{"id":2161,"date":"2026-06-28T23:26:58","date_gmt":"2026-06-28T21:26:58","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?page_id=2161"},"modified":"2026-07-02T13:00:20","modified_gmt":"2026-07-02T11:00:20","slug":"simulateur-scpi","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/ressources\/simulateur-scpi\/","title":{"rendered":"SCPI simulator: income, property tax and net return"},"content":{"rendered":"\n<div class=\"bluf-box\">\n<h2>En r\u00e9sum\u00e9\u2026<\/h2>\n<p>La SCPI promet un revenu immobilier r\u00e9gulier sans gestion, \u00e0 partir de quelques milliers d&rsquo;euros. Mais en d\u00e9tention directe, ce revenu est un revenu foncier, ajout\u00e9 \u00e0 vos autres revenus et tax\u00e9 \u00e0 votre tranche marginale plus 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux. \u00c0 41 % de TMI, pr\u00e8s de 58 % du loyer part en imp\u00f4t : une distribution affich\u00e9e \u00e0 5,5 % retombe sous 2,4 % net. Le vrai sujet n&rsquo;est pas le rendement brut, c&rsquo;est le mode de d\u00e9tention.<\/p>\n<ul><li><b>Rendement r\u00e9ellement net,<\/b> une fois votre TMI et les 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux appliqu\u00e9s au loyer<\/li><li><b>Sans gestion ni al\u00e9a locatif individuel,<\/b> gr\u00e2ce \u00e0 la mutualisation sur des centaines d&rsquo;immeubles<\/li><li><b>Trois leviers d&rsquo;optimisation<\/b> \u2014 assurance-vie, d\u00e9membrement, cr\u00e9dit \u2014 qui changent radicalement le net<\/li><\/ul>\n<p><a class=\"button button_size_3\" href=\"#simulateur\" title=\"Lancer le simulateur\"><span class=\"button_label\">Lancer le simulateur<\/span><\/a><\/p>\n<\/div>\n\n\n\n<div class=\"blmt-ed\" style=\"margin-top:8px\">\n<h2 id=\"simulateur\">Simulez le rendement net de votre SCPI<\/h2>\n<p>Le simulateur applique votre TMI et les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux aux revenus fonciers. Vos donn\u00e9es ne sont ni stock\u00e9es ni transmises.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"blmt-sim\" id=\"blmt-simulateur-scpi\">\n  <style>\n  #blmt-simulateur-scpi{--nuit:#0E1519;--nuit2:#16212a;--lime:#C8E61E;--txt:#ffffff;--mut:#9fb0b8;--bord:rgba(255,255,255,.10)}\n  #blmt-simulateur-scpi{background:var(--nuit);color:var(--txt);border:1px solid rgba(255,255,255,.09);border-radius:20px;padding:28px;font-family:-apple-system,BlinkMacSystemFont,'Segoe UI',Roboto,Helvetica,Arial,sans-serif;line-height:1.6;max-width:880px;margin:0 auto}\n  #blmt-simulateur-scpi *{box-sizing:border-box}\n  #blmt-simulateur-scpi .blmt-h{font-size:25px;font-weight:700;margin:0 0 6px;color:#fff}\n  #blmt-simulateur-scpi .blmt-sub{color:var(--mut);margin:0 0 22px;font-size:15px}\n  #blmt-simulateur-scpi .blmt-grid{display:grid;grid-template-columns:1fr 1fr;gap:16px}\n  @media(max-width:560px){#blmt-simulateur-scpi .blmt-grid{grid-template-columns:1fr}}\n  #blmt-simulateur-scpi .blmt-field label{display:block;font-size:13px;color:var(--mut);margin-bottom:6px}\n  #blmt-simulateur-scpi .blmt-inwrap{position:relative;display:flex;align-items:center}\n  #blmt-simulateur-scpi input,#blmt-simulateur-scpi select{width:100%;background:var(--nuit2);border:1px solid var(--bord);border-radius:12px;padding:12px 46px 12px 14px;color:var(--txt);font-size:16px;outline:none;-moz-appearance:textfield}\n  #blmt-simulateur-scpi select{padding:12px 14px;appearance:none;-webkit-appearance:none;background-image:url(\"data:image\/svg+xml,%3Csvg xmlns='http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg' width='12' height='8' viewBox='0 0 12 8'%3E%3Cpath fill='%239fb0b8' d='M6 8 0 0h12z'\/%3E%3C\/svg%3E\");background-repeat:no-repeat;background-position:right 14px center}\n  #blmt-simulateur-scpi input:focus,#blmt-simulateur-scpi select:focus{border-color:var(--lime)}\n  #blmt-simulateur-scpi .blmt-suffix{position:absolute;right:14px;color:var(--mut);font-size:14px;pointer-events:none}\n  #blmt-simulateur-scpi .blmt-hint{font-size:11.5px;color:#6b7c84;margin-top:4px}\n  #blmt-simulateur-scpi .blmt-res{display:grid;grid-template-columns:repeat(3,1fr);gap:12px;margin:22px 0 0}\n  @media(max-width:560px){#blmt-simulateur-scpi .blmt-res{grid-template-columns:1fr}}\n  #blmt-simulateur-scpi .blmt-tile{background:var(--nuit2);border:1px solid var(--bord);border-radius:14px;padding:16px}\n  #blmt-simulateur-scpi .blmt-tile.hi{border-color:rgba(200,230,30,.45);background:rgba(200,230,30,.06)}\n  #blmt-simulateur-scpi .blmt-tile .l{font-size:12px;color:var(--mut);margin-bottom:6px}\n  #blmt-simulateur-scpi .blmt-tile .v{font-size:22px;font-weight:700;color:#fff}\n  #blmt-simulateur-scpi .blmt-tile.hi .v{color:var(--lime)}\n  #blmt-simulateur-scpi .blmt-break{margin:16px 0 0;border:1px solid var(--bord);border-radius:14px;overflow:hidden}\n  #blmt-simulateur-scpi .blmt-break .row{display:flex;justify-content:space-between;align-items:center;padding:11px 16px;font-size:14.5px;border-bottom:1px solid var(--bord)}\n  #blmt-simulateur-scpi .blmt-break .row:last-child{border-bottom:0}\n  #blmt-simulateur-scpi .blmt-break .row.tot{background:var(--nuit2);font-weight:700}\n  #blmt-simulateur-scpi .blmt-break .row .lab{color:#c4d2d8;display:flex;align-items:center;gap:8px}\n  #blmt-simulateur-scpi .blmt-break .row .val{color:#fff;font-weight:600;font-variant-numeric:tabular-nums}\n  #blmt-simulateur-scpi .blmt-dot{width:10px;height:10px;border-radius:3px;display:inline-block}\n  #blmt-simulateur-scpi .blmt-chart{margin:18px 0 0;background:var(--nuit2);border:1px solid var(--bord);border-radius:14px;padding:16px}\n  #blmt-simulateur-scpi .blmt-chart .ct{font-size:13px;color:var(--mut);margin:0 0 10px}\n  #blmt-simulateur-scpi .blmt-legend{display:flex;gap:16px;flex-wrap:wrap;margin-top:10px;font-size:12.5px;color:#c4d2d8}\n  #blmt-simulateur-scpi .blmt-legend span{display:inline-flex;align-items:center;gap:6px}\n  #blmt-simulateur-scpi .blmt-note{background:var(--nuit2);border-left:3px solid var(--lime);border-radius:0 10px 10px 0;padding:13px 16px;font-size:14px;color:#c4d2d8;margin:18px 0 0}\n  #blmt-simulateur-scpi .blmt-cta{display:inline-block;margin-top:20px;background:var(--lime);color:#0E1519;font-weight:700;text-decoration:none;padding:13px 22px;border-radius:12px}\n  #blmt-simulateur-scpi .blmt-cta:hover{filter:brightness(1.05)}\n  #blmt-simulateur-scpi .blmt-disc{margin-top:18px;font-size:11.5px;color:#6b7c84}\n  <\/style>\n  <p class=\"blmt-h\">Simulateur de SCPI<\/p>\n  <p class=\"blmt-sub\">Estimez le revenu d&rsquo;une SCPI, sa fiscalit\u00e9 fonci\u00e8re et votre rendement net selon votre tranche.<\/p>\n  <div class=\"blmt-grid\">\n      <div class=\"blmt-field\">\n        <label for=\"simulateur-scpi-invest\">Montant investi (parts)<\/label>\n        <div class=\"blmt-inwrap\"><input id=\"simulateur-scpi-invest\" type=\"number\" inputmode=\"decimal\" value=\"100000\" min=\"0\"  step=\"1\" \/><span class=\"blmt-suffix\">\u20ac<\/span><\/div>\n        \n      <\/div>\n      <div class=\"blmt-field\">\n        <label for=\"simulateur-scpi-rendement\">Taux de distribution (TD)<\/label>\n        <div class=\"blmt-inwrap\"><input id=\"simulateur-scpi-rendement\" type=\"number\" inputmode=\"decimal\" value=\"5.5\" min=\"0\"  step=\"0.1\" \/><span class=\"blmt-suffix\">%<\/span><\/div>\n        \n      <\/div>\n      <div class=\"blmt-field\">\n        <label for=\"simulateur-scpi-tmi\">Votre tranche marginale d&rsquo;imposition<\/label>\n        <div class=\"blmt-inwrap\"><input id=\"simulateur-scpi-tmi\" type=\"number\" inputmode=\"decimal\" value=\"30\" min=\"0\"  step=\"1\" \/><span class=\"blmt-suffix\">%<\/span><\/div>\n        <div class=\"blmt-hint\">0, 11, 30, 41 ou 45 %<\/div>\n      <\/div>\n      <div class=\"blmt-field\">\n        <label for=\"simulateur-scpi-apport\">Apport personnel<\/label>\n        <div class=\"blmt-inwrap\"><input id=\"simulateur-scpi-apport\" type=\"number\" inputmode=\"decimal\" value=\"20000\" min=\"0\"  step=\"1\" \/><span class=\"blmt-suffix\">\u20ac<\/span><\/div>\n        \n      <\/div>\n      <div class=\"blmt-field\">\n        <label for=\"simulateur-scpi-tauxCredit\">Taux du cr\u00e9dit<\/label>\n        <div class=\"blmt-inwrap\"><input id=\"simulateur-scpi-tauxCredit\" type=\"number\" inputmode=\"decimal\" value=\"3.5\" min=\"0\"  step=\"0.1\" \/><span class=\"blmt-suffix\">%<\/span><\/div>\n        \n      <\/div>\n      <div class=\"blmt-field\">\n        <label for=\"simulateur-scpi-dureeCredit\">Dur\u00e9e du cr\u00e9dit<\/label>\n        <div class=\"blmt-inwrap\"><input id=\"simulateur-scpi-dureeCredit\" type=\"number\" inputmode=\"decimal\" value=\"20\" min=\"5\" max=\"30\" step=\"1\" \/><span class=\"blmt-suffix\">ans<\/span><\/div>\n        \n      <\/div>\n      <div class=\"blmt-field\">\n        <label for=\"simulateur-scpi-assuranceTaux\">Taux d&rsquo;assurance emprunteur (par an, du capital)<\/label>\n        <div class=\"blmt-inwrap\"><input id=\"simulateur-scpi-assuranceTaux\" type=\"number\" inputmode=\"decimal\" value=\"0.34\" min=\"0\"  step=\"0.01\" \/><span class=\"blmt-suffix\">%<\/span><\/div>\n        \n      <\/div>\n      <div class=\"blmt-field\">\n        <label for=\"simulateur-scpi-garantie\">Garantie du pr\u00eat<\/label>\n        <div