur son territoire, et votre statut de r\u00e9sident grec n’y change rien. Ce qui change, c’est le r\u00e9gime : en tant que non-r\u00e9sident affili\u00e9 \u00e0 un r\u00e9gime de s\u00e9curit\u00e9 sociale europ\u00e9en, vos loyers subissent le taux minimum de 20 % (jusqu’\u00e0 29 579 \u20ac de revenu imposable) ou 30 % au-del\u00e0, compl\u00e9t\u00e9 du pr\u00e9l\u00e8vement de solidarit\u00e9 de 7,5 % seulement (article 235 ter du CGI) ; votre patrimoine immobilier fran\u00e7ais devient redevable de l’IFI au-del\u00e0 de 1,3 million d’euros, avec une d\u00e9claration sp\u00e9cifique ; et en cas de vente, la plus-value est calcul\u00e9e sous le r\u00e9gime des non-r\u00e9sidents \u2014 aucun repr\u00e9sentant fiscal \u00e0 d\u00e9signer pour un r\u00e9sident de l’Union europ\u00e9enne, imp\u00f4t de 19 %, pr\u00e9l\u00e8vements sociaux r\u00e9duits et abattement de 6 % par ann\u00e9e de d\u00e9tention au-del\u00e0 de la cinqui\u00e8me. Chaque poste se pilote, et la convention fiscale France-Gr\u00e8ce r\u00e9serve bien \u00e0 la France l’imposition des loyers et des plus-values de vos immeubles fran\u00e7ais. Voici la m\u00e9canique compl\u00e8te, chiffres officiels \u00e0 l’appui.<\/p>

Vos loyers fran\u00e7ais : le r\u00e9gime du non-r\u00e9sident, adouci par l’Europe<\/h2>

Le principe est territorial : l’immeuble est situ\u00e9 en France, la France impose le loyer. La convention fiscale le confirme express\u00e9ment \u2014 notre fiche revenus immobiliers France-Gr\u00e8ce<\/a> d\u00e9taille l’article qui r\u00e9serve l’imposition des revenus immobiliers \u00e0 l’\u00c9tat de situation du bien. Concr\u00e8tement, vos revenus fonciers sont impos\u00e9s au bar\u00e8me progressif avec le taux minimum de 20 % jusqu’\u00e0 29 579 \u20ac de revenu imposable et 30 % au-del\u00e0 (article 197 A du CGI). Le r\u00e9gime micro-foncier reste accessible : un abattement de 30 % pour frais, puis application du taux minimum sur la base nette. Exemple : 18 000 \u20ac de loyers annuels donnent 12 600 \u20ac de base imposable, donc 2 520 \u20ac d’imp\u00f4t au taux minimum. Point cl\u00e9 pour un r\u00e9sident grec affili\u00e9 \u00e0 l’EFKA : les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux se limitent au pr\u00e9l\u00e8vement de solidarit\u00e9 de 7,5 % au lieu de 17,2 %, l’Union europ\u00e9enne ouvrant droit \u00e0 ce taux r\u00e9duit \u2014 notre page sur le pr\u00e9l\u00e8vement de solidarit\u00e9 des non-r\u00e9sidents<\/a> en d\u00e9taille les conditions, et une d\u00e9cision r\u00e9cente<\/a> a d\u00e9charg\u00e9 les pr\u00e9l\u00e8vements d’un couple r\u00e9sidant en Gr\u00e8ce sur simple attestation d’affiliation \u00e0 la s\u00e9curit\u00e9 sociale grecque. La d\u00e9claration annuelle passe par la 2042 et son annexe d\u00e9di\u00e9e aux revenus de source fran\u00e7aise, le formulaire 2048-IMM<\/a>, dont le workflow complet de d\u00e9claration<\/a> est d\u00e9crit sur le site.<\/p>

