{"id":6511,"date":"2026-10-19T02:26:47","date_gmt":"2026-10-19T00:26:47","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/scpi-comment-ca-marche-fonctionnement-frais-et-risques\/"},"modified":"2026-10-19T02:26:47","modified_gmt":"2026-10-19T00:26:47","slug":"scpi-comment-ca-marche-fonctionnement-frais-et-risques","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/scpi-comment-ca-marche-fonctionnement-frais-et-risques\/","title":{"rendered":"SCPI: operation, fees and risks"},"content":{"rendered":"<div class=\"balmont-prod\">\n<style>#Content>.content_wrapper>.mfn-page-title{display:none!important}#Subheader{display:none!important}#Content{padding-top:0!important}.balmont-prod.balmont-prod{width:100vw;max-width:100vw;margin-left:calc(50% - 50vw);margin-right:calc(50% - 50vw);padding:0;background:#0E1113!important;color:#FFFFFF!important;font-size:16px;line-height:1.5;text-align:left;font-family:Inter,-apple-system,BlinkMacSystemFont,'Segoe 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Derni\u00e8re relecture : 18\/10\/2026.<\/p>\n<\/div>\n<\/section>\n<section class=\"art-s\">\n<div class=\"in\">\n<div class=\"prose\">\n<p>Une SCPI est un organisme de placement collectif prenant la forme d&rsquo;une soci\u00e9t\u00e9 non cot\u00e9e en bourse. Vous achetez des parts, une soci\u00e9t\u00e9 de gestion agr\u00e9\u00e9e par l&rsquo;Autorit\u00e9 des march\u00e9s financiers acquiert et g\u00e8re un patrimoine immobilier locatif, et les loyers vous reviennent sous forme de dividendes, en g\u00e9n\u00e9ral chaque trimestre.<\/p>\n<p>Trois points p\u00e8sent sur le r\u00e9sultat : des frais pr\u00e9lev\u00e9s \u00e0 l&rsquo;entr\u00e9e, en cours de vie et \u00e0 la revente ; une valeur de part qui \u00e9volue \u00e0 la hausse comme \u00e0 la baisse ; une revente qui peut demander plusieurs mois. Selon economie.gouv.fr, ni le rendement ni le capital \u00ab ne peuvent faire l&rsquo;objet d&rsquo;une garantie \u00bb, et la perte en capital est possible. Cette page d\u00e9crit le m\u00e9canisme. Elle ne donne ni rendement, ni classement de soci\u00e9t\u00e9s de gestion.<\/p>\n<h2>Qui fait quoi dans une SCPI<\/h2>\n<p>Selon le guide de l&rsquo;AMF (juin 2019), la SCPI a pour objet exclusif l&rsquo;acquisition et la gestion d&rsquo;un patrimoine immobilier locatif.<\/p>\n<div class=\"tw\">\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Acteur<\/th>\n<th>R\u00f4le<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Soci\u00e9t\u00e9 de gestion<\/td>\n<td>Agr\u00e9\u00e9e par l&rsquo;AMF, elle g\u00e8re la SCPI<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Porteurs de parts<\/td>\n<td>Ils d\u00e9tiennent les parts et re\u00e7oivent les revenus<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale ordinaire<\/td>\n<td>Elle se r\u00e9unit au moins une fois par an<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Conseil de surveillance<\/td>\n<td>Au moins sept porteurs de parts d\u00e9sign\u00e9s par l&rsquo;assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Expert immobilier<\/td>\n<td>Selon le guide de 2019 : \u00e9valuation du patrimoine chaque ann\u00e9e sur la base d&rsquo;un dossier transmis par la soci\u00e9t\u00e9 de gestion, visite sur place tous les 5 ans (\u00e9valuation semestrielle depuis 2024, voir ci-dessous)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>AMF<\/td>\n<td>Elle examine l&rsquo;information d\u00e9livr\u00e9e aux investisseurs et d\u00e9livre un visa<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<p>Depuis l&rsquo;ordonnance du 3 juillet 2024, les SCPI peuvent aussi investir dans des actifs li\u00e9s aux \u00e9nergies renouvelables et doivent \u00e9valuer leur patrimoine deux fois par an, en juin et en d\u00e9cembre, contre une fois auparavant (economie.gouv.fr, 05\/08\/2025).