{"id":2161,"date":"2026-06-28T23:26:58","date_gmt":"2026-06-28T21:26:58","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?page_id=2161"},"modified":"2026-10-18T21:07:26","modified_gmt":"2026-10-18T19:07:26","slug":"simulateur-scpi","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/ressources\/simulateur-scpi\/","title":{"rendered":"SCPI simulator: income, property income tax and net yield"},"content":{"rendered":"\n<div class=\"balmont-prod\"><style>#Content>.content_wrapper>.mfn-page-title{display:none!important}#Subheader{display:none!important}#Content{padding-top:0!important}.balmont-prod.balmont-prod{width:100vw;max-width:100vw;margin-left:calc(50% - 50vw);margin-right:calc(50% - 50vw);padding:0;background:#0E1113!important;color:#FFFFFF!important;font-size:16px;line-height:1.5;text-align:left;font-family:Inter,-apple-system,BlinkMacSystemFont,'Segoe UI',Roboto,Helvetica,Arial,sans-serif}.balmont-prod.balmont-prod 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class=\"in\"><p class=\"fil\"><a href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/\">Accueil<\/a> \/ <a href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/ressources\/\">Ressources<\/a> \/ <a href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/ressources\/tous-nos-simulateurs\/\">Simulateurs<\/a> \/ SCPI<\/p><p class=\"k\">Simulateur gratuit<\/p><h1>Simulateur de SCPI : revenu, fiscalit\u00e9 fonci\u00e8re et rendement net<\/h1><p class=\"lede\">La SCPI promet un revenu immobilier r\u00e9gulier sans gestion, \u00e0 partir de quelques milliers d&rsquo;euros. Mais en d\u00e9tention directe, ce revenu est un revenu foncier, ajout\u00e9 \u00e0 vos autres revenus et tax\u00e9 \u00e0 votre tranche marginale plus 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux.<\/p><div class=\"grid3\"><div class=\"card\"><span class=\"t\">Rendement r\u00e9ellement net<\/span><p>Une fois votre TMI et les 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux appliqu\u00e9s au loyer<\/p><\/div><div class=\"card\"><span class=\"t\">Sans gestion ni al\u00e9a locatif individuel<\/span><p>Gr\u00e2ce \u00e0 la mutualisation sur des centaines d&rsquo;immeubles<\/p><\/div><div class=\"card\"><span class=\"t\">Trois leviers d&rsquo;optimisation<\/span><p>Assurance-vie, d\u00e9membrement, cr\u00e9dit \u2014 qui changent radicalement le net<\/p><\/div><\/div><div class=\"ctas\"><a class=\"btn\" href=\"#simulateur\">Lancer le simulateur<\/a><a class=\"btn2\" href=\"https:\/\/calendly.com\/asagnier-balmontconseil\/appel-rapide-reponse-a-vos-questions-10-min?utm_source=balmontconseil.com&amp;utm_medium=page&amp;utm_content=simulateur-scpi\">Un appel de 10 minutes<\/a><\/div><\/div><\/section><\/div>\n<div class=\"balmont-simzone\" id=\"simulateur\"><style>.balmont-prod.balmont-prod .txt{margin-top:24px;max-width:76ch}.balmont-prod.balmont-prod .txt p{font-size:16px;line-height:1.7;color:#B5B8AD;margin:0 0 14px}.balmont-prod.balmont-prod .txt b,.balmont-prod.balmont-prod .txt strong,.balmont-prod.balmont-prod .rep strong{color:#FFFFFF;font-weight:600}.balmont-prod.balmont-prod .txt em,.balmont-prod.balmont-prod .rep