{"id":6491,"date":"2026-10-19T02:25:48","date_gmt":"2026-10-19T00:25:48","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/lmnp-deficit-non-professionnel-imputable-pendant-10-ans\/"},"modified":"2026-10-19T02:25:48","modified_gmt":"2026-10-19T00:25:48","slug":"lmnp-deficit-non-professionnel-imputable-pendant-10-ans","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/lmnp-deficit-non-professionnel-imputable-pendant-10-ans\/","title":{"rendered":"LMNP: deficit deductible only for 10 years"},"content":{"rendered":"<div class=\"balmont-prod\">\n<style>#Content>.content_wrapper>.mfn-page-title{display:none!important}#Subheader{display:none!important}#Content{padding-top:0!important}.balmont-prod.balmont-prod{width:100vw;max-width:100vw;margin-left:calc(50% - 50vw);margin-right:calc(50% - 50vw);padding:0;background:#0E1113!important;color:#FFFFFF!important;font-size:16px;line-height:1.5;text-align:left;font-family:Inter,-apple-system,BlinkMacSystemFont,'Segoe 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(Lyon). Derni\u00e8re relecture : 18\/10\/2026.<\/p>\n<\/div>\n<\/section>\n<section class=\"art-s\">\n<div class=\"in\">\n<div class=\"prose\">\n<p>Non, le d\u00e9ficit d&rsquo;une location meubl\u00e9e non professionnelle ne r\u00e9duit pas votre revenu global. Il se d\u00e9duit des seuls revenus de location meubl\u00e9e non professionnelle, de l&rsquo;ann\u00e9e et des 10 ann\u00e9es suivantes. Le loueur professionnel (LMP) ob\u00e9it \u00e0 une autre r\u00e8gle : son d\u00e9ficit s&rsquo;impute sur le revenu global.<\/p>\n<p>Cette page traite uniquement le d\u00e9ficit. Le choix entre micro-BIC et r\u00e9gime r\u00e9el, l&rsquo;amortissement et la plus-value sont trait\u00e9s dans une autre page du site.<\/p>\n<h2>La r\u00e8gle : m\u00eame nature de revenus, dix ans<\/h2>\n<p>Le BOFiP \u00e9crit que les d\u00e9ficits non professionnels \u00ab ne peuvent s&rsquo;imputer sur le revenu global \u00bb. Ils s&rsquo;imputent exclusivement sur les revenus provenant d&rsquo;une telle activit\u00e9. Service-public.gouv.fr dit la m\u00eame chose : le d\u00e9ficit se d\u00e9duit des revenus de location meubl\u00e9e non professionnelle de la m\u00eame ann\u00e9e et des 10 ann\u00e9es suivantes. La FAQ de l&rsquo;administration fiscale r\u00e9sume : en LMNP, les d\u00e9ficits se d\u00e9duisent uniquement des futurs revenus de location meubl\u00e9e pendant 10 ans.<\/p>\n<p>Le tableau compare avec les deux autres cas que l&rsquo;on confond le plus.<\/p>\n<div class=\"tw\">\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th><\/th>\n<th>LMNP<\/th>\n<th>LMP<\/th>\n<th>Location vide (revenus fonciers)<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Imputation sur le revenu global<\/td>\n<td>Non<\/td>\n<td>Oui, sans limitation de montant<\/td>\n<td>Oui, dans la limite annuelle de 10 700 \u20ac dans le cas g\u00e9n\u00e9ral, hors int\u00e9r\u00eats d&#8217;emprunt<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Si le d\u00e9ficit n&rsquo;est pas absorb\u00e9<\/td>\n<td>Report sur les revenus meubl\u00e9s non professionnels, 10 ann\u00e9es suivantes<\/td>\n<td>Si le revenu global est insuffisant : report pendant 6 ans<\/td>\n<td>La fraction exc\u00e9dentaire s&rsquo;impute sur les revenus fonciers des dix ann\u00e9es suivantes<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<p>Le report de 6 ans du LMP vient de service-public.gouv.fr et de la FAQ fiscale. Le texte du BOFiP lu pour cette page ne le mentionne pas.