{"id":2162,"date":"2026-06-28T23:27:02","date_gmt":"2026-06-28T21:27:02","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?page_id=2162"},"modified":"2026-10-18T21:07:23","modified_gmt":"2026-10-18T19:07:23","slug":"simulateur-scpi-demembrement","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/ressources\/simulateur-scpi-demembrement\/","title":{"rendered":"SCPI split of ownership simulator: bare ownership, discount and IFI"},"content":{"rendered":"\n<div class=\"balmont-prod\"><style>#Content>.content_wrapper>.mfn-page-title{display:none!important}#Subheader{display:none!important}#Content{padding-top:0!important}.balmont-prod.balmont-prod{width:100vw;max-width:100vw;margin-left:calc(50% - 50vw);margin-right:calc(50% - 50vw);padding:0;background:#0E1113!important;color:#FFFFFF!important;font-size:16px;line-height:1.5;text-align:left;font-family:Inter,-apple-system,BlinkMacSystemFont,'Segoe UI',Roboto,Helvetica,Arial,sans-serif}.balmont-prod.balmont-prod 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class=\"in\"><p class=\"fil\"><a href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/\">Accueil<\/a> \/ <a href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/ressources\/\">Ressources<\/a> \/ <a href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/ressources\/tous-nos-simulateurs\/\">Simulateurs<\/a> \/ SCPI en d\u00e9membrement<\/p><p class=\"k\">Simulateur gratuit<\/p><h1>Simulateur de SCPI en d\u00e9membrement : nue-propri\u00e9t\u00e9, d\u00e9cote et IFI<\/h1><p class=\"lede\">Acheter la nue-propri\u00e9t\u00e9 de parts de SCPI, c&rsquo;est les acqu\u00e9rir avec une forte d\u00e9cote \u2014 20 % sur 5 ans, 30 \u00e0 35 % sur 10 ans \u2014 l&rsquo;usufruit \u00e9tant c\u00e9d\u00e9 \u00e0 un tiers pour la dur\u00e9e du d\u00e9membrement. Pendant cette p\u00e9riode, vous ne percevez aucun revenu : ni imp\u00f4t foncier, ni pr\u00e9l\u00e8vements sociaux, et les parts sortent de votre assiette IFI.<\/p><div class=\"grid3\"><div class=\"card\"><span class=\"t\">D\u00e9cote \u00e0 l&rsquo;achat<\/span><p>R\u00e9cup\u00e9r\u00e9e int\u00e9gralement et m\u00e9caniquement au terme du d\u00e9membrement<\/p><\/div><div class=\"card\"><span class=\"t\">Z\u00e9ro fiscalit\u00e9 pendant la p\u00e9riode<\/span><p>Aucun revenu foncier, aucun pr\u00e9l\u00e8vement social, parts hors IFI<\/p><\/div><div class=\"card\"><span class=\"t\">Id\u00e9al pour les redevables de l&rsquo;IFI<\/span><p>Sans besoin de revenus imm\u00e9diats<\/p><\/div><\/div><div class=\"ctas\"><a class=\"btn\" href=\"#simulateur\">Lancer le simulateur<\/a><a class=\"btn2\" href=\"https:\/\/calendly.com\/asagnier-balmontconseil\/appel-rapide-reponse-a-vos-questions-10-min?utm_source=balmontconseil.com&amp;utm_medium=page&amp;utm_content=simulateur-scpi-demembrement\">Un appel de 10 minutes<\/a><\/div><\/div><\/section><\/div>\n<div class=\"balmont-simzone\" id=\"simulateur\"><style>.balmont-prod.balmont-prod .txt{margin-top:24px;max-width:76ch}.balmont-prod.balmont-prod .txt p{font-size:16px;line-height:1.7;color:#B5B8AD;margin:0 0 14px}.balmont-prod.balmont-prod .txt b,.balmont-prod.balmont-prod .txt strong,.balmont-prod.balmont-prod .rep strong{color:#FFFFFF;font-weight:600}.balmont-prod.balmont-prod .txt em,.balmont-prod.balmont-prod .rep em{font-style:normal;color:#C8F020}.balmont-prod.balmont-prod .txt a,.balmont-prod.balmont-prod .rep a,.balmont-prod.balmont-prod .card a{color:#C8F020;text-decoration:underline!important}.balmont-prod.balmont-prod .card strong{color:#FFFFFF;font-weight:600}.balmont-simzone{box-sizing:border-box;width:100vw;max-width:100vw;margin-left:calc(50% - 50vw);margin-right:calc(50% - 50vw);background:#12150F;padding:80px 32px;font-family:Inter,-apple-system,BlinkMacSystemFont,'Segoe UI',Roboto,Helvetica,Arial,sans-serif;scroll-margin-top:90px}.balmont-simzone>.in{max-width:1200px;margin:0 auto}.balmont-simzone .k{font-size:11px;font-weight:600;letter-spacing:.14em;text-transform:uppercase;color:#C8F020;margin:0 0 14px}.balmont-simzone h2{font-size:34px;line-height:1.15;letter-spacing:-.01em;font-weight:600;margin:0 0 14px;color:#FFFFFF;max-width:26ch}.balmont-simzone .lede{font-size:16px;line-height:1.6;color:#B5B8AD;margin:0 0 28px;max-width:70ch}@media (max-width:1024px){.balmont-simzone{padding:60px 24px}}@media (max-width:640px){.balmont-simzone{padding:44px 16px}.balmont-simzone h2{font-size:25px}}<\/style><div class=\"in\"><p class=\"k\">Le simulateur<\/p><h2>Simulez votre SCPI en nue-propri\u00e9t\u00e9<\/h2><p class=\"lede\">Le simulateur calcule la pleine propri\u00e9t\u00e9 r\u00e9cup\u00e9r\u00e9e au terme. Vos donn\u00e9es ne sont ni stock\u00e9es ni transmises.<\/p><div class=\"blmt-sim\" id=\"blmt-simulateur-scpi-demembrement\">\n  <style>\n  #blmt-simulateur-scpi-demembrement{--nuit:#0E1519;--nuit2:#16212a;--lime:#C8E61E;--txt:#ffffff;--mut:#9fb0b8;--bord:rgba(255,255,255,.10)}\n  #blmt-simulateur-scpi-demembrement{background:var(--nuit);color:var(--txt);border:1px solid rgba(255,255,255,.09);border-radius:20px;padding:28px;font-family:-apple-system,BlinkMacSystemFont,'Segoe UI',Roboto,Helvetica,Arial,sans-serif;line-height:1.6;max-width:880px;margin:0 auto}\n  #blmt-simulateur-scpi-demembrement *{box-sizing:border-box}\n  #blmt-simulateur-scpi-demembrement .blmt-h{font-size:25px;font-weight:700;margin:0 0 6px;color:#fff}\n  #blmt-simulateur-scpi-demembrement .blmt-sub{color:var(--mut);margin:0 0 22px;font-size:15px}\n  #blmt-simulateur-scpi-demembrement .blmt-grid{display:grid;grid-template-columns:1fr 1fr;gap:16px}\n  @media(max-width:560px){#blmt-simulateur-scpi-demembrement 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.v{color:var(--lime)}\n  #blmt-simulateur-scpi-demembrement .blmt-break{margin:16px 0 0;border:1px solid var(--bord);border-radius:14px;overflow:hidden}\n  #blmt-simulateur-scpi-demembrement .blmt-break .row{display:flex;justify-content:space-between;align-items:center;padding:11px 16px;font-size:14.5px;border-bottom:1px solid var(--bord)}\n  #blmt-simulateur-scpi-demembrement .blmt-break .row:last-child{border-bottom:0}\n  #blmt-simulateur-scpi-demembrement .blmt-break .row.tot{background:var(--nuit2);font-weight:700}\n  #blmt-simulateur-scpi-demembrement .blmt-break .row .lab{color:#c4d2d8;display:flex;align-items:center;gap:8px}\n  #blmt-simulateur-scpi-demembrement .blmt-break .row .val{color:#fff;font-weight:600;font-variant-numeric:tabular-nums}\n  #blmt-simulateur-scpi-demembrement .blmt-dot{width:10px;height:10px;border-radius:3px;display:inline-block}\n  #blmt-simulateur-scpi-demembrement .blmt-chart{margin:18px 0 0;background:var(--nuit2);border:1px solid