{"id":2162,"date":"2026-06-28T23:27:02","date_gmt":"2026-06-28T21:27:02","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?page_id=2162"},"modified":"2026-07-02T13:00:16","modified_gmt":"2026-07-02T11:00:16","slug":"simulateur-scpi-demembrement","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/ressources\/simulateur-scpi-demembrement\/","title":{"rendered":"SCPI simulator with split ownership: bare ownership, discount and IFI"},"content":{"rendered":"\n<div class=\"bluf-box\">\n<h2>En r\u00e9sum\u00e9\u2026<\/h2>\n<p>Acheter la nue-propri\u00e9t\u00e9 de parts de SCPI, c&rsquo;est les acqu\u00e9rir avec une forte d\u00e9cote \u2014 20 % sur 5 ans, 30 \u00e0 35 % sur 10 ans \u2014 l&rsquo;usufruit \u00e9tant c\u00e9d\u00e9 \u00e0 un tiers pour la dur\u00e9e du d\u00e9membrement. Pendant cette p\u00e9riode, vous ne percevez aucun revenu : ni imp\u00f4t foncier, ni pr\u00e9l\u00e8vements sociaux, et les parts sortent de votre assiette IFI. Au terme, vous r\u00e9cup\u00e9rez la pleine propri\u00e9t\u00e9 sans frais ni fiscalit\u00e9 suppl\u00e9mentaire. C&rsquo;est la conversion d&rsquo;un revenu lourdement tax\u00e9 en une plus-value m\u00e9canique non fiscalis\u00e9e.<\/p>\n<ul><li><b>D\u00e9cote \u00e0 l&rsquo;achat,<\/b> r\u00e9cup\u00e9r\u00e9e int\u00e9gralement et m\u00e9caniquement au terme du d\u00e9membrement<\/li><li><b>Z\u00e9ro fiscalit\u00e9 pendant la p\u00e9riode :<\/b> aucun revenu foncier, aucun pr\u00e9l\u00e8vement social, parts hors IFI<\/li><li><b>Id\u00e9al pour les redevables de l&rsquo;IFI<\/b> sans besoin de revenus imm\u00e9diats<\/li><\/ul>\n<p><a class=\"button button_size_3\" href=\"#simulateur\" title=\"Lancer le simulateur\"><span class=\"button_label\">Lancer le simulateur<\/span><\/a><\/p>\n<\/div>\n\n\n\n<div class=\"blmt-ed\" style=\"margin-top:8px\">\n<h2 id=\"simulateur\">Simulez votre SCPI en nue-propri\u00e9t\u00e9<\/h2>\n<p>Le simulateur calcule la pleine propri\u00e9t\u00e9 r\u00e9cup\u00e9r\u00e9e au terme. Vos donn\u00e9es ne sont ni stock\u00e9es ni transmises.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"blmt-sim\" id=\"blmt-simulateur-scpi-demembrement\">\n  <style>\n  #blmt-simulateur-scpi-demembrement{--nuit:#0E1519;--nuit2:#16212a;--lime:#C8E61E;--txt:#ffffff;--mut:#9fb0b8;--bord:rgba(255,255,255,.10)}\n  #blmt-simulateur-scpi-demembrement{background:var(--nuit);color:var(--txt);border:1px solid rgba(255,255,255,.09);border-radius:20px;padding:28px;font-family:-apple-system,BlinkMacSystemFont,'Segoe UI',Roboto,Helvetica,Arial,sans-serif;line-height:1.6;max-width:880px;margin:0 auto}\n  #blmt-simulateur-scpi-demembrement *{box-sizing:border-box}\n  #blmt-simulateur-scpi-demembrement .blmt-h{font-size:25px;font-weight:700;margin:0 0 6px;color:#fff}\n  #blmt-simulateur-scpi-demembrement .blmt-sub{color:var(--mut);margin:0 0 22px;font-size:15px}\n  #blmt-simulateur-scpi-demembrement .blmt-grid{display:grid;grid-template-columns:1fr 1fr;gap:16px}\n  @media(max-width:560px){#blmt-simulateur-scpi-demembrement .blmt-grid{grid-template-columns:1fr}}\n  #blmt-simulateur-scpi-demembrement .blmt-field