<\/p>\n<h2>Comment un d\u00e9ficit se forme en LMNP<\/h2>\n<p>Au r\u00e9gime r\u00e9el, le revenu imposable se calcule en d\u00e9duisant les frais et charges r\u00e9els. L&rsquo;amortissement du prix d&rsquo;achat du logement et des meubles est aussi d\u00e9ductible. Au micro-BIC, c&rsquo;est un abattement forfaitaire qui s&rsquo;applique (50 % pour la location meubl\u00e9e de longue dur\u00e9e, avec un minimum de 305 \u20ac) et les charges ne sont pas d\u00e9ductibles.<\/p>\n<p>L&rsquo;amortissement est plafonn\u00e9. Pour une personne physique, il est d\u00e9ductible dans la limite du loyer acquis, diminu\u00e9 des autres charges aff\u00e9rentes aux biens lou\u00e9s (art. 39 C du CGI, repris par le BOFiP). Un exemple simple : avec 9 000 \u20ac de loyers et 12 000 \u20ac d&rsquo;autres charges, la limite est n\u00e9gative. Aucun amortissement n&rsquo;est d\u00e9ductible cette ann\u00e9e-l\u00e0. Selon le BOFiP (BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, \u00a7 80), la fraction qui d\u00e9passe cette limite ne peut pas \u00eatre d\u00e9duite au titre de l&rsquo;exercice ; le \u00a7 90 indique qu&rsquo;elle sera susceptible d&rsquo;\u00eatre d\u00e9duite des r\u00e9sultats des exercices suivants. La dur\u00e9e de ce report n&rsquo;est pas trait\u00e9e ici.<\/p>\n<p>Les d\u00e9clarations : micro-BIC sur la 2042-C-PRO ; r\u00e9gime r\u00e9el avec la liasse 2031 (formulaire 2031-SD), puis report sur la 2042-C-PRO.<\/p>\n<h2>Changer de statut en cours de route<\/h2>\n<p>Le statut au moment o\u00f9 le d\u00e9ficit na\u00eet compte.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Du non professionnel au professionnel.<\/strong> Les d\u00e9ficits constitu\u00e9s quand l&rsquo;activit\u00e9 \u00e9tait non professionnelle ne se d\u00e9duisent ni du revenu global ni des b\u00e9n\u00e9fices professionnels ult\u00e9rieurs (BOFiP, \u00a7 250).<\/li>\n<li><strong>Retour au non professionnel.<\/strong> Les d\u00e9ficits de moins de dix ans non encore imput\u00e9s peuvent l&rsquo;\u00eatre sur les b\u00e9n\u00e9fices constat\u00e9s (BOFiP, \u00a7 250).<\/li>\n<li><strong>Perte de la qualit\u00e9 de LMP.<\/strong> Le droit d&rsquo;imputer sur le revenu global prend fin de mani\u00e8re d\u00e9finitive (BOFiP, \u00a7 390). Les d\u00e9ficits restants suivent les r\u00e8gles non professionnelles.<\/li>\n<li><strong>Exception encadr\u00e9e.<\/strong> Un loueur professionnel d\u00e8s l&rsquo;origine peut imputer, par tiers sur les trois premi\u00e8res ann\u00e9es de location, la part de d\u00e9ficit li\u00e9e aux charges engag\u00e9es avant le commencement de la location (BOFiP, \u00a7 260). Les conditions d\u00e9taill\u00e9es ne sont pas reprises ici.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Pour savoir si vous \u00eates professionnel ou non, voir la page s\u0153ur sur le seuil de 23 000 \u20ac et la comparaison avec les autres revenus.<\/p>\n<h2>D\u00e9ficit LMNP sur quatre ans : exemple chiffr\u00e9 (profil fictif)<\/h2>\n<p><strong>Situation.<\/strong> Camille loue un studio meubl\u00e9 au r\u00e9gime r\u00e9el. Ses autres revenus du foyer sont de 60 000 \u20ac par an. Hypoth\u00e8ses du profil fictif : quatre ann\u00e9es de location, un amortissement th\u00e9orique de 3 000 \u20ac par an, et un exc\u00e9dent d&rsquo;amortissement d\u00e9duit d\u00e8s qu&rsquo;une ann\u00e9e suivante le permet. Le BOFiP (BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, \u00a7 90) indique que la fraction qui d\u00e9passe la limite sera susceptible d&rsquo;\u00eatre d\u00e9duite des r\u00e9sultats des exercices suivants ; la dur\u00e9e de ce report n&rsquo;est pas trait\u00e9e ici. Aucun taux d&rsquo;imp\u00f4t n&rsquo;est utilis\u00e9.