{"id":2176,"date":"2026-06-28T23:28:09","date_gmt":"2026-06-28T21:28:09","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?page_id=2176"},"modified":"2026-10-18T21:07:32","modified_gmt":"2026-10-18T19:07:32","slug":"simulateur-credit-in-fine","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/ressources\/simulateur-credit-in-fine\/","title":{"rendered":"Interest-only loan simulator: interest, cost and leverage"},"content":{"rendered":"\n<div class=\"balmont-prod\"><style>#Content>.content_wrapper>.mfn-page-title{display:none!important}#Subheader{display:none!important}#Content{padding-top:0!important}.balmont-prod.balmont-prod{width:100vw;max-width:100vw;margin-left:calc(50% - 50vw);margin-right:calc(50% - 50vw);padding:0;background:#0E1113!important;color:#FFFFFF!important;font-size:16px;line-height:1.5;text-align:left;font-family:Inter,-apple-system,BlinkMacSystemFont,'Segoe UI',Roboto,Helvetica,Arial,sans-serif}.balmont-prod.balmont-prod 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class=\"in\"><p class=\"fil\"><a href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/\">Accueil<\/a> \/ <a href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/ressources\/\">Ressources<\/a> \/ <a href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/ressources\/tous-nos-simulateurs\/\">Simulateurs<\/a> \/ Cr\u00e9dit in fine<\/p><p class=\"k\">Simulateur gratuit<\/p><h1>Simulateur de cr\u00e9dit in fine : int\u00e9r\u00eats, co\u00fbt et effet de levier<\/h1><p class=\"lede\">Dans un cr\u00e9dit in fine, vous ne remboursez que les int\u00e9r\u00eats pendant toute la dur\u00e9e, puis le capital en une seule fois \u00e0 l&rsquo;\u00e9ch\u00e9ance. Plus co\u00fbteux en int\u00e9r\u00eats bruts qu&rsquo;un amortissable, il offre en contrepartie des int\u00e9r\u00eats int\u00e9gralement d\u00e9ductibles des revenus fonciers et un capital qui reste investi et continue de travailler.<\/p><div class=\"grid3\"><div class=\"card\"><span class=\"t\">Mensualit\u00e9 all\u00e9g\u00e9e<\/span><p>Vous ne payez que les int\u00e9r\u00eats pendant toute la dur\u00e9e du pr\u00eat<\/p><\/div><div class=\"card\"><span class=\"t\">Int\u00e9r\u00eats d\u00e9ductibles<\/span><p>Des revenus fonciers, ce qui efface une partie de votre imp\u00f4t locatif<\/p><\/div><div class=\"card\"><span class=\"t\">Capital pr\u00e9serv\u00e9 et investi<\/span><p>Souvent sur une assurance-vie nantie en garantie, qui travaille en parall\u00e8le<\/p><\/div><\/div><div class=\"ctas\"><a class=\"btn\" href=\"#simulateur\">Lancer le simulateur<\/a><a class=\"btn2\" href=\"https:\/\/calendly.com\/asagnier-balmontconseil\/appel-rapide-reponse-a-vos-questions-10-min?utm_source=balmontconseil.com&amp;utm_medium=page&amp;utm_content=simulateur-credit-in-fine\">Un appel de 10 minutes<\/a><\/div><\/div><\/section><\/div>\n<div class=\"balmont-simzone\" id=\"simulateur\"><style>.balmont-prod.balmont-prod .txt{margin-top:24px;max-width:76ch}.balmont-prod.balmont-prod .txt p{font-size:16px;line-height:1.7;color:#B5B8AD;margin:0 0 14px}.balmont-prod.balmont-prod .txt b,.balmont-prod.balmont-prod .txt strong,.balmont-prod.balmont-prod .rep strong{color:#FFFFFF;font-weight:600}.balmont-prod.balmont-prod .txt em,.balmont-prod.balmont-prod .rep em{font-style:normal;color:#C8F020}.balmont-prod.balmont-prod .txt a,.balmont-prod.balmont-prod .rep a,.balmont-prod.balmont-prod .card a{color:#C8F020;text-decoration:underline!important}.balmont-prod.balmont-prod .card strong{color:#FFFFFF;font-weight:600}.balmont-simzone{box-sizing:border-box;width:100vw;max-width:100vw;margin-left:calc(50% - 50vw);margin-right:calc(50% - 50vw);background:#12150F;padding:80px 