{"id":32161,"date":"2026-11-12T19:01:47","date_gmt":"2026-11-12T18:01:47","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?p=32161"},"modified":"2026-11-12T23:22:49","modified_gmt":"2026-11-12T22:22:49","slug":"immobilier-france-depuis-espagne","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/blog\/immobilier-france-depuis-espagne\/","title":{"rendered":"Immobilier en France depuis l’Espagne : location, IFI et plus-value du non-r\u00e9sident"},"content":{"rendered":"

Mis \u00e0 jour le 9 novembre 2026 \u2014 Alexis Sagnier, Balmont Conseil<\/em><\/p>\n

R\u00e9sident espagnol, vos loyers et plus-values immobili\u00e8res fran\u00e7ais restent imposables en France, mais \u00e0 un r\u00e9gime all\u00e9g\u00e9 par rapport \u00e0 un r\u00e9sident : revenus fonciers tax\u00e9s au bar\u00e8me avec un minimum de 20 % ou 30 %, pr\u00e9l\u00e8vements sociaux r\u00e9duits \u00e0 7,5 % pour les affili\u00e9s \u00e0 un r\u00e9gime de s\u00e9curit\u00e9 sociale d’un \u00c9tat de l’Union europ\u00e9enne, plus-values de cession \u00e0 19 % plus 7,5 % de pr\u00e9l\u00e8vement, soit 26,5 % au total. L’IFI frappe vos immeubles fran\u00e7ais d\u00e8s que leur valeur nette d\u00e9passe 1,3 M\u20ac. En Espagne, ces m\u00eames revenus entrent dans votre IRPF avec le cr\u00e9dit de la convention. Cette page chiffre chaque r\u00e9gime et d\u00e9roule les d\u00e9clarations, avec les r\u00e8gles 2026.<\/p>\n

Loyers fran\u00e7ais : le r\u00e9gime des revenus fonciers du non-r\u00e9sident<\/h2>\n

Vos loyers de location nue sont imposables en France selon l’article 6 de la convention fiscale, au nom du propri\u00e9taire non-r\u00e9sident. Deux r\u00e9gimes possibles, ouverts identiquement aux r\u00e9sidents et aux non-r\u00e9sidents de l’Union : le micro-foncier \u2014 recettes inf\u00e9rieures \u00e0 15 000 \u20ac, abattement forfaitaire de 30 % repr\u00e9sentatif des charges, d\u00e9claration simplifi\u00e9e sur la 2042 \u2014 et le r\u00e9gime r\u00e9el, avec d\u00e9duction des charges r\u00e9elles (travaux, int\u00e9r\u00eats d’emprunt, taxe fonci\u00e8re), quel que soit le montant des recettes.<\/p>\n

Le taux d’imposition, lui, est propre aux non-r\u00e9sidents : l’article 197 A du CGI impose au minimum \u00e0 20 % la fraction du revenu net imposable n’exc\u00e9dant pas 29 579 \u20ac (limite sup\u00e9rieure de la deuxi\u00e8me tranche du bar\u00e8me 2026, revenus 2025) et \u00e0 30 % au-del\u00e0, sauf option pour le taux moyen ramen\u00e9 si votre imposition mondiale le justifie. \u00c0 ce taux s’ajoutent les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux : pour un r\u00e9sident espagnol affili\u00e9 \u00e0 la s\u00e9curit\u00e9 sociale espagnole, la CSG et la CRDS sont remplac\u00e9es par le seul pr\u00e9l\u00e8vement de solidarit\u00e9 de 7,5 %, en cochant la case 8SH de la d\u00e9claration \u2014 l’arr\u00eat Jahin de la CJUE et les textes subs\u00e9quents ont \u00e9tendu ce traitement \u00e0 l’ensemble de l’Union, comme l’explique notre fiche sur l’arr\u00eat Jahin<\/a> et notre article sur l’exon\u00e9ration de CSG-CRDS des non-r\u00e9sidents de l’Union europ\u00e9enne<\/a>.<\/p>\n

En Espagne, ces loyers fran\u00e7ais int\u00e8grent votre IRPF \u2014 base de l’\u00e9pargne pour le calcul du taux applicable \u00e0 vos revenus du capital \u2014 avec le cr\u00e9dit d’imp\u00f4t pr\u00e9vu par l’article 24 de la convention pour \u00e9liminer la double imposition, m\u00e9canisme d\u00e9taill\u00e9 dans notre page sur l’article 6 de la convention France-Espagne<\/a>.<\/p>\n

Location meubl\u00e9e et d\u00e9ficits : deux particularit\u00e9s du non-r\u00e9sident<\/h2>\n

