{"id":32312,"date":"2026-11-11T23:07:31","date_gmt":"2026-11-11T22:07:31","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?p=32312"},"modified":"2026-11-12T00:07:31","modified_gmt":"2026-11-11T23:07:31","slug":"immobilier-francais-depuis-les-emirats-en-2026-revenus-ifi-vente-et-convention","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/blog\/immobilier-francais-depuis-les-emirats-en-2026-revenus-ifi-vente-et-convention\/","title":{"rendered":"Immobilier fran\u00e7ais depuis les \u00c9mirats en 2026: revenus, IFI, vente et convention"},"content":{"rendered":"

Mis \u00e0 jour le 9 novembre 2026 \u2014 Auteur: Alexis Sagnier<\/strong><\/p>\n

Un Fran\u00e7ais r\u00e9sident fiscal \u00e0 Duba\u00ef ou Abou Dhabi peut conserver des biens immobiliers en France, mais les loyers et les plus-values fran\u00e7aises restent en principe imposables en France selon la convention. Le pr\u00e9l\u00e8vement fiscal sur la plus-value d’un non-r\u00e9sident est normalement de 19 %, auquel s’ajoutent en principe 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux lorsque les conditions d’exon\u00e9ration particuli\u00e8res ne sont pas remplies. Le seuil d’entr\u00e9e dans l’IFI de droit interne est de 1 300 000 \u20ac d’immobilier net imposable. Attention \u00e0 appliquer \u00e9galement les dispositions particuli\u00e8res de l’article 16 de la convention franco-\u00e9mirienne concernant l’imposition de la fortune.<\/p>\n

Chiffres cl\u00e9s 2026<\/h2>\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Indicator<\/th>\nDonn\u00e9e<\/th>\nSource officielle<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Pr\u00e9l\u00e8vement fiscal de plus-value immobili\u00e8re non-r\u00e9sident<\/td>\n19%<\/td>\nDGFiP<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Pr\u00e9l\u00e8vements sociaux de droit commun sur plus-value non-r\u00e9sident<\/td>\n17.2%<\/td>\nDGFiP<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Seuil fran\u00e7ais d’entr\u00e9e \u00e0 l’IFI selon le droit interne<\/td>\n\u20ac1,300,000<\/td>\nDGFiP<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Taux minimum d’IR non-r\u00e9sident sur revenus 2025 d\u00e9clar\u00e9s en 2026<\/td>\n20 % puis 30 % au-dessus de 29 579 \u20ac<\/td>\nDGFiP<\/a><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Peut-on conserver un appartement en France apr\u00e8s l’installation?<\/h2>\n

Le propri\u00e9taire r\u00e9sident des \u00c9mirats peut maintenir un bien en France, occup\u00e9 par un locataire ou conserv\u00e9 pour des s\u00e9jours personnels. La r\u00e9sidence fiscale se d\u00e9termine ind\u00e9pendamment de la propri\u00e9t\u00e9 de cet immeuble, m\u00eame si les conditions d’usage peuvent constituer un \u00e9l\u00e9ment parmi d’autres de l’analyse. Les charges de copropri\u00e9t\u00e9, taxes locales et emprunts restent associ\u00e9s au bien situ\u00e9 en France.<\/p>\n

Il faut informer les administrations et organismes concern\u00e9s de la nouvelle adresse et continuer \u00e0 recevoir les avis fiscaux. Une banque fran\u00e7aise peut \u00eatre conserv\u00e9e pour le cr\u00e9dit et le versement des loyers. La tenue d’un dossier locatif complet facilite les d\u00e9clarations fran\u00e7aises et la preuve des revenus \u00e9trangers.<\/p>\n

Quelle comp\u00e9tence fiscale pr\u00e9voit la convention pour les loyers?<\/h2>\n