32px;font-family:Inter,-apple-system,BlinkMacSystemFont,'Segoe UI',Roboto,Helvetica,Arial,sans-serif;scroll-margin-top:90px}.balmont-simzone>.in{max-width:1200px;margin:0 auto}.balmont-simzone .k{font-size:11px;font-weight:600;letter-spacing:.14em;text-transform:uppercase;color:#C8F020;margin:0 0 14px}.balmont-simzone h2{font-size:34px;line-height:1.15;letter-spacing:-.01em;font-weight:600;margin:0 0 14px;color:#FFFFFF;max-width:26ch}.balmont-simzone .lede{font-size:16px;line-height:1.6;color:#B5B8AD;margin:0 0 28px;max-width:70ch}@media (max-width:1024px){.balmont-simzone{padding:60px 24px}}@media (max-width:640px){.balmont-simzone{padding:44px 16px}.balmont-simzone h2{font-size:25px}}<\/style><div class=\"in\"><p class=\"k\">Le simulateur<\/p><h2>Simulez votre cr\u00e9dit in fine<\/h2><p class=\"lede\">Le simulateur calcule la mensualit\u00e9 d&rsquo;int\u00e9r\u00eats et le co\u00fbt total. Vos donn\u00e9es ne sont ni stock\u00e9es ni transmises.<\/p><div class=\"blmt-sim\" id=\"blmt-simulateur-credit-in-fine\">\n  <style>\n  #blmt-simulateur-credit-in-fine{--nuit:#0E1519;--nuit2:#16212a;--lime:#C8E61E;--txt:#ffffff;--mut:#9fb0b8;--bord:rgba(255,255,255,.10)}\n  #blmt-simulateur-credit-in-fine{background:var(--nuit);color:var(--txt);border:1px solid rgba(255,255,255,.09);border-radius:20px;padding:28px;font-family:-apple-system,BlinkMacSystemFont,'Segoe UI',Roboto,Helvetica,Arial,sans-serif;line-height:1.6;max-width:880px;margin:0 auto}\n  #blmt-simulateur-credit-in-fine *{box-sizing:border-box}\n  #blmt-simulateur-credit-in-fine .blmt-h{font-size:25px;font-weight:700;margin:0 0 6px;color:#fff}\n  #blmt-simulateur-credit-in-fine .blmt-sub{color:var(--mut);margin:0 0 22px;font-size:15px}\n  #blmt-simulateur-credit-in-fine .blmt-grid{display:grid;grid-template-columns:1fr 1fr;gap:16px}\n  @media(max-width:560px){#blmt-simulateur-credit-in-fine 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.blmt-break{margin:16px 0 0;border:1px solid var(--bord);border-radius:14px;overflow:hidden}\n  #blmt-simulateur-credit-in-fine .blmt-break .row{display:flex;justify-content:space-between;align-items:center;padding:11px 16px;font-size:14.5px;border-bottom:1px solid var(--bord)}\n  #blmt-simulateur-credit-in-fine .blmt-break .row:last-child{border-bottom:0}\n  #blmt-simulateur-credit-in-fine .blmt-break .row.tot{background:var(--nuit2);font-weight:700}\n  #blmt-simulateur-credit-in-fine .blmt-break .row .lab{color:#c4d2d8;display:flex;align-items:center;gap:8px}\n  #blmt-simulateur-credit-in-fine .blmt-break .row .val{color:#fff;font-weight:600;font-variant-numeric:tabular-nums}\n  #blmt-simulateur-credit-in-fine .blmt-dot{width:10px;height:10px;border-radius:3px;display:inline-block}\n  #blmt-simulateur-credit-in-fine .blmt-chart{margin:18px 0 0;background:var(--nuit2);border:1px solid var(--bord);border-radius:14px;padding:16px}\n  #blmt-simulateur-credit-in-fine .blmt-chart 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in fine, o\u00f9 le capital est rembours\u00e9 en une fois au terme.<\/p>\n  <div class=\"blmt-grid\">\n      <div class=\"blmt-field\">\n        <label for=\"simulateur-credit-in-fine-capital\">Montant emprunt\u00e9<\/label>\n        <div class=\"blmt-inwrap\"><input id=\"simulateur-credit-in-fine-capital\" type=\"number\" inputmode=\"decimal\" value=\"300000\" min=\"0\"  step=\"1\" \/><span class=\"blmt-suffix\">\u20ac<\/span><\/div>\n        \n      <\/div>\n      <div class=\"blmt-field\">\n        <label for=\"simulateur-credit-in-fine-taux\">Taux d&rsquo;int\u00e9r\u00eat annuel<\/label>\n        <div class=\"blmt-inwrap\"><input