var(--bord);border-radius:14px;padding:16px}\n  #blmt-simulateur-scpi-demembrement .blmt-chart .ct{font-size:13px;color:var(--mut);margin:0 0 10px}\n  #blmt-simulateur-scpi-demembrement .blmt-legend{display:flex;gap:16px;flex-wrap:wrap;margin-top:10px;font-size:12.5px;color:#c4d2d8}\n  #blmt-simulateur-scpi-demembrement .blmt-legend span{display:inline-flex;align-items:center;gap:6px}\n  #blmt-simulateur-scpi-demembrement .blmt-note{background:var(--nuit2);border-left:3px solid var(--lime);border-radius:0 10px 10px 0;padding:13px 16px;font-size:14px;color:#c4d2d8;margin:18px 0 0}\n  #blmt-simulateur-scpi-demembrement .blmt-cta{display:inline-block;margin-top:20px;background:var(--lime);color:#0E1519;font-weight:700;text-decoration:none;padding:13px 22px;border-radius:12px}\n  #blmt-simulateur-scpi-demembrement .blmt-cta:hover{filter:brightness(1.05)}\n  #blmt-simulateur-scpi-demembrement .blmt-disc{margin-top:18px;font-size:11.5px;color:#6b7c84}\n  <\/style>\n  <p class=\"blmt-h\">Simulateur de SCPI en d\u00e9membrement<\/p>\n  <p class=\"blmt-sub\">Achetez la nue-propri\u00e9t\u00e9 de parts de SCPI avec d\u00e9cote : z\u00e9ro revenu imposable, hors IFI, plus-value m\u00e9canique.<\/p>\n  <div class=\"blmt-grid\">\n      <div class=\"blmt-field\">\n        <label for=\"simulateur-scpi-demembrement-invest\">Montant investi en nue-propri\u00e9t\u00e9<\/label>\n        <div class=\"blmt-inwrap\"><input id=\"simulateur-scpi-demembrement-invest\" type=\"number\" inputmode=\"decimal\" value=\"70000\" min=\"0\"  step=\"1\" \/><span class=\"blmt-suffix\">\u20ac<\/span><\/div>\n        \n      <\/div>\n      <div class=\"blmt-field\">\n        <label for=\"simulateur-scpi-demembrement-decote\">D\u00e9cote sur la nue-propri\u00e9t\u00e9<\/label>\n        <div class=\"blmt-inwrap\"><input id=\"simulateur-scpi-demembrement-decote\" type=\"number\" inputmode=\"decimal\" value=\"30\" min=\"0\"  step=\"1\" \/><span class=\"blmt-suffix\">%<\/span><\/div>\n        <div class=\"blmt-hint\">ex. 30 % sur 10 ans de d\u00e9membrement<\/div>\n      <\/div>\n      <div class=\"blmt-field\">\n        <label for=\"simulateur-scpi-demembrement-duree\">Dur\u00e9e du d\u00e9membrement<\/label>\n        <div class=\"blmt-inwrap\"><input id=\"simulateur-scpi-demembrement-duree\" type=\"number\" inputmode=\"decimal\" value=\"10\" min=\"3\" max=\"20\" step=\"1\" \/><span class=\"blmt-suffix\">ans<\/span><\/div>\n        \n      <\/div><\/div>\n  <div class=\"blmt-res\" id=\"simulateur-scpi-demembrement-res\"><\/div>\n  <div id=\"simulateur-scpi-demembrement-extra\"><\/div>\n  <div class=\"blmt-note\" id=\"simulateur-scpi-demembrement-note\"><\/div>\n  <a class=\"blmt-cta\" href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/contact\/\" target=\"_top\" rel=\"noopener\">Faire le point avec un conseiller<\/a>\n  <p class=\"blmt-disc\">Calcul indicatif, \u00e9tabli avec les r\u00e8gles de 2026 et les hypoth\u00e8ses saisies ci-dessus.