{"id":3903,"date":"2026-10-01T22:27:28","date_gmt":"2026-10-01T20:27:28","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/nos-solutions\/nos-produits\/investissement-immobilier-patrimonial\/"},"modified":"2026-10-10T23:24:14","modified_gmt":"2026-10-10T21:24:14","slug":"investissement-immobilier-patrimonial","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/nos-solutions\/nos-produits\/investissement-immobilier-patrimonial\/","title":{"rendered":"Wealth real estate investment"},"content":{"rendered":"<div class=\"balmont-prod\">\n<style>#Content>.content_wrapper>.mfn-page-title{display:none!important}#Subheader{display:none!important}#Content{padding-top:0!important}.balmont-prod.balmont-prod{width:100vw;max-width:100vw;margin-left:calc(50% - 50vw);margin-right:calc(50% - 50vw);padding:0;background:#0E1113!important;color:#FFFFFF!important;font-size:16px;line-height:1.5;text-align:left;font-family:Inter,-apple-system,BlinkMacSystemFont,'Segoe 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Voici ce que chaque mode de d\u00e9tention change en 2026.<\/p>\n<div class=\"grid3\">\n<div class=\"stat\"><span class=\"n\">17,2\u00a0%<\/span><span class=\"d\">de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux sur les loyers d&rsquo;une location nue en 2026, contre 18,6\u00a0% sur ceux d&rsquo;une location meubl\u00e9e (LFSS 2026).<\/span><\/div>\n<div class=\"stat\"><span class=\"n\">1,3 M\u20ac<\/span><span class=\"d\">de patrimoine immobilier net\u00a0: le seuil de l&rsquo;imp\u00f4t sur la fortune immobili\u00e8re. La r\u00e9sidence principale y compte pour 70\u00a0% de sa valeur (article 973 du CGI).<\/span><\/div>\n<div class=\"stat\"><span class=\"n\">22 ans<\/span><span class=\"d\">de d\u00e9tention pour une plus-value immobili\u00e8re exon\u00e9r\u00e9e d&rsquo;imp\u00f4t, 30 ans pour les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (article 150 VC du CGI).<\/span><\/div>\n<\/div>\n<div class=\"ctas\"><a class=\"btn\" href=\"https:\/\/app.balmontconseil.com\/register?src=site-immobilier-patrimonial\">Faire \u00e9tudier mon projet<\/a><a class=\"btn2\" href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/ressources\/simulateur-jeanbrun-lli\/\">Simulateur Jeanbrun<\/a><\/div>\n<\/div>\n<\/section>\n<section class=\"alt\">\n<div class=\"in\">\n<p class=\"k\">Cinq modes de d\u00e9tention<\/p>\n<h2>Le m\u00eame bien, cinq fiscalit\u00e9s.<\/h2>\n<div class=\"grid3\">\n<div class=\"card\"><span class=\"t\">En direct, lou\u00e9 nu<\/span><\/p>\n<p>Loyers impos\u00e9s au bar\u00e8me, avec 30\u00a0% d&rsquo;abattement sous 15\u00a0000\u00a0\u20ac par an (micro-foncier), et 17,2\u00a0%. Le <b>d\u00e9ficit foncier<\/b> et le dispositif Jeanbrun all\u00e8gent l&rsquo;imp\u00f4t.<\/p>\n<\/div>\n<p><a class=\"card\" href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/nos-solutions\/loueur-de-meuble-non-professionnel-lmnp\/\"><span class=\"t\">En meubl\u00e9 (LMNP)<\/span><span class=\"p\">Les loyers sont effac\u00e9s par l&rsquo;<b>amortissement<\/b> du bien. Depuis le 15 f\u00e9vrier 2025, les amortissements sont r\u00e9int\u00e9gr\u00e9s dans la plus-value \u00e0 la revente (article 150 VB du CGI).<\/span><span class=\"o\">Voir la page \u2192<\/span><\/a><a class=\"card\" href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/ingenierie-patrimoniale\/investissement-via-societe-a-lis\/\"><span class=\"t\">Par une SCI<\/span><span class=\"p\">\u00c0 l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu, elle organise la d\u00e9tention \u00e0 plusieurs et la <b>transmission par parts<\/b>. \u00c0 l&rsquo;IS, le b\u00e9n\u00e9fice est tax\u00e9 \u00e0 15\u00a0% jusqu&rsquo;\u00e0 42\u00a0500\u00a0\u20ac.