{"id":6489,"date":"2026-10-19T02:25:44","date_gmt":"2026-10-19T00:25:44","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/investir-en-nue-propriete-avantages-limites-et-duree-d-usufruit\/"},"modified":"2026-10-19T02:25:44","modified_gmt":"2026-10-19T00:25:44","slug":"investir-en-nue-propriete-avantages-limites-et-duree-d-usufruit","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/investir-en-nue-propriete-avantages-limites-et-duree-d-usufruit\/","title":{"rendered":"Investing in bare ownership: advantages and limitations"},"content":{"rendered":"<div class=\"balmont-prod\">\n<style>#Content>.content_wrapper>.mfn-page-title{display:none!important}#Subheader{display:none!important}#Content{padding-top:0!important}.balmont-prod.balmont-prod{width:100vw;max-width:100vw;margin-left:calc(50% - 50vw);margin-right:calc(50% - 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conseiller en investissements financiers et immobiliers, courtier en assurances, certifi\u00e9 AMF, fondateur de Balmont Conseil (Lyon). Derni\u00e8re relecture : 18\/10\/2026.<\/p>\n<\/div>\n<\/section>\n<section class=\"art-s\">\n<div class=\"in\">\n<div class=\"prose\">\n<p>Investir en nue-propri\u00e9t\u00e9, c&rsquo;est acheter un bien sans son usufruit. Pendant le d\u00e9membrement, l&rsquo;usufruitier utilise le bien, per\u00e7oit les loyers et assume la gestion. Vous, nu-propri\u00e9taire, ne percevez aucun revenu. \u00c0 l&rsquo;extinction de l&rsquo;usufruit, la pleine propri\u00e9t\u00e9 se reconstitue automatiquement \u00e0 votre profit, sans nouvelle imposition.<\/p>\n<p>La contrepartie est une d\u00e9cote sur le prix, de l&rsquo;ordre de 25 \u00e0 40 % de la valeur v\u00e9nale selon economie.gouv.fr. C&rsquo;est une fourchette, pas une r\u00e8gle. La page d\u00e9crit les avantages cit\u00e9s par cette source, les limites, la dur\u00e9e de l&rsquo;usufruit et le partage des charges. Elle ne donne ni rendement, ni choix de programme, ni bar\u00e8me fiscal d&rsquo;\u00e9valuation.<\/p>\n<h2>Les avantages cit\u00e9s par economie.gouv.fr<\/h2>\n<p>La page d&rsquo;economie.gouv.fr consacr\u00e9e \u00e0 la nue-propri\u00e9t\u00e9 (21\/08\/2025) retient plusieurs points.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Un patrimoine immobilier \u00e0 moindre co\u00fbt<\/strong>, gr\u00e2ce \u00e0 la d\u00e9cote.<\/li>\n<li><strong>Une gestion assur\u00e9e par l&rsquo;usufruitier<\/strong>, qui g\u00e8re la location et les relations avec les locataires.<\/li>\n<li><strong>Des charges courantes et un entretien \u00e0 la charge de l&rsquo;usufruitier.<\/strong><\/li>\n<li><strong>Une transmission calcul\u00e9e sur la nue-propri\u00e9t\u00e9.<\/strong> En donation ou en succession, les droits sont calcul\u00e9s sur la seule valeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9, avec des abattements selon le lien de parent\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Ces avantages ont une contrepartie, d\u00e9crite ci-dessous. Aucun d&rsquo;eux n&rsquo;assure un r\u00e9sultat : il d\u00e9pend du prix pay\u00e9, de la dur\u00e9e et de votre situation.<\/p>\n<h2>Les limites \u00e0 examiner<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Aucun revenu.<\/strong> Le nu-propri\u00e9taire ne per\u00e7oit aucun revenu pendant toute la dur\u00e9e de l&rsquo;usufruit. La m\u00eame source parle d&rsquo;un placement de long terme.<\/li>\n<li><strong>Pas de jouissance du bien.<\/strong> Seul l&rsquo;usufruitier peut l&rsquo;utiliser et en percevoir les revenus.<\/li>\n<li><strong>Les grosses r\u00e9parations.<\/strong> Elles restent \u00e0 votre charge dans les conditions d\u00e9crites plus bas.<\/li>\n<li><strong>Une sortie encadr\u00e9e.