{"id":3718,"date":"2026-10-01T10:45:34","date_gmt":"2026-10-01T08:45:34","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/ingenierie-patrimoniale\/investissement-via-societe-a-lis\/"},"modified":"2026-10-05T20:33:00","modified_gmt":"2026-10-05T18:33:00","slug":"investissement-via-societe-a-lis","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/ingenierie-patrimoniale\/investissement-via-societe-a-lis\/","title":{"rendered":"Investing through a company subject to corporation tax"},"content":{"rendered":"<div class=\"balmont-prod\">\n<style>#Content>.content_wrapper>.mfn-page-title{display:none!important}#Subheader{display:none!important}#Content{padding-top:0!important}.balmont-prod.balmont-prod{width:100vw;max-width:100vw;margin-left:calc(50% - 50vw);margin-right:calc(50% - 50vw);padding:0;background:#0E1113!important;color:#FFFFFF!important;font-size:16px;line-height:1.5;text-align:left;font-family:Inter,-apple-system,BlinkMacSystemFont,'Segoe UI',Roboto,Helvetica,Arial,sans-serif}.balmont-prod.balmont-prod *{box-sizing:border-box;color:inherit;font-family:inherit;text-align:inherit}.balmont-prod.balmont-prod a{color:inherit;text-decoration:none!important;border:0}.balmont-prod.balmont-prod p:empty{display:none}.balmont-prod.balmont-prod section{padding:80px 32px}.balmont-prod.balmont-prod .in{max-width:1200px;margin:0 auto}.balmont-prod.balmont-prod section.top{padding-top:160px}.balmont-prod.balmont-prod .alt{background:#12150F}.balmont-prod.balmont-prod .fil{font-size:12px;color:#8A8D82;margin:0 0 18px}.balmont-prod.balmont-prod .fil a:hover{color:#FFFFFF}.balmont-prod.balmont-prod .k{font-size:11px;font-weight:600;letter-spacing:.14em;text-transform:uppercase;color:#C8F020;margin:0 0 14px}.balmont-prod.balmont-prod h1{font-size:48px;line-height:1.1;letter-spacing:-.02em;font-weight:600;margin:0;max-width:22ch}.balmont-prod.balmont-prod h2{font-size:34px;line-height:1.15;letter-spacing:-.01em;font-weight:600;margin:0;max-width:26ch}.balmont-prod.balmont-prod .lede{font-size:17px;line-height:1.55;color:#B5B8AD;margin:20px 0 0;max-width:62ch}.balmont-prod.balmont-prod .grid3{display:grid;grid-template-columns:repeat(3,minmax(0,1fr));gap:16px;margin-top:32px}.balmont-prod.balmont-prod .grid2{display:grid;grid-template-columns:repeat(2,minmax(0,1fr));gap:16px;margin-top:32px}.balmont-prod.balmont-prod .stat{background:#16190F;border:1px solid rgba(255,255,255,.08);border-radius:12px;padding:22px}.balmont-prod.balmont-prod .stat .n{display:block;font-size:34px;font-weight:600;letter-spacing:-.02em;color:#C8F020;font-variant-numeric:tabular-nums}.balmont-prod.balmont-prod .stat .d{display:block;font-size:13.5px;line-height:1.5;color:#B5B8AD;margin-top:8px}.balmont-prod.balmont-prod .card{background:#0E1113;border:1px solid rgba(255,255,255,.08);border-radius:12px;padding:24px}.balmont-prod.balmont-prod .alt .card{background:#16190F}.balmont-prod.balmont-prod .card .t{display:block;font-size:18px;font-weight:600;line-height:1.3}.balmont-prod.balmont-prod .card p,.balmont-prod.balmont-prod .card .p{display:block;font-size:14.5px;line-height:1.6;color:#B5B8AD;margin:10px 0 0}.balmont-prod.balmont-prod .card b{color:#FFFFFF;font-weight:600}.balmont-prod.balmont-prod a.card{display:block;transition:border-color .15s}.balmont-prod.balmont-prod a.card:hover{border-color:rgba(200,240,32,.55)}.balmont-prod.balmont-prod .card .o{display:block;margin-top:14px;font-size:13.5px;font-weight:600;color:#C8F020}.balmont-prod.balmont-prod .tabw{overflow-x:auto;margin-top:28px}.balmont-prod.balmont-prod .tab{width:100%;max-width:880px;border-collapse:collapse;font-variant-numeric:tabular-nums}.balmont-prod.balmont-prod .tab tr,.balmont-prod.balmont-prod .tab th,.balmont-prod.balmont-prod .tab td{background:transparent!important;border-left:0;border-right:0;border-top:0}.balmont-prod.balmont-prod .tab th,.balmont-prod.balmont-prod .tab td{padding:14px 12px;border-bottom:1px solid rgba(255,255,255,.08);font-size:15px;vertical-align:top}.balmont-prod.balmont-prod .tab th{font-size:12px;font-weight:600;letter-spacing:.08em;text-transform:uppercase;color:#8A8D82}.balmont-prod.balmont-prod .tab td.r,.balmont-prod.balmont-prod .tab th.r{text-align:right}.balmont-prod.balmont-prod .tab.large{min-width:720px}.balmont-prod.balmont-prod .tab td.g{color:#C8F020;font-weight:600}.balmont-prod.balmont-prod .note{font-size:13px;color:#8A8D82;margin:14px 0 0;max-width:72ch}.balmont-prod.balmont-prod .ctas{display:flex;flex-wrap:wrap;gap:12px;margin-top:26px}.balmont-prod.balmont-prod .final .ctas{justify-content:center}.balmont-prod.balmont-prod .btn{display:inline-flex;align-items:center;background:#C8F020;color:#0E1113!important;font-weight:600;font-size:14.5px;border-radius:8px;padding:13px 22px}.balmont-prod.balmont-prod .btn2{display:inline-flex;align-items:center;background:#16190F;color:#FFFFFF!important;font-weight:600;font-size:14.5px;border-radius:8px;padding:12px 21px;border:1px solid rgba(255,255,255,.12)}.balmont-prod.balmont-prod .faq{margin-top:28px;border-top:1px solid rgba(255,255,255,.08)}.balmont-prod.balmont-prod details{border-bottom:1px solid rgba(255,255,255,.08)}.balmont-prod.balmont-prod summary{list-style:none;cursor:pointer;display:flex;justify-content:space-between;gap:24px;padding:20px 0;font-size:17px;font-weight:500}.balmont-prod.balmont-prod summary::-webkit-details-marker{display:none}.balmont-prod.balmont-prod summary:after{content:\"+\";color:#C8F020;font-size:20px;line-height:1}.balmont-prod.balmont-prod details[open] summary:after{content:\"\u2212\"}.balmont-prod.balmont-prod .rep{padding:0 0 22px;max-width:78ch}.balmont-prod.balmont-prod .rep p{font-size:15px;line-height:1.6;color:#B5B8AD;margin:0 0 10px}.balmont-prod.balmont-prod .rep b{color:#FFFFFF;font-weight:600}.balmont-prod.balmont-prod .final{text-align:center;padding:88px 32px}.balmont-prod.balmont-prod .final h2{margin:0 auto;max-width:24ch;text-align:center;font-size:40px}@media (max-width:1024px){.balmont-prod.balmont-prod section{padding:60px 24px}.balmont-prod.balmont-prod section.top{padding-top:130px}.balmont-prod.balmont-prod h1{font-size:40px}.balmont-prod.balmont-prod .grid3,.balmont-prod.balmont-prod .grid2{grid-template-columns:1fr}}@media (max-width:640px){.balmont-prod.balmont-prod section{padding:44px 16px}.balmont-prod.balmont-prod section.top{padding-top:100px}.balmont-prod.balmont-prod h1{font-size:30px}.balmont-prod.balmont-prod h2,.balmont-prod.balmont-prod .final h2{font-size:25px}.balmont-prod.balmont-prod .stat .n{font-size:28px}.balmont-prod.balmont-prod summary{font-size:15.5px}.balmont-prod.balmont-prod .ctas{flex-direction:column;align-items:stretch}.balmont-prod.balmont-prod .btn,.balmont-prod.balmont-prod .btn2{justify-content:center}.balmont-prod.balmont-prod .tab th,.balmont-prod.balmont-prod .tab td{padding:12px 6px;font-size:14px}}<\/style>\n<section class=\"top\">\n<div class=\"in\">\n<p class=\"fil\"><a href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/\">Accueil<\/a> \/ <a href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/dirigeants-transmission\/\">Dirigeants &amp; transmission<\/a> \/ Investissement via soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 l&rsquo;IS<\/p>\n<p class=\"k\">Soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 l&rsquo;IS<\/p>\n<h1>Investir par une soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 l&rsquo;IS\u00a0: moins d&rsquo;imp\u00f4t pendant, plus \u00e0 la sortie.