{"id":32281,"date":"2026-11-12T19:06:34","date_gmt":"2026-11-12T18:06:34","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?p=32281"},"modified":"2026-11-12T19:14:45","modified_gmt":"2026-11-12T18:14:45","slug":"immobilier-en-france-depuis-le-portugal-non-resident","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/blog\/immobilier-en-france-depuis-le-portugal-non-resident\/","title":{"rendered":"Immobilier en France depuis le Portugal : location, IFI et plus-value du non-r\u00e9sident"},"content":{"rendered":"

Derni\u00e8re mise \u00e0 jour : 9 novembre 2026 \u2014 Alexis Sagnier, Balmont Conseil, Lyon.<\/em><\/p>\n

Un r\u00e9sident portugais qui garde de l’immobilier en France, que paie-t-il ? La r\u00e9ponse : des revenus fonciers impos\u00e9s au taux minimum de 20 % jusqu’\u00e0 29 579 \u20ac de revenus nets imposables et 30 % au-del\u00e0, sauf \u00e0 d\u00e9montrer qu’un autre bar\u00e8me est plus favorable ; des pr\u00e9l\u00e8vements sociaux r\u00e9duits \u00e0 7,5 % pour les affili\u00e9s d’un \u00c9tat de l’Union europ\u00e9enne ; l’IFI d\u00e8s que le patrimoine immobilier fran\u00e7ais d\u00e9passe 1,3 million d’euros ; et, \u00e0 la vente, un imp\u00f4t de plus-value pr\u00e9lev\u00e9 par le notaire sur le prix, sans repr\u00e9sentant fiscal pour un r\u00e9sident de l’Union. La convention fiscale de 1971 encadre l’ensemble et \u00e9vite la double imposition. Le d\u00e9tail, poste par poste, avec les pi\u00e8ges classiques du propri\u00e9taire install\u00e9 \u00e0 Lisbonne ou Porto.<\/p>\n

Les loyers fran\u00e7ais : d\u00e9claration et taux minimum<\/h2>\n

Les revenus fonciers de source fran\u00e7aise restent imposables en France entre les mains du non-r\u00e9sident, au taux minimum de 20 % ou 30 % selon le niveau des revenus nets imposables \u2014 sauf option pour le taux moyen qui peut descendre plus bas si le revenu mondial le justifie. Notre page sur le taux minimum de 20 et 30 %<\/a> d\u00e9taille cette d\u00e9monstration, et notre fiche BOFiP sur l’imposition des non-r\u00e9sidents<\/a> en donne les fondements documentaires. La d\u00e9claration passe par la 2042 et le formulaire de rattachement des revenus de source fran\u00e7aise, avec les revenus fonciers report\u00e9s dans les cases pr\u00e9vues \u2014 le guide complet de la d\u00e9claration du non-r\u00e9sident<\/a> d\u00e9roule le calendrier et les pi\u00e8ces.<\/p>\n

C\u00f4t\u00e9 pr\u00e9l\u00e8vements sociaux : les revenus du patrimoine des non-r\u00e9sidents affili\u00e9s \u00e0 un r\u00e9gime de s\u00e9curit\u00e9 sociale d’un \u00c9tat de l’UE \u2014 le Portugal en l’esp\u00e8ce \u2014 sont soumis au pr\u00e9l\u00e8vement de solidarit\u00e9 de 7,5 %, et non au taux plein de 17,2 % ; la CSG-CRDS est \u00e9cart\u00e9e dans les m\u00eames conditions. Notre page sur l’exon\u00e9ration de CSG-CRDS et le pr\u00e9l\u00e8vement de solidarit\u00e9<\/a> pr\u00e9cise les justificatifs d’affiliation exig\u00e9s \u2014 un point que nos fiches de d\u00e9cisions illustrent \u00e9galement, par exemple ce r\u00e9sident belge qui a fait \u00e9carter le taux minimum<\/a>.<\/p>\n

Micro-foncier ou r\u00e9el : l’option qui se chiffre<\/h2>\n

Le non-r\u00e9sident conserve l’acc\u00e8s au micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) sous le seuil de 15 000 \u20ac de loyers annuels, ou au r\u00e9gime r\u00e9el : int\u00e9r\u00eats d’emprunt, travaux, frais de gestion, indemnit\u00e9s d’\u00e9viction en d\u00e9duction. Pour un bien financ\u00e9 \u00e0 cr\u00e9dit ou fortement grev\u00e9 de charges, le r\u00e9el est presque toujours plus pertinent \u2014 et l’option se pose une fois pour toutes. Le pi\u00e8ge classique du propri\u00e9taire au Portugal : provisionner l’imp\u00f4t une fois par an au lieu de suivre les acomptes contemporains exig\u00e9s le cas \u00e9ch\u00e9ant sur les revenus fonciers ; lisez votre avis d’imposition de la premi\u00e8re ann\u00e9e avec attention, il param\u00e8tre les suivantes.<\/p>\n

