{"id":10946,"date":"2026-11-04T11:15:17","date_gmt":"2026-11-04T10:15:17","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/blog\/ifi-et-sci-pourquoi-votre-residence-principale-vous-coute-2-100-e-de-plus-chaque-annee\/"},"modified":"2026-11-04T11:15:17","modified_gmt":"2026-11-04T10:15:17","slug":"ifi-et-sci-pourquoi-votre-residence-principale-vous-coute-2-100-e-de-plus-chaque-annee","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/blog\/ifi-et-sci-pourquoi-votre-residence-principale-vous-coute-2-100-e-de-plus-chaque-annee\/","title":{"rendered":"IFI et SCI : pourquoi votre r\u00e9sidence principale vous co\u00fbte 2 100 \u20ac de plus chaque ann\u00e9e"},"content":{"rendered":"
\n

In summary\u2026<\/h2>\n

L'abattement de 30 % sur la r\u00e9sidence principale est le premier levier de l'IFI. Il dispara\u00eet d\u00e8s que la maison est log\u00e9e dans une SCI. Sur 2 M\u20ac d'immobilier dont 1 M\u20ac de r\u00e9sidence principale, l'\u00e9cart atteint 2 100 \u20ac par an. Un co\u00fbt r\u00e9current, rarement chiffr\u00e9 au moment de cr\u00e9er la soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<\/div>\n

1. Ce que pr\u00e9voit l'article 973 du CGI<\/strong><\/h2>\n

L'IFI frappe les patrimoines immobiliers nets sup\u00e9rieurs \u00e0 1,3 M\u20ac, au bar\u00e8me progressif de 0,5 % \u00e0 1,5 % de l'article 977 du CGI, avec une d\u00e9cote entre 1,3 et 1,4 M\u20ac.<\/p>\n

L'article 973 accorde un abattement de 30 % sur la valeur v\u00e9nale r\u00e9elle de la r\u00e9sidence principale. La condition est stricte : le bien doit \u00eatre d\u00e9tenu directement par le redevable. D\u00e9tenu par une SCI, il entre dans la base taxable \u00e0 travers la valeur des parts, sans abattement.<\/p>\n

2. Le calcul : 7 400 \u20ac au lieu de 5 300 \u20ac<\/strong><\/h2>\n

Prenons 2 M\u20ac d'immobilier net, dont une r\u00e9sidence principale de 1 M\u20ac. D\u00e9tenue en direct, elle b\u00e9n\u00e9ficie d'un abattement de 300 000 \u20ac. La base taxable tombe \u00e0 1,7 M\u20ac et l'IFI \u00e0 5 300 \u20ac.<\/p>\n

Log\u00e9e dans une SCI, la m\u00eame maison reste tax\u00e9e pour 1 M\u20ac. La base monte \u00e0 2 M\u20ac et l'IFI \u00e0 7 400 \u20ac. \u00c9cart : 2 100 \u20ac par an, soit 21 000 \u20ac sur dix ans \u00e0 valeurs constantes. La SCI, cr\u00e9\u00e9e pour faciliter la transmission, alourdit l'imp\u00f4t chaque ann\u00e9e de d\u00e9tention.<\/p>\n

Le m\u00e9canisme joue quel que soit le montant : l'abattement vaut 30 % de la valeur de la r\u00e9sidence principale, et l'\u00e9conomie d\u00e9pend du taux marginal d'IFI auquel cette valeur s'impute.<\/p>\n

3. Concrete example<\/strong><\/h2>\n

Situation.<\/strong> Un couple d\u00e9tient 2 M\u20ac d'immobilier net : une maison de 1 M\u20ac o\u00f9 il vit, log\u00e9e dans une SCI familiale cr\u00e9\u00e9e pour pr\u00e9parer la transmission, et 1 M\u20ac d'immobilier locatif.<\/p>\n

Issue.<\/strong> La maison, d\u00e9tenue via la SCI, ne b\u00e9n\u00e9ficie pas de l'abattement de 30 % de l'article 973. Base taxable : 2 M\u20ac. IFI : 7 400 \u20ac par an.<\/p>\n

Strategy.<\/strong> Chiffrer la sortie de la r\u00e9sidence principale de la SCI et la comparer \u00e0 l'\u00e9conomie d'IFI sur l'horizon de d\u00e9tention. La SCI est conserv\u00e9e pour l'immobilier locatif. En parall\u00e8le, l'assurance-vie est revue pour limiter les unit\u00e9s de compte immobili\u00e8res.<\/p>\n