em{font-style:normal;color:#C8F020}.balmont-prod.balmont-prod .txt a,.balmont-prod.balmont-prod .rep a,.balmont-prod.balmont-prod .card a{color:#C8F020;text-decoration:underline!important}.balmont-prod.balmont-prod .card strong{color:#FFFFFF;font-weight:600}.balmont-simzone{box-sizing:border-box;width:100vw;max-width:100vw;margin-left:calc(50% - 50vw);margin-right:calc(50% - 50vw);background:#12150F;padding:80px 32px;font-family:Inter,-apple-system,BlinkMacSystemFont,'Segoe UI',Roboto,Helvetica,Arial,sans-serif;scroll-margin-top:90px}.balmont-simzone>.in{max-width:1200px;margin:0 auto}.balmont-simzone .k{font-size:11px;font-weight:600;letter-spacing:.14em;text-transform:uppercase;color:#C8F020;margin:0 0 14px}.balmont-simzone h2{font-size:34px;line-height:1.15;letter-spacing:-.01em;font-weight:600;margin:0 0 14px;color:#FFFFFF;max-width:26ch}.balmont-simzone .lede{font-size:16px;line-height:1.6;color:#B5B8AD;margin:0 0 28px;max-width:70ch}@media (max-width:1024px){.balmont-simzone{padding:60px 24px}}@media (max-width:640px){.balmont-simzone{padding:44px 16px}.balmont-simzone h2{font-size:25px}}<\/style><div class=\"in\"><p class=\"k\">Le simulateur<\/p><h2>Simulez le rendement net de votre SCPI<\/h2><p class=\"lede\">Le simulateur applique votre TMI et les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux aux revenus fonciers. Vos donn\u00e9es ne sont ni stock\u00e9es ni transmises.<\/p><div class=\"blmt-sim\" id=\"blmt-simulateur-scpi\">\n  <style>\n  #blmt-simulateur-scpi{--nuit:#0E1519;--nuit2:#16212a;--lime:#C8E61E;--txt:#ffffff;--mut:#9fb0b8;--bord:rgba(255,255,255,.10)}\n  #blmt-simulateur-scpi{background:var(--nuit);color:var(--txt);border:1px solid rgba(255,255,255,.09);border-radius:20px;padding:28px;font-family:-apple-system,BlinkMacSystemFont,'Segoe UI',Roboto,Helvetica,Arial,sans-serif;line-height:1.6;max-width:880px;margin:0 auto}\n  #blmt-simulateur-scpi *{box-sizing:border-box}\n  #blmt-simulateur-scpi .blmt-h{font-size:25px;font-weight:700;margin:0 0 6px;color:#fff}\n  #blmt-simulateur-scpi .blmt-sub{color:var(--mut);margin:0 0 22px;font-size:15px}\n  #blmt-simulateur-scpi .blmt-grid{display:grid;grid-template-columns:1fr 1fr;gap:16px}\n  @media(max-width:560px){#blmt-simulateur-scpi .blmt-grid{grid-template-columns:1fr}}\n  #blmt-simulateur-scpi .blmt-field 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\n      <\/div>\n      <div class=\"blmt-field\">\n        <label for=\"simulateur-scpi-rendement\">Taux de distribution (TD)<\/label>\n        <div class=\"blmt-inwrap\"><input id=\"simulateur-scpi-rendement\" type=\"number\" inputmode=\"decimal\" value=\"5.5\" min=\"0\"  step=\"0.1\" \/><span class=\"blmt-suffix\">%<\/span><\/div>\n        \n      <\/div>\n      <div class=\"blmt-field\">\n        <label for=\"simulateur-scpi-tmi\">Votre tranche marginale d&rsquo;imposition<\/label>\n        <div class=\"blmt-inwrap\"><input id=\"simulateur-scpi-tmi\" type=\"number\" inputmode=\"decimal\" value=\"30\" min=\"0\"  step=\"1\" \/><span class=\"blmt-suffix\">%<\/span><\/div>\n        <div class=\"blmt-hint\">0, 11, 30, 41 ou 45 %<\/div>\n      <\/div>\n      <div class=\"blmt-field\">\n        <label