id=\"simulateur-credit-in-fine-taux\" type=\"number\" inputmode=\"decimal\" value=\"3.5\" min=\"0\"  step=\"0.05\" \/><span class=\"blmt-suffix\">%<\/span><\/div>\n        \n      <\/div>\n      <div class=\"blmt-field\">\n        <label for=\"simulateur-credit-in-fine-duree\">Dur\u00e9e<\/label>\n        <div class=\"blmt-inwrap\"><input id=\"simulateur-credit-in-fine-duree\" type=\"number\" inputmode=\"decimal\" value=\"20\" min=\"1\" max=\"30\" step=\"1\" \/><span class=\"blmt-suffix\">ans<\/span><\/div>\n        \n      <\/div>\n      <div class=\"blmt-field\">\n        <label for=\"simulateur-credit-in-fine-assurance\">Taux d&rsquo;assurance emprunteur<\/label>\n        <div class=\"blmt-inwrap\"><input id=\"simulateur-credit-in-fine-assurance\" type=\"number\" inputmode=\"decimal\" value=\"0.3\" min=\"0\"  step=\"0.05\" \/><span class=\"blmt-suffix\">%<\/span><\/div>\n        <div class=\"blmt-hint\">taux annuel sur le capital initial<\/div>\n      <\/div>\n      <div class=\"blmt-field\">\n        <label for=\"simulateur-credit-in-fine-dossier\">Frais de dossier<\/label>\n        <div class=\"blmt-inwrap\"><input id=\"simulateur-credit-in-fine-dossier\" type=\"number\" inputmode=\"decimal\" value=\"1000\" min=\"0\"  step=\"1\" \/><span class=\"blmt-suffix\">\u20ac<\/span><\/div>\n        \n      <\/div>\n      <div class=\"blmt-field\">\n        <label for=\"simulateur-credit-in-fine-garantie\">Garantie bancaire<\/label>\n        <div class=\"blmt-inwrap\"><select id=\"simulateur-credit-in-fine-garantie\" class=\"blmt-select\"><option value=\"1\" selected>Caution Cr\u00e9dit Logement (~1 %)<\/option><option value=\"0.6\">Privil\u00e8ge de pr\u00eateur de deniers \u2014 PPD (~0,6 %)<\/option><option value=\"1.5\">Hypoth\u00e8que (~1,5 %)<\/option><option value=\"0\">Sans garantie<\/option><\/select><\/div>\n        <div class=\"blmt-hint\">obligatoire pour un pr\u00eat immobilier<\/div>\n      <\/div><\/div>\n  <div class=\"blmt-res\" id=\"simulateur-credit-in-fine-res\"><\/div>\n  <div id=\"simulateur-credit-in-fine-extra\"><\/div>\n  <div class=\"blmt-note\" id=\"simulateur-credit-in-fine-note\"><\/div>\n  <a class=\"blmt-cta\" href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/contact\/\" target=\"_top\" rel=\"noopener\">Faire le point avec un conseiller<\/a>\n  <p class=\"blmt-disc\">Calcul indicatif, \u00e9tabli avec les r\u00e8gles de 2026 et les hypoth\u00e8ses saisies ci-dessus.<\/p>\n  <script>(function(){\n    var ids=[\"capital\",\"taux\",\"duree\",\"assurance\",\"dossier\",\"garantie\"],slug=\"simulateur-credit-in-fine\";\n    var euro=function(n){return (Math.round(n)).toLocaleString('fr-FR')+' \u20ac';};\n    var pct=function(n){return n.toLocaleString('fr-FR',{maximumFractionDigits:2})+' %';};\n    function val(id){var e=document.getElementById(slug+'-'+id);if(!e)return 0;var raw=(e.value||'0').toString();var num=parseFloat(raw.replace(',','.'));return isNaN(num)?raw:num;}\n    function compute(v){\n  var cap=v.capital, mInt=cap*(v.taux\/100)\/12, assMois=cap*(v.assurance\/100)\/12, n=v.duree*12;\n  var mensTot=mInt+assMois;\n  var totInt=mInt*n, totAss=assMois*n;\n  var garantie=cap*(v.garantie\/100), dossier=v.dossier||0;\n  var coutTotal=totInt+totAss+garantie+dossier;\n  var years=[],maxBar=0; for(var y=0;y<v.duree;y++){var iY=mInt*12,aY=assMois*12;years.push({cap:0,int:iY,ass:aY});var tt=iY+aY;if(tt>maxBar)maxBar=tt;}\n  var net=cap-garantie-dossier, rM=0;\n  (function(){var lo=1e-7,hi=0.05; for(var k=0;k<70;k++){var mid=(lo+hi)\/2; var A=(1-Math.pow(1+mid,-n))\/mid; var f=mensTot*A+cap*Math.pow(1+mid,-n)-net; if(f>0)lo=mid; else hi=mid;} rM=(lo+hi)\/2;})();\n  var taeg=(Math.pow(1+rM,12)-1)*100;\n  