<\/p>\n<h2>Du versement \u00e0 la perception des revenus<\/h2>\n<p>Le parcours se d\u00e9roule en quatre temps.<\/p>\n<ol>\n<li><strong>La souscription.<\/strong> Vous achetez des parts. Il n&rsquo;existe plus de montant minimal l\u00e9gal depuis juillet 2024 : chaque soci\u00e9t\u00e9 de gestion fixe son seuil d&rsquo;entr\u00e9e.<\/li>\n<li><strong>Le d\u00e9lai de jouissance.<\/strong> Un d\u00e9lai de trois \u00e0 six mois en g\u00e9n\u00e9ral s&rsquo;applique entre la souscription et le d\u00e9but des revenus.<\/li>\n<li><strong>Les revenus.<\/strong> Ce sont des dividendes, g\u00e9n\u00e9ralement vers\u00e9s par acomptes trimestriels. Leur montant d\u00e9pend des loyers per\u00e7us par la SCPI et du nombre de parts que vous d\u00e9tenez.<\/li>\n<li><strong>La valeur des parts.<\/strong> Elle \u00e9volue avec le temps, selon le taux de remplissage et le march\u00e9 immobilier. Les gestionnaires peuvent la revaloriser \u00e0 la hausse comme \u00e0 la baisse.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Le mode de souscription se choisit aussi : comptant, cr\u00e9dit immobilier aupr\u00e8s de votre banque, ou assurance vie multisupport pour certaines SCPI. Dans une SCPI \u00e0 capital fixe, le nombre de parts est en principe fig\u00e9. Dans une SCPI \u00e0 capital variable, de nouveaux porteurs peuvent entrer \u00e0 tout moment.<\/p>\n<p>Les SCPI dites de rendement visent des revenus locatifs. Les SCPI fiscales visent une r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4t : elles ob\u00e9issent \u00e0 des r\u00e8gles propres, trait\u00e9es dans une autre page.<\/p>\n<h2>Les frais : trois familles<\/h2>\n<p>Les frais appliqu\u00e9s aux SCPI peuvent \u00eatre assez \u00e9lev\u00e9s et r\u00e9duire le rendement du placement, \u00e9crit economie.gouv.fr. Le guide de l&rsquo;AMF de juin 2019 donne les fourchettes suivantes.<\/p>\n<div class=\"tw\">\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Frais<\/th>\n<th>Moment<\/th>\n<th>Fourchette du guide AMF (2019)<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Commission de souscription<\/td>\n<td>\u00c0 l&rsquo;entr\u00e9e, int\u00e9gr\u00e9e au prix de souscription<\/td>\n<td>5 % \u00e0 12 % du montant souscrit<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Commission de gestion<\/td>\n<td>Chaque ann\u00e9e<\/td>\n<td>G\u00e9n\u00e9ralement 8 % \u00e0 10 % des revenus de la SCPI, calcul\u00e9e sur les revenus locatifs hors taxe encaiss\u00e9s<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Commission de cession<\/td>\n<td>\u00c0 la revente<\/td>\n<td>Calcul\u00e9e sur le montant de la transaction, ou forfaitaire<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Droits d&rsquo;enregistrement (SCPI \u00e0 capital fixe)<\/td>\n<td>\u00c0 la revente<\/td>\n<td>5 % du prix d&rsquo;\u00e9change, fr\u00e9quemment pay\u00e9s par l&rsquo;acqu\u00e9reur<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<p>Ces fourchettes datent de 2019. Les frais r\u00e9els d&rsquo;une SCPI sont \u00e0 v\u00e9rifier aupr\u00e8s de la soci\u00e9t\u00e9 de gestion ; le document d&rsquo;informations cl\u00e9s pr\u00e9sente l&rsquo;impact des frais sur le rendement (guide AMF, 2019).