<\/strong> Vous pouvez vendre votre nue-propri\u00e9t\u00e9. La vente de la pleine propri\u00e9t\u00e9 ne peut se faire qu&rsquo;avec l&rsquo;accord de l&rsquo;autre titulaire : l&rsquo;accord de l&rsquo;usufruitier pour le nu-propri\u00e9taire, et l&rsquo;accord du nu-propri\u00e9taire pour l&rsquo;usufruitier. L&rsquo;usufruitier peut vendre ou c\u00e9der gratuitement son usufruit sans votre accord (service-public.gouv.fr, fiche F934, v\u00e9rifi\u00e9e le 03\/07\/2026).<\/li>\n<li><strong>Des dettes non d\u00e9ductibles \u00e0 l&rsquo;IFI.<\/strong> Selon la notice de la d\u00e9claration 2042-IFI 2026 (rubrique \u00ab Dettes non d\u00e9ductibles \u00bb), les dettes qui se rapportent \u00e0 des biens d\u00e9membr\u00e9s, compris en pleine propri\u00e9t\u00e9 dans le patrimoine imposable \u00e0 l&rsquo;IFI de l&rsquo;usufruitier, ne sont pas d\u00e9ductibles pour le nu-propri\u00e9taire.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>La dur\u00e9e de l&rsquo;usufruit<\/h2>\n<p>L&rsquo;usufruit peut \u00eatre temporaire ou viager.<\/p>\n<div class=\"tw\">\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Type d&rsquo;usufruit<\/th>\n<th>Dur\u00e9e<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Temporaire<\/td>\n<td>Fix\u00e9e par contrat, fr\u00e9quemment de 15 \u00e0 20 ans dans les programmes de professionnels<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Viager<\/td>\n<td>Jusqu&rsquo;au d\u00e9c\u00e8s de l&rsquo;usufruitier<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<p>La fiche F934 liste d&rsquo;autres causes d&rsquo;extinction : l&rsquo;expiration du d\u00e9lai convenu (30 ans, par exemple, pour une personne morale), la r\u00e9union de l&rsquo;usufruit et de la nue-propri\u00e9t\u00e9 sur une m\u00eame personne, le non-usage pendant 30 ans, la renonciation, la perte totale du bien et l&rsquo;abus de jouissance.<\/p>\n<p>\u00c0 la fin de l&rsquo;usufruit, la pleine propri\u00e9t\u00e9, nue-propri\u00e9t\u00e9 plus usufruit, se reconstitue automatiquement au profit du nu-propri\u00e9taire. D&rsquo;apr\u00e8s la m\u00eame fiche, l&rsquo;usufruitier ne peut pas r\u00e9clamer d&rsquo;indemnit\u00e9 pour des am\u00e9liorations : il rend le bien et r\u00e8gle les comptes avec le nu-propri\u00e9taire.<\/p>\n<h2>Qui paie quoi<\/h2>\n<div class=\"tw\">\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Poste<\/th>\n<th>Qui le supporte<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Taxe fonci\u00e8re<\/td>\n<td>L&rsquo;usufruitier, qui jouit des revenus de l&rsquo;immeuble ; le nu-propri\u00e9taire n&rsquo;a pas \u00e0 s&rsquo;en acquitter<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Charges courantes et r\u00e9parations d&rsquo;entretien<\/td>\n<td>L&rsquo;usufruitier (article 605 du Code civil, tel que cit\u00e9 par economie.gouv.fr)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Grosses r\u00e9parations de l&rsquo;article 606 (liste cit\u00e9e par economie.gouv.fr)<\/td>\n<td>Le nu-propri\u00e9taire, sauf si elles r\u00e9sultent du manque d&rsquo;entretien de l&rsquo;usufruitier<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>IFI<\/td>\n<td>En principe, l&rsquo;usufruitier, pour la valeur en pleine propri\u00e9t\u00e9<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<p><strong>Taxe fonci\u00e8re.<\/strong> Le BOFiP (BOI-IF-TFB-10-20-20) \u00e9crit que l&rsquo;usufruitier jouit des revenus de l&rsquo;immeuble et doit \u00eatre impos\u00e9 \u00e0 la taxe fonci\u00e8re. Son nom figure au r\u00f4le \u00e0 la suite de celui du nu-propri\u00e9taire, dont l&rsquo;inscription ne le rend pas solidaire. economie.gouv.fr pr\u00e9cise que le nu-propri\u00e9taire n&rsquo;a pas \u00e0 s&rsquo;acquitter de la taxe fonci\u00e8re ni de la taxe d&rsquo;habitation sur les r\u00e9sidences secondaires.