<\/p>\n  <script>(function(){\n    var ids=[\"invest\",\"decote\",\"duree\"],slug=\"simulateur-scpi-demembrement\";\n    var euro=function(n){return (Math.round(n)).toLocaleString('fr-FR')+' \u20ac';};\n    var pct=function(n){return n.toLocaleString('fr-FR',{maximumFractionDigits:2})+' %';};\n    function val(id){var e=document.getElementById(slug+'-'+id);if(!e)return 0;var raw=(e.value||'0').toString();var num=parseFloat(raw.replace(',','.'));return isNaN(num)?raw:num;}\n    function compute(v){\n  var inv=v.invest, decote=v.decote\/100, duree=v.duree;\n  var valeurPP= inv\/(1-decote);\n  var gain=valeurPP-inv;\n  return {results:[\n    {label:'Valeur \u00e0 terme (pleine propri\u00e9t\u00e9)', value:euro(valeurPP), hi:true},\n    {label:'Investi en nue-propri\u00e9t\u00e9', value:euro(inv)},\n    {label:'Revalorisation m\u00e9canique', value:euro(gain), hi:true}\n  ], note:'Vous achetez la nue-propri\u00e9t\u00e9 avec une d\u00e9cote de <strong>'+pct(v.decote)+'<\/strong> : '+euro(inv)+' aujourd\\'hui pour <strong style=\"color:#C8E61E\">'+euro(valeurPP)+'<\/strong> de pleine propri\u00e9t\u00e9 r\u00e9cup\u00e9r\u00e9e dans '+duree+' ans (hors \u00e9volution du march\u00e9). Pendant le d\u00e9membrement, vous ne percevez aucun revenu \u2014 donc <strong>aucun imp\u00f4t foncier ni pr\u00e9l\u00e8vement social<\/strong> \u2014 et la nue-propri\u00e9t\u00e9 est <strong>exclue de l\\'assiette IFI<\/strong>. Strat\u00e9gie adapt\u00e9e en phase de constitution, en cas de TMI \u00e9lev\u00e9e ou d\\'assujettissement \u00e0 l\\'IFI.'};}\n    var COL={cap:'#C8E61E',int:'#4a90d9',ass:'#C9A24B'};\n    function chartSvg(bars){\n      var cols=bars.colors||[COL.cap,COL.int,COL.ass];\n      var n=bars.series.length, max=bars.max||1, H=190, gap=0.28;\n      var bw=100\/n, w=bw*(1-gap), off=bw*gap\/2;\n      var rects='';\n      for(var i=0;i<n;i++){\n        var x=i*bw+off, d=bars.series[i], y=H, parts=[d.cap,d.int,d.ass];\n        for(var k=0;k<parts.length;k++){var h=(parts[k]\/max)*H; y-=h; rects+='<rect x=\"'+x.toFixed(2)+'%\" y=\"'+y.toFixed(1)+'\" width=\"'+w.toFixed(2)+'%\" height=\"'+Math.max(0,h).toFixed(1)+'\" fill=\"'+cols[k]+'\"\/>';}\n      }\n      return '<svg viewBox=\"0 0 100 '+(H+22)+'\" preserveAspectRatio=\"none\" style=\"width:100%;height:210px\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\">'+rects+'<\/svg>';\n    }\n    function renderExtra(out){\n      var html='';\n      if(out.breakdown){\n        html+='<div class=\"blmt-break\">'+out.breakdown.map(function(b){return '<div class=\"row'+(b.tot?' tot':'')+'\"><span class=\"lab\">'+(b.color?'<span class=\"blmt-dot\" style=\"background:'+b.color+'\"><\/span>':'')+b.label+'<\/span><span class=\"val\">'+b.value+'<\/span><\/div>';}).join('')+'<\/div>';\n      }\n      if(out.bars){\n        var leg=out.bars.legend||[{\"l\":\"Capital\",\"c\":\"#C8E61E\"},{\"l\":\"Int\u00e9r\u00eats\",\"c\":\"#4a90d9\"},{\"l\":\"Assurance\",\"c\":\"#C9A24B\"}];\n        var legHtml=leg.map(function(e){return '<span><span class=\"blmt-dot\" style=\"background:'+e.c+'\"><\/span>'+e.l+'<\/span>';}).join('');\n        html+='<div class=\"blmt-chart\"><p class=\"ct\">'+(out.bars.title||\"\u00c9volution dans le temps\")+'<\/p>'+chartSvg(out.bars)+'<div class=\"blmt-legend\">'+legHtml+'<\/div><\/div>';\n      }\n      document.getElementById(slug+'-extra').innerHTML=html;\n    }\n    function render(){\n      var v={};ids.forEach(function(id){v[id]=val(id);});\n      var out=compute(v);\n      document.getElementById(slug+'-res').innerHTML=out.results.map(function(r){return '<div class=\"blmt-tile'+(r.hi?' hi':'')+'\"><div class=\"l\">'+r.label+'<\/div><div class=\"v\">'+r.value+'<\/div><\/div>';}).join('');\n      