{"id":6508,"date":"2026-10-19T02:26:35","date_gmt":"2026-10-19T00:26:35","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/revenus-fonciers-regime-reel-charges-deductibles-et-justificatifs\/"},"modified":"2026-10-19T02:26:35","modified_gmt":"2026-10-19T00:26:35","slug":"revenus-fonciers-regime-reel-charges-deductibles-et-justificatifs","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/revenus-fonciers-regime-reel-charges-deductibles-et-justificatifs\/","title":{"rendered":"Actual rental income: deductible expenses and supporting documents"},"content":{"rendered":"<div class=\"balmont-prod\">\n<style>#Content>.content_wrapper>.mfn-page-title{display:none!important}#Subheader{display:none!important}#Content{padding-top:0!important}.balmont-prod.balmont-prod{width:100vw;max-width:100vw;margin-left:calc(50% - 50vw);margin-right:calc(50% - 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Sagnier, conseiller en investissements financiers et immobiliers, courtier en assurances, certifi\u00e9 AMF, fondateur de Balmont Conseil (Lyon). Derni\u00e8re relecture : 18\/10\/2026.<\/p>\n<\/div>\n<\/section>\n<section class=\"art-s\">\n<div class=\"in\">\n<div class=\"prose\">\n<p>Au r\u00e9gime r\u00e9el, vous d\u00e9duisez de vos loyers les charges que vous avez effectivement pay\u00e9es au cours de l&rsquo;ann\u00e9e d&rsquo;imposition. La r\u00e8gle de l&rsquo;ann\u00e9e de paiement est la cl\u00e9 : une facture r\u00e9gl\u00e9e en janvier de l&rsquo;ann\u00e9e suivante se d\u00e9duira l&rsquo;ann\u00e9e suivante. Chaque charge doit pouvoir \u00eatre prouv\u00e9e : factures, quittances, \u00e9tat de r\u00e9partition des charges de copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<p>Cette page liste les charges et dit quoi conserver pour chacune. Elle ne traite ni le d\u00e9ficit foncier, ni la location meubl\u00e9e, ni les soci\u00e9t\u00e9s, ni les non-r\u00e9sidents. Les int\u00e9r\u00eats d&#8217;emprunt et les travaux ont chacun leur page.<\/p>\n<h2>Quand \u00eates-vous au r\u00e9el ?<\/h2>\n<p>Le r\u00e9gime r\u00e9el s&rsquo;applique si les revenus fonciers bruts de votre foyer d\u00e9passent 15 000 \u20ac, si votre immeuble est exclu du micro-foncier, ou si vous avez opt\u00e9. L&rsquo;option se fait par le d\u00e9p\u00f4t d&rsquo;une d\u00e9claration 2044 et dure trois ans. Le r\u00e9sultat se reporte sur la d\u00e9claration 2042 : case 4BA pour un b\u00e9n\u00e9fice, cases 4BB et 4BC pour un d\u00e9ficit.<\/p>\n<p>La page d&rsquo;impots.gouv.fr \u00ab Location vide de meubles \u00bb donne une liste d&rsquo;exemples de charges (le mot employ\u00e9 est \u00ab notamment \u00bb) : frais d&rsquo;administration et de gestion, certains travaux, taxes, primes d&rsquo;assurance, provisions de charges de copropri\u00e9t\u00e9, int\u00e9r\u00eats d&#8217;emprunt. La liste n&rsquo;est pas exhaustive. Les paragraphes qui suivent reprennent ce que la notice de la d\u00e9claration 2044 sp\u00e9ciale et la brochure 2026 pr\u00e9cisent pour chaque poste.<\/p>\n<h2>La r\u00e8gle de base : pay\u00e9e dans l&rsquo;ann\u00e9e, prouv\u00e9e<\/h2>\n<p>La brochure 2026 pose le principe : seules les charges \u00ab effectivement pay\u00e9es au cours de l&rsquo;ann\u00e9e \u00bb sont d\u00e9ductibles. La notice de la d\u00e9claration emploie les mots \u00ab acquitt\u00e9es \u00bb, \u00ab pay\u00e9es \u00bb ou \u00ab vers\u00e9es \u00bb pour les travaux, les taxes, les int\u00e9r\u00eats et les provisions.<\/p>\n<p>Deux cons\u00e9quences pratiques :<\/p>\n<ul>\n<li>la date du paiement compte, pas la date de la facture ;<\/li>\n<li>vous conservez les factures et les \u00e9tats de r\u00e9partition des charges, \u00e0 pr\u00e9senter si le service des imp\u00f4ts les demande.