IFI : le seuil de 1,3 million d’euros qui reste accroch\u00e9<\/h2>

L’imp\u00f4t sur la fortune immobili\u00e8re ne conna\u00eet pas la fronti\u00e8re : d\u00e8s que votre patrimoine immobilier fran\u00e7ais exc\u00e8de 1,3 million d’euros, vous \u00eates redevable de l’IFI m\u00eame en r\u00e9sidant \u00e0 Ath\u00e8nes. L’assiette est la m\u00eame que pour un r\u00e9sident \u2014 valeur v\u00e9nale des immeubles fran\u00e7ais, d\u00e9duction des dettes aff\u00e9rentes \u2014 et la d\u00e9claration se fait en m\u00eame temps que la d\u00e9claration de revenus, via le formulaire 2725, avec un paiement par t\u00e9l\u00e9r\u00e8glement depuis l’\u00e9tranger. Les r\u00e9sidences secondaires y sont comprises, les biens professionnels exon\u00e9r\u00e9s ; en revanche, vos immeubles situ\u00e9s en Gr\u00e8ce en sont exclus, l’IFI ne frappant que l’immobilier fran\u00e7ais, r\u00e9sidents comme non-r\u00e9sidents. Le bar\u00e8me de 0,5 % \u00e0 1,5 % s’applique comme pour un r\u00e9sident, avec le m\u00eame m\u00e9canisme de seuil : une fraction de 800 000 \u20ac est d\u00e9duite du calcul d\u00e8s lors que le patrimoine d\u00e9passe 1,3 million d’euros. Pour un couple qui conserve un appartement parisien familial et une r\u00e9sidence secondaire, le rapprochement du seuil se teste avant le d\u00e9part \u2014 parfois une restructuration de d\u00e9tention (d\u00e9membrement, donation) all\u00e8ge l’assiette.<\/p>

Vendre depuis la Gr\u00e8ce : retenues, repr\u00e9sentant fiscal et abattements<\/h2>

La vente d’un bien fran\u00e7ais par un r\u00e9sident grec ob\u00e9it au r\u00e9gime de l’article 244 bis A du CGI, d\u00e9crit pas \u00e0 pas dans notre guide de vente en tant que non-r\u00e9sident<\/a>. Trois m\u00e9caniques s’encha\u00eenent. D’abord, en tant que r\u00e9sident d’un \u00c9tat de l’Union europ\u00e9enne, vous \u00eates dispens\u00e9 de repr\u00e9sentant fiscal accr\u00e9dit\u00e9, quel que soit le prix : le notaire d\u00e9pose la d\u00e9claration 2048-IMM et acquitte l’imp\u00f4t lors de la signature. Ensuite, l’imp\u00f4t frappe la plus-value au taux forfaitaire de 19 %, auquel s’ajoutent les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux de 7,5 % pour un r\u00e9sident d’un \u00c9tat de l’Union europ\u00e9enne \u2014 soit 26,5 % au total, tr\u00e8s en dessous des 36,2 % applicables hors Union. Enfin, la d\u00e9tention all\u00e8ge la facture : un abattement de 6 % par ann\u00e9e de d\u00e9tention au-del\u00e0 de la cinqui\u00e8me conduit \u00e0 l’exon\u00e9ration compl\u00e8te d’imp\u00f4t au bout de vingt-deux ans. Exemple : un appartement achet\u00e9 300 000 \u20ac revendu 450 000 \u20ac apr\u00e8s dix ans de d\u00e9tention d\u00e9gage 150 000 \u20ac de plus-value ; l’abattement de 30 % (cinq ann\u00e9es au-del\u00e0 de la cinqui\u00e8me \u00e0 6 %) ram\u00e8ne la base taxable \u00e0 105 000 \u20ac, soit 27 825 \u20ac d’imp\u00f4t et pr\u00e9l\u00e8vements cumul\u00e9s. La convention confirme la mainmise fran\u00e7aise sur les plus-values immobili\u00e8res, comme l’explique notre fiche plus-values France-Gr\u00e8ce<\/a> ; en revanche, vos immeubles situ\u00e9s en Gr\u00e8ce ne seront jamais impos\u00e9s en France \u00e0 l’imp\u00f4t sur les plus-values immobili\u00e8res.<\/p>

SCI, SCPI et structures de d\u00e9tention : prudence et opportunit\u00e9s<\/h2>

D\u00e9tenir ses immeubles fran\u00e7ais via une SCI de gestion reste possible depuis la Gr\u00e8ce, mais deux r\u00e8gles s’appliquent. Les parts de SCI rel\u00e8vent du r\u00e9gime des plus-values mobili\u00e8res en cas de cession, avec leurs propres abattements \u2014 et la d\u00e9tention via soci\u00e9t\u00e9 peut neutraliser l’abattement de 6 % propre aux non-r\u00e9sidents. Par ailleurs, les dividendes de SCI supportent les pr\u00e9l\u00e8vements au bar\u00e8me du non-r\u00e9sident. Les parts de SCPI fran\u00e7aises, elles, restent accessibles : leurs revenus fonciers subissent le taux minimum de 20\/30 et le pr\u00e9l\u00e8vement de solidarit\u00e9 de 7,5 %, avec une retenue \u00e0 la source sp\u00e9cifique chez certains gestionnaires \u2014 notre page sur les SCPI pour non-r\u00e9sidents<\/a> d\u00e9taille les taux appliqu\u00e9s. Enfin, si votre projet est aussi d’investir dans l’immobilier hell\u00e8ne, la Gr\u00e8ce offre un contexte temporaire favorable : plus-value immobili\u00e8re de 15 % suspendue jusqu’au 31 d\u00e9cembre 2026, droits de mutation de 3,09 % et hausse des prix mesur\u00e9e \u00e0 +5,0 % sur un an \u00e0 Ath\u00e8nes au deuxi\u00e8me trimestre 2026 (Banque de Gr\u00e8ce) \u2014 notre guide sur l’investissement immobilier \u00e0 l’\u00e9tranger<\/a> relie les deux volets.<\/p>

