{"id":32308,"date":"2026-11-12T19:10:21","date_gmt":"2026-11-12T18:10:21","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?p=32308"},"modified":"2026-11-12T19:17:07","modified_gmt":"2026-11-12T18:17:07","slug":"immobilier-en-france-depuis-l-italie-location-ifi-plus-value","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/blog\/immobilier-en-france-depuis-l-italie-location-ifi-plus-value\/","title":{"rendered":"Immobilier en France depuis l’Italie : location, IFI et plus-value du non-r\u00e9sident"},"content":{"rendered":"

Derni\u00e8re mise \u00e0 jour : 9 novembre 2026 \u2014 Alexis Sagnier, Balmont Conseil, Lyon.<\/em><\/p>\n

Immobilier en France depuis l’Italie : que reste-t-il \u00e0 payer quand on vit \u00e0 Milan ou Florence ? Trois lignes structurent le dossier. Les loyers d’abord : impos\u00e9s en France au taux minimum de 20 % jusqu’\u00e0 29 579 \u20ac de revenus nets imposables, 30 % au-del\u00e0, avec des pr\u00e9l\u00e8vements sociaux r\u00e9duits \u00e0 7,5 % pour les affili\u00e9s \u00e0 un r\u00e9gime italien. L’IFI ensuite : l’immobilier fran\u00e7ais au-del\u00e0 de 1,3 million d’euros reste dans son champ, r\u00e9sidence italienne ou pas. La vente enfin : imp\u00f4t de plus-value pr\u00e9lev\u00e9 par le notaire sur le prix, abattement de 6 % par an au-del\u00e0 de la cinqui\u00e8me ann\u00e9e de d\u00e9tention, sans repr\u00e9sentant fiscal pour un r\u00e9sident de l’Union. Et c\u00f4t\u00e9 italien, l’IVIE ajoute 1,06 % par an sur la valeur de vos immeubles fran\u00e7ais. Le dossier complet, ligne par ligne.<\/p>\n

Les loyers fran\u00e7ais : le taux minimum et les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux<\/h2>\n

R\u00e9sident italien, vos revenus fonciers fran\u00e7ais restent imposables en France, lieu de situation des biens \u2014 c’est la convention de 1989 qui l’impose. Le r\u00e9gime est celui des non-r\u00e9sidents : imposition au taux minimum de 20 % jusqu’\u00e0 29 579 \u20ac de revenus nets imposables et 30 % au-del\u00e0, ou option pour le taux moyen \u2014 le m\u00e9canisme que notre article sur le taux minimum de 20 % et 30 % des non-r\u00e9sidents<\/a> d\u00e9taille, d\u00e9monstration \u00e0 l’appui. Le revenu foncier net (loyers moins charges d\u00e9ductibles, travaux et int\u00e9r\u00eats d’emprunt compris) se d\u00e9clare dans la d\u00e9claration annuelle des non-r\u00e9sidents, dont notre workflow complet de la d\u00e9claration 2026<\/a> donne le d\u00e9roul\u00e9.<\/p>\n

Les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux suivent votre affiliation : rattach\u00e9 \u00e0 un r\u00e9gime de s\u00e9curit\u00e9 sociale italien \u2014 membre de l’Union europ\u00e9enne \u2014 vous relevez du taux r\u00e9duit de 7,5 %, la CSG et la CRDS \u00e9tant \u00e9cart\u00e9es ; notre article sur l’exon\u00e9ration de CSG-CRDS et le pr\u00e9l\u00e8vement de solidarit\u00e9<\/a> d\u00e9taille les preuves d’affiliation \u00e0 fournir. C’est l’un des rares points o\u00f9 le statut europ\u00e9en r\u00e9duit r\u00e9ellement la facture : la qualit\u00e9 d’affili\u00e9 italien se documente une fois, et s’applique \u00e0 tous les revenus immobiliers fran\u00e7ais.<\/p>\n

L’IFI : le seuil de 1,3 million d’euros ne dispara\u00eet pas au-del\u00e0 des Alpes<\/h2>\n

