{"id":6496,"date":"2026-10-19T02:25:59","date_gmt":"2026-10-19T00:25:59","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/micro-foncier-seuil-de-15-000-euros-et-abattement-de-30-pourcent\/"},"modified":"2026-10-19T02:25:59","modified_gmt":"2026-10-19T00:25:59","slug":"micro-foncier-seuil-de-15-000-euros-et-abattement-de-30-pourcent","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/micro-foncier-seuil-de-15-000-euros-et-abattement-de-30-pourcent\/","title":{"rendered":"Micro-property tax: threshold of \u20ac15,000 and a 30% allowance (%)"},"content":{"rendered":"<div class=\"balmont-prod\">\n<style>#Content>.content_wrapper>.mfn-page-title{display:none!important}#Subheader{display:none!important}#Content{padding-top:0!important}.balmont-prod.balmont-prod{width:100vw;max-width:100vw;margin-left:calc(50% - 50vw);margin-right:calc(50% - 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conseiller en investissements financiers et immobiliers, courtier en assurances, certifi\u00e9 AMF, fondateur de Balmont Conseil (Lyon). Derni\u00e8re relecture : 18\/10\/2026.<\/p>\n<\/div>\n<\/section>\n<section class=\"art-s\">\n<div class=\"in\">\n<div class=\"prose\">\n<p>Le micro-foncier s&rsquo;applique quand vos loyers nus bruts, pour l&rsquo;ensemble du foyer, n&rsquo;exc\u00e8dent pas 15 000 \u20ac par an, charges non comprises. L&rsquo;administration applique alors un abattement de 30 % sans que vous ayez rien \u00e0 demander. Selon impots.gouv.fr, cet abattement est r\u00e9put\u00e9 comprendre l&rsquo;ensemble des charges support\u00e9es par le propri\u00e9taire : vous ne d\u00e9duisez donc pas, en plus, int\u00e9r\u00eats, travaux ou taxe fonci\u00e8re.<\/p>\n<p>Au-del\u00e0 de 15 000 \u20ac, le micro-foncier ne s&rsquo;applique plus. En dessous, si vos charges r\u00e9elles d\u00e9passent 30 % de vos loyers, le r\u00e9gime r\u00e9el se discute : il se choisit par option, et l&rsquo;option vous engage pour trois ans.<\/p>\n<p>Cette page traite le particulier qui loue un logement nu, en direct. Elle ne traite pas la location meubl\u00e9e, ni les parts de soci\u00e9t\u00e9 (SCI, SCPI), ni les non-r\u00e9sidents.<\/p>\n<h2>Les chiffres du micro-foncier<\/h2>\n<div class=\"tw\">\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Point<\/th>\n<th>R\u00e8gle<\/th>\n<th>Fait<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Seuil<\/td>\n<td>15 000 \u20ac de revenu brut du foyer, charges non comprises<\/td>\n<td>MF-01<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Abattement<\/td>\n<td>30 %, appliqu\u00e9 automatiquement<\/td>\n<td>MF-02<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>O\u00f9 d\u00e9clarer<\/td>\n<td>Case 4BE de la d\u00e9claration 2042<\/td>\n<td>MF-03<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>D\u00e9claration annexe<\/td>\n<td>Aucune : pas de 2044<\/td>\n<td>MF-03<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>D\u00e9ficit foncier<\/td>\n<td>Impossible au micro-foncier<\/td>\n<td>MF-04<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Option pour le r\u00e9el<\/td>\n<td>D\u00e9p\u00f4t d&rsquo;une 2044, irr\u00e9vocable pendant trois ans<\/td>\n<td>MF-06<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<p>Ces r\u00e8gles figurent sur la page \u00ab Location vide de meubles \u00bb d&rsquo;impots.gouv.fr (modifi\u00e9e le 07\/04\/2026) et dans la brochure pratique de l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu 2026. L&rsquo;impossibilit\u00e9 du d\u00e9ficit foncier au micro-foncier vient du BOFiP (BOI-RFPI-BASE-30-20, version du 16\/09\/2025).