<\/p>\n<p><strong>Grosses r\u00e9parations.<\/strong> economie.gouv.fr cite, au titre de l&rsquo;article 606, les murs porteurs, les poutres, les toitures, les murs de sout\u00e8nement, les digues et les cl\u00f4tures ; nous n&rsquo;avons pas relu le texte de l&rsquo;article \u00e0 la source. Pour un immeuble, service-public.gouv.fr pr\u00e9cise qu&rsquo;elles ne concernent que le gros-\u0153uvre.<\/p>\n<p><strong>IFI.<\/strong> Les biens grev\u00e9s d&rsquo;usufruit sont compris dans le patrimoine de l&rsquo;usufruitier pour leur valeur en pleine propri\u00e9t\u00e9. Le nu-propri\u00e9taire, sans revenu ni avantage imm\u00e9diat, n&rsquo;a en principe rien \u00e0 d\u00e9clarer (BOFiP, BOI-PAT-IFI-20-20-30-10 ; fiche F563). Les situations particuli\u00e8res se v\u00e9rifient avant de d\u00e9clarer.<\/p>\n<h2>Exemple chiffr\u00e9 (profil fictif) : la nue-propri\u00e9t\u00e9 d&rsquo;un bien de 200 000 \u20ac pour 15 \u00e0 20 ans<\/h2>\n<p><strong>Situation.<\/strong> Un investisseur envisage d&rsquo;acheter la nue-propri\u00e9t\u00e9 d&rsquo;un logement dont la pleine propri\u00e9t\u00e9 vaut 200 000 \u20ac, avec un usufruit temporaire de 15 \u00e0 20 ans. La taxe fonci\u00e8re du logement est suppos\u00e9e de 1 800 \u20ac par an. Une toiture de 12 000 \u20ac devra \u00eatre refaite pendant l&rsquo;usufruit.<\/p>\n<p><strong>Probl\u00e8me.<\/strong> Il ne percevra aucun loyer. Il veut mesurer le prix d&rsquo;achat, les charges qu&rsquo;il n&rsquo;aura pas \u00e0 supporter et la sortie de tr\u00e9sorerie possible pendant le d\u00e9membrement.<\/p>\n<p><strong>Strat\u00e9gie.<\/strong> Chiffrer le prix avec les bornes de la fourchette de d\u00e9cote, la taxe fonci\u00e8re sur 15 et 20 ans, puis la toiture, \u00e0 supposer qu&rsquo;elle rel\u00e8ve des grosses r\u00e9parations et ne r\u00e9sulte pas d&rsquo;un manque d&rsquo;entretien.<\/p>\n<p><strong>R\u00e9sultat.<\/strong><\/p>\n<div class=\"tw\">\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th><\/th>\n<th>D\u00e9cote de 25 %<\/th>\n<th>D\u00e9cote de 40 %<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Prix de la nue-propri\u00e9t\u00e9<\/td>\n<td>150 000 \u20ac<\/td>\n<td>120 000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>\u00c9cart avec la pleine propri\u00e9t\u00e9<\/td>\n<td>50 000 \u20ac<\/td>\n<td>80 000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Prix plus toiture de 12 000 \u20ac<\/td>\n<td>162 000 \u20ac<\/td>\n<td>132 000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<p>La taxe fonci\u00e8re de 1 800 \u20ac par an repr\u00e9sente 27 000 \u20ac sur 15 ans et 36 000 \u20ac sur 20 ans. Elle est support\u00e9e par l&rsquo;usufruitier, et non par le nu-propri\u00e9taire.<\/p>\n<p>Le profil est fictif et les valeurs sont suppos\u00e9es. Le calcul n&rsquo;int\u00e8gre ni frais d&rsquo;acquisition, ni fiscalit\u00e9 de sortie, ni aucun rendement, et ne pr\u00e9sage pas du r\u00e9sultat de votre situation. Le classement d&rsquo;une r\u00e9paration parmi les grosses r\u00e9parations se v\u00e9rifie au cas par cas.<\/p>\n<h2>Ce qui change selon votre cas<\/h2>\n<ul>\n<li>La d\u00e9cote r\u00e9ellement n\u00e9goci\u00e9e et la dur\u00e9e de l&rsquo;usufruit retenue.<\/li>\n<li>L&rsquo;\u00e9tat du bien et la nature des travaux \u00e0 pr\u00e9voir : entretien ou grosses r\u00e9parations.<\/li>\n<li>Le lien entre l&rsquo;usufruitier et le nu-propri\u00e9taire.<\/li>\n<li>Votre objectif : constitution d&rsquo;un patrimoine, transmission, autre.<\/li>\n<li>Votre situation \u00e0 l&rsquo;IFI, y compris l&rsquo;impossibilit\u00e9 de d\u00e9duire certaines dettes.