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Poste par poste<\/h2>\n<div class=\"tw\">\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Charge<\/th>\n<th>Ce que disent les sources<\/th>\n<th>Pi\u00e8ce cit\u00e9e par les sources<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Autres frais de gestion<\/td>\n<td>Forfait de 20 \u20ac par local, r\u00e9put\u00e9 couvrir l&rsquo;ensemble des autres frais de gestion<\/td>\n<td>Sans objet (forfait)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Assurance<\/td>\n<td>Primes que vous avez souscrites directement aupr\u00e8s d&rsquo;une compagnie, pour leur montant r\u00e9el et justifi\u00e9, si elles servent \u00e0 acqu\u00e9rir ou conserver le revenu<\/td>\n<td>Copie du contrat et quittance de l&rsquo;assureur<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Taxe fonci\u00e8re<\/td>\n<td>D\u00e9ductible pour la part qui reste \u00e0 votre charge, si elle est pay\u00e9e dans l&rsquo;ann\u00e9e<\/td>\n<td>Non pr\u00e9cis\u00e9e par les sources lues<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Taxe d&rsquo;enl\u00e8vement des ordures m\u00e9nag\u00e8res<\/td>\n<td>Non d\u00e9ductible<\/td>\n<td>Sans objet<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Provisions de copropri\u00e9t\u00e9<\/td>\n<td>Total des provisions vers\u00e9es au syndic dans l&rsquo;ann\u00e9e, d\u00e9duction globale obligatoire<\/td>\n<td>\u00c9tats de r\u00e9partition des charges<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Charges r\u00e9cup\u00e9rables non r\u00e9cup\u00e9r\u00e9es<\/td>\n<td>D\u00e9ductibles si le locataire ne les a pas rembours\u00e9es au 31 d\u00e9cembre de l&rsquo;ann\u00e9e de son d\u00e9part<\/td>\n<td>Non pr\u00e9cis\u00e9e par les sources lues<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Travaux<\/td>\n<td>R\u00e9paration, entretien, am\u00e9lioration pay\u00e9s dans l&rsquo;ann\u00e9e (classement : page d\u00e9di\u00e9e)<\/td>\n<td>Factures ; rubrique 600 de la d\u00e9claration : nature des travaux, entrepreneurs, date et montant du paiement<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<p>Le d\u00e9tail des frais de gestion et du forfait de 20 \u20ac est dans la page sur ce sujet. Le classement des travaux est dans la page sur les travaux.<\/p>\n<h2>Assurance, taxe fonci\u00e8re, copropri\u00e9t\u00e9 : les points de d\u00e9tail<\/h2>\n<p><strong>Assurance.<\/strong> Le BOFiP exige que les primes soient souscrites \u00ab en vue de l&rsquo;acquisition ou de la conservation du revenu \u00bb. Les primes qui couvrent des r\u00e9coltes, du b\u00e9tail, du mat\u00e9riel ou du mobilier sont exclues par la brochure. Pour l&rsquo;assurance d&rsquo;un pr\u00eat, une page distincte explique la ligne \u00e0 utiliser et le d\u00e9ficit qui en d\u00e9coule.<\/p>\n<p><strong>Taxe fonci\u00e8re.<\/strong> Elle est d\u00e9ductible pour la part qui reste \u00e0 votre charge. Lorsque la taxe est mise \u00e0 la charge du locataire par convention, les textes officiels lus (notice et brochure) ne sont pas formul\u00e9s de la m\u00eame fa\u00e7on : se reporter \u00e0 la notice (ligne 212) et \u00e0 la brochure, ou v\u00e9rifier aupr\u00e8s de l&rsquo;administration. Si l&rsquo;avis n&rsquo;est pas disponible \u00e0 la date de la d\u00e9claration, la notice admet de retenir le montant des sommes pay\u00e9es l&rsquo;ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente, avec une r\u00e9gularisation l&rsquo;ann\u00e9e suivante.<\/p>\n<p><strong>Copropri\u00e9t\u00e9.