{"id":22138,"date":"2026-11-08T01:34:57","date_gmt":"2026-11-08T00:34:57","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?p=22138"},"modified":"2026-11-08T01:34:57","modified_gmt":"2026-11-08T00:34:57","slug":"gestion-de-patrimoine-saint-cloud","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/blog\/gestion-de-patrimoine-saint-cloud\/","title":{"rendered":"Gestion de patrimoine \u00e0 Saint-Cloud : transmettre l&rsquo;entreprise et la maison avant 2027"},"content":{"rendered":"<p><strong>Saint-Cloud compte 16 241 foyers fiscaux, dont 784 paient l&rsquo;imp\u00f4t sur la fortune immobili\u00e8re avec un patrimoine taxable moyen de 2,5 millions d&rsquo;euros.<\/strong> Le revenu fiscal moyen y atteint 88 159 euros par foyer, plus de deux fois et demie la moyenne nationale. Derri\u00e8re ces chiffres, il y a des familles qui ont construit une entreprise, une carri\u00e8re, une maison sur le coteau, et qui se posent aujourd&rsquo;hui une question simple : que deviendra tout cela si les r\u00e8gles changent en 2027 ?<\/p>\n<div class=\"cta-rdv\">\n<p><strong>Vous avez construit quelque chose qui compte. Parlons-en calmement.<\/strong> R\u00e9servez un \u00e9change confidentiel de 30 minutes avec Alexis Sagnier : vous repartez avec les points d&rsquo;attention de votre dossier, sans engagement.<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/app.balmontconseil.com\/rdv?utm_source=balmontconseil.com&amp;utm_medium=site&amp;utm_campaign=article&amp;utm_content=gestion-de-patrimoine-saint-cloud\">Prendre rendez-vous maintenant<\/a><\/p>\n<\/div>\n<h2>Saint-Cloud en chiffres : une richesse de dirigeants<\/h2>\n<p>Les donn\u00e9es fiscales publi\u00e9es en 2025 par la DGFiP, sur les revenus de 2024, dessinent le portrait d&rsquo;une ville \u00e0 part dans l&rsquo;Ouest parisien :<\/p>\n<ul>\n<li>16 241 foyers fiscaux, dont 71,9 % sont impos\u00e9s \u00e0 l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu, contre 48,1 % en moyenne dans les villes fran\u00e7aises ;<\/li>\n<li>un revenu fiscal de r\u00e9f\u00e9rence moyen de 88 159 euros par foyer, contre 33 939 euros en moyenne nationale ;<\/li>\n<li>un imp\u00f4t sur le revenu moyen de 19 259 euros par foyer impos\u00e9 ;<\/li>\n<li>784 foyers redevables de l&rsquo;IFI, avec un patrimoine immobilier taxable moyen de 2 516 625 euros.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La comparaison avec les voisines est parlante. Saint-Germain-en-Laye compte 779 redevables de l&rsquo;IFI pour 24 698 foyers, avec un patrimoine moyen de 2,32 millions d&rsquo;euros. Versailles en compte 1 650 pour 47 787 foyers, \u00e0 2,39 millions d&rsquo;euros de moyenne. Saint-Cloud, avec trois fois moins de foyers que Versailles, a le revenu moyen le plus \u00e9lev\u00e9 des trois et le patrimoine IFI moyen le plus haut. Proportionnellement, un foyer sur vingt y paie l&rsquo;IFI.<\/p>\n<h2>Qui vit \u00e0 Saint-Cloud<\/h2>\n<p>Montretout, les Coteaux, le Val d&rsquo;Or : les quartiers r\u00e9sidentiels de Saint-Cloud regardent Paris depuis la colline, \u00e0 quelques minutes de La D\u00e9fense et du 16e arrondissement. On y trouve une sociologie que nous connaissons bien : des dirigeants et fondateurs d&rsquo;entreprise, des cadres de direction de grands groupes, des professions lib\u00e9rales install\u00e9es, des familles avec trois ou quatre enfants scolaris\u00e9s dans les \u00e9tablissements de la ville.