<\/p>\n<h2>Ce que couvre l&rsquo;abattement de 30 %<\/h2>\n<p>L&rsquo;administration retient 70 % de vos loyers comme base imposable. Selon impots.gouv.fr, l&rsquo;abattement est r\u00e9put\u00e9 comprendre l&rsquo;ensemble des charges support\u00e9es par le propri\u00e9taire. Vous ne les d\u00e9duisez pas vous-m\u00eame : l&rsquo;abattement est appliqu\u00e9 automatiquement.<\/p>\n<p>Cons\u00e9quences :<\/p>\n<ul>\n<li>les int\u00e9r\u00eats d&#8217;emprunt, les primes d&rsquo;assurance, la taxe fonci\u00e8re et les travaux ne se d\u00e9duisent pas s\u00e9par\u00e9ment ;<\/li>\n<li>le r\u00e9sultat ne peut pas \u00eatre n\u00e9gatif. Le BOFiP le dit ainsi : les contribuables au micro-foncier \u00ab ne peuvent constater, par construction, de d\u00e9ficits fonciers \u00bb ;<\/li>\n<\/ul>\n<p>Si vous avez un d\u00e9ficit \u00e0 imputer, le micro-foncier n&rsquo;est pas le bon r\u00e9gime. Le sujet est trait\u00e9 dans la page sur le d\u00e9ficit foncier.<\/p>\n<h2>Quand le micro-foncier ne s&rsquo;applique pas<\/h2>\n<p>Le seuil ne suffit pas. La brochure 2026 liste les immeubles pour lesquels le micro-foncier est exclu :<\/p>\n<ul>\n<li>les monuments historiques et les immeubles poss\u00e9d\u00e9s en nue-propri\u00e9t\u00e9 ;<\/li>\n<li>les immeubles pour lesquels vous avez demand\u00e9 la r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4t Loc&rsquo;Avantages (article 199 tricies du CGI, cit\u00e9 par la brochure) ;<\/li>\n<li>les immeubles pour lesquels vous avez opt\u00e9 pour une d\u00e9duction au titre de l&rsquo;amortissement (dispositifs P\u00e9rissol, Besson-neuf, Robien, Borloo neuf) ;<\/li>\n<li>les immeubles pour lesquels vous avez demand\u00e9 des d\u00e9ductions sp\u00e9cifiques (conventionnement Anah, Borloo ancien ou Cosse, Scellier interm\u00e9diaire, Scellier ZRR, Robien ZRR).<\/li>\n<\/ul>\n<p>Dans ces cas, vous \u00eates au r\u00e9el. Selon la brochure 2026 (p. 341), la d\u00e9claration 2044 est destin\u00e9e aux propri\u00e9taires d&rsquo;immeubles ordinaires, y compris Borloo ancien et Cosse. La 2044 sp\u00e9ciale concerne l&rsquo;amortissement de logements neufs, les d\u00e9ductions sp\u00e9cifiques Scellier interm\u00e9diaire, Scellier ZRR et Robien ZRR, les monuments historiques et la nue-propri\u00e9t\u00e9. Pour les autres cas de la liste, dont le conventionnement Anah, la brochure lue ne pr\u00e9cise pas la d\u00e9claration : reportez-vous \u00e0 la notice officielle.<\/p>\n<p>La situation de l&rsquo;associ\u00e9 de soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re qui loue aussi un logement en direct suit des r\u00e8gles propres. Elle n&rsquo;est pas trait\u00e9e ici : \u00e0 examiner au cas par cas.<\/p>\n<h2>Passer au r\u00e9el : une option de trois ans<\/h2>\n<p>Au-del\u00e0 de 15 000 \u20ac, le micro-foncier ne s&rsquo;applique plus : impots.gouv.fr indique que le r\u00e9gime r\u00e9el s&rsquo;applique et que la d\u00e9claration 2044 est requise (brochure 2026, p. 341). En dessous, vous pouvez le choisir. Il suffit de d\u00e9poser une d\u00e9claration 2044 : l&rsquo;option est valable et \u00ab irr\u00e9vocable pendant trois ans \u00bb.<\/p>\n<div class=\"tw\">\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th><\/th>\n<th>Micro-foncier<\/th>\n<th>R\u00e9gime r\u00e9el<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>D\u00e9claration<\/td>\n<td>Case 4BE de la 2042<\/td>\n<td>2044 (ou 2044 sp\u00e9ciale), puis report en 2042<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Charges<\/td>\n<td>Abattement de 30 %, rien d&rsquo;autre<\/td>\n<td>Charges r\u00e9elles, pay\u00e9es dans l&rsquo;ann\u00e9e et justifiables<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>R\u00e9sultat<\/td>\n<td>Positif ou nul<\/td>\n<td>B\u00e9n\u00e9fice (4BA) ou d\u00e9ficit (4BB, 4BC)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Engagement<\/td>\n<td>Aucun<\/td>\n<td>Trois ans<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<p>Le r\u00e9el demande plus de travail : il faut suivre les charges et conserver les justificatifs. Il peut aussi cr\u00e9er un d\u00e9ficit, ce que le micro-foncier interdit. Le d\u00e9tail des charges est dans la page sur le r\u00e9gime r\u00e9el.