<\/p>\n<h2>Exemple chiffr\u00e9 (profil fictif) : 50 000 \u20ac souscrits, l&rsquo;effet des frais<\/h2>\n<p><strong>Situation.<\/strong> Un contribuable souscrit 50 000 \u20ac de parts d&rsquo;une SCPI \u00e0 capital fixe. Les loyers hors taxe attribuables \u00e0 ses parts sont suppos\u00e9s de 2 000 \u20ac sur une ann\u00e9e. Il revend ensuite ses parts \u00e0 50 000 \u20ac.<\/p>\n<p><strong>Probl\u00e8me.<\/strong> Les frais se pr\u00e9l\u00e8vent \u00e0 trois moments diff\u00e9rents. Additionn\u00e9s, ils p\u00e8sent sur le r\u00e9sultat.<\/p>\n<p><strong>Strat\u00e9gie.<\/strong> Les chiffrer avec les fourchettes du guide AMF avant de souscrire, puis les remplacer par les frais r\u00e9els communiqu\u00e9s par la soci\u00e9t\u00e9 de gestion.<\/p>\n<p><strong>R\u00e9sultat.<\/strong><\/p>\n<div class=\"tw\">\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Frais<\/th>\n<th>Bas de fourchette<\/th>\n<th>Haut de fourchette<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Commission de souscription (5 % ou 12 % de 50 000 \u20ac)<\/td>\n<td>2 500 \u20ac<\/td>\n<td>6 000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Solde du prix hors commission<\/td>\n<td>47 500 \u20ac<\/td>\n<td>44 000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Commission de gestion (8 % ou 10 % de 2 000 \u20ac de loyers)<\/td>\n<td>160 \u20ac<\/td>\n<td>200 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Loyers restant apr\u00e8s commission de gestion<\/td>\n<td>1 840 \u20ac<\/td>\n<td>1 800 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Droits d&rsquo;enregistrement sur une revente \u00e0 50 000 \u20ac (5 %)<\/td>\n<td>2 500 \u20ac<\/td>\n<td>2 500 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<p>Pour une m\u00eame souscription, la seule commission d&rsquo;entr\u00e9e varie de 2 500 \u20ac \u00e0 6 000 \u20ac selon la fourchette. Les droits de 2 500 \u20ac s&rsquo;appliquent \u00e0 une SCPI \u00e0 capital fixe et sont fr\u00e9quemment pay\u00e9s par l&rsquo;acqu\u00e9reur. Le profil est fictif et les valeurs sont suppos\u00e9es : le calcul ne pr\u00e9sage d&rsquo;aucun rendement.<\/p>\n<h2>Les risques \u00e0 conna\u00eetre<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Capital et revente.<\/strong> Selon economie.gouv.fr, ni le rendement ni le capital \u00ab ne peuvent faire l&rsquo;objet d&rsquo;une garantie \u00bb. Il existe un risque de perte en capital : la valeur de revente peut \u00eatre inf\u00e9rieure au prix d&rsquo;achat (economie.gouv.fr, AMF).<\/li>\n<li><strong>Revenus variables.<\/strong> Les loyers peuvent baisser, par exemple en cas de d\u00e9part de locataires ou de relocation moins favorable.<\/li>\n<li><strong>Liquidit\u00e9.<\/strong> Les parts ne se revendent pas facilement. Selon economie.gouv.fr, les d\u00e9lais de cession varient g\u00e9n\u00e9ralement entre deux et six mois.<\/li>\n<li><strong>Horizon.<\/strong> L&rsquo;AMF situe l&rsquo;horizon d&rsquo;un placement en SCPI entre 10 et 20 ans au moins.<\/li>\n<li><strong>Autres risques cit\u00e9s par economie.gouv.fr.<\/strong> Vacance locative, impay\u00e9s, concentration sectorielle ou g\u00e9ographique, gestion subie, fiscalit\u00e9 \u00e9lev\u00e9e, endettement de la SCPI.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Les documents \u00e0 demander avant de souscrire<\/h2>\n<p>L&rsquo;interm\u00e9diaire financier doit remettre un document d&rsquo;informations cl\u00e9s avant la souscription. Il pr\u00e9sente diff\u00e9rents sc\u00e9narios de performance, l&rsquo;impact des frais sur le rendement et la dur\u00e9e de d\u00e9tention recommand\u00e9e (guide AMF, 2019).