<\/strong> Vous d\u00e9clarez le total des provisions vers\u00e9es au syndic dans l&rsquo;ann\u00e9e, ligne 230 de la 2044 sp\u00e9ciale (ligne 229 de la 2044) ; la notice pr\u00e9cise que cette d\u00e9duction globale est obligatoire m\u00eame si vous connaissez la ventilation exacte de vos charges. L&rsquo;ann\u00e9e suivante, apr\u00e8s l&rsquo;arr\u00eat\u00e9 des comptes, la r\u00e9gularisation se fait ligne 231 : vous r\u00e9int\u00e9grez les provisions correspondant \u00e0 des charges non d\u00e9ductibles ou r\u00e9cup\u00e9rables et au solde positif, et vous d\u00e9duisez un solde n\u00e9gatif.<\/p>\n<h2>Une d\u00e9claration 2044 \u00e0 8 400 \u20ac de loyers : exemple chiffr\u00e9 (profil fictif)<\/h2>\n<p><strong>Situation.<\/strong> Une propri\u00e9taire loue nu un appartement en copropri\u00e9t\u00e9 pour 8 400 \u20ac de loyers encaiss\u00e9s sur l&rsquo;ann\u00e9e. Elle est au r\u00e9gime r\u00e9el (montants : hypoth\u00e8ses du profil fictif).<\/p>\n<p><strong>Probl\u00e8me.<\/strong> Quelles d\u00e9penses de l&rsquo;ann\u00e9e entrent dans la d\u00e9claration, lesquelles restent dehors, et le r\u00e9el est-il plus bas que le micro-foncier ?<\/p>\n<p><strong>Strat\u00e9gie.<\/strong> Retenir les seules charges d\u00e9ductibles pay\u00e9es dans l&rsquo;ann\u00e9e, \u00e9carter la taxe d&rsquo;ordures m\u00e9nag\u00e8res et la facture r\u00e9gl\u00e9e l&rsquo;ann\u00e9e suivante, puis comparer avec la base du micro-foncier.<\/p>\n<p><strong>R\u00e9sultat.<\/strong><\/p>\n<div class=\"tw\">\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Poste de l&rsquo;ann\u00e9e<\/th>\n<th>Montant<\/th>\n<th>Traitement<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Forfait autres frais de gestion<\/td>\n<td>20 \u20ac<\/td>\n<td>D\u00e9duit<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Prime d&rsquo;assurance souscrite directement<\/td>\n<td>180 \u20ac<\/td>\n<td>D\u00e9duite<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Taxe fonci\u00e8re pay\u00e9e<\/td>\n<td>960 \u20ac<\/td>\n<td>D\u00e9duite<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Provisions vers\u00e9es au syndic<\/td>\n<td>960 \u20ac<\/td>\n<td>D\u00e9duites<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Traitement contre les insectes xylophages, pay\u00e9 dans l&rsquo;ann\u00e9e<\/td>\n<td>700 \u20ac<\/td>\n<td>D\u00e9duit (entretien)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Taxe d&rsquo;enl\u00e8vement des ordures m\u00e9nag\u00e8res<\/td>\n<td>190 \u20ac<\/td>\n<td>Non d\u00e9duite<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Facture de travaux pay\u00e9e en janvier de l&rsquo;ann\u00e9e suivante<\/td>\n<td>2 400 \u20ac<\/td>\n<td>Non d\u00e9duite cette ann\u00e9e<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Total des charges d\u00e9duites<\/strong><\/td>\n<td><strong>2 820 \u20ac<\/strong><\/td>\n<td><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Revenu foncier net (8 400 \u20ac moins 2 820 \u20ac)<\/strong><\/td>\n<td><strong>5 580 \u20ac<\/strong><\/td>\n<td><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<p>Au micro-foncier, la base aurait \u00e9t\u00e9 de 5 880 \u20ac (70 % de 8 400 \u20ac). Le r\u00e9el est plus bas de 300 \u20ac : les charges d\u00e9duites repr\u00e9sentent 33,6 % des loyers, contre 30 % pour l&rsquo;abattement forfaitaire. Si la propri\u00e9taire avait d\u00e9duit \u00e0 tort les deux lignes non d\u00e9ductibles, son revenu net aurait \u00e9t\u00e9 de 2 990 \u20ac : une d\u00e9duction que les sources ne permettent pas.<\/p>\n<p>Ce profil est fictif. Le calcul compare des bases, sans bar\u00e8me d&rsquo;imp\u00f4t, et ne promet aucun r\u00e9sultat.