<\/h1>\n<p class=\"lede\">Une SCI ou une soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 l&rsquo;imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s paie peu d&rsquo;imp\u00f4t tant que les loyers restent dans la soci\u00e9t\u00e9, gr\u00e2ce \u00e0 l&rsquo;amortissement de l&rsquo;immeuble. Le prix se paie plus tard\u00a0: \u00e0 la distribution des dividendes et \u00e0 la revente. Le bon choix d\u00e9pend de ce que vous ferez des loyers.<\/p>\n<div class=\"grid3\">\n<div class=\"stat\"><span class=\"n\">15\u00a0%<\/span><span class=\"d\">d&rsquo;imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s jusqu&rsquo;\u00e0 42\u00a0500\u00a0\u20ac de b\u00e9n\u00e9fice pour une PME, 25\u00a0% au-del\u00e0 (article 219 du CGI). Seuil maintenu en 2026.<\/span><\/div>\n<div class=\"stat\"><span class=\"n\">58,2\u00a0%<\/span><span class=\"d\">sur des revenus fonciers dans la tranche \u00e0 41\u00a0%\u00a0: 41\u00a0% d&rsquo;imp\u00f4t plus 17,2\u00a0% de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux, pour un bien d\u00e9tenu en direct ou en SCI \u00e0 l&rsquo;IR.<\/span><\/div>\n<div class=\"stat\"><span class=\"n\">31,4\u00a0%<\/span><span class=\"d\">sur les dividendes que la soci\u00e9t\u00e9 vous verse en 2026 (article 200 A du CGI)\u00a0: la deuxi\u00e8me \u00e9tape de l&rsquo;imp\u00f4t.<\/span><\/div>\n<\/div>\n<div class=\"ctas\"><a class=\"btn\" href=\"https:\/\/calendly.com\/asagnier-balmontconseil\/appel-rapide-reponse-a-vos-questions-10-min?utm_source=balmontconseil.com&amp;utm_medium=page&amp;utm_content=societe-is\">Prendre rendez-vous<\/a><a class=\"btn2\" href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/ingenierie-patrimoniale\/holding-patrimoniale\/\">Holding patrimoniale<\/a><\/div>\n<\/div>\n<\/section>\n<section class=\"alt\">\n<div class=\"in\">\n<p class=\"k\">IR ou IS<\/p>\n<h2>Deux r\u00e9gimes, deux logiques.<\/h2>\n<div class=\"tabw\">\n<table class=\"tab\">\n<thead>\n<tr>\n<th><\/th>\n<th>En direct ou SCI \u00e0 l&rsquo;IR<\/th>\n<th>Soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 l&rsquo;IS<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Loyers<\/td>\n<td>Impos\u00e9s chaque ann\u00e9e chez vous, au bar\u00e8me plus 17,2\u00a0%<\/td>\n<td class=\"g\">Impos\u00e9s dans la soci\u00e9t\u00e9, \u00e0 15\u00a0% puis 25\u00a0%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Amortissement de l&rsquo;immeuble<\/td>\n<td>Non<\/td>\n<td class=\"g\">Oui, hors terrain\u00a0: il r\u00e9duit le b\u00e9n\u00e9fice imposable<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>D\u00e9ficit<\/td>\n<td>Imputable sur vos autres revenus jusqu&rsquo;\u00e0 10\u00a0700\u00a0\u20ac par an (article 156 du CGI)<\/td>\n<td class=\"g\">Report\u00e9 sur les b\u00e9n\u00e9fices futurs de la soci\u00e9t\u00e9, sans limite de dur\u00e9e<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Argent disponible pour vous<\/td>\n<td>Imm\u00e9diatement<\/td>\n<td class=\"g\">Apr\u00e8s dividende, tax\u00e9 \u00e0 31,4\u00a0% en 2026<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Plus-value \u00e0 la revente<\/td>\n<td>Exon\u00e9r\u00e9e d&rsquo;imp\u00f4t apr\u00e8s 22 ans et de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux apr\u00e8s 30 ans<\/td>\n<td class=\"g\">Calcul\u00e9e sur la valeur amortie, sans abattement pour dur\u00e9e<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/section>\n<section>\n<div class=\"in\">\n<p class=\"k\">Cas chiffr\u00e9<\/p>\n<h2>20\u00a0000\u00a0\u20ac de loyers\u00a0: 500\u00a0\u20ac d&rsquo;imp\u00f4t au lieu de 8\u00a0148\u00a0\u20ac.