return {results:[\n    {label:'Mensualit\u00e9 (int\u00e9r\u00eats + assurance)', value:euro(mensTot), hi:true},\n    {label:'Co\u00fbt total du cr\u00e9dit', value:euro(coutTotal), hi:true},\n    {label:'Capital \u00e0 rembourser au terme', value:euro(cap)}\n  ], breakdown:[\n    {label:'Capital emprunt\u00e9', value:euro(cap)},\n    {label:'Int\u00e9r\u00eats (sur capital constant)', value:euro(totInt), color:'#4a90d9'},\n    {label:'Assurance emprunteur', value:euro(totAss), color:'#C9A24B'},\n    {label:'Frais de garantie', value:euro(garantie)},\n    {label:'Frais de dossier', value:euro(dossier)},\n    {label:'Co\u00fbt total du cr\u00e9dit', value:euro(coutTotal), tot:true}\n  ], bars:{series:years, max:maxBar, title:'Vos mensualit\u00e9s : le capital (vert) ne baisse jamais \u2014 vous ne payez que les int\u00e9r\u00eats'},\n  note:'En in fine, vous ne payez que les int\u00e9r\u00eats ('+euro(mInt)+'\/mois) + l\\'assurance pendant '+v.duree+' ans, puis remboursez <strong>'+euro(cap)+'<\/strong> en une fois. Le co\u00fbt d\\'int\u00e9r\u00eats est plus \u00e9lev\u00e9 qu\\'un amortissable (le capital ne baisse jamais, d\\'o\u00f9 l\\'absence de vert sur le graphique), mais les int\u00e9r\u00eats sont d\u00e9ductibles des revenus fonciers et le capital reste investi. Souvent adoss\u00e9 \u00e0 une assurance-vie nantie. TAEG estim\u00e9 : <strong>'+pct(taeg)+'<\/strong>.'};}\n    var COL={cap:'#C8E61E',int:'#4a90d9',ass:'#C9A24B'};\n    function chartSvg(bars){\n      var cols=bars.colors||[COL.cap,COL.int,COL.ass];\n      var n=bars.series.length, max=bars.max||1, H=190, gap=0.28;\n      var bw=100\/n, w=bw*(1-gap), off=bw*gap\/2;\n      var rects='';\n      for(var i=0;i<n;i++){\n        var x=i*bw+off, d=bars.series[i], y=H, parts=[d.cap,d.int,d.ass];\n        for(var k=0;k<parts.length;k++){var h=(parts[k]\/max)*H; y-=h; rects+='<rect x=\"'+x.toFixed(2)+'%\" y=\"'+y.toFixed(1)+'\" width=\"'+w.toFixed(2)+'%\" height=\"'+Math.max(0,h).toFixed(1)+'\" fill=\"'+cols[k]+'\"\/>';}\n      }\n      return '<svg viewBox=\"0 0 100 '+(H+22)+'\" preserveAspectRatio=\"none\" style=\"width:100%;height:210px\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\">'+rects+'<\/svg>';\n    }\n    function renderExtra(out){\n      var html='';\n      if(out.breakdown){\n        html+='<div class=\"blmt-break\">'+out.breakdown.map(function(b){return '<div class=\"row'+(b.tot?' tot':'')+'\"><span class=\"lab\">'+(b.color?'<span class=\"blmt-dot\" style=\"background:'+b.color+'\"><\/span>':'')+b.label+'<\/span><span class=\"val\">'+b.value+'<\/span><\/div>';}).join('')+'<\/div>';\n      }\n      if(out.bars){\n        var leg=out.bars.legend||[{\"l\":\"Capital\",\"c\":\"#C8E61E\"},{\"l\":\"Int\u00e9r\u00eats\",\"c\":\"#4a90d9\"},{\"l\":\"Assurance\",\"c\":\"#C9A24B\"}];\n        var legHtml=leg.map(function(e){return '<span><span class=\"blmt-dot\" style=\"background:'+e.c+'\"><\/span>'+e.l+'<\/span>';}).join('');\n        html+='<div class=\"blmt-chart\"><p class=\"ct\">'+(out.bars.title||\"\u00c9volution dans le temps\")+'<\/p>'+chartSvg(out.bars)+'<div class=\"blmt-legend\">'+legHtml+'<\/div><\/div>';\n      }\n      document.getElementById(slug+'-extra').innerHTML=html;\n    }\n    function render(){\n      var v={};ids.forEach(function(id){v[id]=val(id);});\n      var out=compute(v);\n      document.getElementById(slug+'-res').innerHTML=out.results.map(function(r){return '<div class=\"blmt-tile'+(r.hi?' hi':'')+'\"><div class=\"l\">'+r.label+'<\/div><div class=\"v\">'+r.value+'<\/div><\/div>';}).join('');\n      renderExtra(out);\n      document.getElementById(slug+'-note').innerHTML=out.note||'';\n      