{"id":20508,"date":"2026-11-08T00:15:19","date_gmt":"2026-11-07T23:15:19","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?p=20508"},"modified":"2026-11-08T00:15:19","modified_gmt":"2026-11-07T23:15:19","slug":"lac-d-annecy-residence-secondaire-transmission-veyrier-talloires","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/blog\/lac-d-annecy-residence-secondaire-transmission-veyrier-talloires\/","title":{"rendered":"Lac d’Annecy : que faire d’une r\u00e9sidence secondaire \u00e0 Veyrier ou Talloires qui vaut d\u00e9sormais plus que la r\u00e9sidence principale ?"},"content":{"rendered":"

Quand la maison du lac vaut plus que l’appartement de Lyon ou de Paris, le patrimoine s’est retourn\u00e9 sans que personne ne l’ait d\u00e9cid\u00e9 : la fiscalit\u00e9 de la famille suit d\u00e9sormais la maison la plus ch\u00e8re, et il faut choisir laquelle est la r\u00e9sidence principale.<\/strong> Au lac d’Annecy, ce renversement est devenu la r\u00e8gle. Veyrier-du-Lac affichait un niveau de vie m\u00e9dian de 48 610 euros dans les donn\u00e9es Insee, pr\u00e8s du double de la m\u00e9diane nationale, et les maisons au bord de l’eau \u00e0 Veyrier, Talloires, Menthon-Saint-Bernard ou Sevrier se n\u00e9gocient couramment \u00e0 plusieurs millions d’euros.<\/p>\n

Ces propri\u00e9taires sont, dans la description de J\u00e9r\u00f4me Fourquet, la France du \u00ab capital r\u00e9sidentiel \u00bb : des m\u00e9nages de 60 \u00e0 75 ans, anciens dirigeants ou professions lib\u00e9rales lyonnais et genevois, qui passent au lac l’essentiel de l’ann\u00e9e et n’ont jamais trait\u00e9 la maison comme un actif. Cinq d\u00e9cisions s’imposent \u00e0 eux. La Haute-Savoie compte \u00e0 elle seule dix des vingt communes au niveau de vie le plus \u00e9lev\u00e9 de France (voir les communes les plus riches de France en 2026<\/a>).<\/p>\n

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D\u00e9cision 1 : laquelle des deux maisons est la r\u00e9sidence principale ?<\/h2>\n

The main residence<\/a> est celle o\u00f9 le foyer vit effectivement et habituellement. Elle est exon\u00e9r\u00e9e de plus-value \u00e0 la revente (article 150 U II 1\u00b0 du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts) et retenue pour 70 % de sa valeur \u00e0 l’real estate wealth tax<\/a>. There r\u00e9sidence secondaire<\/a> ne b\u00e9n\u00e9ficie ni de l’un ni de l’autre, et supporte la taxe d’habitation sur les r\u00e9sidences secondaires, que les communes class\u00e9es en tense zone<\/a> peuvent majorer jusqu’\u00e0 60 %.<\/p>\n

Un couple qui vit huit mois par an \u00e0 Talloires et quatre mois \u00e0 Lyon a int\u00e9r\u00eat \u00e0 d\u00e9clarer Talloires comme r\u00e9sidence principale : l’abattement de 30 % porte alors sur le bien le plus cher, et la plus-value future sur ce bien est exon\u00e9r\u00e9e. Le changement se documente : adresse fiscale, consommation d’\u00e9nergie, m\u00e9decin traitant, inscription \u00e9lectorale. L’administration contr\u00f4le la r\u00e9alit\u00e9, pas la d\u00e9claration.<\/p>\n

D\u00e9cision 2 : vendre ou garder la secondaire, et quand<\/h2>\n

The plus-value<\/a> sur une r\u00e9sidence secondaire est impos\u00e9e \u00e0 19 % plus 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (la hausse \u00e0 18,6 % de 2026 ne concerne pas les plus-values immobili\u00e8res), avec une surtaxe<\/a> de 2 \u00e0 6 % au-del\u00e0 de 50 000 euros de plus-value imposable. L’abattement pour dur\u00e9e de d\u00e9tention efface l’imp\u00f4t sur le revenu au bout de 22 ans et les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux au bout de 30 ans. Une maison achet\u00e9e 600 000 euros en 2004 et vendue en 2026 est d\u00e9tenue depuis 22 ans : plus-value exon\u00e9r\u00e9e d’imp\u00f4t sur le revenu (donc sans surtaxe), pr\u00e9l\u00e8vements sociaux r\u00e9duits de 28 %. Chaque ann\u00e9e de d\u00e9tention suppl\u00e9mentaire efface ensuite 9 points de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux.<\/p>\n

D\u00e9cision 3 : transmettre les murs sans se priver du lac<\/h2>\n

The donation de la nue-propri\u00e9t\u00e9<\/a> avec r\u00e9serve d’usufruit permet de transmettre la maison en ne payant des droits que sur une fraction de sa valeur : 60 % entre 61 et 70 ans, 70 % entre 71 et 80 ans (bar\u00e8me de l’article 669<\/a>). L’usufruit s’\u00e9teint au d\u00e9c\u00e8s sans droits suppl\u00e9mentaires. Les parents gardent l’usage du lac ; les enfants deviennent propri\u00e9taires des murs.<\/p>\n