<\/li>\n<li>La nature du bien : logement, parts de soci\u00e9t\u00e9, parts de SCPI (page d\u00e9di\u00e9e).<\/li>\n<\/ul>\n<p>Aucun r\u00e9sultat n&rsquo;est promis : la r\u00e8gle d\u00e9pend de votre situation.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/section>\n<section class=\"alt art-alt\">\n<div class=\"in\">\n<p class=\"k\">Questions fr\u00e9quentes<\/p>\n<div class=\"faq\">\n<details>\n<summary>Quels sont les avantages de la nue-propri\u00e9t\u00e9 ?<\/summary>\n<div class=\"rep\">\n<p>economie.gouv.fr cite un patrimoine constitu\u00e9 \u00e0 moindre co\u00fbt, une gestion par l&rsquo;usufruitier, des charges courantes \u00e0 sa charge et une transmission calcul\u00e9e sur la seule valeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<\/div>\n<\/details>\n<details>\n<summary>Le nu-propri\u00e9taire per\u00e7oit-il des loyers ?<\/summary>\n<div class=\"rep\">\n<p>Non. Il ne per\u00e7oit aucun revenu pendant toute la dur\u00e9e de l&rsquo;usufruit (economie.gouv.fr, 21\/08\/2025).<\/p>\n<\/div>\n<\/details>\n<details>\n<summary>Qui paie la taxe fonci\u00e8re ?<\/summary>\n<div class=\"rep\">\n<p>L&rsquo;usufruitier, qui jouit des revenus de l&rsquo;immeuble. Le nu-propri\u00e9taire n&rsquo;a pas \u00e0 s&rsquo;en acquitter (BOFiP BOI-IF-TFB-10-20-20 ; economie.gouv.fr).<\/p>\n<\/div>\n<\/details>\n<details>\n<summary>Qui paie les grosses r\u00e9parations ?<\/summary>\n<div class=\"rep\">\n<p>Le nu-propri\u00e9taire, pour celles de l&rsquo;article 606, sauf si elles r\u00e9sultent du manque d&rsquo;entretien de l&rsquo;usufruitier. L&rsquo;usufruitier prend en charge les charges courantes et les r\u00e9parations d&rsquo;entretien.<\/p>\n<\/div>\n<\/details>\n<details>\n<summary>Peut-on revendre sa nue-propri\u00e9t\u00e9 ?<\/summary>\n<div class=\"rep\">\n<p>Oui. La vente de la pleine propri\u00e9t\u00e9 requiert en revanche l&rsquo;accord de l&rsquo;autre titulaire : celui de l&rsquo;usufruitier pour le nu-propri\u00e9taire (fiche F934).<\/p>\n<\/div>\n<\/details>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/section>\n<section class=\"art-s\">\n<div class=\"in cta-t\">\n<h2>Faire le point sur un projet en nue-propri\u00e9t\u00e9<\/h2>\n<p>Le prix, la dur\u00e9e et les charges s&rsquo;examinent avec vos chiffres. Prenez rendez-vous avec Balmont Conseil, cabinet lyonnais install\u00e9 depuis bient\u00f4t 14 ans, pour faire le point.<\/p>\n<p>[Prendre rendez-vous]<\/p>\n<div class=\"sign\">\n<p><b>Alexis Sagnier<\/b>Conseiller en investissements financiers et immobiliers, courtier en assurances, certifi\u00e9 AMF<br \/>Fondateur de Balmont Conseil, Lyon (ORIAS 13003497)<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"ctas\"><a class=\"btn\" href=\"https:\/\/calendly.com\/asagnier-balmontconseil\/rendez-vous-de-conseil-patrimonial-45-min?utm_source=balmontconseil.com&amp;utm_medium=page&amp;utm_content=investir-en-nue-propriete-avantages-limites-et-duree-d-usufruit\">Prendre rendez-vous<\/a><a class=\"btn2\" href=\"\/ressources\/\">Toutes nos ressources<\/a><\/div>\n<\/div>\n<\/section>\n<section class=\"art-s\">\n<div class=\"in\">\n<p class=\"k\">\u00c0 lire aussi<\/p>\n<ul style=\"margin:14px 0 0;padding-left:22px;font-size:17px;line-height:1.6\">\n<li style=\"margin:0 0 8px\"><a href=\"\/scpi-en-nue-propriete-demembrement-duree-et-decote\/\">SCPI en nue-propri\u00e9t\u00e9 : dur\u00e9e, d\u00e9cote et revenus<\/a><\/li>\n<li style=\"margin:0 0 8px\"><a href=\"\/usufruit-nue-propriete-pleine-propriete-les-differences\/\">Usufruit, nue-propri\u00e9t\u00e9, pleine propri\u00e9t\u00e9 : diff\u00e9rences<\/a><\/li>\n<li style=\"margin:0 0 8px\"><a href=\"\/valeur-usufruit-nue-propriete-article-669\/\">Valeur de l\u2019usufruit et de la nue-propri\u00e9t\u00e9 : art. 669<\/a><\/li>\n<li style=\"margin:0 0 8px\"><a href=\"\/demembrement-et-ifi-usufruitier-ou-nu-proprietaire\/\">D\u00e9membrement et IFI : qui d\u00e9clare quoi ?