postH();\n    }\n    function postH(){try{var h=document.documentElement.scrollHeight;parent.postMessage({type:'blmt-h',slug:slug,height:h},'*');}catch(e){}}\n    ids.forEach(function(id){var e=document.getElementById(slug+'-'+id);if(e)e.addEventListener('input',render);if(e)e.addEventListener('change',render);});\n    render();window.addEventListener('load',postH);window.addEventListener('resize',postH);setTimeout(postH,300);\n  })();<\/script>\n<\/div><\/div><\/div>\n<div class=\"balmont-prod\"><section><div class=\"in\"><p class=\"k\">Pourquoi<\/p><h2>Pourquoi le co\u00fbt d&rsquo;int\u00e9r\u00eats brut de l&rsquo;in fine est trompeur<\/h2><div class=\"txt\"><p>Pr\u00e9sent\u00e9 brut, l&rsquo;in fine semble perdant : comme le capital ne diminue jamais avant l&rsquo;\u00e9ch\u00e9ance, les int\u00e9r\u00eats portent sur la totalit\u00e9 du montant emprunt\u00e9 pendant toute la dur\u00e9e. Le co\u00fbt d&rsquo;int\u00e9r\u00eats est donc m\u00e9caniquement sup\u00e9rieur \u00e0 celui d&rsquo;un amortissable, o\u00f9 le capital \u2014 et donc l&rsquo;assiette des int\u00e9r\u00eats \u2014 d\u00e9cro\u00eet mois apr\u00e8s mois. Un emprunteur qui s&rsquo;arr\u00eate \u00e0 ce chiffre conclura, \u00e0 tort, que l&rsquo;in fine co\u00fbte plus cher.<\/p><p>Ce raisonnement ignore les deux moteurs qui font de l&rsquo;in fine un outil d&rsquo;optimisation. D&rsquo;abord, les int\u00e9r\u00eats sont int\u00e9gralement d\u00e9ductibles des revenus fonciers : plus votre tranche marginale d&rsquo;imposition est \u00e9lev\u00e9e, plus l&rsquo;\u00c9tat prend en charge une part r\u00e9elle de ces int\u00e9r\u00eats via l&rsquo;\u00e9conomie d&rsquo;imp\u00f4t foncier. Le co\u00fbt net apr\u00e8s fiscalit\u00e9 n&rsquo;a plus rien \u00e0 voir avec le co\u00fbt brut affich\u00e9.<\/p><p>Ensuite, le capital que vous ne remboursez pas mois apr\u00e8s mois reste investi \u2014 typiquement sur une assurance-vie nantie en garantie du pr\u00eat \u2014 et continue de capitaliser pendant toute la dur\u00e9e. Le bon indicateur n&rsquo;est donc jamais le co\u00fbt d&rsquo;int\u00e9r\u00eats isol\u00e9, mais le rendement net global de la strat\u00e9gie : int\u00e9r\u00eats pay\u00e9s, moins l&rsquo;\u00e9conomie d&rsquo;imp\u00f4t, moins la performance du capital rest\u00e9 investi. C&rsquo;est sur ce solde que se juge l&rsquo;in fine.<\/p><\/div><\/div><\/section><section class=\"alt\"><div class=\"in\"><p class=\"k\">Ce que le calcul r\u00e9v\u00e8le<\/p><h2>Les leviers que le cr\u00e9dit in fine ouvre<\/h2><div class=\"grid3\"><div class=\"card\"><span class=\"t\">La d\u00e9ductibilit\u00e9 fiscale, moteur principal<\/span><p>Les int\u00e9r\u00eats d&rsquo;un cr\u00e9dit in fine sont int\u00e9gralement d\u00e9ductibles de vos revenus fonciers. Comme la mensualit\u00e9 ne contient que des int\u00e9r\u00eats \u2014 et jamais de capital \u2014 la part d\u00e9ductible est maximale pendant toute la dur\u00e9e, l\u00e0 o\u00f9 un amortissable voit sa part d&rsquo;int\u00e9r\u00eats d\u00e9ductibles fondre ann\u00e9e apr\u00e8s ann\u00e9e. Pour un investisseur fortement impos\u00e9 disposant de revenus fonciers \u00e0 effacer, ce m\u00e9canisme r\u00e9duit l&rsquo;imp\u00f4t foncier de fa\u00e7on substantielle et change radicalement le co\u00fbt net du financement.<\/p><\/div><div class=\"card\"><span class=\"t\">Le capital pr\u00e9serv\u00e9 qui continue de travailler<\/span><p>Vous ne remboursez pas le capital avant l&rsquo;\u00e9ch\u00e9ance : il reste disponible et investi, le plus souvent sur une assurance-vie nantie en garantie du pr\u00eat. Ce capital capitalise pendant toute la dur\u00e9e du cr\u00e9dit, cr\u00e9ant un effet de levier double \u2014 vous d\u00e9tenez l&rsquo;actif financ\u00e9 tout en conservant un portefeuille qui travaille en parall\u00e8le. C&rsquo;est ce que ne permet aucun amortissable, qui consomme votre \u00e9pargne mensuelle \u00e0 seule fin d&rsquo;\u00e9teindre la dette.