renderExtra(out);\n      document.getElementById(slug+'-note').innerHTML=out.note||'';\n      postH();\n    }\n    function postH(){try{var h=document.documentElement.scrollHeight;parent.postMessage({type:'blmt-h',slug:slug,height:h},'*');}catch(e){}}\n    ids.forEach(function(id){var e=document.getElementById(slug+'-'+id);if(e)e.addEventListener('input',render);if(e)e.addEventListener('change',render);});\n    render();window.addEventListener('load',postH);window.addEventListener('resize',postH);setTimeout(postH,300);\n  })();<\/script>\n<\/div><\/div><\/div>\n<div class=\"balmont-prod\"><section><div class=\"in\"><p class=\"k\">Pourquoi<\/p><h2>Pourquoi le d\u00e9membrement est l&rsquo;arme fiscale du contribuable patient<\/h2><div class=\"txt\"><p>Le d\u00e9membrement temporaire repose sur une id\u00e9e simple : s\u00e9parer la propri\u00e9t\u00e9 de l&rsquo;actif (la nue-propri\u00e9t\u00e9) de son rendement (l&rsquo;usufruit). Vous achetez la premi\u00e8re avec d\u00e9cote ; un tiers \u2014 souvent une personne morale qui, elle, a un int\u00e9r\u00eat \u00e0 percevoir les loyers \u2014 ach\u00e8te le second pour une dur\u00e9e fix\u00e9e. Chacun optimise sa fiscalit\u00e9 sur la jambe qui lui convient.<\/p><p>Pour un contribuable fortement fiscalis\u00e9, l&rsquo;int\u00e9r\u00eat est limpide. Un revenu foncier per\u00e7u en direct serait tax\u00e9 \u00e0 la tranche marginale plus 17,2 % : autant ne pas le percevoir. En achetant la nue-propri\u00e9t\u00e9, vous renoncez volontairement \u00e0 ce revenu pendant quelques ann\u00e9es, et cette renonciation est pr\u00e9cis\u00e9ment ce qui vous vaut la d\u00e9cote. Vous transformez un flux tax\u00e9 \u00e0 plus de 50 % en une plus-value future non fiscalis\u00e9e.<\/p><p>Le b\u00e9n\u00e9fice patrimonial d\u00e9passe la seule \u00e9conomie d&rsquo;imp\u00f4t. La nue-propri\u00e9t\u00e9 sort de l&rsquo;assiette IFI, ce qui en fait l&rsquo;un des rares actifs immobiliers fiscalement neutres pour les assujettis. Et la revalorisation au terme est m\u00e9canique : elle ne d\u00e9pend pas du march\u00e9, mais de l&rsquo;extinction programm\u00e9e de l&rsquo;usufruit. C&rsquo;est une trajectoire connue \u00e0 l&rsquo;avance.<\/p><\/div><\/div><\/section><section class=\"alt\"><div class=\"in\"><p class=\"k\">Ce que le calcul r\u00e9v\u00e8le<\/p><h2>Les 3 leviers de la nue-propri\u00e9t\u00e9<\/h2><div class=\"grid3\"><div class=\"card\"><span class=\"t\">La d\u00e9cote n&rsquo;est pas un rabais, c&rsquo;est un rendement programm\u00e9<\/span><p>Acheter 70 000 \u20ac une nue-propri\u00e9t\u00e9 qui vaudra 100 000 \u20ac en pleine propri\u00e9t\u00e9 dans 10 ans, ce n&rsquo;est pas obtenir 30 % de remise : c&rsquo;est s\u00e9curiser une revalorisation m\u00e9canique de la d\u00e9cote, ind\u00e9pendante du march\u00e9. Le capital \u00ab remonte \u00bb de la d\u00e9cote initiale par la seule extinction de l&rsquo;usufruit. Sur 10 ans, cela repr\u00e9sente un rendement actuariel net d&rsquo;imp\u00f4t difficile \u00e0 \u00e9galer avec un placement tax\u00e9.