<\/p>\n<div class=\"tw\">\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Ann\u00e9e<\/th>\n<th>Loyers<\/th>\n<th>Autres charges<\/th>\n<th>Plafond d&rsquo;amortissement (loyers moins charges)<\/th>\n<th>Amortissement disponible (ann\u00e9e + report\u00e9)<\/th>\n<th>Amortissement d\u00e9duit<\/th>\n<th>R\u00e9sultat avant d\u00e9ficits ant\u00e9rieurs<\/th>\n<th>D\u00e9ficit imput\u00e9<\/th>\n<th>R\u00e9sultat imposable<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>1<\/td>\n<td>9 000 \u20ac<\/td>\n<td>12 000 \u20ac<\/td>\n<td>0 \u20ac<\/td>\n<td>3 000 \u20ac<\/td>\n<td>0 \u20ac<\/td>\n<td>&#8211; 3 000 \u20ac<\/td>\n<td>0 \u20ac<\/td>\n<td>0 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>2<\/td>\n<td>11 000 \u20ac<\/td>\n<td>6 000 \u20ac<\/td>\n<td>5 000 \u20ac<\/td>\n<td>6 000 \u20ac<\/td>\n<td>5 000 \u20ac<\/td>\n<td>0 \u20ac<\/td>\n<td>0 \u20ac<\/td>\n<td>0 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>3<\/td>\n<td>12 000 \u20ac<\/td>\n<td>4 000 \u20ac<\/td>\n<td>8 000 \u20ac<\/td>\n<td>4 000 \u20ac<\/td>\n<td>4 000 \u20ac<\/td>\n<td>4 000 \u20ac<\/td>\n<td>3 000 \u20ac<\/td>\n<td>1 000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>4<\/td>\n<td>12 500 \u20ac<\/td>\n<td>4 000 \u20ac<\/td>\n<td>8 500 \u20ac<\/td>\n<td>3 000 \u20ac<\/td>\n<td>3 000 \u20ac<\/td>\n<td>5 500 \u20ac<\/td>\n<td>0 \u20ac<\/td>\n<td>5 500 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<p><strong>Probl\u00e8me.<\/strong> L&rsquo;ann\u00e9e 1 se solde par un d\u00e9ficit de 3 000 \u20ac (travaux, int\u00e9r\u00eats, copropri\u00e9t\u00e9). Camille esp\u00e8re le d\u00e9duire de ses 60 000 \u20ac de revenus.<\/p>\n<p><strong>Strat\u00e9gie.<\/strong> Appliquer la r\u00e8gle du LMNP : le d\u00e9ficit reste en stock et s&rsquo;impute sur les r\u00e9sultats meubl\u00e9s suivants, dans la limite de dix ann\u00e9es. Le plafond d&rsquo;amortissement est appliqu\u00e9 chaque ann\u00e9e, et la fraction d&rsquo;amortissement qui le d\u00e9passe est report\u00e9e.<\/p>\n<p><strong>R\u00e9sultat.<\/strong> Le d\u00e9ficit de 3 000 \u20ac ne r\u00e9duit pas les 60 000 \u20ac de revenus du foyer de l&rsquo;ann\u00e9e 1. L&rsquo;ann\u00e9e 1, le plafond est nul : les 3 000 \u20ac d&rsquo;amortissement ne sont pas d\u00e9duits et sont report\u00e9s. L&rsquo;ann\u00e9e 2, 6 000 \u20ac d&rsquo;amortissement sont disponibles (3 000 \u20ac de l&rsquo;ann\u00e9e et 3 000 \u20ac report\u00e9s) mais le plafond limite la d\u00e9duction \u00e0 5 000 \u20ac ; 1 000 \u20ac restent report\u00e9s. L&rsquo;ann\u00e9e 3, ces 1 000 \u20ac s&rsquo;ajoutent aux 3 000 \u20ac de l&rsquo;ann\u00e9e : le r\u00e9sultat avant d\u00e9ficits ant\u00e9rieurs est de 4 000 \u20ac, et le d\u00e9ficit de 3 000 \u20ac s&rsquo;impute en totalit\u00e9, ce qui laisse 1 000 \u20ac imposables. L&rsquo;ann\u00e9e 4, aucun d\u00e9ficit ne reste en stock et le r\u00e9sultat de 5 500 \u20ac est imposable.<\/p>\n<p>Ces profils sont fictifs. Les chiffres illustrent le calcul et ne pr\u00e9sagent pas de votre situation.<\/p>\n<h2>D\u00e9ficit LMNP : ce qui change selon votre cas<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Votre statut.<\/strong> Un loueur professionnel n&rsquo;est pas soumis \u00e0 la m\u00eame r\u00e8gle d&rsquo;imputation.<\/li>\n<li><strong>Votre r\u00e9gime.<\/strong> Au micro-BIC, les charges ne sont pas d\u00e9ductibles.<\/li>\n<li><strong>Le niveau de vos loyers par rapport \u00e0 vos charges et \u00e0 votre amortissement.<\/strong> Le plafond d&rsquo;amortissement d\u00e9pend des deux.<\/li>\n<li><strong>La dur\u00e9e.<\/strong> L&rsquo;imputation porte sur l&rsquo;ann\u00e9e du d\u00e9ficit et sur les dix ann\u00e9es suivantes.<\/li>\n<li><strong>Une cession.