label{display:block;font-size:13px;color:var(--mut);margin-bottom:6px}\n  #blmt-simulateur-scpi-demembrement .blmt-inwrap{position:relative;display:flex;align-items:center}\n  #blmt-simulateur-scpi-demembrement input,#blmt-simulateur-scpi-demembrement select{width:100%;background:var(--nuit2);border:1px solid var(--bord);border-radius:12px;padding:12px 46px 12px 14px;color:var(--txt);font-size:16px;outline:none;-moz-appearance:textfield}\n  #blmt-simulateur-scpi-demembrement select{padding:12px 14px;appearance:none;-webkit-appearance:none;background-image:url(\"data:image\/svg+xml,%3Csvg xmlns='http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg' width='12' height='8' viewBox='0 0 12 8'%3E%3Cpath fill='%239fb0b8' d='M6 8 0 0h12z'\/%3E%3C\/svg%3E\");background-repeat:no-repeat;background-position:right 14px center}\n  #blmt-simulateur-scpi-demembrement 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.blmt-disc{margin-top:18px;font-size:11.5px;color:#6b7c84}\n  <\/style>\n  <p class=\"blmt-h\">Simulateur de SCPI en d\u00e9membrement<\/p>\n  <p class=\"blmt-sub\">Achetez la nue-propri\u00e9t\u00e9 de parts de SCPI avec d\u00e9cote : z\u00e9ro revenu imposable, hors IFI, plus-value m\u00e9canique.<\/p>\n  <div class=\"blmt-grid\">\n      <div class=\"blmt-field\">\n        <label for=\"simulateur-scpi-demembrement-invest\">Montant investi en nue-propri\u00e9t\u00e9<\/label>\n        <div class=\"blmt-inwrap\"><input id=\"simulateur-scpi-demembrement-invest\" type=\"number\" inputmode=\"decimal\" value=\"70000\" min=\"0\"  step=\"1\" \/><span class=\"blmt-suffix\">\u20ac<\/span><\/div>\n        \n      <\/div>\n      <div class=\"blmt-field\">\n        <label for=\"simulateur-scpi-demembrement-decote\">D\u00e9cote sur la nue-propri\u00e9t\u00e9<\/label>\n        <div class=\"blmt-inwrap\"><input id=\"simulateur-scpi-demembrement-decote\" type=\"number\" inputmode=\"decimal\" value=\"30\" min=\"0\"  step=\"1\" \/><span class=\"blmt-suffix\">%<\/span><\/div>\n        <div class=\"blmt-hint\">ex. 30 % sur 10 ans de d\u00e9membrement<\/div>\n      <\/div>\n      <div class=\"blmt-field\">\n        <label for=\"simulateur-scpi-demembrement-duree\">Dur\u00e9e du d\u00e9membrement<\/label>\n        <div class=\"blmt-inwrap\"><input id=\"simulateur-scpi-demembrement-duree\" type=\"number\" inputmode=\"decimal\" value=\"10\" min=\"3\" max=\"20\" step=\"1\" \/><span class=\"blmt-suffix\">ans<\/span><\/div>\n        \n      <\/div><\/div>\n  <div class=\"blmt-res\" id=\"simulateur-scpi-demembrement-res\"><\/div>\n  <div id=\"simulateur-scpi-demembrement-extra\"><\/div>\n  <div class=\"blmt-note\" id=\"simulateur-scpi-demembrement-note\"><\/div>\n  <a class=\"blmt-cta\" href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/prendre-rendez-vous\/\" target=\"_top\" rel=\"noopener\">Faire le point avec un conseiller<\/a>\n  <p class=\"blmt-disc\">R\u00e9sultats fournis \u00e0 titre purement indicatif et p\u00e9dagogique, sur la base des param\u00e8tres saisis et d&rsquo;hypoth\u00e8ses simplifi\u00e9es (fiscalit\u00e9 2026, rendement constant, hors inflation). Ils ne constituent ni un conseil en investissement personnalis\u00e9, ni un conseil fiscal, ni une offre de souscription. Certains supports comportent un risque de perte en capital. Avant toute d\u00e9cision, rapprochez-vous d&rsquo;un conseiller.