R\u00e9sidence secondaire : les taxes locales ne disparaissent pas<\/h2>

Conserver une r\u00e9sidence secondaire en France vous expose aux taxes locales de droit commun : taxe fonci\u00e8re due par tout propri\u00e9taire, et taxe d’habitation sur les r\u00e9sidences secondaires d\u00e9sormais g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9e dans la plupart des communes, avec une majoration possible en zones tendues. Ces pr\u00e9l\u00e8vements sont dus quelle que soit votre r\u00e9sidence fiscale et s’ajoutent \u00e0 l’\u00e9ventuel IFI. Sym\u00e9triquement, si vous achetez en Gr\u00e8ce, la taxe ENFIA frappe vos immeubles hell\u00e8nes chaque ann\u00e9e, avec une taxe suppl\u00e9mentaire au-del\u00e0 de 400 000 \u20ac de patrimoine immobilier \u2014 mais l’IFI fran\u00e7ais, lui, ne regarde que vos immeubles fran\u00e7ais, une asym\u00e9trie qui rend l’arbitrage de localisation patrimoniale assez lisible une fois les deux bar\u00e8mes pos\u00e9s c\u00f4te \u00e0 c\u00f4te.<\/p>

Cas chiffr\u00e9 : louer ou vendre l’appartement lyonnais<\/h2>

Situation.<\/strong> \u00c9lise, 58 ans, s’installe \u00e0 Ath\u00e8nes en 2026 sous le r\u00e9gime des retrait\u00e9s \u00e0 7 %, en gardant son appartement lyonnais valant 450 000 \u20ac, lou\u00e9 1 500 \u20ac par mois, qu’elle a achet\u00e9 300 000 \u20ac il y a dix ans.<\/p>

Issue.<\/strong> Faut-il conserver la location depuis la Gr\u00e8ce, supporter chaque ann\u00e9e le bar\u00e8me du non-r\u00e9sident, ou vendre et rapatrier le capital en franchise de plus-value grecque ?<\/p>

Strategy.<\/strong> \u00c9lise teste les deux voies sur trois ans. En location : 18 000 \u20ac de loyers annuels, abattus \u00e0 12 600 \u20ac en micro-foncier, impos\u00e9s au minimum de 20 % avec le pr\u00e9l\u00e8vement de solidarit\u00e9 de 7,5 % \u2014 un co\u00fbt total d’environ 3 870 \u20ac par an, sa pension restant impos\u00e9e uniquement en Gr\u00e8ce \u00e0 7 %. En vente : plus-value de 150 000 \u20ac, abattement de 30 % pour dix ans de d\u00e9tention, base taxable de 105 000 \u20ac, facture de 27 825 \u20ac.<\/p>

Result.<\/strong> Elle conserve la location trois ans de plus \u2014 co\u00fbt cumul\u00e9 d’environ 11 600 \u20ac \u2014 puis vend : l’abattement de d\u00e9tention aura encore progress\u00e9 de 18 points, ramenant la base taxable \u00e0 78 000 \u20ac et la facture \u00e0 environ 20 700 \u20ac. La date de vente est choisie pour ses effets sur l’abattement, pas pour la r\u00e9sidence fiscale ; l’imposition grecque, elle, ne touche ni les loyers ni la plus-value de l’immeuble fran\u00e7ais.<\/p>