<\/p><\/div><div class=\"card\"><span class=\"t\">La lucidit\u00e9 sur le remboursement final<\/span><p>L&rsquo;in fine n&rsquo;a de sens que si le remboursement du capital \u00e0 l&rsquo;\u00e9ch\u00e9ance est anticip\u00e9 et s\u00e9curis\u00e9 : \u00e9pargne d\u00e9di\u00e9e, assurance-vie nantie, revente programm\u00e9e. Mal utilis\u00e9 \u2014 sans \u00e9pargne de remboursement constitu\u00e9e, ou par un emprunteur peu impos\u00e9 qui ne tire aucun b\u00e9n\u00e9fice de la d\u00e9ductibilit\u00e9 \u2014 il devient un mauvais calcul, plus cher qu&rsquo;un amortissable sans contrepartie fiscale. C&rsquo;est un outil de strat\u00e9gie, pas un cr\u00e9dit de confort : sa mise en place rel\u00e8ve d&rsquo;un montage patrimonial construit.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/section><section><div class=\"in\"><p class=\"k\">Cas concret<\/p><h2>Cas concret : Karim, 52 ans, investisseur locatif \u00e0 Aix-en-Provence<\/h2><div class=\"txt\"><p>Karim, fortement impos\u00e9 (tranche marginale \u00e0 41 %) et disposant d\u00e9j\u00e0 de revenus fonciers, finance un investissement locatif de 300 000 \u20ac sur 15 ans \u00e0 3,5 %. Il compare un amortissable classique et un in fine, capital nanti sur une assurance-vie. Voici la lecture du simulateur :<\/p><\/div><div class=\"tabw\"><table class=\"tab large\"><thead><tr><th>Indicateur<\/th><th>Amortissable<\/th><th>In fine<\/th><th>Lecture<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td class=\"g\">Mensualit\u00e9 (hors assurance)<\/td><td>\u2248 2 145 \u20ac<\/td><td>\u2248 875 \u20ac (int\u00e9r\u00eats)<\/td><td>tr\u00e9sorerie all\u00e9g\u00e9e<\/td><\/tr><tr><td class=\"g\">Co\u00fbt d&rsquo;int\u00e9r\u00eats brut<\/td><td>\u2248 86 000 \u20ac<\/td><td>\u2248 157 500 \u20ac<\/td><td>in fine plus cher brut<\/td><\/tr><tr><td class=\"g\">\u00c9conomie d&rsquo;imp\u00f4t (int\u00e9r\u00eats d\u00e9ductibles)<\/td><td>\u2248 35 000 \u20ac<\/td><td>\u2248 64 500 \u20ac<\/td><td>d\u00e9duction maximale<\/td><\/tr><tr><td class=\"g\">Co\u00fbt d&rsquo;int\u00e9r\u00eats net de fiscalit\u00e9<\/td><td>\u2248 51 000 \u20ac<\/td><td>\u2248 93 000 \u20ac<\/td><td>\u00e0 juger avec le capital investi<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/div><div class=\"txt\"><p>Le co\u00fbt d&rsquo;int\u00e9r\u00eats brut de l&rsquo;in fine est presque le double de celui de l&rsquo;amortissable \u2014 et c&rsquo;est exactement le chiffre trompeur. Une fois la d\u00e9ductibilit\u00e9 prise en compte, l&rsquo;\u00e9cart se r\u00e9duit ; et surtout, le capital de Karim rest\u00e9 investi sur son assurance-vie nantie capitalise pendant 15 ans. Si ce capital rapporte davantage que le surco\u00fbt d&rsquo;int\u00e9r\u00eats net, l&rsquo;in fine est gagnant.<\/p><p>Tout repose sur deux conditions : une fiscalit\u00e9 fonci\u00e8re r\u00e9elle \u00e0 effacer et un capital de remboursement s\u00e9curis\u00e9 \u00e0 l&rsquo;\u00e9ch\u00e9ance. R\u00e9unies, l&rsquo;in fine maximise l&rsquo;effet de levier ; absentes, il devient le mauvais choix. C&rsquo;est pr\u00e9cis\u00e9ment l&rsquo;arbitrage qu&rsquo;un conseil tranche avant le montage.