<\/span><span class=\"o\">Voir la page \u2192<\/span><\/a><a class=\"card\" href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/nos-solutions\/scpi\/\"><span class=\"t\">En SCPI<\/span><span class=\"p\">De l&rsquo;immobilier sans gestion, \u00e0 cr\u00e9dit ou dans une assurance-vie\u00a0; les loyers d&rsquo;immeubles <b>europ\u00e9ens<\/b> \u00e9chappent aux pr\u00e9l\u00e8vements sociaux fran\u00e7ais.<\/span><span class=\"o\">Voir la page \u2192<\/span><\/a><\/p>\n<div class=\"card\"><span class=\"t\">En nue-propri\u00e9t\u00e9<\/span><\/p>\n<p>Vous achetez le bien avec une d\u00e9cote, sans loyers ni imp\u00f4t pendant 15 \u00e0 20 ans, <b>hors IFI<\/b>, et r\u00e9cup\u00e9rez la pleine propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 la fin de l&rsquo;usufruit (article 968 du CGI).<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/section>\n<section>\n<div class=\"in\">\n<p class=\"k\">C\u00f4te \u00e0 c\u00f4te<\/p>\n<h2>Loyers, IFI, transmission.<\/h2>\n<div class=\"tabw\">\n<table class=\"tab large\">\n<thead>\n<tr>\n<th>Mode<\/th>\n<th>Loyers impos\u00e9s<\/th>\n<th>IFI<\/th>\n<th>Transmission<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Direct, location nue<\/td>\n<td>Bar\u00e8me + 17,2\u00a0%<\/td>\n<td>Valeur du bien<\/td>\n<td>Pleine valeur dans la succession<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Meubl\u00e9 (LMNP)<\/td>\n<td>Peu ou pas gr\u00e2ce \u00e0 l&rsquo;amortissement, 18,6\u00a0% sur le reste<\/td>\n<td>Valeur du bien<\/td>\n<td>Pleine valeur dans la succession<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>SCI \u00e0 l&rsquo;IR<\/td>\n<td>Bar\u00e8me + 17,2\u00a0%, chez les associ\u00e9s<\/td>\n<td>Valeur des parts, dettes d\u00e9duites<\/td>\n<td>Donation des parts, \u00e9tal\u00e9e dans le temps<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>SCPI<\/td>\n<td>Bar\u00e8me + 17,2\u00a0% (France), hors pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (Europe)<\/td>\n<td>Part immobili\u00e8re des parts<\/td>\n<td>D\u00e9membrement des parts possible<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Nue-propri\u00e9t\u00e9<\/td>\n<td>Aucun<\/td>\n<td>Hors IFI pour le nu-propri\u00e9taire<\/td>\n<td>Pleine propri\u00e9t\u00e9 r\u00e9cup\u00e9r\u00e9e sans droits \u00e0 la fin de l&rsquo;usufruit<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<p class=\"note\">La plus-value \u00e0 la revente d&rsquo;un bien d\u00e9tenu en direct ou en SCI \u00e0 l&rsquo;IR est tax\u00e9e \u00e0 19\u00a0% d&rsquo;imp\u00f4t et 17,2\u00a0% de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux, diminu\u00e9s chaque ann\u00e9e apr\u00e8s la 5e ann\u00e9e de d\u00e9tention.<\/p>\n<\/div>\n<\/section>\n<section class=\"alt\">\n<div class=\"in\">\n<p class=\"k\">Simulateurs<\/p>\n<h2>Faites le calcul avec vos chiffres.<\/h2>\n<div class=\"grid3\"><a class=\"card\" href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/ressources\/simulateur-credit-patrimonial\/\"><span class=\"t\">Cr\u00e9dit patrimonial<\/span><span class=\"p\">Financer un investissement par effet de levier.<\/span><span class=\"o\">Lancer le simulateur \u2192<\/span><\/a><a class=\"card\" href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/ressources\/simulateur-jeanbrun-lli\/\"><span class=\"t\">Jeanbrun &amp; LLI<\/span><span class=\"p\">Amortissement, TVA 10\u00a0% et \u00e9conomie d&rsquo;imp\u00f4t.<\/span><span class=\"o\">Lancer le simulateur \u2192<\/span><\/a><a class=\"card\" href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/ressources\/simulateur-scpi\/\"><span class=\"t\">SCPI<\/span><span class=\"p\">Revenu, fiscalit\u00e9 fonci\u00e8re et rendement net.<\/span><span class=\"o\">Lancer le simulateur \u2192<\/span><\/a><\/div>\n<\/div>\n<\/section>\n<section>\n<div class=\"in\">\n<p class=\"k\">Questions fr\u00e9quentes<\/p>\n<h2>Ce qu&rsquo;on nous demande.<\/h2>\n<div class=\"faq\">\n<details>\n<summary>Location nue ou meubl\u00e9e\u00a0: laquelle rapporte le plus apr\u00e8s imp\u00f4t\u00a0?