<\/p><\/div><div class=\"card\"><span class=\"t\">L&rsquo;invisibilit\u00e9 fiscale totale pendant le d\u00e9membrement<\/span><p>Pas de revenu, donc pas d&rsquo;IR foncier, pas de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux, et une sortie de l&rsquo;assiette IFI. Pour un chef d&rsquo;entreprise ou un professionnel lib\u00e9ral impos\u00e9 \u00e0 41 ou 45 % et assujetti \u00e0 l&rsquo;IFI, c&rsquo;est l&rsquo;un des tr\u00e8s rares actifs immobiliers qui ne co\u00fbte rien fiscalement chaque ann\u00e9e tout en construisant du capital. La fiscalit\u00e9 ne reprend qu&rsquo;au terme \u2014 et encore, sur la seule plus-value \u00e9ventuelle de pleine propri\u00e9t\u00e9.<\/p><\/div><div class=\"card\"><span class=\"t\">L&rsquo;illiquidit\u00e9 assum\u00e9e et le choix du sous-jacent<\/span><p>La contrepartie est r\u00e9elle : vous immobilisez votre capital pour toute la dur\u00e9e du d\u00e9membrement, sans revenu interm\u00e9diaire et avec une revente de nue-propri\u00e9t\u00e9 peu liquide. Et la d\u00e9cote ne prot\u00e8ge pas d&rsquo;un mauvais sous-jacent : si la SCPI choisie se d\u00e9pr\u00e9cie durablement, la pleine propri\u00e9t\u00e9 r\u00e9cup\u00e9r\u00e9e peut valoir moins qu&rsquo;esp\u00e9r\u00e9. La qualit\u00e9 de la SCPI et l&rsquo;ad\u00e9quation de la dur\u00e9e \u00e0 votre horizon priment sur l&rsquo;ampleur de la d\u00e9cote.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/section><section><div class=\"in\"><p class=\"k\">Cas concret<\/p><h2>Cas concret : Marc, 52 ans, dirigeant de PME industrielle \u00e0 Strasbourg<\/h2><div class=\"txt\"><p>Marc, impos\u00e9 \u00e0 45 % et redevable de l&rsquo;IFI, n&rsquo;a pas besoin de revenus compl\u00e9mentaires avant sa retraite. Il investit 70 000 \u20ac en nue-propri\u00e9t\u00e9 de SCPI, sur un d\u00e9membrement de 10 ans avec 30 % de d\u00e9cote. Voici la trajectoire que le simulateur projette :<\/p><\/div><div class=\"tabw\"><table class=\"tab large\"><thead><tr><th>Indicateur<\/th><th>Nue-propri\u00e9t\u00e9<\/th><th>D\u00e9tention directe \u00e9quivalente<\/th><th>\u00c9cart<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td class=\"g\">Investissement initial<\/td><td>\u2248 70 000 \u20ac<\/td><td>\u2248 100 000 \u20ac<\/td><td>\u221230 000 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td class=\"g\">Pleine propri\u00e9t\u00e9 au terme (10 ans)<\/td><td>\u2248 100 000 \u20ac<\/td><td>\u2248 100 000 \u20ac<\/td><td>\u2014<\/td><\/tr><tr><td class=\"g\">Revenu imposable cumul\u00e9 sur 10 ans<\/td><td>0 \u20ac<\/td><td>\u2248 55 000 \u20ac<\/td><td>\u221255 000 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td class=\"g\">IFI annuel sur ces parts<\/td><td>0 \u20ac<\/td><td>redevable<\/td><td>exon\u00e9r\u00e9<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/div><div class=\"txt\"><p>Marc transforme 70 000 \u20ac en 100 000 \u20ac de pleine propri\u00e9t\u00e9 en dix ans, sans avoir d\u00e9clar\u00e9 le moindre euro de revenu foncier ni pay\u00e9 d&rsquo;IFI sur cet actif. \u00c0 45 % + 17,2 %, les \u2248 55 000 \u20ac de loyers qu&rsquo;il aurait per\u00e7us en direct lui auraient co\u00fbt\u00e9 plus de 34 000 \u20ac d&rsquo;imp\u00f4t : il les a \u00e9chang\u00e9s contre une d\u00e9cote imm\u00e9diate et une plus-value non fiscalis\u00e9e.<\/p><p>Ce montage n&rsquo;a de sens que parce que Marc n&rsquo;a pas besoin de ce revenu maintenant et a un horizon clair (sa retraite). Pour un investisseur cherchant un revenu imm\u00e9diat, la SCPI en pleine propri\u00e9t\u00e9 ou en assurance-vie serait plus adapt\u00e9e. Tout est affaire d&rsquo;objectif.