<\/p>\n<p>Avant l&rsquo;achat, vous disposez aussi de la note d&rsquo;information vis\u00e9e par l&rsquo;AMF, du bulletin de souscription et des statuts. Ensuite, la soci\u00e9t\u00e9 de gestion adresse un bulletin d&rsquo;information chaque trimestre et un rapport annuel avant l&rsquo;assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale annuelle.<\/p>\n<h2>Ce qui change selon votre cas<\/h2>\n<ul>\n<li>Le mode d&rsquo;acquisition : comptant, cr\u00e9dit ou contrat d&rsquo;assurance vie.<\/li>\n<li>Le type de SCPI : capital fixe ou variable, de rendement ou fiscale.<\/li>\n<li>Les frais r\u00e9els de la SCPI, qui peuvent s&rsquo;\u00e9carter des fourchettes de 2019.<\/li>\n<li>Votre horizon de d\u00e9tention et votre besoin de liquidit\u00e9.<\/li>\n<li>Votre situation fiscale, qui d\u00e9termine l&rsquo;imposition des revenus.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Aucun r\u00e9sultat n&rsquo;est promis : la r\u00e8gle et le co\u00fbt d\u00e9pendent de la SCPI choisie et de votre situation.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/section>\n<section class=\"alt art-alt\">\n<div class=\"in\">\n<p class=\"k\">Questions fr\u00e9quentes<\/p>\n<div class=\"faq\">\n<details>\n<summary>Combien faut-il pour acheter une SCPI ?<\/summary>\n<div class=\"rep\">\n<p>Il n&rsquo;existe plus de montant minimal l\u00e9gal depuis juillet 2024. Chaque soci\u00e9t\u00e9 de gestion fixe son seuil d&rsquo;entr\u00e9e (economie.gouv.fr, 05\/08\/2025).<\/p>\n<\/div>\n<\/details>\n<details>\n<summary>Quand les revenus arrivent-ils ?<\/summary>\n<div class=\"rep\">\n<p>Un d\u00e9lai de jouissance de trois \u00e0 six mois en g\u00e9n\u00e9ral s&rsquo;applique apr\u00e8s la souscription (economie.gouv.fr). Les revenus sont ensuite g\u00e9n\u00e9ralement vers\u00e9s par acomptes trimestriels (economie.gouv.fr ; guide AMF).<\/p>\n<\/div>\n<\/details>\n<details>\n<summary>Le capital est-il prot\u00e9g\u00e9 ?<\/summary>\n<div class=\"rep\">\n<p>Non. D&rsquo;apr\u00e8s economie.gouv.fr, ni le rendement ni le capital \u00ab ne peuvent faire l&rsquo;objet d&rsquo;une garantie \u00bb. La valeur de revente peut \u00eatre inf\u00e9rieure au prix d&rsquo;achat : la perte en capital est possible.<\/p>\n<\/div>\n<\/details>\n<details>\n<summary>Peut-on revendre ses parts quand on le souhaite ?<\/summary>\n<div class=\"rep\">\n<p>Pas \u00e0 coup s\u00fbr. Les d\u00e9lais de cession varient g\u00e9n\u00e9ralement entre deux et six mois selon economie.gouv.fr, et des droits d&rsquo;enregistrement de 5 % s&rsquo;ajoutent pour une SCPI \u00e0 capital fixe (guide AMF, 2019).<\/p>\n<\/div>\n<\/details>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/section>\n<section class=\"art-s\">\n<div class=\"in cta-t\">\n<h2>Faire le point sur un projet de SCPI<\/h2>\n<p>Avant de souscrire, il est utile de comparer les frais r\u00e9els, l&rsquo;horizon et votre besoin de liquidit\u00e9 avec votre situation. Prenez rendez-vous avec Balmont Conseil, cabinet lyonnais install\u00e9 depuis bient\u00f4t 14 ans, pour faire le point.