La location meubl\u00e9e rel\u00e8ve du statut de loueur en meubl\u00e9, avec le micro-BIC et son abattement de 50 % pour les recettes inf\u00e9rieures au seuil, ou le r\u00e9gime r\u00e9el et ses amortissements. Pour un non-r\u00e9sident de l’Union, l’activit\u00e9 reste imposable en France ; la retenue \u00e0 la source de l’article 182 A bis ne vise que certaines prestations, pas les loyers.<\/p>\n

Le d\u00e9ficit foncier m\u00e9rite une vigilance particuli\u00e8re : les d\u00e9ficits cr\u00e9\u00e9s par un non-r\u00e9sident ne s’imputent en principe que sur ses revenus fonciers fran\u00e7ais des ann\u00e9es suivantes, sans imputation possible sur des revenus \u00e9trangers. La distinction est lourde quand on refinance un achat avec travaux : anticipez la nature des charges et leur calendrier d’imputation avant de lancer une r\u00e9novation lourde depuis l’Espagne.<\/p>\n

IFI : quand la France taxe votre patrimoine immobilier depuis l’Espagne<\/h2>\n

L’imp\u00f4t sur la fortune immobili\u00e8re frappe le patrimoine immobilier sup\u00e9rieur \u00e0 1,3 M\u20ac net de dettes d\u00e9ductibles, au 1er janvier de l’ann\u00e9e. Pour un r\u00e9sident espagnol, le champ se limite aux immeubles situ\u00e9s en France, en application de l’article 964 du CGI : au-del\u00e0 de 1,3 M\u20ac nets de patrimoine immobilier fran\u00e7ais au 1er janvier, l’IFI est d\u00fb quel que soit le lieu de vie de la famille, la convention France-Espagne laissant \u00e0 la France le droit d’imposer ces biens.<\/p>\n

Le bar\u00e8me progresse de 0,5 % \u00e0 1,5 % au-del\u00e0 de 10 M\u20ac, avec une d\u00e9cote entre 1,3 et 1,4 M\u20ac. Espagne relevant de l’Espace \u00e9conomique europ\u00e9en, aucun repr\u00e9sentant fiscal n’est exig\u00e9 pour d\u00e9clarer. Le dossier complet de l’IFI est pr\u00e9sent\u00e9 dans notre guide de la fiscalit\u00e9 fran\u00e7aise des non-r\u00e9sidents<\/a>.<\/p>\n

Vendre : plus-value du non-r\u00e9sident, exon\u00e9rations et surtaxe<\/h2>\n

La plus-value immobili\u00e8re du non-r\u00e9sident est tax\u00e9e \u00e0 19 % (article 244 bis A du CGI) auquel s’ajoutent les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux : 7,5 % pour un r\u00e9sident espagnol affili\u00e9 \u00e0 un r\u00e9gime de s\u00e9curit\u00e9 sociale de l’Union, soit 26,5 % au total. S’y additionne la taxe sur les plus-values \u00e9lev\u00e9es : 2 % \u00e0 6 % de la plus-value nette imposable au-del\u00e0 de 50 000 \u20ac (article 1609 nonies G du CGI). L’assiette suit le r\u00e9gime des r\u00e9sidents : prix d’acquisition major\u00e9 des frais, travaux forfaitaires de 15 %, abattement de d\u00e9tention de 6 % par an de la sixi\u00e8me \u00e0 la vingt-et-uni\u00e8me ann\u00e9e et de 4 % la vingt-deuxi\u00e8me, soit une exon\u00e9ration d’imp\u00f4t sur le revenu apr\u00e8s vingt-deux ans \u2014 l’exon\u00e9ration totale des pr\u00e9l\u00e8vements sociaux n’intervenant qu’au bout de trente ans.<\/p>\n

Deux exon\u00e9rations notables : l’ancienne r\u00e9sidence principale, exon\u00e9r\u00e9e si elle est vendue au plus tard le 31 d\u00e9cembre de l’ann\u00e9e suivant le d\u00e9part et n’a pas \u00e9t\u00e9 mise \u00e0 la disposition de tiers entre-temps ; et l’exon\u00e9ration de la plus-value nette jusqu’\u00e0 150 000 \u20ac pour la cession de l’habitation en France d’un ancien r\u00e9sident domicili\u00e9 fiscalement en France au moins deux ans, sous conditions de d\u00e9lai (article 150 U II 2\u00b0 du CGI) \u2014 en 2026, cette exon\u00e9ration s’appr\u00e9cie c\u00e9dant par c\u00e9dant, comme le d\u00e9taille le BOFiP dans sa fiche sur la plus-value immobili\u00e8re des non-r\u00e9sidents<\/a>. Les obligations de paiement tiennent en une d\u00e9claration 2048-IMM ou l’intervention d’un interm\u00e9diaire fiscal selon le cas, la taxe \u00e9tant pay\u00e9e le jour de la vente.<\/p>\n