<\/p>\n<h2>Les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux suivent le r\u00e9gime<\/h2>\n<p>Les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux sur les loyers nus sont de 17,2 % (page d&rsquo;impots.gouv.fr modifi\u00e9e le 17\/07\/2026). Ils portent, au micro-foncier, sur les recettes apr\u00e8s l&rsquo;abattement pr\u00e9vu. Au r\u00e9el, ils portent sur les recettes nettes apr\u00e8s d\u00e9duction des charges. Un loyer per\u00e7u au titre de l&rsquo;ann\u00e9e N est donc soumis aux pr\u00e9l\u00e8vements sociaux en N+1. Le d\u00e9tail des taux, de la CSG d\u00e9ductible et du cas des loyers meubl\u00e9s est dans la page consacr\u00e9e aux pr\u00e9l\u00e8vements sociaux sur les loyers.<\/p>\n<h2>Micro-foncier ou r\u00e9el \u00e0 11 000 \u20ac de loyers : exemple chiffr\u00e9 (profil fictif)<\/h2>\n<p><strong>Situation.<\/strong> Un propri\u00e9taire lyonnais loue nu un appartement pour 11 000 \u20ac de loyers bruts sur l&rsquo;ann\u00e9e. Il est sous le seuil de 15 000 \u20ac (hypoth\u00e8se du profil fictif).<\/p>\n<p><strong>Probl\u00e8me.<\/strong> \u00c0 partir de quelles charges le r\u00e9el donne-t-il une base imposable plus basse que le micro-foncier ?<\/p>\n<p><strong>Strat\u00e9gie.<\/strong> Comparer les deux bases : 70 % des loyers au micro-foncier, loyers moins charges pay\u00e9es au r\u00e9el. Le point d&rsquo;\u00e9galit\u00e9 est 30 % des loyers, soit 3 300 \u20ac.<\/p>\n<p><strong>R\u00e9sultat.<\/strong><\/p>\n<div class=\"tw\">\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th><\/th>\n<th>Cas A : 2 900 \u20ac de charges<\/th>\n<th>Cas B : 4 400 \u20ac de charges<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Base au micro-foncier (70 %)<\/td>\n<td>7 700 \u20ac<\/td>\n<td>7 700 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Base au r\u00e9el (loyers moins charges)<\/td>\n<td>8 100 \u20ac<\/td>\n<td>6 600 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>\u00c9cart de base (micro moins r\u00e9el)<\/td>\n<td>-400 \u20ac<\/td>\n<td>+1 100 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Pr\u00e9l\u00e8vements sociaux \u00e0 17,2 % : micro<\/td>\n<td>1 324,40 \u20ac<\/td>\n<td>1 324,40 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Pr\u00e9l\u00e8vements sociaux \u00e0 17,2 % : r\u00e9el<\/td>\n<td>1 393,20 \u20ac<\/td>\n<td>1 135,20 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<p>Dans le cas A, le micro-foncier donne une base plus basse de 400 \u20ac. Dans le cas B, le r\u00e9el donne une base plus basse de 1 100 \u20ac. Le taux de 17,2 % est celui des loyers nus (voir la page sur les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux) et s&rsquo;applique \u00e0 la base apr\u00e8s abattement ou apr\u00e8s charges.<\/p>\n<p>Le calcul compare des bases, pas un imp\u00f4t : aucun bar\u00e8me n&rsquo;est utilis\u00e9. Il ne tient pas compte de l&rsquo;engagement de trois ans ni d&rsquo;un \u00e9ventuel d\u00e9ficit. Ce profil est fictif.<\/p>\n<h2>Micro-foncier : ce qui change selon votre cas<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Votre immeuble<\/strong> : un monument historique, une nue-propri\u00e9t\u00e9 ou un bien sous dispositif d&rsquo;amortissement ou de d\u00e9duction sp\u00e9cifique ne rel\u00e8ve pas du micro-foncier.