IFI : le seuil de 1,3 million d’euros sur les seuls actifs fran\u00e7ais<\/h2>\n

L’IFI frappe les non-r\u00e9sidents sur leur seul patrimoine immobilier situ\u00e9 en France, d\u00e8s lors que sa valeur nette d\u00e9passe 1,3 million d’euros, au bar\u00e8me progressif de 0,5 % \u00e0 1,5 %. L’appartement familial conserv\u00e9, la r\u00e9sidence locative et les SCPI d\u00e9tenant de l’immobilier fran\u00e7ais entrent dans l’assiette \u2014 les parts de SCPI pour la fraction immobili\u00e8re, avec des r\u00e8gles propres que notre page sur les SCPI pour non-r\u00e9sidents<\/a> d\u00e9taille \u00e0 la fois pour l’IFI et pour la fiscalit\u00e9 des loyers. Entre 1,3 et 1,4 million, une d\u00e9cote att\u00e9nue l’entr\u00e9e dans l’imp\u00f4t ; en dessous de 1,3 million, rien n’est d\u00fb.<\/p>\n

La vente : imp\u00f4t pr\u00e9lev\u00e9 \u00e0 la source et plus-value<\/h2>\n

\u00c0 la revente, deux \u00e9tapes structurent le dossier : la d\u00e9claration 2048-IMM \u00e9tablie par le notaire, qui acquitte l’imp\u00f4t sur le prix de vente lors de l’enregistrement de l’acte \u2014 r\u00e9sident de l’Union, vous \u00eates dispens\u00e9 de repr\u00e9sentant fiscal ; et l’imposition de la plus-value au taux de 19 %, plus pr\u00e9l\u00e8vements de 7,5 % pour les affili\u00e9s UE \u2014 la convention de 1971 laissant l’imposition \u00e0 la France sur les biens fran\u00e7ais, avec cr\u00e9dit au Portugal si l’IRS vient \u00e0 en reconna\u00eetre l’assiette. Les abattements de droit commun s’appliquent : 6 % par ann\u00e9e de d\u00e9tention au-del\u00e0 de la cinqui\u00e8me pour l’imp\u00f4t sur le revenu, exon\u00e9ration totale au bout de 22 ans, pr\u00e9l\u00e8vements sociaux au bout de 30. Notre guide sur la vente d’un bien en France en tant que non-r\u00e9sident<\/a> d\u00e9roule les \u00e9tapes, le calcul et la demande de dispense de repr\u00e9sentant fiscal le cas \u00e9ch\u00e9ant.<\/p>\n

Le cas pratique : 650 000 \u20ac d’immobilier fran\u00e7ais, deux pays<\/h2>\n

Prenons un couple install\u00e9 \u00e0 Lisbonne depuis quatre ans : un appartement lyonnais de 500 000 \u20ac lou\u00e9 1 600 \u20ac par mois, des SCPI fran\u00e7aises pour 150 000 \u20ac, une maison portugaise de 700 000 \u20ac. Les loyers fran\u00e7ais (19 200 \u20ac par an) sont d\u00e9clar\u00e9s au r\u00e9el apr\u00e8s travaux, impos\u00e9s au taux minimum de 20 % avec pr\u00e9l\u00e8vement de solidarit\u00e9 de 7,5 % ; l’IFI reste sous le seuil (650 000 \u20ac d’immobilier fran\u00e7ais net, en comptant la fraction immobili\u00e8re des SCPI). \u00c0 la revente de l’appartement au bout de huit ans de d\u00e9tention, le notaire calcule l’imp\u00f4t sur la plus-value apr\u00e8s abattements (6 % par an au-del\u00e0 de la cinqui\u00e8me ann\u00e9e) et le pr\u00e9l\u00e8ve sur le prix ; r\u00e9sidents de l’Union, les vendeurs sont dispens\u00e9s de repr\u00e9sentant fiscal. Chaque \u00e9tape est document\u00e9e, dat\u00e9e, et la convention de 1971 \u00e9vite la double imposition. Ce dossier type se complique avec un bien de grande valeur (IFI, plus-values massives) ou avec des locataires prot\u00e9g\u00e9s \u2014 d’o\u00f9 l’int\u00e9r\u00eat de le revoir chaque ann\u00e9e avec la d\u00e9claration.<\/p>\n