Result.<\/strong> Base taxable ramen\u00e9e \u00e0 1,7 M\u20ac, IFI \u00e0 5 300 \u20ac. 2 100 \u20ac d'\u00e9conomie par an, 21 000 \u20ac sur dix ans \u00e0 valeurs constantes.<\/p>\n

4. Les autres pi\u00e8ges de l'IFI<\/strong><\/h2>\n

Le d\u00e9membrement. L'usufruitier est tax\u00e9 sur la pleine propri\u00e9t\u00e9 du bien (article 968 du CGI), sauf s'il s'agit de l'usufruit l\u00e9gal du conjoint survivant. Une donation de nue-propri\u00e9t\u00e9 avec r\u00e9serve d'usufruit ne r\u00e9duit donc pas l'IFI du donateur.<\/p>\n

L'assurance-vie. Seules les unit\u00e9s de compte repr\u00e9sentatives d'actifs immobiliers entrent dans l'assiette. Le fonds euros en est exclu. Une allocation charg\u00e9e en unit\u00e9s de compte immobili\u00e8res alourdit la base taxable.<\/p>\n

Le seuil. Dans la zone de d\u00e9cote, entre 1,3 et 1,4 M\u20ac, l'abattement de 30 % peut suffire \u00e0 sortir totalement du champ de l'imp\u00f4t. Le perdre par une d\u00e9tention en SCI fait alors basculer dans l'IFI.<\/p>\n

5. Ce qu'il faut arbitrer avant de restructurer<\/strong><\/h2>\n

Sortir la r\u00e9sidence principale de la SCI a un co\u00fbt : fiscalit\u00e9 de la sortie, frais d'acte, cons\u00e9quences sur la transmission organis\u00e9e par les statuts. Ce co\u00fbt se compare \u00e0 l'\u00e9conomie d'IFI cumul\u00e9e sur l'horizon de d\u00e9tention. Le chiffrage se fait bien par bien, avec l'ensemble du patrimoine taxable sous les yeux, et en m\u00eame temps que la revue de l'allocation d'assurance-vie.<\/p>\n

Deux questions structurent l'arbitrage. La SCI remplit-elle encore, pour la maison, un r\u00f4le de transmission ou de protection du conjoint que la d\u00e9tention directe ne peut pas assurer ? L'horizon de d\u00e9tention est-il assez long pour que l'\u00e9conomie d'IFI couvre le co\u00fbt de sortie ? \u00c0 2 100 \u20ac par an, chaque ann\u00e9e de d\u00e9tention p\u00e8se dans la r\u00e9ponse.<\/p>\n

Frequently asked questions<\/strong><\/h2>\n

L'abattement de 30 % s'applique-t-il \u00e0 une r\u00e9sidence principale d\u00e9tenue en SCI ?<\/strong><\/h3>\n

Non. L'article 973 du CGI le r\u00e9serve \u00e0 la r\u00e9sidence principale d\u00e9tenue directement. Log\u00e9e dans une SCI, elle est tax\u00e9e pour sa valeur pleine, \u00e0 travers les parts.<\/p>\n

Le fonds euros d'une assurance-vie entre-t-il dans l'IFI ?<\/strong><\/h3>\n

Non. Seules les unit\u00e9s de compte repr\u00e9sentatives d'actifs immobiliers sont taxables. Le fonds euros est hors champ.<\/p>\n

Une donation en nue-propri\u00e9t\u00e9 r\u00e9duit-elle l'IFI du donateur ?<\/strong><\/h3>\n

Pas s'il conserve l'usufruit : l'article 968 du CGI taxe l'usufruitier sur la pleine propri\u00e9t\u00e9. L'exception vise l'usufruit l\u00e9gal du conjoint survivant.<\/p>\n

Votre r\u00e9sidence principale est log\u00e9e dans une SCI ? R\u00e9servez un rendez-vous de conseil patrimonial : nous chiffrons l'\u00e9cart d'IFI et le co\u00fbt d'une restructuration.<\/strong><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

En r\u00e9sum\u00e9… L'abattement de 30 % sur la r\u00e9sidence principale est le premier levier de l'IFI. Il dispara\u00eet d\u00e8s que la maison est log\u00e9e dans une SCI. Sur 2 M\u20ac d'immobilier dont [\u2026]<\/span><\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":10945,"comment_status":"","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[9],"tags":[],"class_list":["post-10946","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-patrimoine"],"acf":[],"jetpack_featured_media_url":"https:\/\/balmontconseil.com\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/ifi-et-sci-pourquoi-votre-r-sidence-principale-vous-co-te-2-.webp","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10946","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/5"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=10946"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10946\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/10945"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=10946"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=10946"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=10946"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}