for=\"simulateur-scpi-apport\">Apport personnel<\/label>\n        <div class=\"blmt-inwrap\"><input id=\"simulateur-scpi-apport\" type=\"number\" inputmode=\"decimal\" value=\"20000\" 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id=\"simulateur-scpi-assuranceTaux\" type=\"number\" inputmode=\"decimal\" value=\"0.34\" min=\"0\"  step=\"0.01\" \/><span class=\"blmt-suffix\">%<\/span><\/div>\n        \n      <\/div>\n      <div class=\"blmt-field\">\n        <label for=\"simulateur-scpi-garantie\">Garantie du pr\u00eat<\/label>\n        <div class=\"blmt-inwrap\"><select id=\"simulateur-scpi-garantie\" class=\"blmt-select\"><option value=\"1\" selected>Cr\u00e9dit Logement (~1 %)<\/option><option value=\"0.6\">Privil\u00e8ge pr\u00eateur deniers \/ PPD (~0,6 %)<\/option><option value=\"1.5\">Hypoth\u00e8que (~1,5 %)<\/option><option value=\"0\">Aucune (cash \/ nantissement)<\/option><\/select><\/div>\n        \n      <\/div>\n      <div class=\"blmt-field\">\n        <label for=\"simulateur-scpi-dossier\">Frais de dossier bancaire<\/label>\n        <div class=\"blmt-inwrap\"><input id=\"simulateur-scpi-dossier\" type=\"number\" inputmode=\"decimal\" value=\"1000\" min=\"0\"  step=\"1\" \/><span class=\"blmt-suffix\">\u20ac<\/span><\/div>\n        \n      <\/div><\/div>\n  <div class=\"blmt-res\" id=\"simulateur-scpi-res\"><\/div>\n  <div id=\"simulateur-scpi-extra\"><\/div>\n  <div class=\"blmt-note\" id=\"simulateur-scpi-note\"><\/div>\n  <a class=\"blmt-cta\" href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/contact\/\" target=\"_top\" rel=\"noopener\">Faire le point avec un conseiller<\/a>\n  <p class=\"blmt-disc\">Calcul indicatif, \u00e9tabli avec les r\u00e8gles de 2026 et les hypoth\u00e8ses saisies ci-dessus.<\/p>\n  <script>(function(){\n    var ids=[\"invest\",\"rendement\",\"tmi\",\"apport\",\"tauxCredit\",\"dureeCredit\",\"assuranceTaux\",\"garantie\",\"dossier\"],slug=\"simulateur-scpi\";\n    var euro=function(n){return (Math.round(n)).toLocaleString('fr-FR')+' \u20ac';};\n    var pct=function(n){return n.toLocaleString('fr-FR',{maximumFractionDigits:2})+' %';};\n    function val(id){var e=document.getElementById(slug+'-'+id);if(!e)return 0;var raw=(e.value||'0').toString();var num=parseFloat(raw.replace(',','.'));return isNaN(num)?raw:num;}\n    function compute(v){\n  function _coefSurf(S){ return Math.min(0.7 + 19\/Math.max(S,1), 1.2); }\n  var _ZL={\n    I:{abis:19.71,a:14.64,b1:11.80,b2:10.26,c:10.26},\n    S:{abis:13.68,a:10.17,b1:8.20,b2:7.12,c:6.15},\n    TS:{abis:10.93,a:8.12,b1:6.55,b2:5.69,c:4.91}\n  };\n  var _ZLAB={abis:'A bis',a:'A',b1:'B1',b2:'B2',c:'C'};\n  function _zoneKey(z){ z=(z||'').toString(); return _ZL.I[z]?z:'b1'; }\n  function loyerMaxMois(zone, niv, surf){\n    var n=_ZL[niv]?niv:'I', z=_zoneKey(zone);\n    return _ZL[n][z]*Math.max(surf,1)*_coefSurf(surf);\n  }\n  function loyerPlafondM2(zone, niv){ var n=_ZL[niv]?niv:'I', z=_zoneKey(zone); return _ZL[n][z]; }\n  function zoneLabel(zone){ return _ZLAB[_zoneKey(zone)]; }\n  \/\/ Financement immobilier complet (r\u00e9alit\u00e9 du co\u00fbt d'un achat \u00e0 cr\u00e9dit)\n  function financement(o){\n    var prix=Math.max(o.prix||0,0), apport=Math.max(o.apport||0,0), travaux=Math.max(o.travaux||0,0);\n    var notairePct=(o.fraisNotairePct!