Les obligations d\u00e9claratives annuelles du propri\u00e9taire install\u00e9 au Portugal<\/h2>\n

Un r\u00e9sident portugais qui garde de l’immobilier en France signe plusieurs d\u00e9clarations par an, pas une. La premi\u00e8re : les revenus fonciers. Les loyers encaiss\u00e9s en France se d\u00e9clarent case par case dans la 2042, avec une imposition au taux minimum de 20 % jusqu’\u00e0 29 579 \u20ac de revenus nets imposables et 30 % au-del\u00e0 \u2014 le r\u00e9gime que notre page sur le taux minimum des non-r\u00e9sidents<\/a> d\u00e9taille. S’y ajoutent les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux \u00e0 7,5 % pour les affili\u00e9s \u00e0 un r\u00e9gime d’un \u00c9tat de l’Union europ\u00e9enne, l’article 235 ter du code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts s’appliquant au Portugal comme au reste de l’Union.<\/p>\n

La deuxi\u00e8me : l’IFI. D\u00e8s que l’immobilier fran\u00e7ais d\u00e9passe 1,3 million d’euros de valeur nette, la d\u00e9claration sp\u00e9cifique s’impose chaque ann\u00e9e, y compris depuis Lisbonne \u2014 la r\u00e9sidence portugaise ne vous \u00e9pargne pas l’imp\u00f4t sur la fortune immobili\u00e8re fran\u00e7aise, et les dettes contract\u00e9es aupr\u00e8s d’un \u00e9tablissement financier restent d\u00e9ductibles dans les m\u00eames conditions.<\/p>\n

La troisi\u00e8me : le mandat. \u00c0 la vente, l’imp\u00f4t sur la plus-value est pr\u00e9lev\u00e9 par le notaire sur le prix ; r\u00e9sident de l’Union, vous \u00eates dispens\u00e9 de repr\u00e9sentant fiscal en France, ce que notre page sur la vente d’un bien immobilier en tant que non-r\u00e9sident<\/a> d\u00e9taille. Le mandat de vente et le calcul de la plus-value se pr\u00e9parent avant la mise en vente, pas apr\u00e8s la signature du compromis.<\/p>\n

\u00c0 ces d\u00e9clarations s’ajoutent les d\u00e9clarations d’ensemble : revenus mondiaux au Portugal \u2014 l’IRS couvre vos loyers fran\u00e7ais, avec imputation de l’imp\u00f4t pay\u00e9 en France selon la convention de 1971 \u2014 et l’inventaire des avoirs d\u00e9tenus en France dans les annexes de la d\u00e9claration portugaise. Le certificat de r\u00e9sidence fiscale portugais, demand\u00e9 chaque ann\u00e9e, active l’ensemble du dispositif conventionnel.<\/p>\n

Une nuance pour les r\u00e9sidences secondaires : si le bien n’est pas lou\u00e9, il ne g\u00e9n\u00e8re pas de revenu foncier \u2014 mais il n’\u00e9chappe \u00e0 rien pour autant. L’IFI le capte au-del\u00e0 du seuil, la plus-value le rattrapera \u00e0 la vente avec son abattement de 6 % par an de d\u00e9tention au-del\u00e0 de la cinqui\u00e8me ann\u00e9e, et la taxe d’habitation s’applique comme \u00e0 tout propri\u00e9taire. Un patrimoine dormant n’est pas un patrimoine neutre : c’est un patrimoine \u00e0 d\u00e9clarer. La carte des obligations se dresse une fois, \u00e0 l’installation, et se suit chaque ann\u00e9e.<\/p>\n

La gestion courante, enfin, se d\u00e9l\u00e8gue ou se garde : un mandat d’administration confi\u00e9 \u00e0 un professionnel pilote les quittances, relances et \u00e9tats des lieux depuis la France ; l’assurance propri\u00e9taire non-occupant reste indispensable en pratique pour couvrir le bien ; et les travaux de mise en conformit\u00e9 s’anticipent avant le d\u00e9part \u2014 un chantier lanc\u00e9 depuis Lisbonne co\u00fbte toujours plus cher en suivi. Chaque mandat sign\u00e9 avant le d\u00e9part pr\u00e9cise les pouvoirs \u2014 loyers, travaux, imp\u00f4ts \u2014 et \u00e9vite les allers-retours de signature : c’est le genre de d\u00e9tail qui transforme une expatriation sereine en patrimoine serein.<\/p>\n