La convention franco-\u00e9mirienne permet \u00e0 l’\u00c9tat de situation d’imposer les revenus d’un immeuble. Un appartement de Lyon lou\u00e9 \u00e0 un tiers reste donc, en principe, dans le champ de l’imp\u00f4t fran\u00e7ais m\u00eame si le propri\u00e9taire habite Duba\u00ef. Le fait que la contrepartie soit vir\u00e9e sur une banque \u00e9mirienne ne modifie pas la source immobili\u00e8re du revenu.<\/p>\n

Les charges d\u00e9ductibles et la qualification du bail rel\u00e8vent des r\u00e8gles fiscales fran\u00e7aises. Une location nue et une location meubl\u00e9e peuvent impliquer des cat\u00e9gories, obligations et r\u00e9gimes diff\u00e9rents. Le propri\u00e9taire doit conserver les contrats, quittances et factures permettant de d\u00e9terminer le r\u00e9sultat net.<\/p>\n

Comment calculer l’imp\u00f4t fran\u00e7ais sur les loyers?<\/h2>\n

La DGFiP pr\u00e9sente pour les non-r\u00e9sidents l’application du bar\u00e8me de l’imp\u00f4t fran\u00e7ais et d’un taux minimum de 20 %, puis de 30 % au-del\u00e0 du seuil de 29 579 \u20ac sur les revenus 2025 d\u00e9clar\u00e9s en 2026, sous les conditions de l’article 197 A. Ce m\u00e9canisme porte sur le revenu net imposable fran\u00e7ais, non sur les loyers bruts encaiss\u00e9s.<\/p>\n

Une simulation peut tenir compte du taux moyen mondial lorsque ce calcul est plus favorable et que les justificatifs sont fournis. Il faut identifier la part taxable en France apr\u00e8s la convention, puis appliquer les r\u00e8gles fran\u00e7aises. L’absence d’imp\u00f4t sur le salaire aux \u00c9mirats ne dispense pas de cette d\u00e9claration.<\/p>\n

Quels pr\u00e9l\u00e8vements sociaux restent dus sur les loyers?<\/h2>\n

Les revenus fonciers et les plus-values immobili\u00e8res des non-r\u00e9sidents peuvent supporter les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux fran\u00e7ais. Le taux de droit commun pr\u00e9sent\u00e9 par la DGFiP est de 17,2 % pour les op\u00e9rations vis\u00e9es. Des r\u00e8gles particuli\u00e8res concernent les personnes affili\u00e9es \u00e0 un r\u00e9gime de s\u00e9curit\u00e9 sociale d’un \u00c9tat de l’EEE ou de Suisse, ce qui n’est pas automatiquement le cas du r\u00e9sident \u00e9mirien.<\/p>\n

La nationalit\u00e9 fran\u00e7aise ne suffit pas \u00e0 d\u00e9terminer la situation sociale. Le propri\u00e9taire doit expliquer son affiliation r\u00e9elle et produire les justificatifs utiles. Une assurance sant\u00e9 priv\u00e9e \u00e9mirienne n’entre pas n\u00e9cessairement dans les m\u00eames conditions que l’affiliation obligatoire reconnue pour certaines exon\u00e9rations europ\u00e9ennes.<\/p>\n

Quel imp\u00f4t lors de la vente d’une maison fran\u00e7aise?<\/h2>\n

La plus-value immobili\u00e8re d’un non-r\u00e9sident est en principe soumise \u00e0 un pr\u00e9l\u00e8vement fran\u00e7ais de 19 % avant abattements et exon\u00e9rations applicables. Le calcul part des prix de cession et d’acquisition corrig\u00e9s selon les r\u00e8gles fran\u00e7aises. Les frais de notaire, certains travaux et les p\u00e9riodes de d\u00e9tention doivent \u00eatre document\u00e9s avec leurs justificatifs.<\/p>\n

La dur\u00e9e de d\u00e9tention modifie les bases fiscales. Pour le r\u00e9gime courant des plus-values immobili\u00e8res, l’exon\u00e9ration d’imp\u00f4t sur le revenu intervient apr\u00e8s vingt-deux ann\u00e9es, tandis que celle des pr\u00e9l\u00e8vements sociaux demande trente ann\u00e9es. Une ancienne r\u00e9sidence principale devenue logement locatif doit \u00eatre \u00e9tudi\u00e9e selon ses propres conditions d’exon\u00e9ration.<\/p>\n

