{"id":32124,"date":"2026-11-11T23:08:02","date_gmt":"2026-11-11T22:08:02","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?p=32124"},"modified":"2026-11-12T00:08:02","modified_gmt":"2026-11-11T23:08:02","slug":"immobilier-en-france-depuis-la-belgique-loyers-ifi-et-plus-value","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/blog\/immobilier-en-france-depuis-la-belgique-loyers-ifi-et-plus-value\/","title":{"rendered":"Immobilier en France depuis la Belgique: loyers, IFI et plus-value"},"content":{"rendered":"

Mis \u00e0 jour le 9 novembre 2026 \u2014 Alexis Sagnier, Balmont Conseil<\/strong><\/p>\n

Un Fran\u00e7ais r\u00e9sident fiscal de Belgique reste imposable en France sur les loyers de ses immeubles fran\u00e7ais dans les limites de la convention. Si son patrimoine immobilier net taxable fran\u00e7ais d\u00e9passe 1 300 000 \u20ac, il peut \u00e9galement relever de l’IFI. \u00c0 la vente, le pr\u00e9l\u00e8vement fran\u00e7ais sur la plus-value immobili\u00e8re est en principe de 19 %. Une personne affili\u00e9e au r\u00e9gime obligatoire belge peut, sous conditions, \u00eatre exon\u00e9r\u00e9e de CSG et de CRDS tout en restant redevable du pr\u00e9l\u00e8vement de solidarit\u00e9 de 7,5 %.<\/p>\n

Qui impose les loyers d’un logement situ\u00e9 en France ?<\/h2>\n

La convention fiscale franco-belge de 1964 comporte des dispositions sp\u00e9cifiques aux revenus immobiliers. Un logement situ\u00e9 en France reste en principe imposable en France m\u00eame lorsque son propri\u00e9taire est fiscalement domicili\u00e9 en Belgique. L’administration belge peut demander la d\u00e9claration des revenus \u00e9trangers et appliquer son m\u00e9canisme conventionnel selon le type de revenu.<\/p>\n

La location nue rel\u00e8ve g\u00e9n\u00e9ralement des revenus fonciers en France, avec le choix entre micro-foncier et r\u00e9gime r\u00e9el lorsque les conditions sont r\u00e9unies. La location meubl\u00e9e appelle un traitement de b\u00e9n\u00e9fices industriels et commerciaux. Il faut distinguer le montant encaiss\u00e9, les frais d\u00e9ductibles et l’assiette imposable.<\/p>\n

Quel taux minimum fran\u00e7ais doit-on retenir ?<\/h2>\n

Impots.gouv.fr expose pour les non-r\u00e9sidents un m\u00e9canisme de bar\u00e8me progressif assorti d’un taux minimum de 20 % puis de 30 % au-del\u00e0 du seuil, sauf taux moyen plus favorable et autres exceptions. La r\u00e8gle ne signifie pas qu’un imp\u00f4t forfaitaire de 30 % frappe tout le loyer brut. Le seuil de 29 579 \u20ac publi\u00e9 dans la documentation 2026 concerne les revenus de 2025.<\/p>\n

Le propri\u00e9taire doit donc calculer sa base fonci\u00e8re nette, d\u00e9terminer la fiscalit\u00e9 conventionnelle et contr\u00f4ler la possibilit\u00e9 d’opter pour le taux moyen. Le b\u00e9n\u00e9fice de ce m\u00e9canisme exige notamment des donn\u00e9es sur les revenus mondiaux. Une d\u00e9claration incompl\u00e8te peut conduire \u00e0 une imposition moins adapt\u00e9e.<\/p>\n

Quels pr\u00e9l\u00e8vements sociaux restent dus ?<\/h2>\n

Impots.gouv.fr indique qu’une personne affili\u00e9e \u00e0 un r\u00e9gime obligatoire de s\u00e9curit\u00e9 sociale d’un autre pays de l’Union europ\u00e9enne peut \u00eatre exon\u00e9r\u00e9e de CSG et de CRDS sur ses revenus immobiliers fran\u00e7ais, sous les conditions pr\u00e9vues. Elle reste cependant soumise \u00e0 un pr\u00e9l\u00e8vement de solidarit\u00e9 de 7,5 %. La simple r\u00e9sidence en Belgique ne suffit pas si l’affiliation obligatoire n’est pas \u00e9tablie.<\/p>\n

Les justificatifs doivent \u00eatre conserv\u00e9s pour l’ann\u00e9e concern\u00e9e. Les cas de d\u00e9tachement, de pension ou d’affiliation CFE m\u00e9ritent une \u00e9tude particuli\u00e8re. Le propri\u00e9taire doit aussi v\u00e9rifier les cases d\u00e9claratives pr\u00e9vues pour obtenir le bon traitement.<\/p>\n