=null?o.fraisNotairePct:((o.type==='ancien')?7.5:2.5));\n    var notaire=notairePct\/100*prix, dossier=Math.max(o.dossier||0,0);\n    var baseEmprunt=Math.max(prix+travaux+notaire+dossier-apport,0);\n    var garantie=(parseFloat(o.garantiePct)||0)\/100*baseEmprunt;\n    var capital=baseEmprunt+garantie;\n    var m=((o.taux||0)\/100)\/12, n=Math.max(o.duree||20,1)*12;\n    var mens=capital<=0?0:(m===0?capital\/n:capital*m\/(1-Math.pow(1+m,-n)));\n    var assMois=(o.assuranceTauxPct||0)\/100*capital\/12;\n    var mensTC=mens+assMois, coutInterets=mens*n-capital, coutAssurance=assMois*n;\n    return {prix:prix,travaux:travaux,notaire:notaire,notairePct:notairePct,dossier:dossier,\n      garantie:garantie,apport:apport,capital:capital,mens:mens,assMois:assMois,mensTC:mensTC,\n      coutInterets:coutInterets,coutAssurance:coutAssurance,fraisAcquisition:notaire+dossier+garantie,\n      coutTotalCredit:coutInterets+coutAssurance,investTotal:prix+travaux+notaire+dossier+garantie,n:n};\n  }\n  \/\/ \u00c9ch\u00e9ancier annuel capital \/ int\u00e9r\u00eats \/ assurance \u2192 graphique d'amortissement empil\u00e9\n  function amortSchedule(F, tauxPct, dureeAns){\n    var bal=F.capital, m=(tauxPct\/100)\/12, years=[], maxBar=0, dur=Math.max(dureeAns||20,1);\n    for(var y=0;y<dur;y++){\n      var capY=0,intY=0,assY=0;\n      for(var mo=0;mo<12;mo++){ if(bal<=0){break;} var iM=bal*m; var pM=Math.min(F.mens-iM,bal); bal-=pM; capY+=pM; intY+=iM; assY+=F.assMois; }\n      years.push({cap:capY,int:intY,ass:assY});\n      var tt=capY+intY+assY; if(tt>maxBar)maxBar=tt;\n    }\n    return {series:years, max:maxBar, title:'R\u00e9partition de chaque mensualit\u00e9 (capital \/ int\u00e9r\u00eats \/ assurance) par ann\u00e9e'};\n  }\n\n  var inv=v.invest, tdvm=v.rendement\/100;\n  var revenuBrut=inv*tdvm;\n  \/\/ Achat \u00e0 cr\u00e9dit : pas de frais de notaire (parts), int\u00e9r\u00eats d\u00e9ductibles des revenus fonciers\n  var F=financement({prix:inv,fraisNotairePct:0,apport:v.apport,taux:v.tauxCredit,duree:v.dureeCredit,\n    assuranceTauxPct:v.assuranceTaux,garantiePct:v.garantie,dossier:v.dossier});\n  var aCredit=F.capital>0;\n  var interets1=F.capital*((v.tauxCredit||0)\/100);\n  var baseImpo=Math.max(revenuBrut-(aCredit?interets1:0),0);\n  var fisc=baseImpo*((v.tmi+17.2)\/100);\n  var netAn=revenuBrut-fisc;\n  var effort=F.mensTC-netAn\/12, autofin=effort<=0;\n  var res=[\n    {label:'Revenu annuel net (apr\u00e8s fiscalit\u00e9)', value:euro(netAn), hi:true},\n    {label:'Taux de distribution net', value:pct(netAn\/inv*100), hi:true},\n    {label:'Fiscalit\u00e9 fonci\u00e8re (IR + 17,2 %)', value:euro(fisc)}\n  ];\n  var bd=null;\n  if(aCredit){\n    res=[\n      {label:autofin?'Cash-flow \/ mois (autofinanc\u00e9)':'Effort d\\'\u00e9pargne r\u00e9el \/ mois', value:euro(Math.abs(effort)), hi:true},\n      {label:'Revenu net SCPI \/ mois', value:euro(netAn\/12), hi:true},\n      {label:'Taux de distribution net', value:pct(netAn\/inv*100)}\n    ];\n    bd=[\n      {label:'Mensualit\u00e9 cr\u00e9dit (assurance incluse)', value:euro(F.mensTC), color:'#c98b3a'},\n      {label:'\u2212 Revenu SCPI net \/ mois', value:'\u2212 '+euro(netAn\/12), color:'#C8E61E'},\n      {label:autofin?'