{"id":20820,"date":"2026-11-08T00:15:34","date_gmt":"2026-11-07T23:15:34","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?p=20820"},"modified":"2026-11-08T00:15:34","modified_gmt":"2026-11-07T23:15:34","slug":"bordeaux-ouest-le-bouscat-proprietaires-viticoles-dutreil-ifi-transmission","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/blog\/bordeaux-ouest-le-bouscat-proprietaires-viticoles-dutreil-ifi-transmission\/","title":{"rendered":"Le Bouscat, Caud\u00e9ran, Pessac : comment un propri\u00e9taire viticole ou un nouvel arrivant bordelais transmet-il sans vendre, et sans IFI ?"},"content":{"rendered":"

Un domaine viticole de pr\u00e8s de 10 millions d’euros co\u00fbte plus de 2,8 millions de droits \u00e0 la famille qui attend le d\u00e9c\u00e8s ; pr\u00e9par\u00e9 six \u00e0 huit ans \u00e0 l’avance avec le pacte Dutreil, le bail \u00e0 long terme et un groupement foncier, il se transmet pour moins de 200 000 euros de droits.<\/strong> La diff\u00e9rence tient au calendrier, pas \u00e0 un montage exotique.<\/p>\n

Le Bouscat (11 033 euros d’IFI moyen par redevable), Caud\u00e9ran et Pessac accueillent deux populations qui se ressemblent peu et ont les m\u00eames probl\u00e8mes : les familles parisiennes arriv\u00e9es depuis 2017 avec un patrimoine immobilier d\u00e9j\u00e0 constitu\u00e9, et les propri\u00e9taires de domaines du M\u00e9doc, des Graves et de Saint-\u00c9milion dont la maison de ville est \u00e0 Bordeaux. Les deux d\u00e9passent le seuil de l’real estate wealth tax<\/a>, les deux ont un patrimoine difficile \u00e0 partager entre enfants, et les deux regardent parfois le Portugal ou l’Espagne pour la retraite.<\/p>\n

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Levier 1 : les biens professionnels et les biens ruraux lou\u00e9s all\u00e8gent l’IFI<\/h2>\n

Les vignes, chais et b\u00e2timents d’exploitation d’un viticulteur qui exerce son activit\u00e9 principale sur le domaine sont des biens professionnels exon\u00e9r\u00e9s d’IFI<\/a> (article 975 du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts). Le ch\u00e2teau d’habitation ne l’est pas. Le propri\u00e9taire qui cesse d’exploiter perd cette exon\u00e9ration. Si les terres sont alors lou\u00e9es par bail \u00e0 long terme (au moins dix-huit ans), elles restent partiellement exon\u00e9r\u00e9es : \u00e0 75 % jusqu’\u00e0 environ 101 900 euros et \u00e0 50 % au-del\u00e0 (article 976), et totalement dans certaines configurations familiales o\u00f9 le preneur les utilise pour son activit\u00e9 principale. Le passage d’exploitant \u00e0 bailleur, fr\u00e9quent \u00e0 la retraite, se pr\u00e9pare donc avant la retraite.<\/p>\n

Levier 2 : le pacte Dutreil sur les parts de la soci\u00e9t\u00e9 d’exploitation<\/h2>\n

Quand le domaine est exploit\u00e9 en soci\u00e9t\u00e9 (EARL, SCEA, SAS), les parts transmises sous Dutreil pact<\/a> (article 787 B) sont exon\u00e9r\u00e9es de droits \u00e0 hauteur de 75 % de leur valeur. Depuis la loi de finances pour 2026, pour les transmissions \u00e0 compter du 21 f\u00e9vrier 2026, l’engagement collectif de conservation reste de deux ans mais l’engagement individuel passe de quatre \u00e0 six ans, soit huit ans au total, et les biens dits somptuaires d\u00e9tenus par la soci\u00e9t\u00e9 sont exclus s’ils ne sont pas exclusivement affect\u00e9s \u00e0 l’activit\u00e9. Une fonction de direction doit \u00eatre exerc\u00e9e par un signataire. Une soci\u00e9t\u00e9 qui ne fait que louer ses terres n’est pas \u00e9ligible.<\/p>\n

Levier 3 : le bail \u00e0 long terme et le groupement foncier pour le foncier<\/h2>\n

Le foncier d\u00e9tenu par la famille et lou\u00e9 \u00e0 l’exploitation par bail \u00e0 long terme b\u00e9n\u00e9ficie, \u00e0 la donation ou \u00e0 la succession, d’une exon\u00e9ration de droits de 75 % jusqu’\u00e0 300 000 euros par b\u00e9n\u00e9ficiaire (500 000 euros si le b\u00e9n\u00e9ficiaire conserve le bien dix ans) et de 50 % au-del\u00e0 (articles 793 et 793 bis). Quand le bien est lou\u00e9 \u00e0 un membre de la famille, le bail doit avoir au moins deux ans au jour de la transmission. Le groupement foncier agricole ou viticole<\/a> permet de garder le foncier entier, de le louer par bail \u00e0 long terme et de transmettre des parts plut\u00f4t qu’un domaine indivisible ; ses parts b\u00e9n\u00e9ficient des m\u00eames exon\u00e9rations lorsqu’elles sont d\u00e9tenues depuis plus de deux ans. Un domaine peut ainsi se r\u00e9partir entre trois enfants sans licitation.<\/p>\n