Le d\u00e9membrement a des effets que les propri\u00e9taires d\u00e9couvrent souvent trop tard : l’usufruitier reste redevable de l’IFI sur la valeur en pleine propri\u00e9t\u00e9, les grosses r\u00e9parations sont en principe \u00e0 la charge du nu-propri\u00e9taire, et la vente du bien exige l’accord de tous. Le pacte familial se r\u00e9dige en m\u00eame temps que l’acte.<\/p>\n

D\u00e9cision 4 : la location saisonni\u00e8re, et son prix fiscal<\/h2>\n

Louer la maison du lac quelques semaines l’\u00e9t\u00e9 rapporte beaucoup. En meubl\u00e9 non professionnel au r\u00e9gime r\u00e9el, les amortissements effacent l’essentiel du revenu imposable, mais depuis la loi de finances pour 2025 ils sont r\u00e9int\u00e9gr\u00e9s dans le calcul de la plus-value<\/a> \u00e0 la revente, et les revenus de location meubl\u00e9e supportent 18,6 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux depuis 2026. La commune peut exiger un enregistrement du meubl\u00e9 de tourisme<\/a> et, en zone tendue, une autorisation de changement d’usage<\/a>. La location se d\u00e9cide en regardant la revente, pas seulement le rendement.<\/p>\n

D\u00e9cision 5 : partir vivre au lac, ou partir du lac<\/h2>\n

Une partie des propri\u00e9taires envisage le mouvement inverse : garder le lac comme attache et s’installer six mois par an au Portugal, en Italie ou en Suisse, \u00e0 quarante minutes de Gen\u00e8ve. La r\u00e9sidence fiscale ne se choisit pas au calendrier : elle se constate selon l’Article 4B<\/a> et la convention applicable, et une maison au lac occup\u00e9e six mois par an p\u00e8se lourd dans le crit\u00e8re du foyer. Notre article sur la retraite \u00e0 l’\u00e9tranger et le s\u00e9jour de plus de six mois<\/a> d\u00e9taille le point, et ce que co\u00fbte un d\u00e9part rat\u00e9<\/a> en chiffre les cons\u00e9quences.<\/p>\n

Un cas concret : un couple de Veyrier-du-Lac<\/h2>\n

Situation.<\/strong> Jean-Pierre, 69 ans, ancien dirigeant d’une ETI de la plasturgie, et Monique, 67 ans. Maison \u00e0 Veyrier-du-Lac achet\u00e9e 900 000 euros en 2005, estim\u00e9e 3,4 millions ; appartement \u00e0 Lyon 6e 950 000 euros ; portefeuille financier 2,6 millions ; deux enfants, quatre petits-enfants majeurs. Le couple vit au lac neuf mois par an mais a gard\u00e9 son adresse fiscale \u00e0 Lyon.<\/p>\n

Issue.<\/strong> L’abattement IFI de 30 % porte sur l’appartement lyonnais au lieu de la maison : l’assiette est de 950 000 \u00d7 70 % + 3,4 millions = 4,07 millions, soit un IFI d’environ 26 300 euros par an. Aucune donation n’a \u00e9t\u00e9 faite : sur environ 7 millions transmis aux deux enfants, les droits de succession avoisineraient 2,05 millions. Jean-Pierre voudrait louer la maison l’\u00e9t\u00e9, Monique veut la garder dans la famille.<\/p>\n

Strategy.<\/strong> Transfert de la r\u00e9sidence principale \u00e0 Veyrier, document\u00e9 ; vente de l’appartement de Lyon ; donation-partage de la nue-propri\u00e9t\u00e9 de la maison du lac aux deux enfants, usufruit r\u00e9serv\u00e9 aux deux \u00e9poux avec reversion<\/a> au survivant ; don familial de 31 865 euros<\/a> \u00e0 chaque petit-enfant (article 790 G) ; produit de la vente de Lyon plac\u00e9 en assurance-vie souscrite par Monique avant 70 ans (152 500 euros hors droits par b\u00e9n\u00e9ficiaire) ; location saisonni\u00e8re \u00e9cart\u00e9e tant que le d\u00e9membrement est en place.<\/p>\n

Result.<\/strong> L’assiette IFI passe \u00e0 3,4 millions \u00d7 70 % = 2,38 millions, soit un IFI d’environ 10 000 euros par an au lieu de 26 300. Les droits de donation sur la nue-propri\u00e9t\u00e9 (3,4 millions \u00d7 60 % = 2,04 millions, deux donateurs, deux donataires, abattements de 100 000 euros) ressortent \u00e0 environ 320 000 euros, pay\u00e9s maintenant ; transmise en pleine propri\u00e9t\u00e9 au second d\u00e9c\u00e8s, la m\u00eame maison aurait support\u00e9 jusqu’\u00e0 1,5 million de droits au taux marginal de 45 %. Les 127 460 euros donn\u00e9s aux petits-enfants sortent de la succession sans droits. La maison reste dans la famille, le couple y vit, et la transmission du bien principal co\u00fbte plus d’un million de moins.<\/p>\n

Comment Balmont Conseil intervient<\/h2>\n

Balmont Conseil, cabinet lyonnais, accompagne les propri\u00e9taires du lac d’Annecy sur ces cinq d\u00e9cisions, en lien avec leur notaire. Nous chiffrons chaque option sur dix et vingt ans, nous pr\u00e9parons le pacte familial qui accompagne un d\u00e9membrement, et nous structurons le patrimoine financier qui prend le relais de l’immobilier vendu. Pour les couples qui envisagent une r\u00e9sidence partag\u00e9e entre le lac et l’\u00e9tranger, le Bilan Expatriation fixe les r\u00e8gles avant le premier hiver pass\u00e9 ailleurs.<\/p>\n

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