<\/p>\n<p>Leur patrimoine a souvent la m\u00eame forme. Une r\u00e9sidence principale qui vaut \u00e0 elle seule plusieurs millions d&rsquo;euros. Des titres de soci\u00e9t\u00e9, d\u00e9tenus directement ou via une holding, qui repr\u00e9sentent l&rsquo;essentiel de la fortune mais pas de liquidit\u00e9s. Un portefeuille financier et une ou deux assurances-vie. Parfois une maison de famille en Bretagne, en Normandie ou dans le Sud.<\/p>\n<p>Ce sont aussi des foyers tr\u00e8s bien entour\u00e9s. Ils ont un notaire de famille, un avocat pour la soci\u00e9t\u00e9, un expert-comptable pour la holding. C&rsquo;est une force. Mais chacun de ces conseils voit une partie du patrimoine. Personne ne voit l&rsquo;ensemble : la soci\u00e9t\u00e9, la maison, la retraite, les enfants, et ce qui se passerait si la famille devait un jour s&rsquo;installer ailleurs.<\/p>\n<h2>Pourquoi 2027 inqui\u00e8te \u00e0 Saint-Cloud<\/h2>\n<p>La fiscalit\u00e9 du patrimoine est devenue l&rsquo;un des premiers sujets de la campagne pr\u00e9sidentielle. Plusieurs programmes proposent un retour d&rsquo;un imp\u00f4t sur la fortune \u00e9largi aux actifs financiers, un imp\u00f4t plancher sur les tr\u00e8s hauts patrimoines, un durcissement des droits de succession ou une remise en cause des r\u00e9gimes de transmission d&rsquo;entreprise (voir <a href=\"\/en\/blog\/presidentielle-2027-programmes-patrimoine-2-millions\/\">ce que les programmes 2027 pr\u00e9voient pour un patrimoine de 2 millions d&rsquo;euros<\/a> and <a href=\"\/en\/blog\/taxe-zucman-imposition-nationalite-ce-qui-peut-changer-en-une-nuit\/\">la taxe Zucman<\/a>).<\/p>\n<p>Le pacte Dutreil, qui permet de transmettre une entreprise familiale avec une exon\u00e9ration de 75 % des droits, a d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 durci par la loi de finances pour 2026 : depuis le 21 f\u00e9vrier 2026, l&rsquo;engagement individuel de conservation des h\u00e9ritiers est pass\u00e9 de quatre \u00e0 six ans, et certains biens dits somptuaires d\u00e9tenus par la soci\u00e9t\u00e9 sont exclus de l&rsquo;exon\u00e9ration. Ce qui a \u00e9t\u00e9 resserr\u00e9 une fois peut l&rsquo;\u00eatre de nouveau.<\/p>\n<p>Pour une famille de Saint-Cloud, l&rsquo;enjeu n&rsquo;est pas abstrait. Ce sont l&rsquo;entreprise qu&rsquo;on a b\u00e2tie, la maison o\u00f9 les enfants ont grandi, les proches qu&rsquo;on veut prot\u00e9ger. C&rsquo;est pour cela que les foyers les mieux inform\u00e9s commencent \u00e0 pr\u00e9parer, maintenant, plut\u00f4t que d&rsquo;attendre le r\u00e9sultat d&rsquo;une \u00e9lection (voir <a href=\"\/en\/blog\/faut-il-quitter-la-france-avant-la-presidentielle-2027\/\">faut-il quitter la France avant 2027 ?<\/a>).<\/p>\n<h2>Pr\u00e9parer sans partir, ou pr\u00e9parer un d\u00e9part<\/h2>\n<p>Pr\u00e9parer ne veut pas dire partir. La plupart des familles que nous accompagnons restent en France. Elles organisent simplement leur patrimoine pour que la transmission soit lanc\u00e9e dans le cadre des r\u00e8gles actuelles, connues et stables. Les outils sont anciens et solides : donation de titres sous pacte Dutreil, donation de la nue-propri\u00e9t\u00e9 de la maison, assurance-vie, soci\u00e9t\u00e9 civile familiale.<\/p>\n<p>D&rsquo;autres veulent garder une porte ouverte : une r\u00e9sidence \u00e0 l&rsquo;\u00e9tranger, une soci\u00e9t\u00e9 hors de France, un projet de vie en Suisse, en Belgique, au Portugal ou \u00e0 Duba\u00ef. L\u00e0 aussi, l&rsquo;ordre des \u00e9tapes compte. Une expatriation mal pr\u00e9par\u00e9e peut co\u00fbter tr\u00e8s cher, notamment avec l&rsquo;exit tax sur les plus-values latentes des titres (voir <a href=\"\/en\/lexique\/exit-tax\/\">exit tax<\/a>, <a href=\"\/en\/blog\/combien-coute-un-depart-de-france-rate\/\">combien co\u00fbte un d\u00e9part rat\u00e9<\/a> and <a href=\"\/en\/blog\/preparer-un-depart-sans-partir-options-de-residence\/\">pr\u00e9parer un d\u00e9part sans partir<\/a>).