class=\"blmt-inwrap\"><select id=\"simulateur-scpi-garantie\" class=\"blmt-select\"><option value=\"1\" selected>Cr\u00e9dit Logement (~1 %)<\/option><option value=\"0.6\">Privil\u00e8ge pr\u00eateur deniers \/ PPD (~0,6 %)<\/option><option value=\"1.5\">Hypoth\u00e8que (~1,5 %)<\/option><option value=\"0\">Aucune (cash \/ nantissement)<\/option><\/select><\/div>\n        \n      <\/div>\n      <div class=\"blmt-field\">\n        <label for=\"simulateur-scpi-dossier\">Frais de dossier bancaire<\/label>\n        <div class=\"blmt-inwrap\"><input id=\"simulateur-scpi-dossier\" type=\"number\" inputmode=\"decimal\" value=\"1000\" min=\"0\"  step=\"1\" \/><span class=\"blmt-suffix\">\u20ac<\/span><\/div>\n        \n      <\/div><\/div>\n  <div class=\"blmt-res\" id=\"simulateur-scpi-res\"><\/div>\n  <div id=\"simulateur-scpi-extra\"><\/div>\n  <div class=\"blmt-note\" id=\"simulateur-scpi-note\"><\/div>\n  <a class=\"blmt-cta\" href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/prendre-rendez-vous\/\" target=\"_top\" rel=\"noopener\">Faire le point avec un conseiller<\/a>\n  <p class=\"blmt-disc\">R\u00e9sultats fournis \u00e0 titre purement indicatif et p\u00e9dagogique, sur la base des param\u00e8tres saisis et d&rsquo;hypoth\u00e8ses simplifi\u00e9es (fiscalit\u00e9 2026, rendement constant, hors inflation). Ils ne constituent ni un conseil en investissement personnalis\u00e9, ni un conseil fiscal, ni une offre de souscription. Certains supports comportent un risque de perte en capital. Avant toute d\u00e9cision, rapprochez-vous d&rsquo;un conseiller.<\/p>\n  <script>(function(){\n    var ids=[\"invest\",\"rendement\",\"tmi\",\"apport\",\"tauxCredit\",\"dureeCredit\",\"assuranceTaux\",\"garantie\",\"dossier\"],slug=\"simulateur-scpi\";\n    var euro=function(n){return (Math.round(n)).toLocaleString('fr-FR')+' \u20ac';};\n    var pct=function(n){return n.toLocaleString('fr-FR',{maximumFractionDigits:2})+' %';};\n    function val(id){var e=document.getElementById(slug+'-'+id);if(!e)return 0;var raw=(e.value||'0').toString();var num=parseFloat(raw.replace(',','.'));return isNaN(num)?raw:num;}\n    function compute(v){\n  function _coefSurf(S){ return Math.min(0.7 + 19\/Math.max(S,1), 1.2); }\n  var _ZL={\n    I:{abis:19.71,a:14.64,b1:11.80,b2:10.26,c:10.26},\n    S:{abis:13.68,a:10.17,b1:8.20,b2:7.12,c:6.15},\n    TS:{abis:10.93,a:8.12,b1:6.55,b2:5.69,c:4.91}\n  };\n  var _ZLAB={abis:'A bis',a:'A',b1:'B1',b2:'B2',c:'C'};\n  function _zoneKey(z){ z=(z||'').toString(); return _ZL.I[z]?z:'b1'; }\n  function loyerMaxMois(zone, niv, surf){\n    var n=_ZL[niv]?niv:'I', z=_zoneKey(zone);\n    return _ZL[n][z]*Math.max(surf,1)*_coefSurf(surf);\n  }\n  function loyerPlafondM2(zone, niv){ var n=_ZL[niv]?niv:'I', z=_zoneKey(zone); return _ZL[n][z]; }\n  function zoneLabel(zone){ return _ZLAB[_zoneKey(zone)]; }\n  \/\/ Financement immobilier complet (r\u00e9alit\u00e9 du co\u00fbt d'un achat \u00e0 cr\u00e9dit)\n  function financement(o){\n    var prix=Math.max(o.prix||0,0), apport=Math.max(o.apport||0,0), travaux=Math.max(o.travaux||0,0);\n    var notairePct=(o.fraisNotairePct!=null?o.fraisNotairePct:((o.type==='ancien')?7.5:2.5));\n    var notaire=notairePct\/100*prix, dossier=Math.max(o.dossier||0,0);\n    var baseEmprunt=Math.max(prix+travaux+notaire+dossier-apport,0);\n    var garantie=(parseFloat(o.garantiePct)||0)\/100*baseEmprunt;\n    var capital=baseEmprunt+garantie;\n    var m=((o.taux||0)\/100)\/12, n=Math.max(o.duree||20,1)*12;\n    var mens=capital<=0?0:(m===0?capital\/n:capital*m\/(1-Math.pow(1+m,-n)));\n    var assMois=(o.assuranceTauxPct||0)\/100*capital\/12;\n    var mensTC=mens+assMois, coutInterets=mens*n-capital, coutAssurance=assMois*n;\n    return {prix:prix,travaux:travaux,notaire:notaire,notairePct:notairePct,dossier:dossier,\n      garantie:garantie,apport:apport,capital:capital,mens:mens,assMois:assMois,mensTC:mensTC,\n      coutInterets:coutInterets,coutAssurance:coutAssurance,fraisAcquisition:notaire+dossier+garantie,\n      coutTotalCredit:coutInterets+coutAssurance,investTotal:prix+travaux+notaire+dossier+garantie,n:n};\n  }\n  \/\/ \u00c9ch\u00e9ancier annuel capital \/ int\u00e9r\u00eats \/ assurance \u2192 graphique d'amortissement empil\u00e9\n  function amortSchedule(F, tauxPct, dureeAns){\n    var bal=F.capital, m=(tauxPct\/100)\/12, years=[], maxBar=0, dur=Math.max(dureeAns||20,1);\n    for(var y=0;y<dur;y++){\n      var capY=0,intY=0,assY=0;\n      for(var mo=0;mo<12;mo++){ if(bal<=0){break;} var iM=bal*m; var pM=Math.min(F.mens-iM,bal); bal-=pM; capY+=pM; intY+=iM; assY+=F.assMois; }\n      