Comment calculer la rentabilit\u00e9 nette d’une location ?<\/h2>\n

La rentabilit\u00e9 doit \u00eatre calcul\u00e9e apr\u00e8s charges de copropri\u00e9t\u00e9 non r\u00e9cup\u00e9rables, taxe fonci\u00e8re, frais de gestion, vacance, entretien et fiscalit\u00e9. Un loyer mensuel de 1 500 \u20ac produit 18 000 \u20ac de recettes annuelles avant charges. Pour comparer le maintien \u00e0 la location et la vente, il faut consid\u00e9rer \u00e9galement le cr\u00e9dit restant d\u00fb et le prix de march\u00e9.<\/p>\n

Les charges support\u00e9es par le propri\u00e9taire peuvent \u00eatre diff\u00e9rentes selon qu’il loue nu ou meubl\u00e9. Une d\u00e9pense amortissable au r\u00e9gime BIC ne correspond pas n\u00e9cessairement \u00e0 une charge fonci\u00e8re imm\u00e9diatement d\u00e9ductible. La situation de non-r\u00e9sident n’efface pas ces diff\u00e9rences.<\/p>\n

\u00c0 partir de quel patrimoine immobilier paie-t-on l’IFI ?<\/h2>\n

Impots.gouv.fr confirme que le non-r\u00e9sident peut \u00eatre imposable \u00e0 l’IFI si la valeur nette taxable de son patrimoine immobilier situ\u00e9 en France d\u00e9passe 1 300 000 \u20ac au premier janvier. Les immeubles d\u00e9tenus directement ou via certaines participations immobili\u00e8res peuvent entrer dans l’assiette. Les dettes d\u00e9ductibles sont soumises aux r\u00e8gles fiscales propres \u00e0 l’IFI.<\/p>\n

Le seuil de 1,3 million ne s’appr\u00e9cie pas simplement sur la valeur d’une maison isol\u00e9e. Il faut recenser les actifs immobiliers fran\u00e7ais d\u00e9tenus par le foyer IFI, les droits d\u00e9membr\u00e9s et les parts pertinentes. La d\u00e9claration 2042-IFI peut \u00eatre n\u00e9cessaire m\u00eame sans revenus locatifs.<\/p>\n

Quel imp\u00f4t \u00e0 la revente d’un bien fran\u00e7ais ?<\/h2>\n

Impots.gouv.fr indique un pr\u00e9l\u00e8vement de 19 % sur les plus-values immobili\u00e8res imposables r\u00e9alis\u00e9es par les non-r\u00e9sidents. Les abattements pour dur\u00e9e de d\u00e9tention, les frais d’acquisition et certains travaux entrent dans le calcul selon les r\u00e8gles. Les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux se traitent s\u00e9par\u00e9ment, notamment lorsque le vendeur est affili\u00e9 au r\u00e9gime belge.<\/p>\n

Pour une plus-value imposable hypoth\u00e9tique de 100 000 \u20ac, le pr\u00e9l\u00e8vement de 19 % repr\u00e9senterait 19 000 \u20ac avant \u00e9ventuels autres m\u00e9canismes. Si les conditions d’affiliation europ\u00e9enne sont remplies et que la base sociale est identique dans l’exemple, 7,5 % repr\u00e9senteraient 7 500 \u20ac. Les assiettes r\u00e9elles peuvent diff\u00e9rer.<\/p>\n

Quelles exon\u00e9rations particuli\u00e8res pour les non-r\u00e9sidents ?<\/h2>\n

Impots.gouv.fr d\u00e9crit notamment une exon\u00e9ration de plus-value immobili\u00e8re de non-r\u00e9sident sous conditions et avec un plafond de 150 000 \u20ac de plus-value nette imposable, pour certains c\u00e9dants ressortissants de l’Union europ\u00e9enne ou de l’EEE. Les crit\u00e8res d’ancien domicile fiscal, de d\u00e9lai et de disponibilit\u00e9 du logement doivent \u00eatre examin\u00e9s.<\/p>\n

Cette exon\u00e9ration ne s’applique pas automatiquement aux biens d\u00e9tenus par une SCI ni \u00e0 toutes les ventes. Le propri\u00e9taire doit aussi v\u00e9rifier les conditions li\u00e9es \u00e0 une ancienne r\u00e9sidence principale ou \u00e0 une dur\u00e9e de d\u00e9tention. La simulation notariale doit identifier pr\u00e9cis\u00e9ment le texte retenu.<\/p>\n