<\/p>\n<p>[Prendre rendez-vous]<\/p>\n<div class=\"sign\">\n<p><b>Alexis Sagnier<\/b>Conseiller en investissements financiers et immobiliers, courtier en assurances, certifi\u00e9 AMF<br \/>Fondateur de Balmont Conseil, Lyon (ORIAS 13003497)<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"ctas\"><a class=\"btn\" href=\"https:\/\/calendly.com\/asagnier-balmontconseil\/rendez-vous-de-conseil-patrimonial-45-min?utm_source=balmontconseil.com&amp;utm_medium=page&amp;utm_content=scpi-comment-ca-marche-fonctionnement-frais-et-risques\">Prendre rendez-vous<\/a><a class=\"btn2\" href=\"\/ressources\/\">Toutes nos ressources<\/a><\/div>\n<\/div>\n<\/section>\n<section class=\"art-s\">\n<div class=\"in\">\n<p class=\"k\">\u00c0 lire aussi<\/p>\n<ul style=\"margin:14px 0 0;padding-left:22px;font-size:17px;line-height:1.6\">\n<li style=\"margin:0 0 8px\"><a href=\"\/scpi-fiscalite-des-loyers-revenus-fonciers-et-plus-values-immobilieres\/\">SCPI : fiscalit\u00e9 des loyers et des plus-values<\/a><\/li>\n<li style=\"margin:0 0 8px\"><a href=\"\/scpi-en-nue-propriete-demembrement-duree-et-decote\/\">SCPI en nue-propri\u00e9t\u00e9 : dur\u00e9e, d\u00e9cote et revenus<\/a><\/li>\n<li style=\"margin:0 0 8px\"><a href=\"\/scpi-frais-de-souscription-de-gestion-et-de-cession\/\">SCPI : frais de souscription, de gestion et de cession<\/a><\/li>\n<li style=\"margin:0 0 8px\"><a href=\"\/scpi-capital-fixe-ou-variable-valeur-de-retrait-et-revente\/\">SCPI : capital fixe ou variable, retrait et revente<\/a><\/li>\n<li style=\"margin:0 0 8px\"><a href=\"\/scpi-fiscales-et-pinel-engagement-de-conservation-des-parts\/\">SCPI fiscales et Pinel : conserver ses parts<\/a><\/li>\n<li style=\"margin:0 0 8px\"><a href=\"\/fonds-et-sicav-dic-frais-et-risques-a-lire-avant-d-investir\/\">Fonds et SICAV : DIC, frais et risques avant d\u2019investir<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<\/section>\n<section class=\"alt src art-alt\">\n<div class=\"in\">\n<p class=\"k\">Sources officielles<\/p>\n<ul>\n<li>economie.gouv.fr, SCPI : investissez dans l&rsquo;immobilier avec un placement collectif (\u00e9crit le 05\/08\/2025) : <a href=\"https:\/\/www.economie.gouv.fr\/particuliers\/investir-dans-limmobilier\/scpi-investissez-dans-limmobilier-avec-un-placement\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/www.economie.gouv.fr\/particuliers\/investir-dans-limmobilier\/scpi-investissez-dans-limmobilier-avec-un-placement<\/a><\/li>\n<li>AMF, guide \u00ab S&rsquo;informer sur les SCPI, la pierre papier \u00bb (juin 2019) : <a href=\"https:\/\/www.amf-france.org\/sites\/institutionnel\/files\/contenu_simple\/guide\/guide_pedagogique\/S&#039;informer%20sur%20%20Les%20SCPI%20%20la%20&#039;pierre%20papier&#039;.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/www.amf-france.org\/sites\/institutionnel\/files\/contenu_simple\/guide\/guide_pedagogique\/S&rsquo;informer%20sur%20%20Les%20SCPI%20%20la%20&rsquo;pierre%20papier&rsquo;.pdf<\/a><\/li>\n<li>AMF, \u00ab Investir dans une SCPI : ce qu&rsquo;il faut savoir \u00bb (non dat\u00e9) : <a href=\"https:\/\/www.amf-france.org\/sites\/institutionnel\/files\/private\/2023-12\/2023_investir_dans_une_scpi.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/www.amf-france.org\/sites\/institutionnel\/files\/private\/2023-12\/2023_investir_dans_une_scpi.pdf<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<\/section>\n<p><script type=\"application\/ld+json\">{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@type\":\"FAQPage\",\"mainEntity\":[{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Combien faut-il pour acheter une SCPI ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Il n'existe plus de montant minimal l\u00e9gal depuis juillet 2024. 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