{"id":22084,"date":"2026-11-08T00:16:31","date_gmt":"2026-11-07T23:16:31","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?p=22084"},"modified":"2026-11-09T13:15:04","modified_gmt":"2026-11-09T12:15:04","slug":"carte-de-l-ifi-france-qui-possede","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/blog\/carte-de-l-ifi-france-qui-possede\/","title":{"rendered":"Carte de l’IFI 2025 : o\u00f9 vivent les plus grandes fortunes immobili\u00e8res de France"},"content":{"rendered":"

En 2025, 193 600 foyers ont pay\u00e9 l’imp\u00f4t sur la fortune immobili\u00e8re, pour un total de 2,3 milliards d’euros, un record. Un quart d’entre eux vivent \u00e0 Paris, et le 16e arrondissement en compte \u00e0 lui seul plus de 10 000 : aucune commune de France n’en a autant.<\/strong> La carte de l’IFI ne ressemble pas \u00e0 celle des revenus : elle dessine la France des propri\u00e9taires, plus \u00e2g\u00e9e, plus parisienne et plus littorale que celle des salaires suisses qui domine le classement du niveau de vie.<\/p>\n

\n

Votre situation m\u00e9rite une r\u00e9ponse chiffr\u00e9e, pas une r\u00e9ponse g\u00e9n\u00e9rale.<\/strong> R\u00e9servez un \u00e9change de 30 minutes avec Alexis Sagnier : vous repartez avec les points d’attention de votre dossier.<\/p>\n

Prendre rendez-vous maintenant<\/a><\/p>\n<\/div>\n

Les chiffres nationaux 2025<\/h2>\n

Selon la Direction g\u00e9n\u00e9rale des finances publiques, 193 600 foyers ont re\u00e7u un avis d’IFI en 2025, 4 % de plus qu’en 2024. Le patrimoine immobilier net taxable atteint 493 milliards d’euros, soit 2,55 millions d’euros en moyenne par foyer. Le bar\u00e8me<\/a> n’a pas boug\u00e9 depuis la cr\u00e9ation de l’imp\u00f4t en 2018 : la hausse vient du nombre de foyers que la hausse des prix fait franchir le seuil de 1,3 million d’euros.<\/p>\n

L’IFI est tr\u00e8s concentr\u00e9. Pr\u00e8s des trois quarts des redevables sont dans la premi\u00e8re tranche (entre 1,3 et 2,57 millions d’euros de patrimoine taxable) et paient en moyenne 5 400 euros. \u00c0 l’autre bout, un peu plus de 1 % des foyers d\u00e9clarent plus de 10 millions d’euros : ils paient 19 % de l’imp\u00f4t total, avec un IFI moyen de 189 200 euros.<\/p>\n

Paris ouest : le c\u0153ur de la carte<\/h2>\n

Le 16e arrondissement compte 10 159 redevables en 2025, avec un IFI moyen de 15 543 euros : c’est la plus grande concentration de France en nombre. Le 7e arrondissement est en t\u00eate en proportion : 19,1 % des m\u00e9nages y paient l’IFI (donn\u00e9es 2024), avec un patrimoine immobilier moyen de 3,6 millions d’euros et un IFI moyen de 21 881 euros en 2025. Suivent le 6e (17,9 % des m\u00e9nages, 17 209 euros d’IFI moyen), Neuilly-sur-Seine (15,2 %), le 8e (13,8 %, 15 780 euros) et le 16e (13,5 %). Les arrondissements centraux, le 4e et le 1er, comptent moins de redevables mais des patrimoines comparables.<\/p>\n

Sociologiquement, ce sont des m\u00e9nages plus \u00e2g\u00e9s que la moyenne, souvent propri\u00e9taires depuis longtemps d’un appartement dont la valeur a \u00e9t\u00e9 multipli\u00e9e sans qu’ils l’aient d\u00e9cid\u00e9. Une partie paie l’IFI sur un patrimoine qui ne produit aucun revenu : leur r\u00e9sidence principale, apr\u00e8s l’abattement de 30 %<\/a>.<\/p>\n

La couronne : Neuilly, Saint-Cloud, l’Ouest<\/h2>\n

Hors Paris, l’IFI suit l’Ouest : Neuilly-sur-Seine, Saint-Cloud (6,3 % des m\u00e9nages redevables), Sceaux, et les communes des Yvelines dont la plupart, trop petites, n’apparaissent pas dans les statistiques communales publi\u00e9es (seules les communes de plus de 20 000 habitants comptant plus de 50 redevables le sont). C’est l’une des limites de la carte : Saint-Nom-la-Bret\u00e8che ou Le V\u00e9sinet y sont invisibles.<\/p>\n