Que faire des imp\u00f4ts locaux et de la gestion quotidienne ?<\/h2>\n

Les taxes fonci\u00e8res restent g\u00e9r\u00e9es par le service fiscal du lieu de situation du bien. Une r\u00e9sidence secondaire peut \u00e9galement entra\u00eener d’autres taxes locales, selon son occupation et la commune. La gestion locative doit pr\u00e9voir l’encaissement des loyers, les quittances, les travaux et le traitement des \u00e9ventuels impay\u00e9s.<\/p>\n

Un propri\u00e9taire bas\u00e9 \u00e0 Bruxelles peut confier un mandat de gestion mais demeure titulaire des obligations fiscales en France. Les justificatifs doivent \u00eatre disponibles \u00e0 distance et les coordonn\u00e9es fiscales \u00e0 jour. Il est utile de revoir chaque ann\u00e9e la rentabilit\u00e9 du bien et le co\u00fbt de la d\u00e9tention.<\/p>\n

Comment coordonner les administrations et les documents ?<\/h2>\n

Le traitement d’un patrimoine r\u00e9parti entre deux pays suppose de distinguer les r\u00e8gles applicables aux personnes, aux actifs et aux flux financiers. Une r\u00e9sidence en Belgique ne transf\u00e8re pas m\u00e9caniquement tous les droits d’imposer ni toutes les affiliations sociales. Chaque poste doit \u00eatre rapproch\u00e9 de son fondement: convention fiscale sur les revenus, convention successorale, r\u00e8glements europ\u00e9ens ou fiscalit\u00e9 nationale du lieu de situation d’un immeuble. Les documents administratifs doivent identifier le statut r\u00e9el des int\u00e9ress\u00e9s et la p\u00e9riode concern\u00e9e. Une d\u00e9cision patrimoniale bien pr\u00e9par\u00e9e repose sur cette ventilation et sur une chronologie coh\u00e9rente.<\/p>\n

Pour comparer deux situations, un foyer doit \u00e9tablir les montants bruts, les co\u00fbts et les sommes nettes v\u00e9ritablement disponibles. Les revenus fonciers, les pensions et les dividendes n’ob\u00e9issent pas n\u00e9cessairement aux m\u00eames taux ou m\u00e9canismes d’imposition. Un taux marginal peut concerner une tranche seulement, alors qu’un pr\u00e9l\u00e8vement proportionnel s’applique \u00e0 une assiette sp\u00e9cifique. Il faut donc se garder d’additionner des pourcentages portant sur des bases diff\u00e9rentes. Le calcul doit indiquer le revenu, la p\u00e9riode, les exon\u00e9rations possibles et les pi\u00e8ces qui permettent de les justifier.<\/p>\n

Les d\u00e9marches pratiques m\u00e9ritent un dossier commun aux deux pays. Conservez les attestations de caisse de retraite, les avis de taxes, les actes notari\u00e9s, les certificats de r\u00e9sidence fiscale et les relev\u00e9s bancaires permettant de rapprocher les flux. Une m\u00eame op\u00e9ration peut devoir figurer dans plusieurs d\u00e9clarations avec un m\u00e9canisme d’\u00e9limination de la double imposition. Cela ne signifie pas que l’imp\u00f4t est d\u00fb deux fois de mani\u00e8re d\u00e9finitive. L’objectif est de pouvoir d\u00e9montrer aux administrations la qualification du revenu ou de l’actif et le paiement intervenu \u00e0 l’\u00e9tranger.<\/p>\n

Une r\u00e9organisation patrimoniale peut n\u00e9cessiter des avis de plusieurs intervenants: administration fiscale, notaire, caisses de s\u00e9curit\u00e9 sociale et \u00e9tablissements financiers. Le r\u00f4le de chacun doit \u00eatre d\u00e9fini avant de transmettre des pi\u00e8ces ou d’engager des op\u00e9rations. Les r\u00e8gles civiles concernant la transmission ne produisent pas automatiquement le m\u00eame r\u00e9sultat que les r\u00e8gles fiscales. De m\u00eame, le fait d’\u00eatre affili\u00e9 au r\u00e9gime belge ne r\u00e8gle pas \u00e0 lui seul l’imposition d’un immeuble situ\u00e9 en France. Les d\u00e9cisions doivent \u00eatre coordonn\u00e9es plut\u00f4t que trait\u00e9es s\u00e9par\u00e9ment au dernier moment.<\/p>\n

Le calendrier annuel est particuli\u00e8rement important pour les familles mobiles. Certains imp\u00f4ts prennent en compte la situation au premier janvier; d’autres imposent les revenus de l’ann\u00e9e civile ou se fondent sur la date d’une vente ou d’un d\u00e9c\u00e8s. Il faut inscrire ces \u00e9v\u00e9nements dans un suivi et v\u00e9rifier les \u00e9ch\u00e9ances de chaque administration. Une d\u00e9claration d\u00e9pos\u00e9e correctement dans un \u00c9tat ne remplace pas celle \u00e9ventuellement requise dans l’autre. Le suivi des ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes aide aussi \u00e0 comprendre les reports, les r\u00e9gimes transitoires et les obligations qui survivent \u00e0 un d\u00e9part.<\/p>\n