L’IFI s’applique-t-il automatiquement \u00e0 1,3 million d’euros?<\/h2>\n

En droit interne, la DGFiP pr\u00e9voit l’IFI lorsque la valeur nette imposable de l’immobilier fran\u00e7ais d’un non-r\u00e9sident d\u00e9passe 1 300 000 \u20ac au 1er janvier. Cependant, la convention franco-\u00e9mirienne comporte \u00e0 son article 16 des r\u00e8gles sp\u00e9cifiques de r\u00e9partition de l’imposition de la fortune et des conditions particuli\u00e8res concernant certains actifs financiers et la dur\u00e9e de d\u00e9tention. La pr\u00e9sence du seuil l\u00e9gal ne cl\u00f4t donc pas l’analyse du r\u00e9sident \u00e9mirien.<\/p>\n

Il faut examiner les biens immobiliers fran\u00e7ais, les droits et participations immobili\u00e8res, les actifs financiers r\u00e9pondant \u00e9ventuellement aux dispositions conventionnelles et la r\u00e9sidence de la personne. L’article 16 doit \u00eatre lu dans sa version applicable, sans se limiter \u00e0 une explication g\u00e9n\u00e9rale des non-r\u00e9sidents. Le formulaire et les pi\u00e8ces justificatives restent \u00e0 pr\u00e9parer lorsque les conditions d’imposition le requi\u00e8rent.<\/p>\n

Comment l’article 16 de la convention peut-il intervenir?<\/h2>\n

Le texte consolid\u00e9 de la DGFiP pr\u00e9voit une r\u00e8gle conditionnelle d’imposition de certaines fortunes immobili\u00e8res situ\u00e9es dans l’autre \u00c9tat, avec une comparaison de valeurs par rapport \u00e0 des actifs financiers \u00e9num\u00e9r\u00e9s dans l’article. Des clauses particuli\u00e8res visent aussi le caract\u00e8re permanent de certains placements et une dur\u00e9e de plus de huit mois dans l’ann\u00e9e civile pr\u00e9c\u00e9dente, dans les termes pr\u00e9cis du texte. Il faut examiner l’ensemble du dispositif plut\u00f4t qu’un seul paragraphe.<\/p>\n

Un actif d\u00e9tenu par une soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 pr\u00e9pond\u00e9rance immobili\u00e8re ou une participation substantielle peut relever d’une classification sp\u00e9cifique au sein de l’article 16. Le traitement ne doit pas \u00eatre extrapol\u00e9 \u00e0 tous les placements. Une analyse chiffr\u00e9e et document\u00e9e de l’assiette est indispensable lorsque le patrimoine fran\u00e7ais est \u00e9lev\u00e9.<\/p>\n

Quels documents transmettre au notaire fran\u00e7ais?<\/h2>\n

Le vendeur non-r\u00e9sident doit pr\u00e9parer le titre de propri\u00e9t\u00e9, le prix d’acquisition, les factures de travaux, les justificatifs de r\u00e9sidence et les \u00e9l\u00e9ments de ses \u00e9ventuels emprunts. Le notaire v\u00e9rifie le calcul de la plus-value et les formalit\u00e9s propres aux vendeurs hors Espace \u00e9conomique europ\u00e9en. Le besoin \u00e9ventuel d’un repr\u00e9sentant fiscal accr\u00e9dit\u00e9 doit \u00eatre confirm\u00e9.<\/p>\n

Le calendrier de la vente doit int\u00e9grer les d\u00e9lais bancaires et les signatures \u00e0 distance lorsque le vendeur ne revient pas en France. Le produit net transf\u00e9rable aux \u00c9mirats d\u00e9pend de l’imp\u00f4t, des \u00e9ventuels pr\u00e9l\u00e8vements et des frais de transaction. Il est pr\u00e9f\u00e9rable de mesurer cette somme avant de s’engager dans un r\u00e9investissement local.<\/p>\n