La C\u00f4te d’Azur : moins de redevables, de plus gros patrimoines<\/h2>\n

Mougins figure au quatri\u00e8me rang national de l’IFI moyen en 2025, avec 323 redevables qui paient 18 843 euros en moyenne. Cannes compte 790 redevables (donn\u00e9es 2024), avec un patrimoine immobilier moyen de 3,2 millions d’euros, parmi les plus \u00e9lev\u00e9s de France. Mandelieu-la-Napoule suit avec 2,7 millions d’euros. Ici, l’IFI frappe des villas de retrait\u00e9s venus de toute la France et de l’\u00e9tranger, et des r\u00e9sidences secondaires (voir Mougins, Cannes, Antibes<\/a>).<\/p>\n

Les surprises de province<\/h2>\n

Beauvais prend la t\u00eate du classement 2025 de l’IFI moyen, avec 58 redevables qui paient 23 815 euros en moyenne, devant Le Gosier, en Guadeloupe. Palaiseau et Sainte-Genevi\u00e8ve-des-Bois, dans l’Essonne, figurent dans le top 10. Ces moyennes reposent sur quelques dizaines de foyers : une famille propri\u00e9taire d’un patrimoine immobilier important suffit \u00e0 placer une ville moyenne en t\u00eate. Lyon reste la premi\u00e8re ville de province en nombre de redevables (voir les Monts d’Or<\/a>).<\/p>\n

Un cas concret : un couple du 16e arrondissement<\/h2>\n

Situation.<\/strong> Philippe, 71 ans, et Isabelle, 69 ans, retrait\u00e9s, vivent dans leur appartement de l’avenue Mozart estim\u00e9 3,4 millions d’euros. Ils poss\u00e8dent un appartement lou\u00e9 dans le 7e (1,6 million d’euros) et 600 000 euros de SCPI units<\/a>. Leurs pensions s’\u00e9l\u00e8vent \u00e0 120 000 euros par an. Ils souhaitent soutenir chaque ann\u00e9e une fondation reconnue d’utilit\u00e9 publique.<\/p>\n

Issue.<\/strong> Leur patrimoine taxable s’\u00e9l\u00e8ve \u00e0 4,58 millions d’euros (la r\u00e9sidence principale comptant pour 70 % de sa valeur) : l’IFI atteint 31 490 euros par an, soit plus du quart de leurs pensions nettes d’imp\u00f4t sur le revenu. Les SCPI, d\u00e9tenues pour le rendement, sont enti\u00e8rement dans l’assiette.<\/p>\n

Strategy.<\/strong> Arbitrage des SCPI vers des supports financiers non immobiliers dans un contrat d’assurance-vie, ce qui les sort de l’assiette de l’IFI tout en conservant un revenu. Versement de leur don annuel de 20 000 euros \u00e0 la fondation en utilisant la r\u00e9duction d’IFI pour dons<\/a> (75 % du don, dans la limite de 50 000 euros) plut\u00f4t que la r\u00e9duction d’imp\u00f4t sur le revenu. V\u00e9rification du passif d\u00e9ductible<\/a> et, pour l’avenir, du plafonnement<\/a>.<\/p>\n

Result.<\/strong> L’assiette tombe \u00e0 3,98 millions d’euros et l’IFI brut \u00e0 25 490 euros. Apr\u00e8s la r\u00e9duction pour dons de 15 000 euros, l’IFI net est de 10 490 euros : 21 000 euros de moins chaque ann\u00e9e, dont 15 000 euros r\u00e9orient\u00e9s vers la cause qu’ils avaient choisie de soutenir, et 6 000 euros d’\u00e9conomie nette.<\/p>\n

Comment Balmont Conseil intervient<\/h2>\n

Balmont Conseil accompagne les redevables de l’IFI l\u00e0 o\u00f9 ils vivent : Paris ouest, Hauts-de-Seine, Yvelines, C\u00f4te d’Azur, Lyon. Nous chiffrons l’assiette r\u00e9elle, ce qui peut en sortir, ce qui peut \u00eatre transmis, et ce qui changerait si la fiscalit\u00e9 du patrimoine \u00e9voluait apr\u00e8s 2027. Le Bilan patrimonial inclut ce chiffrage chaque ann\u00e9e.<\/p>\n

Read also<\/h2>\n