<\/strong> La plus-value d&rsquo;un LMNP suit les r\u00e8gles des particuliers. Pour les ventes r\u00e9alis\u00e9es \u00e0 partir du 15 f\u00e9vrier 2025, la FAQ de l&rsquo;administration fiscale indique que les amortissements d\u00e9duits pendant la location sont retir\u00e9s du prix d&rsquo;achat initial. Ce point rel\u00e8ve d&rsquo;une autre page.<\/li>\n<li><strong>Votre r\u00e9sidence fiscale.<\/strong> Pour un loueur non-r\u00e9sident, la r\u00e8gle d\u00e9pend de votre situation, \u00e0 v\u00e9rifier avant de d\u00e9cider.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La r\u00e8gle d\u00e9pend de votre situation. Aucun r\u00e9sultat n&rsquo;est promis.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/section>\n<section class=\"alt art-alt\">\n<div class=\"in\">\n<p class=\"k\">Questions fr\u00e9quentes<\/p>\n<div class=\"faq\">\n<details>\n<summary>Un d\u00e9ficit LMNP r\u00e9duit-il mon revenu global ?<\/summary>\n<div class=\"rep\">\n<p>Non. Les d\u00e9ficits de la location meubl\u00e9e non professionnelle ne peuvent pas s&rsquo;imputer sur le revenu global (BOFiP, \u00a7 240).<\/p>\n<\/div>\n<\/details>\n<details>\n<summary>Pendant combien de temps puis-je reporter un d\u00e9ficit LMNP ?<\/summary>\n<div class=\"rep\">\n<p>Sur les revenus de location meubl\u00e9e non professionnelle de la m\u00eame ann\u00e9e et des dix ann\u00e9es suivantes (service-public.gouv.fr, BOFiP).<\/p>\n<\/div>\n<\/details>\n<details>\n<summary>L&rsquo;amortissement peut-il cr\u00e9er un d\u00e9ficit ?<\/summary>\n<div class=\"rep\">\n<p>L&rsquo;amortissement est d\u00e9ductible dans la limite du loyer acquis diminu\u00e9 des autres charges aff\u00e9rentes aux biens lou\u00e9s (art. 39 C du CGI). Au-del\u00e0 de cette limite, il n&rsquo;est pas d\u00e9ductible l&rsquo;ann\u00e9e concern\u00e9e, mais le BOFiP indique que la fraction exc\u00e9dentaire sera susceptible d&rsquo;\u00eatre d\u00e9duite des r\u00e9sultats des exercices suivants (BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, \u00a7 80 et 90).<\/p>\n<\/div>\n<\/details>\n<details>\n<summary>Et si je deviens loueur professionnel ?<\/summary>\n<div class=\"rep\">\n<p>Les d\u00e9ficits n\u00e9s quand l&rsquo;activit\u00e9 \u00e9tait non professionnelle ne se d\u00e9duisent pas du revenu global. Voir la section sur le changement de statut.<\/p>\n<\/div>\n<\/details>\n<details>\n<summary>Le d\u00e9ficit foncier suit-il la m\u00eame r\u00e8gle ?<\/summary>\n<div class=\"rep\">\n<p>Non. Le d\u00e9ficit foncier d&rsquo;une location vide est imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 \u20ac dans le cas g\u00e9n\u00e9ral, hors int\u00e9r\u00eats d&#8217;emprunt. Des limites major\u00e9es existent dans certains cas, non trait\u00e9es ici. Voir la page d\u00e9di\u00e9e.<\/p>\n<\/div>\n<\/details>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/section>\n<section class=\"art-s\">\n<div class=\"in cta-t\">\n<h2>Faire le point sur votre location meubl\u00e9e<\/h2>\n<p>Un d\u00e9ficit se pr\u00e9pare avant l&rsquo;achat et se pilote chaque ann\u00e9e avec les chiffres de votre dossier. Prenez rendez-vous avec Balmont Conseil, cabinet lyonnais install\u00e9 depuis bient\u00f4t 14 ans, pour faire le point.<\/p>\n<p>[Prendre rendez-vous]<\/p>\n<div class=\"sign\">\n<p><b>Alexis Sagnier<\/b>Conseiller en investissements financiers et immobiliers, courtier en assurances, certifi\u00e9 AMF<br \/>Fondateur de Balmont Conseil, Lyon (ORIAS 13003497)<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"ctas\"><a class=\"btn\" href=\"https:\/\/calendly.com\/asagnier-balmontconseil\/rendez-vous-de-conseil-patrimonial-45-min?utm_source=balmontconseil.com&amp;utm_medium=page&amp;utm_content=lmnp-deficit-non-professionnel-imputable-pendant-10-ans\">Prendre rendez-vous<\/a><a class=\"btn2\" href=\"\/ressources\/\">Toutes