L’imp\u00f4t sur la fortune immobili\u00e8re frappe l’immobilier fran\u00e7ais des non-r\u00e9sidents d\u00e8s 1,3 million d’euros de valeur nette au 1er janvier \u2014 la r\u00e9sidence italienne ne vous en exon\u00e8re pas. La d\u00e9claration sp\u00e9cifique se d\u00e9pose chaque printemps, avec les dettes d\u00e9ductibles contract\u00e9es aupr\u00e8s d’\u00e9tablissements financiers dans les conditions de droit commun, et la valeur v\u00e9nale des biens \u00e0 justifier. Pour un r\u00e9sident italien qui conserve un patrimoine locatif fran\u00e7ais cons\u00e9quent, l’IFI se combine avec le taux minimum sur les loyers : le rendement net d’imp\u00f4t d’un immeuble parisien d\u00e9tenu depuis Milan se calcule avec les deux lignes, pas avec le seul loyer brut.<\/p>\n

Le point d’arbitrage : conserver, vendre ou all\u00e9ger. Vendre d\u00e9clenche la plus-value du non-r\u00e9sident (voir ci-dessous) ; conserver maintient l’IFI et les loyers au taux minimum ; all\u00e9ger par un d\u00e9membrement ou une donation renvoie \u00e0 la planification successorale, que notre article sur l’optimisation s\u00e9curis\u00e9e du patrimoine des expatri\u00e9s<\/a> traite. Chaque option se chiffre avant d’\u00eatre d\u00e9cid\u00e9e \u2014 et l’IFI, dont le bar\u00e8me court de 0,5 % (fraction comprise entre 800 000 \u20ac et 1,3 million d’euros, une fois le seuil franchi) \u00e0 1,5 %, p\u00e8se d’autant plus que le patrimoine est concentr\u00e9 sur l’immobilier.<\/p>\n

Vendre depuis l’Italie : imp\u00f4t pr\u00e9lev\u00e9 \u00e0 la source et abattements<\/h2>\n

La vente d’un immeuble fran\u00e7ais par un non-r\u00e9sident suit l’article 244 bis A du CGI : le notaire calcule la plus-value sur la d\u00e9claration 2048-IMM et pr\u00e9l\u00e8ve l’imp\u00f4t sur le prix le jour de la vente. Le calcul : abattement de 6 % par an de d\u00e9tention au-del\u00e0 de la cinqui\u00e8me ann\u00e9e pour l’imp\u00f4t sur le revenu (exon\u00e9ration compl\u00e8te apr\u00e8s 22 ans), pr\u00e9l\u00e8vements sociaux suivant leur propre calendrier (30 ans). Notre article sur la vente d’un bien en France en tant que non-r\u00e9sident<\/a> d\u00e9taille les \u00e9tapes et le calcul, et la documentation BOFiP du r\u00e9gime des non-r\u00e9sidents est accessible via notre page BOFiP international d\u00e9di\u00e9e<\/a>.<\/p>\n

Un point pratique commande la vente \u2014 r\u00e9sident de l’Union, vous \u00eates dispens\u00e9 de repr\u00e9sentant fiscal \u2014 : la reconstitution de la base : le calcul des abattements n\u00e9cessite la date d’acquisition, le prix d’origine et les travaux d\u00e9ductibles, pi\u00e8ces que le dossier r\u00e9unit avant la signature du compromis, pas apr\u00e8s.<\/p>\n

C\u00f4t\u00e9 italien : l’IVIE, la taxe sur votre immobilier fran\u00e7ais<\/h2>\n

Le sujet se complique d’une ligne italienne : l’IVIE (imposta sul valore degli immobili situati all’estero) taxe \u00e0 1,06 % par an la valeur des immeubles d\u00e9tenus hors d’Italie par les r\u00e9sidents italiens \u2014 taux officiel en vigueur depuis 2024 selon l’Agenzia delle Entrate. Les imp\u00f4ts de propri\u00e9t\u00e9 acquitt\u00e9s en France sur le m\u00eame bien s’imputent sur l’IVIE, dans la limite de son montant : l’imposition totale reste born\u00e9e, mais la d\u00e9claration italienne (le quadro RW de la d\u00e9claration annuelle) doit porter la valeur, la dur\u00e9e de d\u00e9tention et les cr\u00e9dits \u2014 une ligne de plus dans un dossier qui en compte d\u00e9j\u00e0 beaucoup. La r\u00e9sidence principale \u00e9trang\u00e8re non de luxe b\u00e9n\u00e9ficie d’exon\u00e9rations selon les r\u00e8gles italiennes ; un investissement locatif parisien, lui, est dans le champ plein.<\/p>\n