<\/li>\n<li><strong>Le montant de vos loyers<\/strong> : le seuil de 15 000 \u20ac s&rsquo;appr\u00e9cie pour l&rsquo;ensemble du foyer.<\/li>\n<li><strong>Vos charges r\u00e9elles<\/strong> : un pr\u00eat r\u00e9cent, des travaux importants ou une copropri\u00e9t\u00e9 co\u00fbteuse p\u00e8sent sur la comparaison. Les charges se comptent l&rsquo;ann\u00e9e o\u00f9 elles sont pay\u00e9es.<\/li>\n<li><strong>Votre horizon<\/strong> : l&rsquo;option pour le r\u00e9el dure trois ans. Elle porte sur trois ann\u00e9es de charges, pas seulement sur l&rsquo;ann\u00e9e en cours.<\/li>\n<li><strong>Votre structure<\/strong> : d\u00e9tention par une soci\u00e9t\u00e9, location meubl\u00e9e ou r\u00e9sidence \u00e0 l&rsquo;\u00e9tranger rel\u00e8vent d&rsquo;autres r\u00e8gles.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La r\u00e8gle d\u00e9pend de votre situation. Aucun r\u00e9sultat n&rsquo;est promis.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/section>\n<section class=\"alt art-alt\">\n<div class=\"in\">\n<p class=\"k\">Questions fr\u00e9quentes<\/p>\n<div class=\"faq\">\n<details>\n<summary>Quel est le seuil du micro-foncier ?<\/summary>\n<div class=\"rep\">\n<p>15 000 \u20ac de revenu brut annuel pour le foyer fiscal, charges non comprises (impots.gouv.fr, brochure IR 2026).<\/p>\n<\/div>\n<\/details>\n<details>\n<summary>Peut-on d\u00e9duire les int\u00e9r\u00eats d&#8217;emprunt au micro-foncier ?<\/summary>\n<div class=\"rep\">\n<p>Non, pas s\u00e9par\u00e9ment. Selon impots.gouv.fr, l&rsquo;abattement de 30 % est r\u00e9put\u00e9 comprendre l&rsquo;ensemble des charges support\u00e9es par le propri\u00e9taire.<\/p>\n<\/div>\n<\/details>\n<details>\n<summary>Peut-on cr\u00e9er un d\u00e9ficit foncier au micro-foncier ?<\/summary>\n<div class=\"rep\">\n<p>Non. Selon le BOFiP, un contribuable au micro-foncier ne peut pas constater de d\u00e9ficit foncier. Le d\u00e9ficit suppose le r\u00e9gime r\u00e9el.<\/p>\n<\/div>\n<\/details>\n<details>\n<summary>Comment choisir le r\u00e9gime r\u00e9el ?<\/summary>\n<div class=\"rep\">\n<p>En d\u00e9posant une d\u00e9claration 2044. L&rsquo;option est irr\u00e9vocable pendant trois ans.<\/p>\n<\/div>\n<\/details>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/section>\n<section class=\"art-s\">\n<div class=\"in cta-t\">\n<h2>Faire le point sur vos revenus fonciers<\/h2>\n<p>Prenez rendez-vous avec Balmont Conseil, cabinet lyonnais install\u00e9 depuis bient\u00f4t 14 ans, pour faire le point sur votre situation.<\/p>\n<p>[Prendre rendez-vous]<\/p>\n<div class=\"sign\">\n<p><b>Alexis Sagnier<\/b>Conseiller en investissements financiers et immobiliers, courtier en assurances, certifi\u00e9 AMF<br \/>Fondateur de Balmont Conseil, Lyon (ORIAS 13003497)<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"ctas\"><a class=\"btn\" href=\"https:\/\/calendly.com\/asagnier-balmontconseil\/rendez-vous-de-conseil-patrimonial-45-min?utm_source=balmontconseil.com&amp;utm_medium=page&amp;utm_content=micro-foncier-seuil-de-15-000-euros-et-abattement-de-30-pourcent\">Prendre rendez-vous<\/a><a class=\"btn2\" href=\"\/ressources\/\">Toutes nos ressources<\/a><\/div>\n<\/div>\n<\/section>\n<section class=\"art-s\">\n<div class=\"in\">\n<p class=\"k\">\u00c0 lire aussi<\/p>\n<ul style=\"margin:14px 0 0;padding-left:22px;font-size:17px;line-height:1.6\">\n<li style=\"margin:0 0 8px\"><a href=\"\/revenus-fonciers-regime-reel-charges-deductibles-et-justificatifs\/\">Revenus fonciers au r\u00e9el : charges d\u00e9ductibles et preuves<\/a><\/li>\n<li style=\"margin:0 0 8px\"><a