= Cash-flow positif \/ mois':'= Effort d\\'\u00e9pargne net \/ mois', value:euro(Math.abs(effort)), tot:true}\n    ];\n  }\n  var note='\u00c0 un taux de distribution de <strong>'+pct(v.rendement)+'<\/strong>, '+euro(inv)+' de parts g\u00e9n\u00e8rent <strong>'+euro(revenuBrut)+'<\/strong>\/an de revenus fonciers, tax\u00e9s \u00e0 votre TMI ('+v.tmi+' %) + 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux \u2192 net <strong style=\"color:#C8E61E\">'+euro(netAn)+'<\/strong>\/an.';\n  if(aCredit){ note+=' <br><br><strong style=\"color:#C8E61E\">Achat \u00e0 cr\u00e9dit (effet de levier).<\/strong> Capital emprunt\u00e9 '+euro(F.capital)+' (dont garantie '+euro(F.garantie)+' + dossier '+euro(F.dossier)+'), mensualit\u00e9 tout compris <strong>'+euro(F.mensTC)+'<\/strong> (assurance '+euro(F.assMois)+'\/mois). Les <strong>int\u00e9r\u00eats d\\'emprunt sont d\u00e9ductibles<\/strong> des revenus fonciers, ce qui r\u00e9duit l\\'imp\u00f4t. Effort d\\'\u00e9pargne r\u00e9el : <strong style=\"color:#C8E61E\">'+euro(effort)+'\/mois<\/strong> \u2014 vous achetez de l\\'immobilier avec l\\'argent de la banque, partiellement rembours\u00e9 par les loyers. Co\u00fbt total du cr\u00e9dit '+euro(F.coutTotalCredit)+'.'; }\n  note+=' Loger les parts dans une assurance-vie ou les acheter en nue-propri\u00e9t\u00e9 change radicalement cette fiscalit\u00e9.';\n  var out={results:res, note:note};\n  if(bd) out.breakdown=bd;\n  if(aCredit) out.bars=amortSchedule(F,v.tauxCredit,v.dureeCredit);\n  return out;}\n    var COL={cap:'#C8E61E',int:'#4a90d9',ass:'#C9A24B'};\n    function chartSvg(bars){\n      var cols=bars.colors||[COL.cap,COL.int,COL.ass];\n      var n=bars.series.length, max=bars.max||1, H=190, gap=0.28;\n      var bw=100\/n, w=bw*(1-gap), off=bw*gap\/2;\n      var rects='';\n      for(var i=0;i<n;i++){\n        var x=i*bw+off, d=bars.series[i], y=H, parts=[d.cap,d.int,d.ass];\n        for(var k=0;k<parts.length;k++){var h=(parts[k]\/max)*H; y-=h; rects+='<rect x=\"'+x.toFixed(2)+'%\" y=\"'+y.toFixed(1)+'\" width=\"'+w.toFixed(2)+'%\" height=\"'+Math.max(0,h).toFixed(1)+'\" fill=\"'+cols[k]+'\"\/>';}\n      }\n      return '<svg viewBox=\"0 0 100 '+(H+22)+'\" preserveAspectRatio=\"none\" style=\"width:100%;height:210px\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\">'+rects+'<\/svg>';\n    }\n    function renderExtra(out){\n      var html='';\n      if(out.breakdown){\n        html+='<div class=\"blmt-break\">'+out.breakdown.map(function(b){return '<div class=\"row'+(b.tot?' tot':'')+'\"><span class=\"lab\">'+(b.color?'