Ce cumul France-Italie sur un m\u00eame immeuble \u2014 taux minimum fran\u00e7ais, IFI \u00e9ventuel, IVIE italienne avec imputation \u2014 se chiffre globalement : c’est le rendement net de tout qui d\u00e9cide de conserver ou vendre, jamais le rendement brut affich\u00e9 par l’annonce de location.<\/p>\n

La fiscalit\u00e9 locale fran\u00e7aise compl\u00e8te la lecture : la taxe fonci\u00e8re reste due par le propri\u00e9taire quel que soit son domicile, et la taxe d’habitation sur les r\u00e9sidences secondaires est maintenue dans les communes qui l’ont vot\u00e9e. Le budget d’un immeuble parisien d\u00e9tenu depuis Milan additionne donc la taxe fonci\u00e8re, \u00e9ventuellement la taxe d’habitation de seconde r\u00e9sidence, l’IFI au-del\u00e0 du seuil et l’IVIE italienne avec son imputation. C’est la somme de ces lignes, rapport\u00e9e au loyer, qui donne le rendement net r\u00e9el \u2014 et lui seul.<\/p>\n

Cas pratique : un T3 parisien d\u00e9tenu depuis Milan<\/h3>\n

Une cadre install\u00e9e \u00e0 Milan depuis 2023 conserve un T3 parisien lou\u00e9 2 400 \u20ac par mois, acquis 450 000 \u20ac il y a douze ans. Chaque ann\u00e9e : revenu foncier net d’environ 21 000 \u20ac (apr\u00e8s charges, taxe fonci\u00e8re et int\u00e9r\u00eats r\u00e9siduels), impos\u00e9 au taux minimum de 20 % \u2014 la tranche des 29 579 \u20ac n’\u00e9tant pas atteinte avec ses autres revenus fran\u00e7ais \u2014 plus 7,5 % de pr\u00e9l\u00e8vements de solidarit\u00e9 sur les m\u00eames revenus fonciers. Pas d’IFI (la valeur de l’immeuble, 650 000 \u20ac en 2026, reste sous le seuil de 1,3 million). C\u00f4t\u00e9 italien : IVIE de 1,06 % sur la valeur de l’immeuble, avec imputation de la taxe fonci\u00e8re fran\u00e7aise dans la limite du montant de l’IVIE, d\u00e9clar\u00e9e au quadro RW. Si elle vendait \u00e0 650 000 \u20ac : plus-value r\u00e9duite par les abattements de 6 % par an au-del\u00e0 de la cinqui\u00e8me ann\u00e9e \u2014 la d\u00e9tention de douze ans efface une large part de l’imp\u00f4t sur le revenu \u2014, imp\u00f4t pr\u00e9lev\u00e9 par le notaire le jour de la vente, sans repr\u00e9sentant fiscal. R\u00e9sultat : un immeuble qui rapporte, mais dont le rendement net se surveille ligne par ligne.<\/p>\n

Chiffres cl\u00e9s 2026<\/h2>\n\n\n
Item<\/th>Valeur 2026<\/th>Source<\/th><\/tr><\/thead>\n
Loyers fran\u00e7ais (taux minimum)<\/td>20 % \u2264 29 579 \u20ac ; 30 % au-del\u00e0<\/td>impots.gouv (bar\u00e8me 2026)<\/td><\/tr>\n
Social security contributions (rent)<\/td>7,5 % pour les affili\u00e9s \u00e0 un r\u00e9gime UE (dont Italie)<\/td>CGI, art. 235 ter<\/td><\/tr>\n
IFI<\/td>Immobilier fran\u00e7ais > 1,3 M\u20ac net au 1er janvier<\/td>CGI<\/td><\/tr>\n
Paiement de l’imp\u00f4t (vente)<\/td>Pr\u00e9lev\u00e9 par le notaire sur le prix<\/td>CGI, art. 244 bis A<\/td><\/tr>\n
Tax representative<\/td>Non requis pour un r\u00e9sident de l’UE<\/td>CGI, art. 244 bis A<\/td><\/tr>\n
Abattement de d\u00e9tention<\/td>6 %\/an au-del\u00e0 de la 5e ann\u00e9e (IR) ; exon\u00e9ration \u00e0 22 ans<\/td>CGI<\/td><\/tr>\n
IVIE (Italie)<\/td>1,06 %\/an de la valeur de l’immobilier \u00e9tranger<\/td>Agenzia delle Entrate<\/td><\/tr>\n
Imputation IVIE<\/td>Imp\u00f4ts de propri\u00e9t\u00e9 fran\u00e7ais imput\u00e9s, dans la limite de l’IVIE<\/td>Agenzia delle Entrate<\/td><\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Frequently asked questions<\/h2>\n