<\/p>\n  <script>(function(){\n    var ids=[\"invest\",\"decote\",\"duree\"],slug=\"simulateur-scpi-demembrement\";\n    var euro=function(n){return (Math.round(n)).toLocaleString('fr-FR')+' \u20ac';};\n    var pct=function(n){return n.toLocaleString('fr-FR',{maximumFractionDigits:2})+' %';};\n    function val(id){var e=document.getElementById(slug+'-'+id);if(!e)return 0;var raw=(e.value||'0').toString();var num=parseFloat(raw.replace(',','.'));return isNaN(num)?raw:num;}\n    function compute(v){\n  var inv=v.invest, decote=v.decote\/100, duree=v.duree;\n  var valeurPP= inv\/(1-decote);\n  var gain=valeurPP-inv;\n  return {results:[\n    {label:'Valeur \u00e0 terme (pleine propri\u00e9t\u00e9)', value:euro(valeurPP), hi:true},\n    {label:'Investi en nue-propri\u00e9t\u00e9', value:euro(inv)},\n    {label:'Revalorisation m\u00e9canique', value:euro(gain), hi:true}\n  ], note:'Vous achetez la nue-propri\u00e9t\u00e9 avec une d\u00e9cote de <strong>'+pct(v.decote)+'<\/strong> : '+euro(inv)+' aujourd\\'hui pour <strong style=\"color:#C8E61E\">'+euro(valeurPP)+'<\/strong> de pleine propri\u00e9t\u00e9 r\u00e9cup\u00e9r\u00e9e dans '+duree+' ans (hors \u00e9volution du march\u00e9). Pendant le d\u00e9membrement, vous ne percevez aucun revenu \u2014 donc <strong>aucun imp\u00f4t foncier ni pr\u00e9l\u00e8vement social<\/strong> \u2014 et la nue-propri\u00e9t\u00e9 est <strong>exclue de l\\'assiette IFI<\/strong>. Strat\u00e9gie id\u00e9ale en phase de constitution, forte TMI ou assujetti IFI.'};}\n    var COL={cap:'#C8E61E',int:'#4a90d9',ass:'#C9A24B'};\n    function chartSvg(bars){\n      var n=bars.series.length, max=bars.max||1, H=190, gap=0.28;\n      var bw=100\/n, w=bw*(1-gap), off=bw*gap\/2;\n      var rects='';\n      for(var i=0;i<n;i++){\n        var x=i*bw+off, d=bars.series[i], y=H, parts=[['cap',d.cap],['int',d.int],['ass',d.ass]];\n        for(var k=0;k<parts.length;k++){var h=(parts[k][1]\/max)*H; y-=h; rects+='<rect x=\"'+x.toFixed(2)+'%\" y=\"'+y.toFixed(1)+'\" width=\"'+w.toFixed(2)+'%\" height=\"'+Math.max(0,h).toFixed(1)+'\" fill=\"'+COL[parts[k][0]]+'\"\/>';}\n      }\n      var lbl='<text x=\"0\" y=\"'+(H+16)+'\" fill=\"#6b7c84\" font-size=\"11\">An 1<\/text><text x=\"100%\" y=\"'+(H+16)+'\" fill=\"#6b7c84\" font-size=\"11\" text-anchor=\"end\">An '+n+'<\/text>';\n      return '<svg viewBox=\"0 0 100 '+(H+22)+'\" preserveAspectRatio=\"none\" style=\"width:100%;height:210px\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\">'+rects+'<\/svg>';\n    }\n    function renderExtra(out){\n      var html='';\n      if(out.breakdown){\n        html+='<div class=\"blmt-break\">'+out.breakdown.map(function(b){return '<div class=\"row'+(b.tot?' tot':'')+'\"><span class=\"lab\">'+(b.color?'