years.push({cap:capY,int:intY,ass:assY});\n      var tt=capY+intY+assY; if(tt>maxBar)maxBar=tt;\n    }\n    return {series:years, max:maxBar, title:'R\u00e9partition de chaque mensualit\u00e9 (capital \/ int\u00e9r\u00eats \/ assurance) par ann\u00e9e'};\n  }\n\n  var inv=v.invest, tdvm=v.rendement\/100;\n  var revenuBrut=inv*tdvm;\n  \/\/ Achat \u00e0 cr\u00e9dit : pas de frais de notaire (parts), int\u00e9r\u00eats d\u00e9ductibles des revenus fonciers\n  var F=financement({prix:inv,fraisNotairePct:0,apport:v.apport,taux:v.tauxCredit,duree:v.dureeCredit,\n    assuranceTauxPct:v.assuranceTaux,garantiePct:v.garantie,dossier:v.dossier});\n  var aCredit=F.capital>0;\n  var interets1=F.capital*((v.tauxCredit||0)\/100);\n  var baseImpo=Math.max(revenuBrut-(aCredit?interets1:0),0);\n  var fisc=baseImpo*((v.tmi+17.2)\/100);\n  var netAn=revenuBrut-fisc;\n  var effort=F.mensTC-netAn\/12, autofin=effort<=0;\n  var res=[\n    {label:'Revenu annuel net (apr\u00e8s fiscalit\u00e9)', value:euro(netAn), hi:true},\n    {label:'Taux de distribution net', value:pct(netAn\/inv*100), hi:true},\n    {label:'Fiscalit\u00e9 fonci\u00e8re (IR + 17,2 %)', value:euro(fisc)}\n  ];\n  var bd=null;\n  if(aCredit){\n    res=[\n      {label:autofin?'Cash-flow \/ mois (autofinanc\u00e9)':'Effort d\\'\u00e9pargne r\u00e9el \/ mois', value:euro(Math.abs(effort)), hi:true},\n      {label:'Revenu net SCPI \/ mois', value:euro(netAn\/12), hi:true},\n      {label:'Taux de distribution net', value:pct(netAn\/inv*100)}\n    ];\n    bd=[\n      {label:'Mensualit\u00e9 cr\u00e9dit (assurance incluse)', value:euro(F.mensTC), color:'#c98b3a'},\n      {label:'\u2212 Revenu SCPI net \/ mois', value:'\u2212 '+euro(netAn\/12), color:'#C8E61E'},\n      {label:autofin?'= Cash-flow positif \/ mois':'= Effort d\\'\u00e9pargne net \/ mois', value:euro(Math.abs(effort)), tot:true}\n    ];\n  }\n  var note='\u00c0 un taux de distribution de <strong>'+pct(v.rendement)+'<\/strong>, '+euro(inv)+' de parts g\u00e9n\u00e8rent <strong>'+euro(revenuBrut)+'<\/strong>\/an de revenus fonciers, tax\u00e9s \u00e0 votre TMI ('+v.tmi+' %) + 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux \u2192 net <strong style=\"color:#C8E61E\">'+euro(netAn)+'<\/strong>\/an.';\n  if(aCredit){ note+=' <br><br><strong style=\"color:#C8E61E\">Achat \u00e0 cr\u00e9dit (effet de levier).<\/strong> Capital emprunt\u00e9 '+euro(F.capital)+' (dont garantie '+euro(F.garantie)+' + dossier '+euro(F.dossier)+'), mensualit\u00e9 tout compris <strong>'+euro(F.mensTC)+'<\/strong> (assurance '+euro(F.assMois)+'\/mois). Les <strong>int\u00e9r\u00eats d\\'emprunt sont d\u00e9ductibles<\/strong> des revenus fonciers, ce qui r\u00e9duit l\\'imp\u00f4t. Effort d\\'\u00e9pargne r\u00e9el : <strong style=\"color:#C8E61E\">'+euro(effort)+'\/mois<\/strong> \u2014 vous achetez de l\\'immobilier avec l\\'argent de la banque, partiellement rembours\u00e9 par les loyers. Co\u00fbt total du cr\u00e9dit '+euro(F.coutTotalCredit)+'.'; }\n  note+=' Loger les parts dans une assurance-vie ou les acheter en nue-propri\u00e9t\u00e9 change radicalement cette fiscalit\u00e9.';\n  var out={results:res, note:note};\n  if(bd) out.breakdown=bd;\n  if(aCredit) out.bars=amortSchedule(F,v.tauxCredit,v.dureeCredit);\n  return out;}\n    var COL={cap:'#C8E61E',int:'#4a90d9',ass:'#C9A24B'};\n    function chartSvg(bars){\n      var cols=bars.colors||[COL.cap,COL.int,COL.ass];\n      var n=bars.series.length, max=bars.max||1, H=190, gap=0.28;\n      var bw=100\/n, w=bw*(1-gap), off=bw*gap\/2;\n      var rects='';\n      for(var i=0;i<n;i++){\n        var x=i*bw+off, d=bars.series[i], y=H, parts=[d.cap,d.int,d.ass];\n        for(var k=0;k<parts.length;k++){var h=(parts[k]\/max)*H; y-=h; rects+='<rect x=\"'+x.toFixed(2)+'%\" y=\"'+y.toFixed(1)+'\" width=\"'+w.toFixed(2)+'%\" height=\"'+Math.max(0,h).toFixed(1)+'\" fill=\"'+cols[k]+'\"\/>';}\n      }\n      return '<svg viewBox=\"0 0 100 '+(H+22)+'\" preserveAspectRatio=\"none\" style=\"width:100%;height:210px\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\">'+rects+'<\/svg>';\n    }\n    function renderExtra(out){\n      var html='';\n      if(out.breakdown){\n        html+='<div class=\"blmt-break\">'+out.breakdown.map(function(b){return '<div class=\"row'+(b.tot?' tot':'')+'\"><span class=\"lab\">'+(b.color?'