En Espagne, la plus-value fran\u00e7aise imposable entre dans votre base de l’\u00e9pargne (19 % \u00e0 30 %) avec imputation de l’imp\u00f4t fran\u00e7ais selon l’article 24 de la convention, que notre page sur l’article 13<\/a> pr\u00e9sente avec les r\u00e8gles de partage par type de cession.<\/p>\n

Chiffres cl\u00e9s 2026<\/h2>\n\n
Micro-foncier (ouvert aux non-r\u00e9sidents UE)<\/td>Recettes \u2264 15 000 \u20ac ; abattement de 30 %<\/td>Impots.gouv, FAQ non-r\u00e9sident<\/td><\/tr>\n
Taux minimum sur revenus fonciers<\/td>20 % jusqu’\u00e0 29 579 \u20ac, 30 % au-del\u00e0<\/td>Art. 197 A CGI ; bar\u00e8me LF 2026<\/td><\/tr>\n
Pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (r\u00e9sident UE)<\/td>7,5 % au lieu de 17,2 %<\/td>Impots.gouv, case 8SH<\/td><\/tr>\n
Plus-value immobili\u00e8re non-r\u00e9sident<\/td>19 % + 7,5 % = 26,5 % ; surtaxe 2-6 % au-del\u00e0 de 50 000 \u20ac<\/td>Art. 244 bis A et 1609 nonies G CGI<\/td><\/tr>\n
IFI : seuil et condition<\/td>1,3 M\u20ac nets d’immeubles fran\u00e7ais, quelle que soit la r\u00e9sidence de la famille<\/td>Art. 964 CGI ; impots.gouv<\/td><\/tr>\n<\/table>\n

Cas pratique : la r\u00e9sidence secondaire de Biarritz vendue depuis Saint-S\u00e9bastien<\/h3>\n

Situation.<\/strong> Madame A., r\u00e9sidente fiscale espagnole depuis huit ans, affili\u00e9e \u00e0 la Seguridad Social, vend en 2026 sa maison de Biarritz : acquisition 250 000 \u20ac en 2002, vente 580 000 \u20ac, soit une plus-value brute de 330 000 \u20ac.<\/p>\n

Issue.<\/strong> Elle veut conna\u00eetre le net de la vente et les d\u00e9clarations \u00e0 produire des deux c\u00f4t\u00e9s.<\/p>\n

Strategy.<\/strong> Calcul de la plus-value : prix d’acquisition major\u00e9 des forfaits de 7,5 % (frais) et 15 % (travaux), soit 306 250 \u20ac, d’o\u00f9 une plus-value brute de 273 750 \u20ac. D\u00e9tenue depuis vingt-quatre ans, elle est exon\u00e9r\u00e9e d’imp\u00f4t sur le revenu, et donc de la surtaxe sur les plus-values \u00e9lev\u00e9es, assise sur la plus-value imposable \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu. Restent les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux : abattement de 46 % (1,65 % par an de la sixi\u00e8me \u00e0 la vingt-et-uni\u00e8me ann\u00e9e, 1,60 % la vingt-deuxi\u00e8me, 9 % par an ensuite), soit une base de 147 825 \u20ac et 7,5 % \u2248 11 090 \u20ac, pay\u00e9s par le notaire lors de l’enregistrement de l’acte ; la d\u00e9claration espagnole int\u00e8gre la plus-value avec imputation de ce qui reste d’imp\u00f4t fran\u00e7ais.<\/p>\n

Result.<\/strong> Environ 11 100 \u20ac de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux fran\u00e7ais, ni imp\u00f4t sur le revenu ni surtaxe, puis l’IRPF espagnol sur la base de l’\u00e9pargne avec imputation de l’imp\u00f4t fran\u00e7ais : la vente laisse l’essentiel du produit disponible, et le calendrier \u2014 vendre avant la vingt-troisi\u00e8me ann\u00e9e aurait d\u00e9clench\u00e9 l’imp\u00f4t de 19 % et la surtaxe \u2014 a fait toute la diff\u00e9rence.<\/p>\n