<span class=\"blmt-dot\" style=\"background:'+b.color+'\"><\/span>':'')+b.label+'<\/span><span class=\"val\">'+b.value+'<\/span><\/div>';}).join('')+'<\/div>';\n      }\n      if(out.bars){\n        html+='<div class=\"blmt-chart\"><p class=\"ct\">'+(out.bars.title||'R\u00e9partition de vos remboursements dans le temps')+'<\/p>'+chartSvg(out.bars)+'<div class=\"blmt-legend\"><span><span class=\"blmt-dot\" style=\"background:'+COL.cap+'\"><\/span>Capital<\/span><span><span class=\"blmt-dot\" style=\"background:'+COL.int+'\"><\/span>Int\u00e9r\u00eats<\/span><span><span class=\"blmt-dot\" style=\"background:'+COL.ass+'\"><\/span>Assurance<\/span><\/div><\/div>';\n      }\n      document.getElementById(slug+'-extra').innerHTML=html;\n    }\n    function render(){\n      var v={};ids.forEach(function(id){v[id]=val(id);});\n      var out=compute(v);\n      document.getElementById(slug+'-res').innerHTML=out.results.map(function(r){return '<div class=\"blmt-tile'+(r.hi?' hi':'')+'\"><div class=\"l\">'+r.label+'<\/div><div class=\"v\">'+r.value+'<\/div><\/div>';}).join('');\n      renderExtra(out);\n      document.getElementById(slug+'-note').innerHTML=out.note||'';\n      postH();\n    }\n    function postH(){try{var h=document.documentElement.scrollHeight;parent.postMessage({type:'blmt-h',slug:slug,height:h},'*');}catch(e){}}\n    ids.forEach(function(id){var e=document.getElementById(slug+'-'+id);if(e)e.addEventListener('input',render);if(e)e.addEventListener('change',render);});\n    render();window.addEventListener('load',postH);window.addEventListener('resize',postH);setTimeout(postH,300);\n  })();<\/script>\n<\/div>\n\n\n\n<style>\n.blmt-ed{max-width:860px;margin:30px auto 0;color:#c4d2d8;font-family:-apple-system,BlinkMacSystemFont,'Segoe UI',Roboto,Helvetica,Arial,sans-serif;font-size:16.5px;line-height:1.78}\n.blmt-ed h2{color:#ffffff;font-size:25px;font-weight:700;line-height:1.3;margin:38px 0 16px}\n.blmt-ed h3{color:#C8E61E;font-size:18px;font-weight:600;line-height:1.4;margin:26px 0 8px}\n.blmt-ed p{margin:0 0 15px;color:#c4d2d8}\n.blmt-ed a{color:#C8E61E;text-decoration:underline}\n.blmt-ed strong{color:#ffffff;font-weight:600}\n.blmt-ed em{color:#C8E61E;font-style:normal}\n<\/style>\n\n\n\n<div class=\"blmt-ed\"><h2 class=\"wp-block-heading\">Pourquoi le d\u00e9membrement est l&rsquo;arme fiscale du contribuable patient<\/h2>\n<p>Le d\u00e9membrement temporaire repose sur une id\u00e9e simple : s\u00e9parer la propri\u00e9t\u00e9 de l&rsquo;actif (la nue-propri\u00e9t\u00e9) de son rendement (l&rsquo;usufruit). Vous achetez la premi\u00e8re avec d\u00e9cote ; un tiers \u2014 souvent une personne morale qui, elle, a un int\u00e9r\u00eat \u00e0 percevoir les loyers \u2014 ach\u00e8te le second pour une dur\u00e9e fix\u00e9e. Chacun optimise sa fiscalit\u00e9 sur la jambe qui lui convient.<\/p>\n<p>Pour un contribuable fortement fiscalis\u00e9, l&rsquo;int\u00e9r\u00eat est limpide. Un revenu foncier per\u00e7u en direct serait tax\u00e9 \u00e0 la tranche marginale plus 17,2 % : autant ne pas le percevoir. En achetant la nue-propri\u00e9t\u00e9, vous renoncez volontairement \u00e0 ce revenu pendant quelques ann\u00e9es, et cette renonciation est pr\u00e9cis\u00e9ment ce qui vous vaut la d\u00e9cote. Vous transformez un flux tax\u00e9 \u00e0 plus de 50 % en une plus-value future non fiscalis\u00e9e.