<\/p><\/div><\/div><\/section><section class=\"alt\"><div class=\"in\"><p class=\"k\">En pratique<\/p><h2>Le bon d\u00e9membrement se cale sur votre horizon, pas sur la d\u00e9cote<\/h2><div class=\"txt\"><p>Ce simulateur projette la revalorisation m\u00e9canique de votre capital. La valeur d&rsquo;un conseil se joue ailleurs : choisir une SCPI solide en sous-jacent, caler la dur\u00e9e du d\u00e9membrement sur votre horizon r\u00e9el (retraite, transmission), et articuler l&rsquo;op\u00e9ration avec votre IFI et le reste de votre patrimoine. Une d\u00e9cote s\u00e9duisante sur une mauvaise SCPI reste une mauvaise affaire.<\/p><p>Balmont Conseil est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine install\u00e9 \u00e0 Lyon, membre de l&rsquo;ANACOFI-CIF, sans lien capitalistique avec une soci\u00e9t\u00e9 de gestion. Nous s\u00e9lectionnons le couple SCPI \/ dur\u00e9e parmi nos partenaires, au service de votre strat\u00e9gie patrimoniale. <a href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/contact\/\">Prenons rendez-vous<\/a> pour v\u00e9rifier si la nue-propri\u00e9t\u00e9 correspond \u00e0 votre horizon et \u00e0 votre fiscalit\u00e9.<\/p><\/div><\/div><\/section><section><div class=\"in\"><p class=\"k\">Questions fr\u00e9quentes<\/p><h2>Ce qu&rsquo;on nous demande.<\/h2><div class=\"faq\"><details><summary>Comment fonctionne concr\u00e8tement le d\u00e9membrement temporaire ?<\/summary><div class=\"rep\"><p>Vous achetez la nue-propri\u00e9t\u00e9 des parts avec une d\u00e9cote ; un autre investisseur, souvent une personne morale, ach\u00e8te l&rsquo;usufruit et per\u00e7oit les loyers pendant une dur\u00e9e fix\u00e9e (5, 10, parfois 15 ans). Au terme, l&rsquo;usufruit s&rsquo;\u00e9teint automatiquement et vous redevenez plein propri\u00e9taire, sans frais ni fiscalit\u00e9 de transfert. La d\u00e9cote initiale correspond exactement \u00e0 la valeur des revenus auxquels vous renoncez.<\/p><\/div><\/details><details><summary>Quelle d\u00e9cote puis-je esp\u00e9rer ?<\/summary><div class=\"rep\"><p>Elle d\u00e9pend de la dur\u00e9e du d\u00e9membrement et de la cl\u00e9 de r\u00e9partition retenue : de l&rsquo;ordre de 20 % sur 5 ans, 30 \u00e0 35 % sur 10 ans, davantage sur des dur\u00e9es plus longues. Plus la dur\u00e9e est longue, plus la d\u00e9cote est forte, mais plus votre capital reste immobilis\u00e9. La dur\u00e9e doit donc se caler sur votre horizon r\u00e9el, pas sur la seule recherche de la d\u00e9cote maximale.<\/p><\/div><\/details><details><summary>La nue-propri\u00e9t\u00e9 est-elle vraiment hors IFI ?<\/summary><div class=\"rep\"><p>Oui. Pendant le d\u00e9membrement, c&rsquo;est l&rsquo;usufruitier qui int\u00e8gre la valeur des parts dans son assiette IFI ; le nu-propri\u00e9taire ne d\u00e9clare rien. C&rsquo;est l&rsquo;un des rares actifs immobiliers qui permet de construire du capital tout en restant neutre \u00e0 l&rsquo;IFI, ce qui en fait un outil de choix pour les contribuables assujettis.<\/p><\/div><\/details><details><summary>Que se passe-t-il si j&rsquo;ai besoin de mon argent avant le terme ?