href=\"\/interets-d-emprunt-et-assurance-emprunteur-deduction-des-revenus-fonciers\/\">Int\u00e9r\u00eats d&#8217;emprunt : d\u00e9duction des revenus fonciers<\/a><\/li>\n<li style=\"margin:0 0 8px\"><a href=\"\/travaux-entretien-reparation-amelioration-ou-construction-ce-qui-se-deduit\/\">Travaux locatifs : entretien, am\u00e9lioration ou construction<\/a><\/li>\n<li style=\"margin:0 0 8px\"><a href=\"\/prelevements-sociaux-sur-les-loyers-17-2-nue-et-18-6-meublee\/\">Pr\u00e9l\u00e8vements sociaux sur les loyers : 17,2 % ou 18,6 %<\/a><\/li>\n<li style=\"margin:0 0 8px\"><a href=\"\/declarer-ses-loyers-2044-2042-ou-2042-c-pro-quel-formulaire\/\">D\u00e9clarer ses loyers : 2044, 2042 ou 2042 C PRO ?<\/a><\/li>\n<li style=\"margin:0 0 8px\"><a href=\"\/deficit-foncier-plafond-report-et-obligation-de-location\/\">D\u00e9ficit foncier : plafond de 10 700 \u20ac, report et location<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<\/section>\n<section class=\"alt src art-alt\">\n<div class=\"in\">\n<p class=\"k\">Sources officielles<\/p>\n<ul>\n<li>impots.gouv.fr, \u00ab Location vide de meubles \u00bb (publi\u00e9 le 29\/03\/2016, modifi\u00e9 le 07\/04\/2026) : <a href=\"https:\/\/www.impots.gouv.fr\/particulier\/location-vide-de-meubles\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/www.impots.gouv.fr\/particulier\/location-vide-de-meubles<\/a><\/li>\n<li>impots.gouv.fr, brochure pratique IR 2026, revenus fonciers (pages 157 \u00e0 160) : <a href=\"https:\/\/www.impots.gouv.fr\/www2\/fichiers\/documentation\/brochure\/ir_2026\/pdf_som\/10-rev_fonciers_157a160.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/www.impots.gouv.fr\/www2\/fichiers\/documentation\/brochure\/ir_2026\/pdf_som\/10-rev_fonciers_157a160.pdf<\/a><\/li>\n<li>impots.gouv.fr, brochure pratique IR 2026, d\u00e9claration des revenus fonciers (pages 341 \u00e0 364) : <a href=\"https:\/\/www.impots.gouv.fr\/www2\/fichiers\/documentation\/brochure\/ir_2026\/pdf_som\/19-decla_rev_fonciers_341a364.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/www.impots.gouv.fr\/www2\/fichiers\/documentation\/brochure\/ir_2026\/pdf_som\/19-decla_rev_fonciers_341a364.pdf<\/a><\/li>\n<li>bofip.impots.gouv.fr, BOI-RFPI-BASE-30-20, d\u00e9ficit foncier (version du 16\/09\/2025) : <a href=\"https:\/\/bofip.impots.gouv.fr\/bofip\/4142-PGP.html\/identifiant=BOI-RFPI-BASE-30-20-20250916\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/bofip.impots.gouv.fr\/bofip\/4142-PGP.html\/identifiant=BOI-RFPI-BASE-30-20-20250916<\/a><\/li>\n<li>impots.gouv.fr, pr\u00e9l\u00e8vements sociaux sur la location (modifi\u00e9 le 17\/07\/2026) : <a href=\"https:\/\/www.impots.gouv.fr\/particulier\/questions\/je-donne-un-bien-en-location-dois-je-payer-des-prelevements-sociaux\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/www.impots.gouv.fr\/particulier\/questions\/je-donne-un-bien-en-location-dois-je-payer-des-prelevements-sociaux<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<\/section>\n<p><script type=\"application\/ld+json\">{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@type\":\"FAQPage\",\"mainEntity\":[{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Quel est le seuil du micro-foncier ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"15 000 \u20ac de revenu brut annuel pour le foyer fiscal, charges non comprises (impots.gouv.fr, brochure IR 2026).\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Peut-on d\u00e9duire les int\u00e9r\u00eats d'emprunt au micro-foncier ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Non, pas s\u00e9par\u00e9ment. 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