<\/p>\n<p>Le b\u00e9n\u00e9fice patrimonial d\u00e9passe la seule \u00e9conomie d&rsquo;imp\u00f4t. La nue-propri\u00e9t\u00e9 sort de l&rsquo;assiette IFI, ce qui en fait l&rsquo;un des rares actifs immobiliers fiscalement neutres pour les assujettis. Et la revalorisation au terme est m\u00e9canique : elle ne d\u00e9pend pas du march\u00e9, mais de l&rsquo;extinction programm\u00e9e de l&rsquo;usufruit. C&rsquo;est une trajectoire connue \u00e0 l&rsquo;avance.<\/p><\/div>\n\n\n\n<div class=\"blmt-ed\"><h2 class=\"wp-block-heading\">Les 3 leviers de la nue-propri\u00e9t\u00e9<\/h2>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">La d\u00e9cote n&rsquo;est pas un rabais, c&rsquo;est un rendement programm\u00e9<\/h3>\n<p>Acheter 70 000 \u20ac une nue-propri\u00e9t\u00e9 qui vaudra 100 000 \u20ac en pleine propri\u00e9t\u00e9 dans 10 ans, ce n&rsquo;est pas obtenir 30 % de remise : c&rsquo;est s\u00e9curiser une revalorisation m\u00e9canique de la d\u00e9cote, objective du march\u00e9. Le capital \u00ab remonte \u00bb de la d\u00e9cote initiale par la seule extinction de l&rsquo;usufruit. Sur 10 ans, cela repr\u00e9sente un rendement actuariel net d&rsquo;imp\u00f4t difficile \u00e0 \u00e9galer avec un placement tax\u00e9.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">L&rsquo;invisibilit\u00e9 fiscale totale pendant le d\u00e9membrement<\/h3>\n<p>Pas de revenu, donc pas d&rsquo;IR foncier, pas de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux, et une sortie de l&rsquo;assiette IFI. Pour un chef d&rsquo;entreprise ou un professionnel lib\u00e9ral impos\u00e9 \u00e0 41 ou 45 % et assujetti \u00e0 l&rsquo;IFI, c&rsquo;est l&rsquo;un des tr\u00e8s rares actifs immobiliers qui ne co\u00fbte rien fiscalement chaque ann\u00e9e tout en construisant du capital. La fiscalit\u00e9 ne reprend qu&rsquo;au terme \u2014 et encore, sur la seule plus-value \u00e9ventuelle de pleine propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">L&rsquo;illiquidit\u00e9 assum\u00e9e et le choix du sous-jacent<\/h3>\n<p>La contrepartie est r\u00e9elle : vous immobilisez votre capital pour toute la dur\u00e9e du d\u00e9membrement, sans revenu interm\u00e9diaire et avec une revente de nue-propri\u00e9t\u00e9 peu liquide. Et la d\u00e9cote ne prot\u00e8ge pas d&rsquo;un mauvais sous-jacent : si la SCPI choisie se d\u00e9pr\u00e9cie durablement, la pleine propri\u00e9t\u00e9 r\u00e9cup\u00e9r\u00e9e peut valoir moins qu&rsquo;esp\u00e9r\u00e9. La qualit\u00e9 de la SCPI et l&rsquo;ad\u00e9quation de la dur\u00e9e \u00e0 votre horizon priment sur l&rsquo;ampleur de la d\u00e9cote.