Et si le bien passe en location meubl\u00e9e, les r\u00e8gles changent de cat\u00e9gorie : le r\u00e9gime fiscal diff\u00e8re de la location nue, l’activit\u00e9 peut cr\u00e9er des obligations d\u00e9claratives propres, et l’arbitrage entre les deux se fait avec les chiffres du bien \u2014 pas sur une intuition de rendement.<\/p>\n

Frequently asked questions<\/h2>\n

Un r\u00e9sident portugais paie-t-il l’IFI sur sa maison fran\u00e7aise ?<\/h3>\n

Oui, si la valeur nette de son patrimoine immobilier fran\u00e7ais \u2014 r\u00e9sidence locative, r\u00e9sidence conserv\u00e9e, SCPI immobili\u00e8res pour leur fraction \u2014 d\u00e9passe 1,3 million d’euros. Le bar\u00e8me est identique \u00e0 celui des r\u00e9sidents, mais l’assiette se limite aux seuls actifs fran\u00e7ais : la maison de Lisbonne n’y entre pas.<\/p>\n

\u00c0 quel taux sont impos\u00e9s mes loyers fran\u00e7ais depuis le Portugal ?<\/h3>\n

Au taux minimum de 20 % des revenus nets imposables jusqu’\u00e0 29 579 \u20ac et 30 % au-del\u00e0 \u2014 sauf si la d\u00e9claration du revenu mondial d\u00e9montre qu’un taux r\u00e9el inf\u00e9rieur s’applique. Les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux sont limit\u00e9s \u00e0 7,5 % pour les affili\u00e9s au r\u00e9gime portugais, avec exon\u00e9ration de CSG-CRDS.<\/p>\n

Comment l’imp\u00f4t de plus-value est-il pay\u00e9 \u00e0 la vente ?<\/h3>\n

Le notaire calcule l’imp\u00f4t sur la plus-value (19 %) et les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (7,5 % pour un affili\u00e9 de l’Union) sur la d\u00e9claration 2048-IMM, puis les acquitte directement sur le prix lors de l’enregistrement de l’acte. D’o\u00f9 l’int\u00e9r\u00eat de calculer la plus-value avant la signature et de v\u00e9rifier les abattements applicables.<\/p>\n

Quand le repr\u00e9sentant fiscal est-il obligatoire ?<\/h3>\n

Pour un r\u00e9sident du Portugal, il ne l’est pas : depuis 2015, les vendeurs r\u00e9sidant dans un \u00c9tat de l’Union europ\u00e9enne sont dispens\u00e9s de repr\u00e9sentant fiscal, quel que soit le prix. L’obligation vise les r\u00e9sidents d’\u00c9tats tiers, pour un prix sup\u00e9rieur \u00e0 150 000 \u20ac et une d\u00e9tention de moins de trente ans.<\/p>\n

Les SCPI fran\u00e7aises sont-elles int\u00e9ressantes depuis le Portugal ?<\/h3>\n

Elles restent un support d’immobilier papier sans gestion, mais leur fiscalit\u00e9 de non-r\u00e9sident \u2014 imposition des loyers au taux minimum, pr\u00e9l\u00e8vements r\u00e9duits \u00e0 7,5 %, fraction immobili\u00e8re dans l’IFI \u2014 en fait un placement \u00e0 qualifier avant de renforcer. Notre page sur les SCPI pour non-r\u00e9sidents compare les structures et les enveloppes de d\u00e9tention.<\/p>\n

R\u00e9dig\u00e9 par Alexis Sagnier, conseiller en investissements financiers et immobiliers, courtier en assurances \u2014 Balmont Conseil, Lyon, ORIAS n\u00b0 13003497.<\/em><\/p>\n

Pour chiffrer votre dossier immobilier fran\u00e7ais depuis le Portugal \u2014 loyers, IFI, revente \u2014 prenez rendez-vous avec Balmont Conseil<\/a> : chaque poste se calcule avant de se d\u00e9clarer.<\/p>\n\n

Pour aller plus loin : notre s\u00e9rie Portugal<\/p>