Enfin, le r\u00e9sultat d’un cas pratique ne doit pas \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9 comme un tarif applicable \u00e0 tous. Les chiffres officiellement publi\u00e9s concernent souvent une tranche, une valeur nette ou un type de contribuable particulier. Les montants r\u00e9els varient avec les situations de famille, les conventions et les d\u00e9ductions autoris\u00e9es. Il est plus utile de pr\u00e9senter une m\u00e9thode transparente que de promettre une \u00e9conomie g\u00e9n\u00e9rale. Une bonne pr\u00e9paration permet de conna\u00eetre la tr\u00e9sorerie n\u00e9cessaire, les actes \u00e0 signer et les cons\u00e9quences d’un changement ult\u00e9rieur de r\u00e9sidence.<\/p>\n

Chiffres cl\u00e9s 2026<\/h2>\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Indicator<\/th>\nValue<\/th>\nSource officielle<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
IFI – seuil d’entr\u00e9e<\/td>\nPatrimoine net taxable fran\u00e7ais sup\u00e9rieur \u00e0 1 300 000 \u20ac<\/td>\nSource<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Plus-value immobili\u00e8re du non-r\u00e9sident<\/td>\nSampling of 19 %<\/td>\nSource<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Pr\u00e9l\u00e8vement de solidarit\u00e9 en cas d’affiliation UE \u00e9ligible<\/td>\n7.5%<\/td>\nSource<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Taux minimum d’imp\u00f4t des non-r\u00e9sidents<\/td>\n20 % puis 30 % selon le seuil et les r\u00e8gles<\/td>\nSource<\/a><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Cas pratique chiffr\u00e9: un patrimoine entre France et Belgique<\/h2>\n

Situation<\/h3>\n

Un m\u00e9nage \u00e9tabli en Belgique per\u00e7oit 18 000 \u20ac de loyers bruts annuels d’un appartement fran\u00e7ais, dont le revenu foncier net doit encore \u00eatre calcul\u00e9.<\/p>\n

Issue<\/h3>\n

Il applique par erreur un taux de 30 % sur tous les loyers sans examiner les charges, le taux moyen ou l’affiliation sociale.<\/p>\n

Strategy<\/h3>\n

Il distingue l’assiette fran\u00e7aise des revenus fonciers, la convention, le taux minimum et l’\u00e9ventuel pr\u00e9l\u00e8vement de solidarit\u00e9 de 7,5 %.<\/p>\n

Result<\/h3>\n

\u00c0 titre d’illustration distincte, une plus-value imposable de 100 000 \u20ac \u00e0 19 % produirait 19 000 \u20ac de pr\u00e9l\u00e8vement; les revenus locatifs et la plus-value n’ont pas la m\u00eame assiette.<\/p>\n

Frequently asked questions<\/h2>\n

Les loyers fran\u00e7ais restent-ils imposables en France ?<\/h3>\n

Oui, selon les dispositions de la convention fiscale.<\/p>\n

La r\u00e9sidence belge exon\u00e8re-t-elle automatiquement de CSG et de CRDS ?<\/h3>\n

Non, l’affiliation obligatoire \u00e9ligible doit \u00eatre justifi\u00e9e.<\/p>\n

Quel est le seuil IFI du non-r\u00e9sident ?<\/h3>\n

1 300 000 \u20ac de patrimoine immobilier net taxable fran\u00e7ais.<\/p>\n

Quel taux de base sur une plus-value fran\u00e7aise imposable ?<\/h3>\n

19 %, avant l’examen des pr\u00e9l\u00e8vements sociaux et exon\u00e9rations.<\/p>\n

Peut-on solliciter un taux moyen d’imp\u00f4t fran\u00e7ais ?<\/h3>\n

Oui, lorsque les conditions sont r\u00e9unies et qu’il est plus favorable.<\/p>\n

Autres ressources Belgique<\/h2>\n

Hub Belgique<\/a> \u00b7 Franco-Belgian Convention<\/a> \u00b7 revenus immobiliers<\/a> \u00b7 plus values<\/a> \u00b7 double taxation<\/a> \u00b7 revenu foncier<\/a> \u00b7 deficit foncier<\/a> \u00b7 ifi<\/a> \u00b7 resident belge vendant un bien en france le prelevement de solidarite de 7 5<\/a>.<\/p>\n

Pour organiser vos d\u00e9marches patrimoniales entre les deux pays, Oui, j’en parle avec Alexis Sagnier<\/a>.<\/p>\n

Sources administratives<\/h2>\n