<\/p><\/div><\/div><\/section><section class=\"alt\"><div class=\"in\"><p class=\"k\">En pratique<\/p><h2>L&rsquo;in fine se juge sur le rendement net global, pas sur les int\u00e9r\u00eats<\/h2><div class=\"txt\"><p>Ce simulateur chiffre votre mensualit\u00e9 d&rsquo;int\u00e9r\u00eats et le co\u00fbt brut du cr\u00e9dit. La d\u00e9cision se prend ailleurs : sur la d\u00e9ductibilit\u00e9 r\u00e9elle au regard de vos revenus fonciers et de votre tranche marginale, sur la performance attendue du capital rest\u00e9 investi, et sur la s\u00e9curisation du remboursement final. Un m\u00eame investissement locatif financ\u00e9 en amortissable ou en in fine produit des r\u00e9sultats nets tr\u00e8s diff\u00e9rents.<\/p><p>Balmont Conseil est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine install\u00e9 \u00e0 Lyon, membre de l&rsquo;ANACOFI-CIF, sans lien capitalistique avec une banque. L&rsquo;architecture ouverte nous permet d&rsquo;\u00e9tudier le financement adapt\u00e9 \u2014 amortissable, in fine ou lombard selon votre objectif \u2014 et de s\u00e9lectionner le contrat d&rsquo;adossement dans votre int\u00e9r\u00eat, avant de vous mettre en relation avec nos partenaires bancaires. <a href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/contact\/\">Prenons rendez-vous<\/a> pour mod\u00e9liser le rendement net global de votre projet.<\/p><\/div><\/div><\/section><section><div class=\"in\"><p class=\"k\">Questions fr\u00e9quentes<\/p><h2>Ce qu&rsquo;on nous demande.<\/h2><div class=\"faq\"><details><summary>Le cr\u00e9dit in fine co\u00fbte-t-il vraiment plus cher ?<\/summary><div class=\"rep\"><p>En int\u00e9r\u00eats bruts, oui : comme le capital n&rsquo;est jamais rembours\u00e9 avant l&rsquo;\u00e9ch\u00e9ance, les int\u00e9r\u00eats portent sur la totalit\u00e9 du montant emprunt\u00e9 pendant toute la dur\u00e9e. Mais ce calcul brut est trompeur pour un investisseur. Les int\u00e9r\u00eats sont int\u00e9gralement d\u00e9ductibles des revenus fonciers, et le capital non rembours\u00e9 reste investi et capitalise. Le bon indicateur est le rendement net global de la strat\u00e9gie \u2014 int\u00e9r\u00eats nets de fiscalit\u00e9 contre performance du capital \u2014 et non le co\u00fbt d&rsquo;int\u00e9r\u00eats isol\u00e9.<\/p><\/div><\/details><details><summary>\u00c0 qui s&rsquo;adresse le cr\u00e9dit in fine ?<\/summary><div class=\"rep\"><p>Aux investisseurs disposant d\u00e9j\u00e0 d&rsquo;un capital \u2014 nanti en garantie \u2014 et de revenus fonciers \u00e0 effacer fiscalement, avec une tranche marginale d&rsquo;imposition \u00e9lev\u00e9e. C&rsquo;est sur ce profil que la d\u00e9ductibilit\u00e9 des int\u00e9r\u00eats et la pr\u00e9servation du capital investi produisent leur plein effet. \u00c0 l&rsquo;inverse, pour un emprunteur peu impos\u00e9 ou sans \u00e9pargne de remboursement constitu\u00e9e, l&rsquo;in fine devient un mauvais calcul : il co\u00fbte plus cher sans contrepartie.<\/p><\/div><\/details><details><summary>Pourquoi nantir une assurance-vie en garantie ?<\/summary><div class=\"rep\"><p>Le capital que vous ne remboursez pas mois apr\u00e8s mois doit servir \u00e0 solder le pr\u00eat \u00e0 l&rsquo;\u00e9ch\u00e9ance. Le placer sur une assurance-vie nantie au profit de la banque r\u00e9pond \u00e0 deux objectifs : s\u00e9curiser ce remboursement final tout en laissant le capital capitaliser pendant toute la dur\u00e9e du cr\u00e9dit. Le contrat travaille en parall\u00e8le de l&rsquo;investissement financ\u00e9, ce qui cr\u00e9e l&rsquo;effet de levier propre \u00e0 l&rsquo;in fine. C&rsquo;est le montage classique, mais sa calibration m\u00e9rite un conseil.<\/p><\/div><\/details><details><summary>Que se passe-t-il \u00e0 l&rsquo;\u00e9ch\u00e9ance du pr\u00eat ?