<span class=\"blmt-dot\" style=\"background:'+b.color+'\"><\/span>':'')+b.label+'<\/span><span class=\"val\">'+b.value+'<\/span><\/div>';}).join('')+'<\/div>';\n      }\n      if(out.bars){\n        var leg=out.bars.legend||[{\"l\":\"Capital\",\"c\":\"#C8E61E\"},{\"l\":\"Int\u00e9r\u00eats\",\"c\":\"#4a90d9\"},{\"l\":\"Assurance\",\"c\":\"#C9A24B\"}];\n        var legHtml=leg.map(function(e){return '<span><span class=\"blmt-dot\" style=\"background:'+e.c+'\"><\/span>'+e.l+'<\/span>';}).join('');\n        html+='<div class=\"blmt-chart\"><p class=\"ct\">'+(out.bars.title||\"\u00c9volution dans le temps\")+'<\/p>'+chartSvg(out.bars)+'<div class=\"blmt-legend\">'+legHtml+'<\/div><\/div>';\n      }\n      document.getElementById(slug+'-extra').innerHTML=html;\n    }\n    function render(){\n      var v={};ids.forEach(function(id){v[id]=val(id);});\n      var out=compute(v);\n      document.getElementById(slug+'-res').innerHTML=out.results.map(function(r){return '<div class=\"blmt-tile'+(r.hi?' hi':'')+'\"><div class=\"l\">'+r.label+'<\/div><div class=\"v\">'+r.value+'<\/div><\/div>';}).join('');\n      renderExtra(out);\n      document.getElementById(slug+'-note').innerHTML=out.note||'';\n      postH();\n    }\n    function postH(){try{var h=document.documentElement.scrollHeight;parent.postMessage({type:'blmt-h',slug:slug,height:h},'*');}catch(e){}}\n    ids.forEach(function(id){var e=document.getElementById(slug+'-'+id);if(e)e.addEventListener('input',render);if(e)e.addEventListener('change',render);});\n    render();window.addEventListener('load',postH);window.addEventListener('resize',postH);setTimeout(postH,300);\n  })();<\/script>\n<\/div><\/div><\/div>\n<div class=\"balmont-prod\"><section><div class=\"in\"><p class=\"k\">Pourquoi<\/p><h2>Pourquoi la SCPI est un bon actif log\u00e9 dans une mauvaise enveloppe<\/h2><div class=\"txt\"><p>La pierre-papier r\u00e9pond \u00e0 un besoin r\u00e9el : s&rsquo;exposer \u00e0 l&rsquo;immobilier professionnel \u2014 bureaux, commerces, sant\u00e9, logistique \u2014 sans acheter, g\u00e9rer ni arbitrer soi-m\u00eame un immeuble. La soci\u00e9t\u00e9 de gestion mutualise des centaines d&rsquo;actifs et des dizaines de locataires : un d\u00e9part ne fait pas vaciller le revenu, l\u00e0 o\u00f9 un appartement vacant l&rsquo;annule. C&rsquo;est cette diversification, plus que le rendement facial, qui justifie l&rsquo;allocation.<\/p><p>Le probl\u00e8me n&rsquo;est pas l&rsquo;actif, c&rsquo;est l&rsquo;enveloppe par d\u00e9faut. D\u00e9tenues en direct, les parts g\u00e9n\u00e8rent un revenu foncier qui vient s&#8217;empiler au sommet de vos revenus, donc \u00e0 votre tranche la plus haute. Pour un contribuable fortement fiscalis\u00e9, c&rsquo;est le pire traitement possible : on ajoute du revenu lourdement tax\u00e9 \u00e0 un revenu d\u00e9j\u00e0 lourdement tax\u00e9.<\/p><p>L&rsquo;enjeu patrimonial est donc de dissocier la qualit\u00e9 de l&rsquo;actif de son traitement fiscal. La m\u00eame SCPI peut servir un revenu net du simple au double selon qu&rsquo;elle est d\u00e9tenue en direct, log\u00e9e en assurance-vie, acquise en nue-propri\u00e9t\u00e9 ou financ\u00e9e \u00e0 cr\u00e9dit. C&rsquo;est cet arbitrage \u2014 et non le choix d&rsquo;une SCPI \u00ab \u00e0 6 % \u00bb \u2014 qui cr\u00e9e la valeur.