<\/p><\/div>\n\n\n\n<div class=\"blmt-ed\"><h3 class=\"wp-block-heading\">Cas concret : Marc, 52 ans, dirigeant de PME industrielle \u00e0 Strasbourg<\/h3>\n<p>Marc, impos\u00e9 \u00e0 45 % et redevable de l&rsquo;IFI, n&rsquo;a pas besoin de revenus compl\u00e9mentaires avant sa retraite. Il investit 70 000 \u20ac en nue-propri\u00e9t\u00e9 de SCPI, sur un d\u00e9membrement de 10 ans avec 30 % de d\u00e9cote. Voici la trajectoire que le simulateur projette :<\/p>\n<div style=\"overflow-x:auto;margin:16px 0 6px\">\n<table style=\"width:100%;border-collapse:collapse;font-size:15px;min-width:520px\">\n<thead><tr style=\"background:#0E1519;color:#fff\"><th style=\"text-align:left;padding:12px 14px;font-weight:600;border-bottom:2px solid #C8E61E\">Indicateur<\/th><th style=\"text-align:left;padding:12px 14px;font-weight:600;border-bottom:2px solid #C8E61E\">Nue-propri\u00e9t\u00e9<\/th><th style=\"text-align:left;padding:12px 14px;font-weight:600;border-bottom:2px solid #C8E61E\">D\u00e9tention directe \u00e9quivalente<\/th><th style=\"text-align:left;padding:12px 14px;font-weight:600;border-bottom:2px solid #C8E61E\">\u00c9cart<\/th><\/tr><\/thead>\n<tbody><tr style=\"background:#ffffff\"><td style=\"padding:11px 14px;border-bottom:1px solid #e3e7ea;font-weight:600;color:#16212a\">Investissement initial<\/td><td style=\"padding:11px 14px;border-bottom:1px solid #e3e7ea;color:#445\">\u2248 70 000 \u20ac<\/td><td style=\"padding:11px 14px;border-bottom:1px solid #e3e7ea;color:#445\">\u2248 100 000 \u20ac<\/td><td style=\"padding:11px 14px;border-bottom:1px solid #e3e7ea;color:#445\">\u221230 000 \u20ac<\/td><\/tr><tr style=\"background:#f6f8f9\"><td style=\"padding:11px 14px;border-bottom:1px solid #e3e7ea;font-weight:600;color:#16212a\">Pleine propri\u00e9t\u00e9 au terme (10 ans)<\/td><td style=\"padding:11px 14px;border-bottom:1px solid #e3e7ea;color:#445\">\u2248 100 000 \u20ac<\/td><td style=\"padding:11px 14px;border-bottom:1px solid #e3e7ea;color:#445\">\u2248 100 000 \u20ac<\/td><td style=\"padding:11px 14px;border-bottom:1px solid #e3e7ea;color:#445\">\u2014<\/td><\/tr><tr style=\"background:#ffffff\"><td style=\"padding:11px 14px;border-bottom:1px solid #e3e7ea;font-weight:600;color:#16212a\">Revenu imposable cumul\u00e9 sur 10 ans<\/td><td style=\"padding:11px 14px;border-bottom:1px solid #e3e7ea;color:#445\">0 \u20ac<\/td><td style=\"padding:11px 14px;border-bottom:1px solid #e3e7ea;color:#445\">\u2248 55 000 \u20ac<\/td><td style=\"padding:11px 14px;border-bottom:1px solid #e3e7ea;color:#445\">\u221255 000 \u20ac<\/td><\/tr><tr style=\"background:#f6f8f9\"><td style=\"padding:11px 14px;border-bottom:1px solid #e3e7ea;font-weight:600;color:#16212a\">IFI annuel sur ces parts<\/td><td style=\"padding:11px 14px;border-bottom:1px solid #e3e7ea;color:#445\">0 \u20ac<\/td><td style=\"padding:11px 14px;border-bottom:1px solid #e3e7ea;color:#445\">redevable<\/td><td style=\"padding:11px 14px;border-bottom:1px solid #e3e7ea;color:#445\">exon\u00e9r\u00e9<\/td><\/tr><\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<p>Marc transforme 70 000 \u20ac en 100 000 \u20ac de pleine propri\u00e9t\u00e9 en dix ans, sans avoir d\u00e9clar\u00e9 le moindre euro de revenu foncier ni pay\u00e9 d&rsquo;IFI sur cet actif. \u00c0 45 % + 17,2 %, les \u2248 55 000 \u20ac de loyers qu&rsquo;il aurait per\u00e7us en direct lui auraient co\u00fbt\u00e9 plus de 34 000 \u20ac d&rsquo;imp\u00f4t : il les a \u00e9chang\u00e9s contre une d\u00e9cote imm\u00e9diate et une plus-value non fiscalis\u00e9e.