<\/p>\n<h2>R\u00e9el et justificatifs : ce qui change selon votre cas<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Votre immeuble<\/strong> : un r\u00e9gime particulier peut se d\u00e9clarer sur la 2044 sp\u00e9ciale, dont la notice d\u00e9taille les lignes.<\/li>\n<li><strong>Votre copropri\u00e9t\u00e9<\/strong> : la r\u00e9gularisation de l&rsquo;ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente s&rsquo;ajoute ou se retranche, selon l&rsquo;arr\u00eat\u00e9 des comptes.<\/li>\n<li><strong>Vos paiements<\/strong> : d\u00e9caler un r\u00e8glement de d\u00e9cembre \u00e0 janvier d\u00e9place la d\u00e9duction d&rsquo;une ann\u00e9e.<\/li>\n<li><strong>Votre financement<\/strong> : int\u00e9r\u00eats et frais d&#8217;emprunt suivent des r\u00e8gles propres, dans leur page.<\/li>\n<li><strong>Votre montage<\/strong> : soci\u00e9t\u00e9, meubl\u00e9 ou r\u00e9sidence \u00e0 l&rsquo;\u00e9tranger rel\u00e8vent d&rsquo;autres r\u00e8gles.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La r\u00e8gle d\u00e9pend de votre situation. Aucun r\u00e9sultat n&rsquo;est promis.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/section>\n<section class=\"alt art-alt\">\n<div class=\"in\">\n<p class=\"k\">Questions fr\u00e9quentes<\/p>\n<div class=\"faq\">\n<details>\n<summary>Une charge pay\u00e9e en janvier se d\u00e9duit-elle l&rsquo;ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente ?<\/summary>\n<div class=\"rep\">\n<p>Non. Seules les charges effectivement pay\u00e9es au cours de l&rsquo;ann\u00e9e d&rsquo;imposition sont d\u00e9ductibles. Elle se d\u00e9duit l&rsquo;ann\u00e9e du paiement.<\/p>\n<\/div>\n<\/details>\n<details>\n<summary>La taxe d&rsquo;enl\u00e8vement des ordures m\u00e9nag\u00e8res est-elle d\u00e9ductible ?<\/summary>\n<div class=\"rep\">\n<p>Non, d&rsquo;apr\u00e8s la notice de la d\u00e9claration 2044 sp\u00e9ciale. La taxe fonci\u00e8re l&rsquo;est pour la part restant \u00e0 votre charge.<\/p>\n<\/div>\n<\/details>\n<details>\n<summary>Faut-il d\u00e9clarer les provisions de copropri\u00e9t\u00e9 une par une ?<\/summary>\n<div class=\"rep\">\n<p>Non. Vous indiquez le montant total des provisions vers\u00e9es au syndic dans l&rsquo;ann\u00e9e. La d\u00e9duction globale est obligatoire, et la r\u00e9gularisation intervient l&rsquo;ann\u00e9e suivante.<\/p>\n<\/div>\n<\/details>\n<details>\n<summary>Quels justificatifs garder ?<\/summary>\n<div class=\"rep\">\n<p>La brochure indique de conserver les factures et les \u00e9tats de r\u00e9partition des charges. Pour l&rsquo;assurance, le BOFiP cite la copie du contrat et la quittance de l&rsquo;assureur. Pour les travaux, la d\u00e9claration demande la nature des travaux, les entrepreneurs, la date et le montant du paiement.<\/p>\n<\/div>\n<\/details>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/section>\n<section class=\"art-s\">\n<div class=\"in cta-t\">\n<h2>Faire le point sur vos revenus fonciers<\/h2>\n<p>Prenez rendez-vous avec Balmont Conseil, cabinet lyonnais install\u00e9 depuis bient\u00f4t 14 ans, pour faire le point sur votre situation.<\/p>\n<p>[Prendre rendez-vous]<\/p>\n<div class=\"sign\">\n<p><b>Alexis Sagnier<\/b>Conseiller en investissements financiers et immobiliers, courtier en assurances, certifi\u00e9 AMF<br \/>Fondateur de Balmont Conseil, Lyon (ORIAS 13003497)<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"ctas\"><a class=\"btn\" href=\"https:\/\/calendly.com\/asagnier-balmontconseil\/rendez-vous-de-conseil-patrimonial-45-min?utm_source=balmontconseil.com&amp;utm_medium=page&amp;utm_content=revenus-fonciers-regime-reel-charges-deductibles-et-justificatifs\">Prendre rendez-vous<\/a><a class=\"btn2\" href=\"\/ressources\/\">Toutes