<\/p><\/div><\/div><\/section><section class=\"alt\"><div class=\"in\"><p class=\"k\">Ce que le calcul r\u00e9v\u00e8le<\/p><h2>Les 3 leviers que ce simulateur met \u00e0 nu<\/h2><div class=\"grid3\"><div class=\"card\"><span class=\"t\">Le rendement affich\u00e9 est un leurre fiscal<\/span><p>Un taux de distribution de 5,5 % n&rsquo;est jamais le rendement que vous touchez. Le revenu foncier s&rsquo;ajoute \u00e0 vos autres revenus et subit votre TMI plus 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux. \u00c0 30 %, il reste environ 2,9 % net ; \u00e0 41 %, environ 2,4 % ; \u00e0 45 %, \u00e0 peine 2 %. Tant que vous raisonnez en brut, vous comparez des chiffres qui ne tomberont jamais sur votre compte.<\/p><\/div><div class=\"card\"><span class=\"t\">Le mode de d\u00e9tention vaut plus que le choix de la SCPI<\/span><p>Loger les parts en assurance-vie remplace la fiscalit\u00e9 fonci\u00e8re par la fiscalit\u00e9 douce de l&rsquo;enveloppe et fluidifie la revente. Acheter en nue-propri\u00e9t\u00e9 supprime tout revenu \u2014 donc tout imp\u00f4t et toute base IFI \u2014 pendant le d\u00e9membrement, contre une d\u00e9cote \u00e0 l&rsquo;achat. Acheter \u00e0 cr\u00e9dit d\u00e9duit les int\u00e9r\u00eats d&#8217;emprunt des revenus fonciers et fait travailler l&rsquo;effet de levier. Trois portes vers le m\u00eame actif, trois rendements nets tr\u00e8s diff\u00e9rents.<\/p><\/div><div class=\"card\"><span class=\"t\">Risque, liquidit\u00e9 et frais : la part qu&rsquo;on ne vous montre pas<\/span><p>La SCPI n&rsquo;est pas un livret. Le capital n&rsquo;est pas garanti, la valeur des parts a baiss\u00e9 sur certaines SCPI de bureaux en 2023-2024, et la revente n&rsquo;est pas instantan\u00e9e \u2014 elle d\u00e9pend d&rsquo;un march\u00e9 secondaire ou de la collecte. \u00c0 cela s&rsquo;ajoutent des frais de souscription souvent \u00e9lev\u00e9s (8 \u00e0 12 %) qui imposent une d\u00e9tention longue pour \u00eatre amortis. Un conseil en architecture ouverte vous le dit avant de vendre, pas apr\u00e8s.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/section><section><div class=\"in\"><p class=\"k\">Cas concret<\/p><h2>Cas concret : Sophie, 49 ans, chirurgienne-dentiste \u00e0 Lyon<\/h2><div class=\"txt\"><p>Sophie, impos\u00e9e \u00e0 41 %, place 100 000 \u20ac sur une SCPI distribuant 5,5 %. Elle h\u00e9site entre la d\u00e9tention directe et le logement en assurance-vie. Voici ce que le simulateur r\u00e9v\u00e8le sur le revenu r\u00e9ellement net :<\/p><\/div><div class=\"tabw\"><table class=\"tab large\"><thead><tr><th>Indicateur<\/th><th>D\u00e9tention directe<\/th><th>Via assurance-vie<\/th><th>\u00c9cart<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td class=\"g\">Revenu brut annuel (5,5 %)<\/td><td>\u2248 5 500 \u20ac<\/td><td>\u2248 5 500 \u20ac<\/td><td>\u2014<\/td><\/tr><tr><td class=\"g\">Fiscalit\u00e9 annuelle<\/td><td>\u2248 3 200 \u20ac<\/td><td>\u2248 950 \u20ac<\/td><td>\u22122 250 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td class=\"g\">Revenu net annuel<\/td><td>\u2248 2 300 \u20ac<\/td><td>\u2248 4 550 \u20ac<\/td><td>+2 250 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td class=\"g\">Rendement net r\u00e9el<\/td><td>\u2248 2,3 %<\/td><td>\u2248 4,5 %<\/td><td>+2,2 pts<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/div><div class=\"txt\"><p>\u00c0 actif strictement identique, le rendement net de Sophie double simplement parce que le revenu cesse d&rsquo;\u00eatre un revenu foncier tax\u00e9 \u00e0 41 % + 17,2 % pour devenir un gain capitalis\u00e9 dans l&rsquo;enveloppe assurance-vie, fiscalis\u00e9 seulement en cas de rachat et apr\u00e8s abattement au-del\u00e0 de 8 ans.