Chiffres cl\u00e9s 2026<\/h2>
Indicator<\/th>Valeur 2026<\/th>Source<\/th><\/tr><\/thead>
Taux minimum sur revenus fonciers<\/td>20 % jusqu’\u00e0 29 579 \u20ac, 30 % au-del\u00e0<\/td>Art. 197 A CGI<\/td><\/tr>
Pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (r\u00e9sident UE)<\/td>7,5 % au lieu de 17,2 %<\/td>Art. 235 ter CGI<\/td><\/tr>
Seuil IFI non-r\u00e9sident<\/td>Patrimoine immobilier fran\u00e7ais > 1,3 M\u20ac<\/td>Art. 964 CGI ; d\u00e9claration 2042-IFI<\/td><\/tr>
Plus-value immobili\u00e8re du non-r\u00e9sident<\/td>19 % + 7,5 % de pr\u00e9l\u00e8vements (UE)<\/td>Art. 244 bis A CGI<\/td><\/tr>
Abattement de d\u00e9tention<\/td>6 % par an au-del\u00e0 de la 5e ann\u00e9e, exon\u00e9ration \u00e0 22 ans<\/td>Art. 244 bis A CGI (BOFiP)<\/td><\/tr>
Tax representative<\/td>Non requis pour un r\u00e9sident de l’UE (exig\u00e9 hors EEE si prix > 150 000 \u20ac)<\/td>Art. 244 bis A CGI<\/td><\/tr>
Imposition des loyers<\/td>\u00c9tat de situation de l’immeuble (France)<\/td>Convention France-Gr\u00e8ce (BOI-INT-CVB-GRC)<\/td><\/tr><\/tbody><\/table>

Frequently asked questions<\/h2>

La Gr\u00e8ce peut-elle imposer mes loyers fran\u00e7ais ?<\/h3>

Non : la convention fiscale r\u00e9serve les revenus immobiliers \u00e0 l’\u00c9tat o\u00f9 l’immeuble est situ\u00e9. Vos loyers fran\u00e7ais ne sont impos\u00e9s qu’en France, au bar\u00e8me du non-r\u00e9sident avec le taux minimum de 20 ou 30 % ; c\u00f4t\u00e9 grec, le traitement d\u00e9pend de votre r\u00e9gime (droit commun ou article 5B) et se v\u00e9rifie avant la d\u00e9claration annuelle.<\/p>

\u00c0 partir de quand suis-je redevable de l’IFI depuis la Gr\u00e8ce ?<\/h3>

D\u00e8s que la valeur de votre patrimoine immobilier fran\u00e7ais d\u00e9passe 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’ann\u00e9e. Seuls les immeubles fran\u00e7ais comptent \u2014 votre bien ath\u00e9nien en est exclu \u2014 et la d\u00e9claration 2725 accompagne votre d\u00e9claration de revenus fran\u00e7aise.<\/p>

Le repr\u00e9sentant fiscal est-il toujours obligatoire pour vendre ?<\/h3>

Non pour un r\u00e9sident grec : les r\u00e9sidents d’un \u00c9tat de l’Union europ\u00e9enne en sont dispens\u00e9s quel que soit le prix ; l’obligation ne vise que les vendeurs \u00e9tablis hors de l’Espace \u00e9conomique europ\u00e9en lorsque le prix d\u00e9passe 150 000 \u20ac. En dessous, la dispense joue. Le repr\u00e9sentant s\u00e9curise le paiement de l’imp\u00f4t sur la plus-value et n’a pas vocation \u00e0 vous conseiller sur la strat\u00e9gie.<\/p>

Mon bien lou\u00e9 en France doit-il figurer dans ma d\u00e9claration grecque ?<\/h3>

Oui : la transparence grecque impose de d\u00e9clarer chaque ann\u00e9e dans la d\u00e9claration E1 les comptes, biens et actifs d\u00e9tenus hors de Gr\u00e8ce, y compris vos immeubles et comptes fran\u00e7ais. Cette d\u00e9claration n’entra\u00eene aucune imposition grecque suppl\u00e9mentaire sur les loyers, la convention l’interdisant.<\/p>

Vaut-il mieux vendre son bien fran\u00e7ais avant ou apr\u00e8s le d\u00e9part ?<\/h3>

Avant le d\u00e9part, la plus-value est impos\u00e9e au r\u00e9gime des r\u00e9sidents : 19 % et 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements, mais avec les abattements de droit commun. Apr\u00e8s, le r\u00e9gime du non-r\u00e9sident applique 19 % et 7,5 % seulement pour un r\u00e9sident grec \u2014 l’\u00e9cart de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux peut compenser la perte d’autres abattements. Le calcul se fait bien en amont, comme dans notre guide du d\u00e9part vers la Gr\u00e8ce<\/a>.<\/p>

R\u00e9dig\u00e9 par Alexis Sagnier, conseiller en investissements financiers et immobiliers, courtier en assurances \u2014 Balmont Conseil, Lyon, ORIAS n\u00b0 13003497. Pour chiffrer la location ou la vente de vos biens fran\u00e7ais depuis la Gr\u00e8ce, r\u00e9servez un rendez-vous avec Balmont Conseil<\/a>.<\/p>\n\n

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