Quels enjeux pour une SCI ou une soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re?<\/h2>\n

La d\u00e9tention de parts de SCI doit \u00eatre analys\u00e9e en fonction du r\u00e9gime de la soci\u00e9t\u00e9, de la composition de son actif et de la nature des revenus distribu\u00e9s. Une SCI \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu n’a pas le m\u00eame traitement qu’une soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re \u00e0 l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s. La convention peut qualifier certains droits diff\u00e9remment d’une vente directe de l’immeuble.<\/p>\n

Les comptes courants d’associ\u00e9s, emprunts et valeurs de titres doivent \u00eatre distingu\u00e9s. Le r\u00e9sident \u00e9mirien doit suivre ses obligations fran\u00e7aises m\u00eame si la soci\u00e9t\u00e9 est g\u00e9r\u00e9e depuis la France par un tiers. La constitution d’une holding aux \u00c9mirats ne transforme pas automatiquement une assiette immobili\u00e8re fran\u00e7aise en revenu \u00e9tranger.<\/p>\n

Comment g\u00e9rer les paiements en euros et les d\u00e9penses en AED?<\/h2>\n

Les loyers, charges et pr\u00eats fran\u00e7ais sont normalement suivis en euros, tandis que la vie quotidienne du foyer aux \u00c9mirats se finance en dirhams. Il est pertinent de conserver une r\u00e9serve en EUR pour les \u00e9ch\u00e9ances immobili\u00e8res et d’\u00e9viter les conversions trop fr\u00e9quentes. Le change doit \u00eatre calcul\u00e9 \u00e0 partir des frais et cours effectivement propos\u00e9s par la banque.<\/p>\n

Le budget annuel doit inclure une vacance locative possible, des travaux exceptionnels et les acomptes fiscaux. Le patrimoine immobilier n’est pas une somme imm\u00e9diatement disponible pour payer les frais scolaires ou m\u00e9dicaux aux \u00c9mirats. Une projection de tr\u00e9sorerie \u00e9vite de confondre rendement brut et revenu r\u00e9ellement utilisable.<\/p>\n

Quel effet sur la succession du propri\u00e9taire?<\/h2>\n

La convention franco-\u00e9mirienne contient \u00e0 son article 17 des r\u00e8gles particuli\u00e8res sur les successions, en distinguant notamment les immeubles de certains biens meubles. Le bien fran\u00e7ais peut rester dans le champ de l’imposition successorale fran\u00e7aise. La r\u00e9sidence fiscale des h\u00e9ritiers et la loi civile applicable doivent \u00eatre analys\u00e9es parall\u00e8lement.<\/p>\n

Le propri\u00e9taire doit conserver les actes, les preuves de valeur et les dispositions testamentaires dans un inventaire patrimonial. Une SCI, un contrat d’assurance-vie et un bien immobilier direct ne se transmettent pas exactement de la m\u00eame mani\u00e8re. Il faut coordonner les documents fran\u00e7ais et \u00e9miriens.<\/p>\n

Numerical case study<\/h2>\n

Situation<\/h3>\n

Une personne effectivement r\u00e9sidente fiscale \u00e9mirienne vend en 2026 un appartement \u00e0 Paris avec 80 000 \u20ac de plus-value taxable fictive apr\u00e8s les abattements applicables, sans exon\u00e9ration particuli\u00e8re.<\/p>\n

Erreur de lecture<\/h3>\n

Elle d\u00e9duit de sa r\u00e9sidence \u00e0 Duba\u00ef que la plus-value serait int\u00e9gralement exon\u00e9r\u00e9e en France.<\/p>\n

Verification<\/h3>\n

Elle applique la comp\u00e9tence fran\u00e7aise sur l’immobilier et calcule \u00e0 titre indicatif 19 % d’imp\u00f4t et 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux dans le cas de droit commun.<\/p>\n