nos ressources<\/a><\/div>\n<\/div>\n<\/section>\n<section class=\"art-s\">\n<div class=\"in\">\n<p class=\"k\">\u00c0 lire aussi<\/p>\n<ul style=\"margin:14px 0 0;padding-left:22px;font-size:17px;line-height:1.6\">\n<li style=\"margin:0 0 8px\"><a href=\"\/lmnp-ou-lmp-seuil-de-23-000-euros-et-comparaison-avec-les-autres-revenus\/\">LMNP ou LMP : seuil de 23 000 \u20ac et test des revenus<\/a><\/li>\n<li style=\"margin:0 0 8px\"><a href=\"\/lmp-regime-fiscal-deficit-et-exoneration-des-plus-values\/\">LMP : d\u00e9ficit, plus-values et seuils d&rsquo;exon\u00e9ration<\/a><\/li>\n<li style=\"margin:0 0 8px\"><a href=\"\/lmnp-micro-bic-ou-reel-amortissement-et-plus-value\/\">LMNP : micro-BIC ou r\u00e9el, amortissement et plus-value<\/a><\/li>\n<li style=\"margin:0 0 8px\"><a href=\"\/deficit-foncier-plafond-report-et-obligation-de-location\/\">D\u00e9ficit foncier : plafond de 10 700 \u20ac, report et location<\/a><\/li>\n<li style=\"margin:0 0 8px\"><a href=\"\/plus-value-immobiliere-residents-calcul-abattements-exonerations\/\">Plus-value immobili\u00e8re 2026 : calcul et exon\u00e9rations<\/a><\/li>\n<li style=\"margin:0 0 8px\"><a href=\"\/sci-a-l-ir-ou-a-l-is-comment-choisir\/\">SCI \u00e0 l\u2019IR ou \u00e0 l\u2019IS : comment choisir en 2026<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<\/section>\n<section class=\"alt src art-alt\">\n<div class=\"in\">\n<p class=\"k\">Sources officielles<\/p>\n<ul>\n<li>BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20 (version en vigueur du 19\/08\/2026) : <a href=\"https:\/\/bofip.impots.gouv.fr\/bofip\/3610-PGP.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/bofip.impots.gouv.fr\/bofip\/3610-PGP.html<\/a><\/li>\n<li>BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 (version en vigueur du 01\/03\/2017) : <a href=\"https:\/\/bofip.impots.gouv.fr\/doctrine\/BOI-BIC-AMT-20-40-10-20\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/bofip.impots.gouv.fr\/doctrine\/BOI-BIC-AMT-20-40-10-20<\/a><\/li>\n<li>service-public.gouv.fr, Location meubl\u00e9e : r\u00e9gime fiscal (v\u00e9rifi\u00e9e le 15\/04\/2026) : <a href=\"https:\/\/www.service-public.gouv.fr\/particuliers\/vosdroits\/F32744\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/www.service-public.gouv.fr\/particuliers\/vosdroits\/F32744<\/a><\/li>\n<li>impots.gouv.fr, Location meubl\u00e9e (modifi\u00e9e le 23\/04\/2026) : <a href=\"https:\/\/www.impots.gouv.fr\/particulier\/location-meublee\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/www.impots.gouv.fr\/particulier\/location-meublee<\/a><\/li>\n<li>impots.gouv.fr, FAQ R\u00e9gime des locations meubl\u00e9es (03\/2026, sans date affich\u00e9e) : <a href=\"https:\/\/www.impots.gouv.fr\/sites\/default\/files\/media\/1_metier\/5_international\/actualite\/faq-lmnp-03_2026.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/www.impots.gouv.fr\/sites\/default\/files\/media\/1_metier\/5_international\/actualite\/faq-lmnp-03_2026.pdf<\/a><\/li>\n<li>impots.gouv.fr, Location vide de meubles (modifi\u00e9e le 07\/04\/2026) : <a href=\"https:\/\/www.impots.gouv.fr\/particulier\/location-vide-de-meubles\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/www.impots.gouv.fr\/particulier\/location-vide-de-meubles<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<\/section>\n<p><script type=\"application\/ld+json\">{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@type\":\"FAQPage\",\"mainEntity\":[{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Un d\u00e9ficit LMNP r\u00e9duit-il mon revenu global ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Non. 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