nos ressources<\/a><\/div>\n<\/div>\n<\/section>\n<section class=\"art-s\">\n<div class=\"in\">\n<p class=\"k\">\u00c0 lire aussi<\/p>\n<ul style=\"margin:14px 0 0;padding-left:22px;font-size:17px;line-height:1.6\">\n<li style=\"margin:0 0 8px\"><a href=\"\/micro-foncier-seuil-de-15-000-euros-et-abattement-de-30-pourcent\/\">Micro-foncier : seuil de 15 000 \u20ac et abattement de 30 %<\/a><\/li>\n<li style=\"margin:0 0 8px\"><a href=\"\/interets-d-emprunt-et-assurance-emprunteur-deduction-des-revenus-fonciers\/\">Int\u00e9r\u00eats d&#8217;emprunt : d\u00e9duction des revenus fonciers<\/a><\/li>\n<li style=\"margin:0 0 8px\"><a href=\"\/travaux-entretien-reparation-amelioration-ou-construction-ce-qui-se-deduit\/\">Travaux locatifs : entretien, am\u00e9lioration ou construction<\/a><\/li>\n<li style=\"margin:0 0 8px\"><a href=\"\/prelevements-sociaux-sur-les-loyers-17-2-nue-et-18-6-meublee\/\">Pr\u00e9l\u00e8vements sociaux sur les loyers : 17,2 % ou 18,6 %<\/a><\/li>\n<li style=\"margin:0 0 8px\"><a href=\"\/declarer-ses-loyers-2044-2042-ou-2042-c-pro-quel-formulaire\/\">D\u00e9clarer ses loyers : 2044, 2042 ou 2042 C PRO ?<\/a><\/li>\n<li style=\"margin:0 0 8px\"><a href=\"\/frais-de-gestion-forfait-de-20-euros-et-honoraires-du-gerant\/\">Frais de gestion locatifs : forfait de 20 \u20ac et honoraires<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<\/section>\n<section class=\"alt src art-alt\">\n<div class=\"in\">\n<p class=\"k\">Sources officielles<\/p>\n<ul>\n<li>impots.gouv.fr, \u00ab Location vide de meubles \u00bb (publi\u00e9 le 29\/03\/2016, modifi\u00e9 le 07\/04\/2026) : <a href=\"https:\/\/www.impots.gouv.fr\/particulier\/location-vide-de-meubles\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/www.impots.gouv.fr\/particulier\/location-vide-de-meubles<\/a><\/li>\n<li>impots.gouv.fr, notice de la d\u00e9claration 2044 sp\u00e9ciale (\u00e9dition de mars 2026) : <a href=\"https:\/\/www.impots.gouv.fr\/sites\/default\/files\/formulaires\/2044\/2026\/2044_5486.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/www.impots.gouv.fr\/sites\/default\/files\/formulaires\/2044\/2026\/2044_5486.pdf<\/a><\/li>\n<li>impots.gouv.fr, brochure pratique IR 2026, d\u00e9claration des revenus fonciers (pages 341 \u00e0 364) : <a href=\"https:\/\/www.impots.gouv.fr\/www2\/fichiers\/documentation\/brochure\/ir_2026\/pdf_som\/19-decla_rev_fonciers_341a364.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/www.impots.gouv.fr\/www2\/fichiers\/documentation\/brochure\/ir_2026\/pdf_som\/19-decla_rev_fonciers_341a364.pdf<\/a><\/li>\n<li>bofip.impots.gouv.fr, BOI-RFPI-BASE-20-60, primes d&rsquo;assurance (version du 25\/01\/2017) : <a href=\"https:\/\/bofip.impots.gouv.fr\/bofip\/5807-PGP.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/bofip.impots.gouv.fr\/bofip\/5807-PGP.html<\/a><\/li>\n<li>bofip.impots.gouv.fr, BOI-RFPI-BASE-20-30-10, exemples de d\u00e9penses d&rsquo;entretien, \u00a7 40 (version du 03\/02\/2014) : <a href=\"https:\/\/bofip.impots.gouv.fr\/bofip\/3943-PGP.html\/identifiant%3DBOI-RFPI-BASE-20-30-10-20140203\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/bofip.impots.gouv.fr\/bofip\/3943-PGP.html\/identifiant%3DBOI-RFPI-BASE-20-30-10-20140203<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<\/section>\n<p><script type=\"application\/ld+json\">{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@type\":\"FAQPage\",\"mainEntity\":[{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Une charge pay\u00e9e en janvier se d\u00e9duit-elle l'ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Non. 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