<\/p>\n<h2>Un cas concret : un dirigeant de Montretout<\/h2>\n<p><strong>Situation.<\/strong> Fran\u00e7ois, 58 ans, et Claire, 56 ans, vivent \u00e0 Saint-Cloud avec leurs deux enfants, \u00e9tudiants. Fran\u00e7ois a fond\u00e9 une soci\u00e9t\u00e9 de services aux entreprises, dont les titres sont d\u00e9tenus par une holding animatrice estim\u00e9e \u00e0 6 millions d&rsquo;euros. Leur maison de Montretout vaut 2,4 millions d&rsquo;euros. Ils ont aussi 1,6 million d&rsquo;euros de placements financiers.<\/p>\n<p><strong>Issue.<\/strong> Sans pr\u00e9paration, le patrimoine de 10 millions d&rsquo;euros serait transmis aux deux enfants au d\u00e9c\u00e8s des parents : quatre transmissions de 2,5 millions d&rsquo;euros (chaque parent vers chaque enfant), tax\u00e9es au bar\u00e8me apr\u00e8s l&rsquo;abattement de 100 000 euros pr\u00e9vu \u00e0 l&rsquo;article 779 du CGI. Les droits atteindraient environ 3,37 millions d&rsquo;euros. Les enfants devraient vendre la maison ou des titres de la soci\u00e9t\u00e9 pour les payer.<\/p>\n<p><strong>Strategy.<\/strong> Trois \u00e9tapes, men\u00e9es avec le notaire et l&rsquo;avocat de la famille :<\/p>\n<ul>\n<li>un pacte Dutreil (article 787 B du CGI) sur les titres de la holding, puis une donation des titres aux deux enfants : 75 % de leur valeur sont exon\u00e9r\u00e9s, et les droits restants sont r\u00e9duits de moiti\u00e9 parce que les donateurs ont moins de 70 ans et donnent en pleine propri\u00e9t\u00e9 (article 790 du CGI) ;<\/li>\n<li>une donation de la nue-propri\u00e9t\u00e9 de la maison : \u00e0 58 ans, la nue-propri\u00e9t\u00e9 vaut 50 % de la valeur du bien selon le bar\u00e8me de l&rsquo;article 669 du CGI, et les parents gardent l&rsquo;usufruit, donc le droit d&rsquo;y vivre (voir <a href=\"\/en\/lexique\/demembrement-de-propriete\/\">division of ownership<\/a>) ;<\/li>\n<li>les placements financiers restent aux parents pour leur retraite. Plus de quinze ans apr\u00e8s les donations, les abattements sont reconstitu\u00e9s (article 784 du CGI).<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Result.<\/strong> Les droits passent d&rsquo;environ 3,37 millions d&rsquo;euros \u00e0 environ 588 000 euros : 106 000 euros pour la donation des titres, 249 000 euros pour la nue-propri\u00e9t\u00e9 de la maison, 233 000 euros pour les placements au d\u00e9c\u00e8s. L&rsquo;\u00e9conomie atteint pr\u00e8s de 2,78 millions d&rsquo;euros. Au d\u00e9c\u00e8s des parents, l&rsquo;usufruit rejoint la nue-propri\u00e9t\u00e9 sans droits suppl\u00e9mentaires. Et la transmission est engag\u00e9e dans les r\u00e8gles d&rsquo;aujourd&rsquo;hui, quel que soit le r\u00e9sultat de 2027.<\/p>\n<h2>Ce que nous regardons en premier<\/h2>\n<p>\u00c0 Saint-Cloud, un premier rendez-vous porte presque toujours sur les m\u00eames questions :<\/p>\n<ul>\n<li>la holding est-elle bien animatrice, et quels actifs risquent d&rsquo;\u00eatre exclus du Dutreil depuis 2026 ?<\/li>\n<li>quelle part de la r\u00e9sidence principale entre dans l&rsquo;IFI, apr\u00e8s l&rsquo;abattement de 30 % pr\u00e9vu \u00e0 l&rsquo;article 973 du CGI ?<\/li>\n<li>les titres de la soci\u00e9t\u00e9 sont-ils bien exon\u00e9r\u00e9s d&rsquo;IFI comme biens professionnels (article 975 du CGI) ?<\/li>\n<li>comment r\u00e9partir \u00e9quitablement entre un enfant qui reprend et un enfant qui ne reprend pas ?