<\/h2>\n<div class=\"grid2\">\n<div class=\"card\"><span class=\"t\">Situation<\/span><\/p>\n<p>Un cadre dans la tranche \u00e0 41\u00a0% ach\u00e8te un immeuble de <b>400\u00a0000\u00a0\u20ac<\/b>, dont 320\u00a0000\u00a0\u20ac de b\u00e2ti, \u00e0 cr\u00e9dit. Loyers nets de charges\u00a0: 20\u00a0000\u00a0\u20ac par an, int\u00e9r\u00eats\u00a0: 6\u00a0000\u00a0\u20ac.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"card\"><span class=\"t\">En direct<\/span><\/p>\n<p>14\u00a0000\u00a0\u20ac de revenu foncier apr\u00e8s int\u00e9r\u00eats, tax\u00e9s \u00e0 41\u00a0% plus 17,2\u00a0%\u00a0: <b>8\u00a0148\u00a0\u20ac<\/b> d&rsquo;imp\u00f4t chaque ann\u00e9e, pay\u00e9s avec l&rsquo;argent qui devait rembourser la banque.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"card\"><span class=\"t\">Par une soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 l&rsquo;IS<\/span><\/p>\n<p>L&rsquo;immeuble s&rsquo;amortit sur 30 ans\u00a0: 10\u00a0667\u00a0\u20ac par an. B\u00e9n\u00e9fice\u00a0: 20\u00a0000 \u2212 10\u00a0667 \u2212 6\u00a0000 = 3\u00a0333\u00a0\u20ac, tax\u00e9 \u00e0 15\u00a0%\u00a0: <b>500\u00a0\u20ac<\/b>.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"card\"><span class=\"t\">La contrepartie<\/span><\/p>\n<p>Les loyers restent dans la soci\u00e9t\u00e9\u00a0: s&rsquo;ils vous sont vers\u00e9s, 31,4\u00a0% s&rsquo;ajoutent. \u00c0 la revente, la plus-value se calcule sur la valeur amortie. <b>L&rsquo;IS sert \u00e0 capitaliser<\/b>, pas \u00e0 vivre des loyers.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/section>\n<section class=\"alt\">\n<div class=\"in\">\n<p class=\"k\">Les points \u00e0 conna\u00eetre<\/p>\n<h2>Avant de cr\u00e9er la soci\u00e9t\u00e9.<\/h2>\n<div class=\"grid3\">\n<div class=\"card\"><span class=\"t\">L&rsquo;option pour l&rsquo;IS<\/span><\/p>\n<p>Une SCI est \u00e0 l&rsquo;IR par d\u00e9faut. L&rsquo;option pour l&rsquo;IS se r\u00e9voque jusqu&rsquo;au <b>cinqui\u00e8me exercice<\/b>\u00a0; au-del\u00e0, elle est d\u00e9finitive (article 239 du CGI).<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"card\"><span class=\"t\">L&rsquo;IFI<\/span><\/p>\n<p>D\u00e9tenir l&rsquo;immobilier par une soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 l&rsquo;IS ne le sort pas de l&rsquo;IFI\u00a0: la valeur des parts repr\u00e9sentatives de l&rsquo;immobilier reste taxable au-del\u00e0 de <b>1,3 M\u20ac<\/b> (articles 964 et 965 du CGI).<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"card\"><span class=\"t\">Votre logement<\/span><\/p>\n<p>Un bien occup\u00e9 par un associ\u00e9 n&rsquo;a rien \u00e0 faire dans une soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 l&rsquo;IS. Depuis 2026, dans une soci\u00e9t\u00e9 d&rsquo;au moins 5 M\u20ac \u00e0 revenus surtout passifs, il est tax\u00e9 \u00e0 <b>20\u00a0% par an<\/b> (article 235 ter C du CGI).<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/section>\n<section>\n<div class=\"in\">\n<p class=\"k\">Simulateurs<\/p>\n<h2>Faites le calcul avec vos chiffres.<\/h2>\n<div class=\"grid2\"><a class=\"card\" href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/ressources\/simulateur-contrat-capitalisation\/\"><span class=\"t\">Contrat de capitalisation<\/span><span class=\"p\">\u00c9pargne, fiscalit\u00e9 et transmission.<\/span><span class=\"o\">Lancer le simulateur \u2192<\/span><\/a><a class=\"card\" href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/ressources\/simulateur-scpi\/\"><span class=\"t\">SCPI<\/span><span class=\"p\">Revenu, fiscalit\u00e9 fonci\u00e8re et rendement net.<\/span><span class=\"o\">Lancer le simulateur \u2192<\/span><\/a><\/div>\n<\/div>\n<\/section>\n<section class=\"alt\">\n<div class=\"in\">\n<p class=\"k\">Questions fr\u00e9quentes<\/p>\n<h2>Ce qu&rsquo;on nous demande.<\/h2>\n<div class=\"faq\">\n<details>\n<summary>Peut-on passer une SCI existante de l&rsquo;IR \u00e0 l&rsquo;IS\u00a0?