Levier 4 : le d\u00e9membrement<\/h2>\n

The donation de la nue-propri\u00e9t\u00e9<\/a> des parts avec r\u00e9serve d’usufruit permet au donateur de garder les revenus (fermage, dividendes) et de ne faire porter les droits que sur 50 \u00e0 60 % de la valeur avant 70 ans (bar\u00e8me de l’article 669<\/a>). Combin\u00e9e aux exon\u00e9rations ci-dessus, la base taxable devient une fraction de la valeur r\u00e9elle. La r\u00e9duction de droits de 50 % pour donation avant 70 ans (article 790) ne s’applique qu’aux donations en pleine propri\u00e9t\u00e9 : il faut arbitrer entre d\u00e9membrement et pleine propri\u00e9t\u00e9 selon l’\u00e2ge et le besoin de revenus.<\/p>\n

Et les nouveaux arrivants parisiens ?<\/h2>\n

Pour la famille arriv\u00e9e de Paris avec un appartement conserv\u00e9 dans le 15e, une maison \u00e0 Caud\u00e9ran et un investissement locatif, le sujet est l’IFI sur trois biens et la transmission de deux immobiliers \u00e9loign\u00e9s. La soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re familiale<\/a> \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu, avec donation progressive de parts en nue-propri\u00e9t\u00e9 tous les quinze ans, r\u00e9partit la transmission dans le temps ; le passif d\u00e9ductible<\/a> r\u00e9duit l’assiette ; et le plafonnement<\/a> \u00e0 75 % des revenus joue pour les retrait\u00e9s.<\/p>\n

Un cas concret : une famille des Graves<\/h2>\n

Situation.<\/strong> Bernard, 66 ans, et Anne, 64 ans, exploitent 28 hectares en appellation Pessac-L\u00e9ognan via une SCEA. Foncier d\u00e9tenu en direct (6,5 millions), chais et b\u00e2timents (1,2 million), parts de la SCEA (1,3 million), maison au Bouscat (900 000 euros). Trois enfants : Julien, 38 ans, qui travaille au domaine ; deux autres sans lien avec l’exploitation. Tant que Bernard exploite, le foncier est un bien professionnel exon\u00e9r\u00e9 d’IFI.<\/p>\n

Issue.<\/strong> Au d\u00e9part en retraite de Bernard, le foncier et les chais entrent dans l’IFI : sur environ 8,3 millions d’assiette, l’imp\u00f4t d\u00e9passerait 75 000 euros par an. Au d\u00e9c\u00e8s, les droits sur pr\u00e8s de 10 millions transmis \u00e0 trois enfants d\u00e9passeraient 2,8 millions, et deux enfants sur trois voudront vendre leur part. Julien ne pourra pas racheter.<\/p>\n

Strategy.<\/strong> Apport des chais et b\u00e2timents \u00e0 la SCEA, dont Julien devient cog\u00e9rant. Bail \u00e0 long terme de dix-huit ans du foncier \u00e0 la SCEA, puis apport du foncier \u00e0 un groupement foncier viticole donnant \u00e0 bail \u00e0 la SCEA. Donation en pleine propri\u00e9t\u00e9 des parts de la SCEA \u00e0 Julien sous pacte Dutreil, avec engagement de conservation de huit ans au total. Deux ans plus tard, donation-partage de la nue-propri\u00e9t\u00e9 des parts du groupement foncier aux trois enfants par tiers, chacun s’engageant \u00e0 conserver dix ans pour b\u00e9n\u00e9ficier du plafond de 500 000 euros. Soulte \u00e9ventuelle financ\u00e9e par l’assurance-vie des parents. Maison du Bouscat transmise plus tard en d\u00e9membrement.<\/p>\n

Result.<\/strong> Parts de la SCEA (2,5 millions avec les chais) : base Dutreil 25 %, soit 625 000 euros, 312 500 par parent, abattements de 100 000 euros, droits d’environ 81 000 euros, ramen\u00e9s \u00e0 environ 41 000 euros par la r\u00e9duction de 50 % pour donation en pleine propri\u00e9t\u00e9 avant 70 ans. Parts du groupement foncier : nue-propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 60 % de 6,5 millions, soit 3,9 millions, r\u00e9partie en six transmissions de 650 000 euros (deux parents, trois enfants) ; exon\u00e9ration de 75 % sur 500 000 euros et de 50 % sur 150 000 euros, soit 200 000 euros taxables par transmission ; abattements d\u00e9j\u00e0 utilis\u00e9s pour Julien, disponibles pour les deux autres : droits d’environ 153 000 euros pour l’ensemble. IFI apr\u00e8s bail et donation : le foncier lou\u00e9 par bail \u00e0 long terme reste partiellement exon\u00e9r\u00e9, et l’IFI du couple tombe autour de 24 000 euros par an au lieu de plus de 75 000. Total des droits : environ 194 000 euros au lieu de plus de 2,8 millions, et le domaine reste entier entre les mains de Julien, ses fr\u00e8re et s\u0153ur d\u00e9tenant des parts de foncier qui leur rapportent un fermage.<\/p>\n

Comment Balmont Conseil intervient<\/h2>\n

Balmont Conseil accompagne les familles propri\u00e9taires de la Gironde et les nouveaux arrivants bordelais sur la transmission de patrimoines immobiliers et viticoles, en lien avec leur notaire et leur chartered accountant<\/a>. Nous chiffrons les leviers sur la dur\u00e9e, nous organisons le financement des soultes par l’assurance-vie, et nous traitons le volet international quand un enfant vit \u00e0 l’\u00e9tranger ou que les parents envisagent de partir : les parts d’un groupement foncier fran\u00e7ais restent taxables en France, et la r\u00e9sidence des h\u00e9ritiers compte.<\/p>\n

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