<span class=\"blmt-dot\" style=\"background:'+b.color+'\"><\/span>':'')+b.label+'<\/span><span class=\"val\">'+b.value+'<\/span><\/div>';}).join('')+'<\/div>';\n      }\n      if(out.bars){\n        var leg=out.bars.legend||[{\"l\":\"Capital\",\"c\":\"#C8E61E\"},{\"l\":\"Int\u00e9r\u00eats\",\"c\":\"#4a90d9\"},{\"l\":\"Assurance\",\"c\":\"#C9A24B\"}];\n        var legHtml=leg.map(function(e){return '<span><span class=\"blmt-dot\" style=\"background:'+e.c+'\"><\/span>'+e.l+'<\/span>';}).join('');\n        html+='<div class=\"blmt-chart\"><p class=\"ct\">'+(out.bars.title||\"\u00c9volution dans le temps\")+'<\/p>'+chartSvg(out.bars)+'<div class=\"blmt-legend\">'+legHtml+'<\/div><\/div>';\n      }\n      document.getElementById(slug+'-extra').innerHTML=html;\n    }\n    function render(){\n      var v={};ids.forEach(function(id){v[id]=val(id);});\n      var out=compute(v);\n      document.getElementById(slug+'-res').innerHTML=out.results.map(function(r){return '<div class=\"blmt-tile'+(r.hi?' hi':'')+'\"><div class=\"l\">'+r.label+'<\/div><div class=\"v\">'+r.value+'<\/div><\/div>';}).join('');\n      renderExtra(out);\n      document.getElementById(slug+'-note').innerHTML=out.note||'';\n      postH();\n    }\n    function postH(){try{var h=document.documentElement.scrollHeight;parent.postMessage({type:'blmt-h',slug:slug,height:h},'*');}catch(e){}}\n    ids.forEach(function(id){var e=document.getElementById(slug+'-'+id);if(e)e.addEventListener('input',render);if(e)e.addEventListener('change',render);});\n    render();window.addEventListener('load',postH);window.addEventListener('resize',postH);setTimeout(postH,300);\n  })();<\/script>\n<\/div>\n\n\n\n<style>\n.blmt-ed{max-width:860px;margin:30px auto 0;color:#c4d2d8;font-family:-apple-system,BlinkMacSystemFont,'Segoe UI',Roboto,Helvetica,Arial,sans-serif;font-size:16.5px;line-height:1.78}\n.blmt-ed h2{color:#ffffff;font-size:25px;font-weight:700;line-height:1.3;margin:38px 0 16px}\n.blmt-ed h3{color:#C8E61E;font-size:18px;font-weight:600;line-height:1.4;margin:26px 0 8px}\n.blmt-ed p{margin:0 0 15px;color:#c4d2d8}\n.blmt-ed a{color:#C8E61E;text-decoration:underline}\n.blmt-ed strong{color:#ffffff;font-weight:600}\n.blmt-ed em{color:#C8E61E;font-style:normal}\n<\/style>\n\n\n\n<div class=\"blmt-ed\"><h2 class=\"wp-block-heading\">Pourquoi la SCPI est un bon actif log\u00e9 dans une mauvaise enveloppe<\/h2>\n<p>La pierre-papier r\u00e9pond \u00e0 un besoin r\u00e9el : s&rsquo;exposer \u00e0 l&rsquo;immobilier professionnel \u2014 bureaux, commerces, sant\u00e9, logistique \u2014 sans acheter, g\u00e9rer ni arbitrer soi-m\u00eame un immeuble. La soci\u00e9t\u00e9 de gestion mutualise des centaines d&rsquo;actifs et des dizaines de locataires : un d\u00e9part ne fait pas vaciller le revenu, l\u00e0 o\u00f9 un appartement vacant l&rsquo;annule. C&rsquo;est cette diversification, plus que le rendement facial, qui justifie l&rsquo;allocation.<\/p>\n<p>Le probl\u00e8me n&rsquo;est pas l&rsquo;actif, c&rsquo;est l&rsquo;enveloppe par d\u00e9faut. D\u00e9tenues en direct, les parts g\u00e9n\u00e8rent un revenu foncier qui vient s&#8217;empiler au sommet de vos revenus, donc \u00e0 votre tranche la plus haute. Pour un contribuable fortement fiscalis\u00e9, c&rsquo;est le pire traitement possible : on ajoute du revenu lourdement tax\u00e9 \u00e0 un revenu d\u00e9j\u00e0 lourdement tax\u00e9.<\/p>\n<p>L&rsquo;enjeu patrimonial est donc de dissocier la qualit\u00e9 de l&rsquo;actif de son traitement fiscal. La m\u00eame SCPI peut servir un revenu net du simple au double selon qu&rsquo;elle est d\u00e9tenue en direct, log\u00e9e en assurance-vie, acquise en nue-propri\u00e9t\u00e9 ou financ\u00e9e \u00e0 cr\u00e9dit. C&rsquo;est cet arbitrage \u2014 et non le choix d&rsquo;une SCPI \u00ab \u00e0 6 % \u00bb \u2014 qui cr\u00e9e la valeur.<\/p><\/div>\n\n\n\n<div class=\"blmt-ed\"><h2 class=\"wp-block-heading\">Les 3 leviers que ce simulateur met \u00e0 nu<\/h2>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Le rendement affich\u00e9 est un leurre fiscal<\/h3>\n<p>Un taux de distribution de 5,5 % n&rsquo;est jamais le rendement que vous touchez. Le revenu foncier s&rsquo;ajoute \u00e0 vos autres revenus et subit votre TMI plus 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux. \u00c0 30 %, il reste environ 2,9 % net ; \u00e0 41 %, environ 2,4 % ; \u00e0 45 %, \u00e0 peine 2 %. Tant que vous raisonnez en brut, vous comparez des chiffres qui ne tomberont jamais sur votre compte.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Le mode de d\u00e9tention vaut plus que le choix de la SCPI<\/h3>\n<p>Loger les parts en assurance-vie remplace la fiscalit\u00e9 fonci\u00e8re par la fiscalit\u00e9 douce de l&rsquo;enveloppe et fluidifie la revente. Acheter en nue-propri\u00e9t\u00e9 supprime tout revenu \u2014 donc tout imp\u00f4t et toute base IFI \u2014 pendant le d\u00e9membrement, contre une d\u00e9cote \u00e0 l&rsquo;achat. Acheter \u00e0 cr\u00e9dit d\u00e9duit les int\u00e9r\u00eats d&#8217;emprunt des revenus fonciers et fait travailler l&rsquo;effet de levier. Trois portes vers le m\u00eame actif, trois rendements nets tr\u00e8s diff\u00e9rents.