<\/p>\n<p>Ce montage n&rsquo;a de sens que parce que Marc n&rsquo;a pas besoin de ce revenu maintenant et a un horizon clair (sa retraite). Pour un investisseur cherchant un revenu imm\u00e9diat, la SCPI en pleine propri\u00e9t\u00e9 ou en assurance-vie serait plus adapt\u00e9e. Tout est affaire d&rsquo;objectif.<\/p><\/div>\n\n\n\n<div class=\"blmt-ed\"><h2 class=\"wp-block-heading\">Le bon d\u00e9membrement se cale sur votre horizon, pas sur la d\u00e9cote<\/h2>\n<p>Ce simulateur projette la revalorisation m\u00e9canique de votre capital. La valeur d&rsquo;un conseil se joue ailleurs : choisir une SCPI solide en sous-jacent, caler la dur\u00e9e du d\u00e9membrement sur votre horizon r\u00e9el (retraite, transmission), et articuler l&rsquo;op\u00e9ration avec votre IFI et le reste de votre patrimoine. Une d\u00e9cote s\u00e9duisante sur une mauvaise SCPI reste une mauvaise affaire.<\/p>\n<p>Balmont Conseil est un cabinet de gestion de patrimoine objectif, membre de l&rsquo;ANACOFI, sans lien capitalistique avec une soci\u00e9t\u00e9 de gestion. Nous s\u00e9lectionnons le couple SCPI \/ dur\u00e9e sur l&rsquo;ensemble du march\u00e9, au seul service de votre strat\u00e9gie patrimoniale. <a href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/prendre-rendez-vous\/\">Prenons rendez-vous<\/a> pour v\u00e9rifier si la nue-propri\u00e9t\u00e9 correspond \u00e0 votre horizon et \u00e0 votre fiscalit\u00e9.<\/p><\/div>\n\n\n\n<div class=\"blmt-ed\"><h2 class=\"wp-block-heading\">Questions fr\u00e9quentes<\/h2>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Comment fonctionne concr\u00e8tement le d\u00e9membrement temporaire ?<\/h3>\n<p>Vous achetez la nue-propri\u00e9t\u00e9 des parts avec une d\u00e9cote ; un autre investisseur, souvent une personne morale, ach\u00e8te l&rsquo;usufruit et per\u00e7oit les loyers pendant une dur\u00e9e fix\u00e9e (5, 10, parfois 15 ans). Au terme, l&rsquo;usufruit s&rsquo;\u00e9teint automatiquement et vous redevenez plein propri\u00e9taire, sans frais ni fiscalit\u00e9 de transfert. La d\u00e9cote initiale correspond exactement \u00e0 la valeur des revenus auxquels vous renoncez.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quelle d\u00e9cote puis-je esp\u00e9rer ?<\/h3>\n<p>Elle d\u00e9pend de la dur\u00e9e du d\u00e9membrement et de la cl\u00e9 de r\u00e9partition retenue : de l&rsquo;ordre de 20 % sur 5 ans, 30 \u00e0 35 % sur 10 ans, davantage sur des dur\u00e9es plus longues. Plus la dur\u00e9e est longue, plus la d\u00e9cote est forte, mais plus votre capital reste immobilis\u00e9. La dur\u00e9e doit donc se caler sur votre horizon r\u00e9el, pas sur la seule recherche de la d\u00e9cote maximale.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">La nue-propri\u00e9t\u00e9 est-elle vraiment hors IFI ?<\/h3>\n<p>Oui. Pendant le d\u00e9membrement, c&rsquo;est l&rsquo;usufruitier qui int\u00e8gre la valeur des parts dans son assiette IFI ; le nu-propri\u00e9taire ne d\u00e9clare rien. C&rsquo;est l&rsquo;un des rares actifs immobiliers qui permet de construire du capital tout en restant neutre \u00e0 l&rsquo;IFI, ce qui en fait un outil de choix pour les contribuables assujettis.