<\/summary><div class=\"rep\"><p>C&rsquo;est la principale limite : la nue-propri\u00e9t\u00e9 est peu liquide et ne g\u00e9n\u00e8re aucun revenu interm\u00e9diaire. La revente avant terme est possible mais \u00e0 un prix n\u00e9goci\u00e9, qui peut \u00eatre d\u00e9cevant. Cette strat\u00e9gie suppose donc d&rsquo;immobiliser des fonds dont vous n&rsquo;avez pas besoin pendant toute la dur\u00e9e du d\u00e9membrement. Elle ne doit jamais mobiliser votre \u00e9pargne de pr\u00e9caution.<\/p><\/div><\/details><details><summary>En quoi un cabinet en architecture ouverte change-t-il la donne sur ce montage ?<\/summary><div class=\"rep\"><p>Le d\u00e9membrement de SCPI est souvent vendu sur la seule promesse de la d\u00e9cote. Balmont Conseil, cabinet en architecture ouverte membre de l&rsquo;ANACOFI-CIF, regarde d&rsquo;abord la solidit\u00e9 du sous-jacent et l&rsquo;ad\u00e9quation de la dur\u00e9e \u00e0 votre horizon, sans \u00eatre li\u00e9 \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9 de gestion. La s\u00e9lection se fait au seul vu de votre int\u00e9r\u00eat.<\/p><\/div><\/details><\/div><\/div><\/section><section class=\"final alt\"><div class=\"in\"><h2>Votre calcul est fait : on v\u00e9rifie qu&rsquo;il tient dans votre situation.<\/h2><div class=\"ctas\"><a class=\"btn\" href=\"https:\/\/calendly.com\/asagnier-balmontconseil\/appel-rapide-reponse-a-vos-questions-10-min?utm_source=balmontconseil.com&amp;utm_medium=page&amp;utm_content=simulateur-scpi-demembrement\">Un appel de 10 minutes<\/a><a class=\"btn2\" href=\"https:\/\/app.balmontconseil.com\/register?src=site-simulateur-scpi-demembrement\">Cr\u00e9er mon espace gratuit<\/a><\/div><\/div><\/section><\/div>\n<script type=\"application\/ld+json\">{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@graph\":[{\"@type\":\"WebApplication\",\"name\":\"Simulateur de SCPI en d\u00e9membrement\",\"url\":\"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/ressources\/simulateur-scpi-demembrement\/\",\"applicationCategory\":\"FinanceApplication\",\"operatingSystem\":\"Web\",\"inLanguage\":\"en-GB\",\"offers\":{\"@type\":\"Offer\",\"price\":\"0\",\"priceCurrency\":\"EUR\"},\"creator\":{\"@id\":\"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/#organization\"}}]}<\/script>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Accueil \/ Ressources \/ Simulateurs \/ SCPI en d\u00e9membrement Simulateur gratuit Simulateur de SCPI en d\u00e9membrement : nue-propri\u00e9t\u00e9, d\u00e9cote et IFI Acheter la nue-propri\u00e9t\u00e9 de parts de SCPI, c&rsquo;est les acqu\u00e9rir avec<span class=\"excerpt-hellip\"> [\u2026]<\/span><\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":0,"parent":4036,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"_acf_changed":false,"mfn-post-hide-title":"","footnotes":""},"class_list":["post-2162","page","type-page","status-publish","hentry"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/2162","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/page"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/5"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2162"}],"version-history":[{"count":5,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/2162\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":4610,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/2162\/revisions\/4610"}],"up":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/4036"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2162"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}