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Risque, liquidit\u00e9 et frais : la part qu&rsquo;on ne vous montre pas<\/h3>\n<p>La SCPI n&rsquo;est pas un livret. Le capital n&rsquo;est pas garanti, la valeur des parts a baiss\u00e9 sur certaines SCPI de bureaux en 2023-2024, et la revente n&rsquo;est pas instantan\u00e9e \u2014 elle d\u00e9pend d&rsquo;un march\u00e9 secondaire ou de la collecte. \u00c0 cela s&rsquo;ajoutent des frais de souscription souvent \u00e9lev\u00e9s (8 \u00e0 12 %) qui imposent une d\u00e9tention longue pour \u00eatre amortis. Un cabinet vous dit cela avant de vendre, pas apr\u00e8s.<\/p><\/div>\n\n\n\n<div class=\"blmt-ed\"><h3 class=\"wp-block-heading\">Cas concret : Sophie, 49 ans, chirurgienne-dentiste \u00e0 Lyon<\/h3>\n<p>Sophie, impos\u00e9e \u00e0 41 %, place 100 000 \u20ac sur une SCPI distribuant 5,5 %. Elle h\u00e9site entre la d\u00e9tention directe et le logement en assurance-vie. Voici ce que le simulateur r\u00e9v\u00e8le sur le revenu r\u00e9ellement net :<\/p>\n<div style=\"overflow-x:auto;margin:16px 0 6px\">\n<table style=\"width:100%;border-collapse:collapse;font-size:15px;min-width:520px\">\n<thead><tr style=\"background:#0E1519;color:#fff\"><th style=\"text-align:left;padding:12px 14px;font-weight:600;border-bottom:2px solid #C8E61E\">Indicateur<\/th><th style=\"text-align:left;padding:12px 14px;font-weight:600;border-bottom:2px solid #C8E61E\">D\u00e9tention directe<\/th><th style=\"text-align:left;padding:12px 14px;font-weight:600;border-bottom:2px solid #C8E61E\">Via assurance-vie<\/th><th style=\"text-align:left;padding:12px 14px;font-weight:600;border-bottom:2px solid #C8E61E\">\u00c9cart<\/th><\/tr><\/thead>\n<tbody><tr style=\"background:#ffffff\"><td style=\"padding:11px 14px;border-bottom:1px solid #e3e7ea;font-weight:600;color:#16212a\">Revenu brut annuel (5,5 %)<\/td><td style=\"padding:11px 14px;border-bottom:1px solid #e3e7ea;color:#445\">\u2248 5 500 \u20ac<\/td><td style=\"padding:11px 14px;border-bottom:1px solid #e3e7ea;color:#445\">\u2248 5 500 \u20ac<\/td><td style=\"padding:11px 14px;border-bottom:1px solid #e3e7ea;color:#445\">\u2014<\/td><\/tr><tr style=\"background:#f6f8f9\"><td style=\"padding:11px 14px;border-bottom:1px solid #e3e7ea;font-weight:600;color:#16212a\">Fiscalit\u00e9 annuelle<\/td><td style=\"padding:11px 14px;border-bottom:1px solid #e3e7ea;color:#445\">\u2248 3 200 \u20ac<\/td><td style=\"padding:11px 14px;border-bottom:1px solid #e3e7ea;color:#445\">\u2248 950 \u20ac<\/td><td style=\"padding:11px 14px;border-bottom:1px solid #e3e7ea;color:#445\">\u22122 250 \u20ac<\/td><\/tr><tr style=\"background:#ffffff\"><td style=\"padding:11px 14px;border-bottom:1px solid #e3e7ea;font-weight:600;color:#16212a\">Revenu net annuel<\/td><td style=\"padding:11px 14px;border-bottom:1px solid #e3e7ea;color:#445\">\u2248 2 300 \u20ac<\/td><td style=\"padding:11px 14px;border-bottom:1px solid #e3e7ea;color:#445\">\u2248 4 550 \u20ac<\/td><td style=\"padding:11px 14px;border-bottom:1px solid #e3e7ea;color:#445\">+2 250 \u20ac<\/td><\/tr><tr style=\"background:#f6f8f9\"><td style=\"padding:11px 14px;border-bottom:1px solid #e3e7ea;font-weight:600;color:#16212a\">Rendement net r\u00e9el<\/td><td style=\"padding:11px 14px;border-bottom:1px solid #e3e7ea;color:#445\">\u2248 2,3 %<\/td><td style=\"padding:11px 14px;border-bottom:1px solid #e3e7ea;color:#445\">\u2248 4,5 %<\/td><td style=\"padding:11px 14px;border-bottom:1px solid #e3e7ea;color:#445\">+2,2 pts<\/td><\/tr><\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<p>\u00c0 actif strictement identique, le rendement net de Sophie double simplement parce que le revenu cesse d&rsquo;\u00eatre un revenu foncier tax\u00e9 \u00e0 41 % + 17,2 % pour devenir un gain capitalis\u00e9 dans l&rsquo;enveloppe assurance-vie, fiscalis\u00e9 seulement en cas de rachat et apr\u00e8s abattement au-del\u00e0 de 8 ans.<\/p>\n<p>Si Sophie n&rsquo;a pas besoin de ce revenu imm\u00e9diatement, la nue-propri\u00e9t\u00e9 irait encore plus loin : z\u00e9ro revenu imposable, parts hors IFI, et un capital qui se reconstitue m\u00e9caniquement. Le bon montage d\u00e9pend de son objectif \u2014 revenu ou capital \u2014 pas d&rsquo;un classement de SCPI.