<\/summary>\n<div class=\"rep\">\n<p>Oui, mais le passage \u00e0 l&rsquo;IS est trait\u00e9 comme une cessation d&rsquo;activit\u00e9\u00a0: les plus-values latentes deviennent imposables (article 202 ter du CGI). Le calcul se fait avant d&rsquo;opter, bien par bien.<\/p>\n<\/div>\n<\/details>\n<details>\n<summary>Comment sortir l&rsquo;argent d&rsquo;une soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 l&rsquo;IS\u00a0?<\/summary>\n<div class=\"rep\">\n<p>Par le remboursement de votre compte courant d&rsquo;associ\u00e9, sans imp\u00f4t\u00a0; par un dividende, tax\u00e9 \u00e0 31,4\u00a0% en 2026\u00a0; ou par une r\u00e9mun\u00e9ration de g\u00e9rance, soumise aux cotisations sociales. Le compte courant se rembourse en premier.<\/p>\n<\/div>\n<\/details>\n<details>\n<summary>Le d\u00e9ficit de la soci\u00e9t\u00e9 r\u00e9duit-il mon imp\u00f4t sur le revenu\u00a0?<\/summary>\n<div class=\"rep\">\n<p>Non. Le d\u00e9ficit d&rsquo;une soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 l&rsquo;IS reste dans la soci\u00e9t\u00e9 et s&rsquo;impute sur ses b\u00e9n\u00e9fices futurs, sans limite de dur\u00e9e. C&rsquo;est l&rsquo;inverse de la SCI \u00e0 l&rsquo;IR, dont le d\u00e9ficit foncier s&rsquo;impute sur vos autres revenus jusqu&rsquo;\u00e0 10\u00a0700\u00a0\u20ac par an (article 156 du CGI).<\/p>\n<\/div>\n<\/details>\n<details>\n<summary>Soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 l&rsquo;IS ou location meubl\u00e9e en LMNP\u00a0?<\/summary>\n<div class=\"rep\">\n<p>Les deux amortissent le bien. Le LMNP garde le revenu chez vous, au bar\u00e8me, et depuis le 15 f\u00e9vrier 2025, les amortissements d\u00e9duits sont r\u00e9int\u00e9gr\u00e9s dans la plus-value \u00e0 la revente (article 150 VB du CGI). La soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 l&rsquo;IS convient mieux \u00e0 qui r\u00e9investit les loyers.<\/p>\n<\/div>\n<\/details>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/section>\n<section class=\"final\">\n<div class=\"in\">\n<h2>IR ou IS\u00a0: la r\u00e9ponse est un calcul. Faisons-le.<\/h2>\n<div class=\"ctas\"><a class=\"btn\" href=\"https:\/\/calendly.com\/asagnier-balmontconseil\/appel-rapide-reponse-a-vos-questions-10-min?utm_source=balmontconseil.com&amp;utm_medium=page&amp;utm_content=societe-is\">Prendre rendez-vous<\/a><a class=\"btn2\" href=\"https:\/\/app.balmontconseil.com\/register?src=site-societe-is\">Cr\u00e9er mon espace<\/a><\/div>\n<\/div>\n<\/section>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Investing through a company subject to corporate income tax: 15% tax on up to \u20ac42,500 of profit, depreciation of the building, then 31.4% tax on dividends in 2026 and a capital gain calculated on the depreciated value. Numerical case study comparing personal income tax (IR) versus corporate income tax (IS).<\/p>","protected":false},"author":5,"featured_media":0,"parent":3913,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"_acf_changed":false,"mfn-post-hide-title":"","footnotes":""},"class_list":["post-3718","page","type-page","status-publish","hentry"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/3718","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/page"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/5"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3718"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/3718\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":4437,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/3718\/revisions\/4437"}],"up":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/3913"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3718"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}