<\/li>\n<li>que se passerait-il, fiscalement, si la famille s&rsquo;installait \u00e0 l&rsquo;\u00e9tranger dans trois ans (voir <a href=\"\/en\/lexique\/residence-fiscale\/\">tax residence<\/a>) ?<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Comment Balmont Conseil intervient<\/h2>\n<p>Vous avez d\u00e9j\u00e0 un notaire, un avocat, un expert-comptable. Nous ne les rempla\u00e7ons pas : nous travaillons avec eux. Notre r\u00f4le est de regarder l&rsquo;ensemble, de chiffrer chaque sc\u00e9nario (rester, transmettre, partir) et de vous donner une vision claire de ce que chaque d\u00e9cision change pour votre famille.<\/p>\n<p>Le premier \u00e9change dure 30 minutes. Il est confidentiel. Vous nous dites ce qui compte pour vous, nous vous disons ce qui m\u00e9rite votre attention. Ensuite, vous d\u00e9cidez. Beaucoup de nos clients nous disent que ce rendez-vous leur a surtout apport\u00e9 de la s\u00e9r\u00e9nit\u00e9 : savoir o\u00f9 ils en sont, et savoir que c&rsquo;est pr\u00e9par\u00e9 (voir <a href=\"\/en\/preparer-mon-rendez-vous\/\">pr\u00e9parer mon rendez-vous<\/a>).<\/p>\n<h2>Read also<\/h2>\n<ul>\n<li><a href=\"\/en\/blog\/la-france-qui-peut-partir-patrimoine-zones-riches-expatriation\/\">La France qui peut partir : zones riches, foyers fortun\u00e9s et expatriation<\/a><\/li>\n<li><a href=\"\/en\/blog\/gestion-patrimoine-neuilly-vesinet-saint-nom-cession-mobilite\/\">Neuilly, Le V\u00e9sinet, Saint-Nom : cession et mobilit\u00e9<\/a><\/li>\n<li><a href=\"\/en\/blog\/carte-de-l-ifi-france-qui-possede\/\">Carte de l&rsquo;IFI 2025 : o\u00f9 vivent les plus grandes fortunes immobili\u00e8res<\/a><\/li>\n<li><a href=\"\/en\/blog\/communes-les-plus-riches-de-france-2026\/\">Les communes les plus riches de France en 2026<\/a><\/li>\n<li><a href=\"\/en\/blog\/faut-il-quitter-la-france-avant-la-presidentielle-2027\/\">Faut-il quitter la France avant la pr\u00e9sidentielle 2027 ?<\/a><\/li>\n<li><a href=\"\/en\/blog\/presidentielle-2027-programmes-patrimoine-2-millions\/\">Pr\u00e9sidentielle 2027 : ce que pr\u00e9voient les programmes pour un patrimoine de 2 millions<\/a><\/li>\n<li><a href=\"\/en\/blog\/combien-coute-un-depart-de-france-rate\/\">Combien co\u00fbte un d\u00e9part de France rat\u00e9 ?<\/a><\/li>\n<li><a href=\"\/en\/blog\/suisse-forfait-fiscal-ou-emploi-s-installer\/\">S&rsquo;installer en Suisse : forfait fiscal ou emploi<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<div class=\"cta-rdv\">\n<p><strong>Ce que vous avez construit m\u00e9rite d&rsquo;\u00eatre transmis dans de bonnes conditions.<\/strong> R\u00e9servez un \u00e9change confidentiel de 30 minutes avec Alexis Sagnier : vous repartez avec les points d&rsquo;attention de votre dossier.<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/app.balmontconseil.com\/rdv?utm_source=balmontconseil.com&amp;utm_medium=site&amp;utm_campaign=article&amp;utm_content=gestion-de-patrimoine-saint-cloud\">Prendre rendez-vous maintenant<\/a><\/p>\n<\/div>\n<p>Sources : DGFiP, statistiques de l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu et de l&rsquo;IFI par commune, 2025 (revenus 2024) ; loi n\u00b0 2026-103 du 19 f\u00e9vrier 2026 de finances pour 2026, article 8 ; BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10, 10 ao\u00fbt 2026 ; Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts, articles 669, 779, 784, 787 B, 790, 973 et 975.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>\u00c0 Saint-Cloud, 784 foyers paient l&rsquo;IFI avec un patrimoine taxable moyen de 2,5 millions d&rsquo;euros. 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