<\/p><\/div>\n\n\n\n<div class=\"blmt-ed\"><h2 class=\"wp-block-heading\">La SCPI ne se choisit pas, elle se structure<\/h2>\n<p>Ce simulateur chiffre le d\u00e9calage entre le rendement vendu et le rendement encaiss\u00e9. La vraie valeur se cr\u00e9e en amont : s\u00e9lection de SCPI solides sur l&rsquo;ensemble du march\u00e9 (et non celles qui r\u00e9mun\u00e8rent le mieux le distributeur), choix de l&rsquo;enveloppe adapt\u00e9e \u00e0 votre fiscalit\u00e9 et \u00e0 votre horizon, articulation avec votre IFI et votre strat\u00e9gie de transmission.<\/p>\n<p>Balmont Conseil est un cabinet de gestion de patrimoine objectif, membre de l&rsquo;ANACOFI, sans lien capitalistique avec une banque ni une soci\u00e9t\u00e9 de gestion. Nous s\u00e9lectionnons les SCPI et le mode de d\u00e9tention au seul service de votre int\u00e9r\u00eat, sans r\u00e9trocession qui orienterait le conseil. <a href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/prendre-rendez-vous\/\">Prenons rendez-vous<\/a> pour calculer le rendement net que vous pourriez r\u00e9ellement atteindre.<\/p><\/div>\n\n\n\n<div class=\"blmt-ed\"><h2 class=\"wp-block-heading\">Questions fr\u00e9quentes<\/h2>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Pourquoi le rendement net est-il si \u00e9loign\u00e9 du taux de distribution ?<\/h3>\n<p>Parce qu&rsquo;en d\u00e9tention directe, le revenu d&rsquo;une SCPI est un revenu foncier : il s&rsquo;ajoute \u00e0 vos autres revenus et subit votre tranche marginale d&rsquo;imposition plus 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux. \u00c0 41 % de TMI, c&rsquo;est plus de 58 % du loyer qui part en imp\u00f4t. Le taux de distribution affich\u00e9 est donc un rendement brut, jamais le rendement que vous percevez r\u00e9ellement.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Comment r\u00e9duire la fiscalit\u00e9 d&rsquo;une SCPI ?<\/h3>\n<p>Trois leviers principaux. Loger les parts dans une assurance-vie substitue \u00e0 la fiscalit\u00e9 fonci\u00e8re la fiscalit\u00e9 douce de l&rsquo;enveloppe. Acheter la nue-propri\u00e9t\u00e9 (d\u00e9membrement) supprime tout revenu, donc tout imp\u00f4t, pendant la dur\u00e9e fix\u00e9e, en \u00e9change d&rsquo;une d\u00e9cote. Acheter \u00e0 cr\u00e9dit permet de d\u00e9duire les int\u00e9r\u00eats d&#8217;emprunt des revenus fonciers. Le bon montage d\u00e9pend de votre objectif et de votre fiscalit\u00e9.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Les SCPI font-elles entrer mon patrimoine dans l&rsquo;IFI ?<\/h3>\n<p>Oui en d\u00e9tention directe ou en assurance-vie : les parts de SCPI sont un actif immobilier, donc taxable \u00e0 l&rsquo;IFI. La nue-propri\u00e9t\u00e9 temporaire fait exception : pendant le d\u00e9membrement, c&rsquo;est l&rsquo;usufruitier qui supporte l&rsquo;IFI, et vos parts en nue-propri\u00e9t\u00e9 sortent de votre assiette. C&rsquo;est un levier puissant pour les redevables de l&rsquo;IFI.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quels sont les risques d&rsquo;une SCPI ?<\/h3>\n<p>Le capital n&rsquo;est pas garanti : la valeur des parts peut baisser, comme l&rsquo;ont montr\u00e9 certaines SCPI de bureaux en 2023-2024. La liquidit\u00e9 n&rsquo;est pas imm\u00e9diate \u2014 la revente d\u00e9pend du march\u00e9 secondaire. Enfin, les frais de souscription (souvent 8 \u00e0 12 %) imposent une d\u00e9tention longue. La SCPI est un placement de diversification de long terme, pas un substitut \u00e0 l&rsquo;\u00e9pargne de pr\u00e9caution.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Pourquoi passer par Balmont Conseil plut\u00f4t que par ma banque ?<\/h3>\n<p>Un r\u00e9seau bancaire ou une plateforme distribue d&rsquo;abord les SCPI qui le r\u00e9mun\u00e8rent le mieux. Balmont Conseil est un cabinet, membre de l&rsquo;ANACOFI : nous s\u00e9lectionnons les SCPI sur l&rsquo;ensemble du march\u00e9 et, surtout, nous arbitrons le mode de d\u00e9tention selon votre fiscalit\u00e9 r\u00e9elle. C&rsquo;est cet arbitrage \u2014 et non le seul nom de la SCPI \u2014 qui d\u00e9termine votre rendement net.<\/p><\/div>\n\n\n\n<p style=\"font-size:12px;color:#6b7c84;border-top:1px solid #e3e7ea;padding-top:14px;margin-top:8px\">R\u00e9sultats fournis \u00e0 titre purement indicatif et p\u00e9dagogique, sur la base des param\u00e8tres saisis et d&rsquo;hypoth\u00e8ses simplifi\u00e9es (fiscalit\u00e9 2026, rendement constant, hors inflation). Ils ne constituent ni un conseil en investissement personnalis\u00e9, ni un conseil fiscal, ni une offre de souscription. Certains supports comportent un risque de perte en capital. Avant toute d\u00e9cision, rapprochez-vous d&rsquo;un conseiller.