Les loyers fran\u00e7ais d’un r\u00e9sident italien sont-ils impos\u00e9s en Italie ?<\/h3>\n

Oui, mais sans double imposition : la France les impose d’abord, comme \u00c9tat de situation du bien ; l’Italie les int\u00e8gre ensuite \u00e0 l’IRPEF du r\u00e9sident et accorde un cr\u00e9dit \u00e9gal \u00e0 l’imp\u00f4t fran\u00e7ais, selon la convention de 1989. L’IVIE, elle, taxe la valeur de l’immeuble lui-m\u00eame, \u00e0 1,06 % par an, avec imputation des imp\u00f4ts fonciers fran\u00e7ais dans la limite de son montant. Deux lignes distinctes, deux d\u00e9clarations distinctes.<\/p>\n

Faut-il vraiment un repr\u00e9sentant fiscal pour vendre ?<\/h3>\n

Non pour un r\u00e9sident italien : depuis 2015, les vendeurs r\u00e9sidant dans un \u00c9tat de l’Union europ\u00e9enne sont dispens\u00e9s de repr\u00e9sentant fiscal, quel que soit le prix. Le notaire calcule et acquitte lui-m\u00eame l’imp\u00f4t de plus-value sur le prix de vente.<\/p>\n

La plus-value d’un non-r\u00e9sident est-elle exon\u00e9r\u00e9e apr\u00e8s 22 ans de d\u00e9tention ?<\/h3>\n

Pour l’imp\u00f4t sur le revenu, oui : l’abattement de 6 % par an au-del\u00e0 de la cinqui\u00e8me ann\u00e9e efface la plus-value imposable \u00e0 22 ans de d\u00e9tention. Les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux suivent leur propre timeline (30 ans), et l’imp\u00f4t d\u00fb est pr\u00e9lev\u00e9 par le notaire le jour de la vente. Le calendrier de vente se choisit avec le compteur d’abattements sous les yeux.<\/p>\n

L’IFI s’applique-t-il \u00e0 un r\u00e9sident italien ?<\/h3>\n

Oui, sur l’immobilier fran\u00e7ais au-del\u00e0 de 1,3 million d’euros de valeur nette : la r\u00e9sidence hors de France ne change rien au champ de l’imp\u00f4t, qui frappe les immeubles situ\u00e9s en France quel que soit le domicile du propri\u00e9taire. Les dettes d\u00e9ductibles suivent les r\u00e8gles de droit commun, et la d\u00e9claration sp\u00e9cifique se d\u00e9pose chaque ann\u00e9e \u2014 un point que la comparaison avec l’Italie, qui ne conna\u00eet pas d’\u00e9quivalent, rend parfois surprenant pour les nouveaux r\u00e9sidents.<\/p>\n

Vaut-il mieux vendre avant ou apr\u00e8s s’installer en Italie ?<\/h3>\n

Cela d\u00e9pend du compteur d’abattements et du prix : la plus-value ne change pas avec la r\u00e9sidence, mais le r\u00e9gime des non-r\u00e9sidents s’applique d\u00e8s le d\u00e9part \u2014 et le produit de la vente, lui, change de statut (le cash devient un avoir \u00e9tranger d\u00e9clarable en Italie, au quadro RW, avec IVAFE de 2 \u2030 sur les produits financiers d\u00e9tenus hors d’Italie). La chronologie compl\u00e8te \u2014 vente, transfert, placement du produit \u2014 se chiffre avant le d\u00e9part, avec les deux fiscalit\u00e9s sous les yeux.<\/p>\n

R\u00e9dig\u00e9 par Alexis Sagnier, conseiller en investissements financiers et immobiliers, courtier en assurances \u2014 Balmont Conseil, Lyon, ORIAS n\u00b0 13003497.<\/em><\/p>\n

Pour chiffrer votre immobilier fran\u00e7ais depuis l’Italie \u2014 loyers, IFI, vente, IVIE \u2014 prenez rendez-vous avec Balmont Conseil<\/a> : c’est le rendement net qui d\u00e9cide, et il se calcule.<\/p>\n\n

Pour aller plus loin : notre s\u00e9rie Italie<\/p>