<\/summary>\n<div class=\"rep\">\n<p>Le plus souvent la meubl\u00e9e, tant que l&rsquo;amortissement efface les loyers, malgr\u00e9 18,6\u00a0% de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux au lieu de 17,2\u00a0%. \u00c0 la revente, les amortissements d\u00e9duits sont r\u00e9int\u00e9gr\u00e9s dans la plus-value depuis le 15 f\u00e9vrier 2025\u00a0: le calcul se fait sur toute la dur\u00e9e de d\u00e9tention.<\/p>\n<\/div>\n<\/details>\n<details>\n<summary>Qu&rsquo;est-ce que le dispositif Jeanbrun\u00a0?<\/summary>\n<div class=\"rep\">\n<p>Le successeur du Pinel, cr\u00e9\u00e9 par la loi de finances 2026\u00a0: un logement lou\u00e9 nu 9 ans s&rsquo;amortit, \u00e0 3,5\u00a0% \u00e0 5,5\u00a0% par an de 80\u00a0% de son prix selon le loyer pratiqu\u00e9, dans la limite de 8\u00a0000\u00a0\u20ac \u00e0 12\u00a0000\u00a0\u20ac par an. Il vise les achats du 21 f\u00e9vrier 2026 au 31 d\u00e9cembre 2028.<\/p>\n<\/div>\n<\/details>\n<details>\n<summary>Comment r\u00e9duire l&rsquo;IFI sur un patrimoine immobilier\u00a0?<\/summary>\n<div class=\"rep\">\n<p>Les dettes li\u00e9es aux biens se d\u00e9duisent, la nue-propri\u00e9t\u00e9 sort de l&rsquo;assiette du nu-propri\u00e9taire, et les biens professionnels en sont exon\u00e9r\u00e9s. Le seuil reste de 1\u00a0300\u00a0000\u00a0\u20ac de patrimoine immobilier net (article 964 du CGI).<\/p>\n<\/div>\n<\/details>\n<details>\n<summary>Comment transmettre un bien immobilier \u00e0 mes enfants\u00a0?<\/summary>\n<div class=\"rep\">\n<p>Donner la nue-propri\u00e9t\u00e9 et garder l&rsquo;usufruit\u00a0: les droits portent sur une fraction de la valeur, selon votre \u00e2ge (article 669 du CGI), et vos enfants r\u00e9cup\u00e8rent la pleine propri\u00e9t\u00e9 sans droits suppl\u00e9mentaires. Une SCI permet de donner des parts ann\u00e9e apr\u00e8s ann\u00e9e, avec 100\u00a0000\u00a0\u20ac d&rsquo;abattement par enfant et par parent tous les 15 ans.<\/p>\n<\/div>\n<\/details>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/section>\n<section class=\"final alt\">\n<div class=\"in\">\n<h2>Achat, d\u00e9tention, revente ou transmission\u00a0: on chiffre le mode de d\u00e9tention qui vous co\u00fbte le moins.<\/h2>\n<div class=\"ctas\"><a class=\"btn\" href=\"https:\/\/app.balmontconseil.com\/register?src=site-immobilier-patrimonial\">Faire \u00e9tudier mon projet<\/a><a class=\"btn2\" href=\"https:\/\/calendly.com\/asagnier-balmontconseil\/appel-rapide-reponse-a-vos-questions-10-min?utm_source=balmontconseil.com&amp;utm_medium=page&amp;utm_content=immobilier-patrimonial\">Un appel de 10 minutes<\/a><\/div>\n<\/div>\n<\/section>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Investing in real estate in 2026: direct ownership, furnished rentals, through a SCI (French real estate investment company), SCPI (French real estate investment trust), or bare ownership. Rents at 17.2% or 18.6% of social security contributions, IFI (French wealth tax) above \u20ac1.3 million, inheritance: the ownership structure makes all the difference.<\/p>","protected":false},"author":5,"featured_media":0,"parent":289,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"_acf_changed":false,"mfn-post-hide-title":"","footnotes":""},"class_list":["post-3903","page","type-page","status-publish","hentry"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/3903","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/page"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/5"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3903"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/3903\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":4431,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/3903\/revisions\/4431"}],"up":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/289"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3903"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}