<\/a><\/li>\n<li style=\"margin:0 0 8px\"><a href=\"\/donation-avec-reserve-d-usufruit-valeur-de-la-nue-propriete\/\">Donation et r\u00e9serve d\u2019usufruit : valeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9<\/a><\/li>\n<li style=\"margin:0 0 8px\"><a href=\"\/taxe-fonciere-calcul-redevable-au-1er-janvier-et-valeur-locative\/\">Taxe fonci\u00e8re : qui la paie et comment elle se calcule<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<\/section>\n<section class=\"alt src art-alt\">\n<div class=\"in\">\n<p class=\"k\">Sources officielles<\/p>\n<ul>\n<li>economie.gouv.fr, Investir en nue-propri\u00e9t\u00e9 : quels avantages, quelles limites (\u00e9crit le 21\/08\/2025) : <a href=\"https:\/\/www.economie.gouv.fr\/particuliers\/investir-dans-limmobilier\/investir-en-nue-propriete-quels-avantages-quelles-limites\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/www.economie.gouv.fr\/particuliers\/investir-dans-limmobilier\/investir-en-nue-propriete-quels-avantages-quelles-limites<\/a><\/li>\n<li>service-public.gouv.fr, Usufruit, fiche F934 (v\u00e9rifi\u00e9e le 03\/07\/2026) : <a href=\"https:\/\/www.service-public.gouv.fr\/particuliers\/vosdroits\/F934\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/www.service-public.gouv.fr\/particuliers\/vosdroits\/F934<\/a><\/li>\n<li>service-public.gouv.fr, Usufruit et nue-propri\u00e9t\u00e9, fiche F33076 (v\u00e9rifi\u00e9e le 06\/12\/2024) : <a href=\"https:\/\/www.service-public.gouv.fr\/particuliers\/vosdroits\/F33076\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/www.service-public.gouv.fr\/particuliers\/vosdroits\/F33076<\/a><\/li>\n<li>service-public.gouv.fr, Imp\u00f4t sur la fortune immobili\u00e8re, fiche F563 (v\u00e9rifi\u00e9e le 06\/03\/2026) : <a href=\"https:\/\/www.service-public.gouv.fr\/particuliers\/vosdroits\/F563\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/www.service-public.gouv.fr\/particuliers\/vosdroits\/F563<\/a><\/li>\n<li>BOFiP, BOI-IF-TFB-10-20-20 (version du 10\/01\/2019) : <a href=\"https:\/\/bofip.impots.gouv.fr\/doctrine\/BOI-IF-TFB-10-20-20\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/bofip.impots.gouv.fr\/doctrine\/BOI-IF-TFB-10-20-20<\/a><\/li>\n<li>BOFiP, BOI-PAT-IFI-20-20-30-10 (version du 08\/06\/2018) : <a href=\"https:\/\/bofip.impots.gouv.fr\/doctrine\/BOI-PAT-IFI-20-20-30-10\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/bofip.impots.gouv.fr\/doctrine\/BOI-PAT-IFI-20-20-30-10<\/a><\/li>\n<li>impots.gouv.fr, Notice de la d\u00e9claration 2042-IFI 2026 : <a href=\"https:\/\/www.impots.gouv.fr\/sites\/default\/files\/formulaires\/2042-ifi\/2026\/2042-ifi_5480.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/www.impots.gouv.fr\/sites\/default\/files\/formulaires\/2042-ifi\/2026\/2042-ifi_5480.pdf<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<\/section>\n<p><script type=\"application\/ld+json\">{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@type\":\"FAQPage\",\"mainEntity\":[{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Quels sont les avantages de la nue-propri\u00e9t\u00e9 ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"economie.gouv.fr cite un patrimoine constitu\u00e9 \u00e0 moindre co\u00fbt, une gestion par l'usufruitier, des charges courantes \u00e0 sa charge et une transmission calcul\u00e9e sur la seule valeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9.\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Le 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