<\/summary><div class=\"rep\"><p>Le capital emprunt\u00e9 est rembours\u00e9 en une seule fois, \u00e0 partir de l&rsquo;\u00e9pargne d\u00e9di\u00e9e \u2014 souvent l&rsquo;assurance-vie nantie \u2014 ou d&rsquo;une revente programm\u00e9e. C&rsquo;est le point de vigilance central de l&rsquo;in fine : ce remboursement doit \u00eatre anticip\u00e9 et s\u00e9curis\u00e9 d\u00e8s l&rsquo;origine. Un montage bien construit pr\u00e9voit pr\u00e9cis\u00e9ment la source du remboursement final ; un montage improvis\u00e9 expose \u00e0 devoir vendre dans l&rsquo;urgence \u00e0 l&rsquo;\u00e9ch\u00e9ance.<\/p><\/div><\/details><details><summary>Qu&rsquo;apporte Balmont Conseil par rapport \u00e0 ma banque ?<\/summary><div class=\"rep\"><p>Balmont Conseil est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine install\u00e9 \u00e0 Lyon, membre de l&rsquo;ANACOFI-CIF, sans lien capitalistique avec une banque. Un montage in fine articule un cr\u00e9dit, une fiscalit\u00e9 fonci\u00e8re et un contrat d&rsquo;adossement : nous mod\u00e9lisons le rendement net global et s\u00e9lectionnons le contrat d&rsquo;adossement parmi nos partenaires, dans votre int\u00e9r\u00eat. Une banque vend son cr\u00e9dit et son contrat maison ; nous \u00e9tudions le montage adapt\u00e9 \u00e0 votre patrimoine, puis vous mettons en relation avec nos partenaires bancaires.<\/p><\/div><\/details><\/div><\/div><\/section><section class=\"final alt\"><div class=\"in\"><h2>Votre calcul est fait : on v\u00e9rifie qu&rsquo;il tient dans votre situation.<\/h2><div class=\"ctas\"><a class=\"btn\" href=\"https:\/\/calendly.com\/asagnier-balmontconseil\/appel-rapide-reponse-a-vos-questions-10-min?utm_source=balmontconseil.com&amp;utm_medium=page&amp;utm_content=simulateur-credit-in-fine\">Un appel de 10 minutes<\/a><a class=\"btn2\" href=\"https:\/\/app.balmontconseil.com\/register?src=site-simulateur-credit-in-fine\">Cr\u00e9er mon espace gratuit<\/a><\/div><\/div><\/section><\/div>\n<script type=\"application\/ld+json\">{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@graph\":[{\"@type\":\"WebApplication\",\"name\":\"Simulateur de cr\u00e9dit in fine\",\"url\":\"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/ressources\/simulateur-credit-in-fine\/\",\"applicationCategory\":\"FinanceApplication\",\"operatingSystem\":\"Web\",\"inLanguage\":\"en-GB\",\"offers\":{\"@type\":\"Offer\",\"price\":\"0\",\"priceCurrency\":\"EUR\"},\"creator\":{\"@id\":\"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/#organization\"}}]}<\/script>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Accueil \/ Ressources \/ Simulateurs \/ Cr\u00e9dit in fine Simulateur gratuit Simulateur de cr\u00e9dit in fine : int\u00e9r\u00eats, co\u00fbt et effet de levier Dans un cr\u00e9dit in fine, vous ne remboursez que<span class=\"excerpt-hellip\"> [\u2026]<\/span><\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":0,"parent":4036,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"_acf_changed":false,"mfn-post-hide-title":"","footnotes":""},"class_list":["post-2176","page","type-page","status-publish","hentry"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/2176","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/page"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/5"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2176"}],"version-history":[{"count":5,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/2176\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":4479,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/2176\/revisions\/4479"}],"up":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/4036"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2176"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}