<\/p>\n\n\n\n<script type=\"application\/ld+json\">\n{\n  \"@context\": \"https:\/\/schema.org\",\n  \"@graph\": [\n    {\n      \"@type\": \"WebApplication\",\n      \"name\": \"Simulateur de SCPI\",\n      \"applicationCategory\": \"FinanceApplication\",\n      \"operatingSystem\": \"Web\",\n      \"offers\": {\n        \"@type\": \"Offer\",\n        \"price\": \"0\",\n        \"priceCurrency\": \"EUR\"\n      },\n      \"creator\": {\n        \"@type\": \"Organization\",\n        \"name\": \"Balmont Conseil\"\n      }\n    },\n    {\n      \"@type\": \"FAQPage\",\n      \"mainEntity\": [\n        {\n          \"@type\": \"Question\",\n          \"name\": \"Pourquoi le rendement net est-il si \u00e9loign\u00e9 du taux de distribution ?\",\n          \"acceptedAnswer\": {\n            \"@type\": \"Answer\",\n            \"text\": \"Parce qu'en d\u00e9tention directe, le revenu d'une SCPI est un revenu foncier : il s'ajoute \u00e0 vos autres revenus et subit votre tranche marginale d'imposition plus 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux. \u00c0 41 % de TMI, c'est plus de 58 % du loyer qui part en imp\u00f4t. Le taux de distribution affich\u00e9 est donc un rendement brut, jamais le rendement que vous percevez r\u00e9ellement.\"\n          }\n        },\n        {\n          \"@type\": \"Question\",\n          \"name\": \"Comment r\u00e9duire la fiscalit\u00e9 d'une SCPI ?\",\n          \"acceptedAnswer\": {\n            \"@type\": \"Answer\",\n            \"text\": \"Trois leviers principaux. Loger les parts dans une assurance-vie substitue \u00e0 la fiscalit\u00e9 fonci\u00e8re la fiscalit\u00e9 douce de l'enveloppe. Acheter la nue-propri\u00e9t\u00e9 (d\u00e9membrement) supprime tout revenu, donc tout imp\u00f4t, pendant la dur\u00e9e fix\u00e9e, en \u00e9change d'une d\u00e9cote. Acheter \u00e0 cr\u00e9dit permet de d\u00e9duire les int\u00e9r\u00eats d'emprunt des revenus fonciers. Le bon montage d\u00e9pend de votre objectif et de votre fiscalit\u00e9.\"\n          }\n        },\n        {\n          \"@type\": \"Question\",\n          \"name\": \"Les SCPI font-elles entrer mon patrimoine dans l'IFI ?\",\n          \"acceptedAnswer\": {\n            \"@type\": \"Answer\",\n            \"text\": \"Oui en d\u00e9tention directe ou en assurance-vie : les parts de SCPI sont un actif immobilier, donc taxable \u00e0 l'IFI. La nue-propri\u00e9t\u00e9 temporaire fait exception : pendant le d\u00e9membrement, c'est l'usufruitier qui supporte l'IFI, et vos parts en nue-propri\u00e9t\u00e9 sortent de votre assiette. C'est un levier puissant pour les redevables de l'IFI.\"\n          }\n        },\n        {\n          \"@type\": \"Question\",\n          \"name\": \"Quels sont les risques d'une SCPI ?\",\n          \"acceptedAnswer\": {\n            \"@type\": \"Answer\",\n            \"text\": \"Le capital n'est pas garanti : la valeur des parts peut baisser, comme l'ont montr\u00e9 certaines SCPI de bureaux en 2023-2024. La liquidit\u00e9 n'est pas imm\u00e9diate \u2014 la revente d\u00e9pend du march\u00e9 secondaire. Enfin, les frais de souscription (souvent 8 \u00e0 12 %) imposent une d\u00e9tention longue. La SCPI est un placement de diversification de long terme, pas un substitut \u00e0 l'\u00e9pargne de pr\u00e9caution.\"\n          }\n        },\n        {\n          \"@type\": \"Question\",\n          \"name\": \"Pourquoi passer par Balmont Conseil plut\u00f4t que par ma banque ?\",\n          \"acceptedAnswer\": {\n            \"@type\": \"Answer\",\n            \"text\": \"Un r\u00e9seau bancaire ou une plateforme distribue d'abord les SCPI qui le r\u00e9mun\u00e8rent le mieux. Balmont Conseil est un cabinet, membre de l'ANACOFI : nous s\u00e9lectionnons les SCPI sur l'ensemble du march\u00e9 et, surtout, nous arbitrons le mode de d\u00e9tention selon votre fiscalit\u00e9 r\u00e9elle. C'est cet arbitrage \u2014 et non le seul nom de la SCPI \u2014 qui d\u00e9termine votre rendement net.\"\n          }\n        }\n      ]\n    },\n    {\n      \"@type\": \"Person\",\n      \"name\": \"Alexis Sagnier\",\n      \"jobTitle\": \"Conseil en Gestion de Patrimoine\",\n      \"worksFor\": {\n        \"@type\": \"Organization\",\n        \"name\": \"Balmont Conseil\",\n        \"url\": \"https:\/\/balmontconseil.com\"\n      },\n      \"memberOf\": {\n        \"@type\": \"Organization\",\n        \"name\": \"ANACOFI\"\n      }\n    }\n  ]\n}\n<\/script>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>En r\u00e9sum\u00e9\u2026 La SCPI promet un revenu immobilier r\u00e9gulier sans gestion, \u00e0 partir de quelques milliers d&rsquo;euros. 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