Frequently asked questions<\/h2>\n

Dois-je d\u00e9clarer mes loyers fran\u00e7ais en Espagne aussi ?<\/h3>\n

Oui : r\u00e9sident espagnol, vous d\u00e9clarez vos revenus mondiaux \u00e0 l’IRPF, loyers fran\u00e7ais compris. La convention attribue le droit d’imposer \u00e0 la France, et l’Espagne accorde le cr\u00e9dit d’imp\u00f4t de l’article 24 pour \u00e9liminer la double imposition \u2014 vos loyers font ainsi remonter votre taux marginal espagnol sur les autres revenus, sans \u00eatre tax\u00e9s deux fois.<\/p>\n

L’IFI s’applique-t-il \u00e0 mes immeubles fran\u00e7ais depuis l’Espagne ?<\/h3>\n

Oui, d\u00e8s que la valeur nette de vos immeubles fran\u00e7ais d\u00e9passe 1,3 M\u20ac au 1er janvier (article 964 du CGI), m\u00eame si toute la famille vit en Espagne. Seuls les biens situ\u00e9s en France entrent dans l’assiette ; l’appr\u00e9ciation se refait chaque ann\u00e9e.<\/p>\n

Quelle diff\u00e9rence entre pr\u00e9l\u00e8vements sociaux \u00e0 7,5 % et 17,2 % ?<\/h3>\n

Le taux plein de 17,2 % frappe les non-r\u00e9sidents affili\u00e9s \u00e0 un r\u00e9gime de s\u00e9curit\u00e9 sociale hors Union europ\u00e9enne, hors EEE et hors Suisse. Le r\u00e9sident espagnol affili\u00e9 \u00e0 la Seguridad Social rel\u00e8ve du pr\u00e9l\u00e8vement de solidarit\u00e9 \u00e0 7,5 % : la case 8SH de la d\u00e9claration fran\u00e7aise active ce taux, \u00e0 cocher chaque ann\u00e9e et pour chaque d\u00e9clarant concern\u00e9.<\/p>\n

Puis-je d\u00e9duire un d\u00e9ficit foncier sur mon salaire espagnol ?<\/h3>\n

Non : le d\u00e9ficit foncier d’un non-r\u00e9sident ne s’impute que sur ses revenus de source fran\u00e7aise, avec report sur les revenus fonciers des ann\u00e9es suivantes. L’imputation sur le salaire espagnol rel\u00e8ve de l’IRPF local selon ses r\u00e8gles propres, et la convention ne pr\u00e9voit pas d’imputation crois\u00e9e de d\u00e9ficits : la rentabilit\u00e9 d’un investissement locatif financ\u00e9 \u00e0 cr\u00e9dit se calcule donc en nets d’imp\u00f4t, pays par pays.<\/p>\n

La vente de ma r\u00e9sidence principale fran\u00e7aise est-elle exon\u00e9r\u00e9e ?<\/h3>\n

Oui si vous la vendez au plus tard le 31 d\u00e9cembre de l’ann\u00e9e suivant votre d\u00e9part, sans l’avoir lou\u00e9e entre-temps. Au-del\u00e0, l’exon\u00e9ration de la plus-value nette jusqu’\u00e0 150 000 \u20ac reste ouverte \u00e0 l’ancien r\u00e9sident, sous conditions de dur\u00e9e de r\u00e9sidence pass\u00e9e et de d\u00e9lai. L’exon\u00e9ration n’est pas automatique pour un non-r\u00e9sident : elle se d\u00e9montre \u00e0 la d\u00e9claration 2048-IMM le jour de la vente.<\/p>\n

G\u00e9rer son immobilier fran\u00e7ais depuis l’Espagne<\/h2>\n

Location, IFI, plus-value : chaque \u00e9tage du patrimoine immobilier fran\u00e7ais a son r\u00e9gime propre pour un r\u00e9sident espagnol, et les dates \u2014 ann\u00e9e de d\u00e9tention, seuil de 15 000 \u20ac, foyer au 1er janvier \u2014 font varier l’imp\u00f4t plus que les taux eux-m\u00eames. Nous passons vos biens en revue sur rendez-vous<\/a>, en coh\u00e9rence avec la fiscalit\u00e9 d’ensemble pr\u00e9sent\u00e9e dans notre page Imp\u00f4ts des Fran\u00e7ais en Espagne<\/a>, succession franco-espagnole<\/a> and the dossier de la convention fiscale France-Espagne<\/a>. Toutes nos pages Espagne sont r\u00e9unies sur le hub Espagne<\/a>. Sources officielles : impots.gouv (revenus fonciers du non-r\u00e9sident)<\/a>, impots.gouv (plus-values immobili\u00e8res)<\/a> and article 244 bis A du CGI (L\u00e9gifrance)<\/a>.<\/p>\n\n

Pour aller plus loin : notre s\u00e9rie Espagne<\/p>