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Que se passe-t-il si j&rsquo;ai besoin de mon argent avant le terme ?<\/h3>\n<p>C&rsquo;est la principale limite : la nue-propri\u00e9t\u00e9 est peu liquide et ne g\u00e9n\u00e8re aucun revenu interm\u00e9diaire. La revente avant terme est possible mais \u00e0 un prix n\u00e9goci\u00e9, qui peut \u00eatre d\u00e9cevant. Cette strat\u00e9gie suppose donc d&rsquo;immobiliser des fonds dont vous n&rsquo;avez pas besoin pendant toute la dur\u00e9e du d\u00e9membrement. Elle ne doit jamais mobiliser votre \u00e9pargne de pr\u00e9caution.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">En quoi un cabinet change-t-il la donne sur ce montage ?<\/h3>\n<p>Le d\u00e9membrement de SCPI est souvent vendu sur la seule promesse de la d\u00e9cote. Balmont Conseil, cabinet membre de l&rsquo;ANACOFI, regarde d&rsquo;abord la solidit\u00e9 du sous-jacent et l&rsquo;ad\u00e9quation de la dur\u00e9e \u00e0 votre horizon, sans \u00eatre li\u00e9 \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9 de gestion. Nous ne touchons pas de r\u00e9trocession qui nous pousserait vers tel ou tel fonds : la s\u00e9lection se fait au seul vu de votre int\u00e9r\u00eat.<\/p><\/div>\n\n\n\n<p style=\"font-size:12px;color:#6b7c84;border-top:1px solid #e3e7ea;padding-top:14px;margin-top:8px\">R\u00e9sultats fournis \u00e0 titre purement indicatif et p\u00e9dagogique, sur la base des param\u00e8tres saisis et d&rsquo;hypoth\u00e8ses simplifi\u00e9es (fiscalit\u00e9 2026, rendement constant, hors inflation). Ils ne constituent ni un conseil en investissement personnalis\u00e9, ni un conseil fiscal, ni une offre de souscription. Certains supports comportent un risque de perte en capital. Avant toute d\u00e9cision, rapprochez-vous d&rsquo;un conseiller.<\/p>\n\n\n\n<script type=\"application\/ld+json\">\n{\n  \"@context\": \"https:\/\/schema.org\",\n  \"@graph\": [\n    {\n      \"@type\": \"WebApplication\",\n      \"name\": \"Simulateur de SCPI en d\u00e9membrement\",\n      \"applicationCategory\": \"FinanceApplication\",\n      \"operatingSystem\": \"Web\",\n      \"offers\": {\n        \"@type\": \"Offer\",\n        \"price\": \"0\",\n        \"priceCurrency\": \"EUR\"\n      },\n      \"creator\": {\n        \"@type\": \"Organization\",\n        \"name\": \"Balmont Conseil\"\n      }\n    },\n    {\n      \"@type\": \"FAQPage\",\n      \"mainEntity\": [\n        {\n          \"@type\": \"Question\",\n          \"name\": \"Comment fonctionne concr\u00e8tement le d\u00e9membrement temporaire ?\",\n          \"acceptedAnswer\": {\n            \"@type\": \"Answer\",\n            \"text\": \"Vous achetez la nue-propri\u00e9t\u00e9 des parts avec une d\u00e9cote ; un autre investisseur, souvent une personne morale, ach\u00e8te l'usufruit et per\u00e7oit les loyers pendant une dur\u00e9e fix\u00e9e (5, 10, parfois 15 ans). 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