Result<\/h3>\n

La simulation arithm\u00e9tique donne 15 200 \u20ac d’imp\u00f4t et 13 760 \u20ac de pr\u00e9l\u00e8vements, soit 28 960 \u20ac, hors surtaxe \u00e9ventuelle et autres situations particuli\u00e8res.<\/p>\n

Frequently asked questions<\/h2>\n

La France taxe-t-elle mes loyers m\u00eame si je vis \u00e0 Duba\u00ef?<\/h3>\n

Oui, en principe, lorsque les loyers proviennent d’un immeuble situ\u00e9 en France. La convention autorise l’imposition \u00e0 l’\u00c9tat de situation et la d\u00e9claration fran\u00e7aise demeure n\u00e9cessaire selon le r\u00e9gime du bien.<\/p>\n

Quel taux sur une vente immobili\u00e8re fran\u00e7aise?<\/h3>\n

Le pr\u00e9l\u00e8vement fiscal g\u00e9n\u00e9ral sur une plus-value immobili\u00e8re de non-r\u00e9sident est de 19 % avant abattements, auquel peuvent s’ajouter des pr\u00e9l\u00e8vements sociaux. Le r\u00e9sultat d\u00e9pend des dates, frais et exon\u00e9rations applicables.<\/p>\n

Dois-je payer l’IFI si j’ai plus de 1,3 million d’euros en France?<\/h3>\n

Le seuil existe en droit interne, mais l’article 16 de la convention franco-\u00e9mirienne contient des dispositions sp\u00e9cifiques sur la fortune. Une simulation de l’assiette et des conditions conventionnelles doit pr\u00e9c\u00e9der toute conclusion.<\/p>\n

Une maison fran\u00e7aise rend-elle automatiquement r\u00e9sident fiscal fran\u00e7ais?<\/h3>\n

Non. La propri\u00e9t\u00e9 est un \u00e9l\u00e9ment de situation, mais la r\u00e9sidence fiscale d\u00e9pend des crit\u00e8res de foyer, s\u00e9jour, activit\u00e9 et int\u00e9r\u00eats \u00e9conomiques puis de la convention. L’usage r\u00e9el du bien importe.<\/p>\n

Le notaire peut-il virer le prix directement aux \u00c9mirats?<\/h3>\n

Le r\u00e8glement d\u00e9pend des proc\u00e9dures bancaires et notariales ainsi que des justificatifs d’identit\u00e9 et de provenance des fonds. Les imp\u00f4ts et frais dus en France doivent \u00eatre d\u00e9termin\u00e9s avant le transfert du produit net.<\/p>\n

Pr\u00e9parer les pi\u00e8ces de l’immobilier transfrontalier<\/h2>\n

La synth\u00e8se patrimoniale doit pr\u00e9senter chaque bien, son propri\u00e9taire, sa valeur estim\u00e9e, les emprunts, le bail et les revenus ou charges de l’ann\u00e9e. Les justificatifs du changement de r\u00e9sidence et des affiliations sociales sont conserv\u00e9s avec les d\u00e9clarations fran\u00e7aises. Les dispositions conventionnelles particuli\u00e8res, notamment l’article 16 sur la fortune et l’article 17 sur les successions, doivent \u00eatre v\u00e9rifi\u00e9es au regard de la situation exacte du foyer.<\/p>\n

La pr\u00e9paration d’une vente commence par le calcul du produit net r\u00e9ellement disponible apr\u00e8s les imp\u00f4ts, frais et remboursement du cr\u00e9dit. Le calendrier de conversion vers les AED doit \u00eatre \u00e9tabli une fois les d\u00e9penses fran\u00e7aises financ\u00e9es. Une d\u00e9cision de r\u00e9investissement doit tenir compte de la disponibilit\u00e9 effective du prix et des obligations contractuelles restantes.<\/p>\n

Convention officielle<\/h2>\n

Lire la convention fiscale consolid\u00e9e France\u2013\u00c9mirats, notamment ses articles 5, 16 et 17<\/a>.<\/p>\n

Maillage interne publi\u00e9<\/h2>\n