<\/p><p>Si Sophie n&rsquo;a pas besoin de ce revenu imm\u00e9diatement, la nue-propri\u00e9t\u00e9 irait encore plus loin : z\u00e9ro revenu imposable, parts hors IFI, et un capital qui se reconstitue m\u00e9caniquement. Le bon montage d\u00e9pend de son objectif \u2014 revenu ou capital \u2014 pas d&rsquo;un classement de SCPI.<\/p><\/div><\/div><\/section><section class=\"alt\"><div class=\"in\"><p class=\"k\">En pratique<\/p><h2>La SCPI ne se choisit pas, elle se structure<\/h2><div class=\"txt\"><p>Ce simulateur chiffre le d\u00e9calage entre le rendement vendu et le rendement encaiss\u00e9. La vraie valeur se cr\u00e9e en amont : s\u00e9lection de SCPI solides parmi nos partenaires, choix de l&rsquo;enveloppe adapt\u00e9e \u00e0 votre fiscalit\u00e9 et \u00e0 votre horizon, articulation avec votre IFI et votre strat\u00e9gie de transmission.<\/p><p>Balmont Conseil est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine install\u00e9 \u00e0 Lyon, membre de l&rsquo;ANACOFI-CIF, sans lien capitalistique avec une banque ni une soci\u00e9t\u00e9 de gestion. Nous s\u00e9lectionnons les SCPI et le mode de d\u00e9tention dans votre int\u00e9r\u00eat. <a href=\"https:\/\/balmontconseil.com\/contact\/\">Prenons rendez-vous<\/a> pour calculer le rendement net que vous pourriez r\u00e9ellement atteindre.<\/p><\/div><\/div><\/section><section><div class=\"in\"><p class=\"k\">Questions fr\u00e9quentes<\/p><h2>Ce qu&rsquo;on nous demande.<\/h2><div class=\"faq\"><details><summary>Pourquoi le rendement net est-il si \u00e9loign\u00e9 du taux de distribution ?<\/summary><div class=\"rep\"><p>Parce qu&rsquo;en d\u00e9tention directe, le revenu d&rsquo;une SCPI est un revenu foncier : il s&rsquo;ajoute \u00e0 vos autres revenus et subit votre tranche marginale d&rsquo;imposition plus 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux. \u00c0 41 % de TMI, c&rsquo;est plus de 58 % du loyer qui part en imp\u00f4t. Le taux de distribution affich\u00e9 est donc un rendement brut, jamais le rendement que vous percevez r\u00e9ellement.<\/p><\/div><\/details><details><summary>Comment r\u00e9duire la fiscalit\u00e9 d&rsquo;une SCPI ?<\/summary><div class=\"rep\"><p>Trois leviers principaux. Loger les parts dans une assurance-vie substitue \u00e0 la fiscalit\u00e9 fonci\u00e8re la fiscalit\u00e9 douce de l&rsquo;enveloppe. Acheter la nue-propri\u00e9t\u00e9 (d\u00e9membrement) supprime tout revenu, donc tout imp\u00f4t, pendant la dur\u00e9e fix\u00e9e, en \u00e9change d&rsquo;une d\u00e9cote. Acheter \u00e0 cr\u00e9dit permet de d\u00e9duire les int\u00e9r\u00eats d&#8217;emprunt des revenus fonciers. Le bon montage d\u00e9pend de votre objectif et de votre fiscalit\u00e9.<\/p><\/div><\/details><details><summary>Les SCPI font-elles entrer mon patrimoine dans l&rsquo;IFI ?<\/summary><div class=\"rep\"><p>Oui en d\u00e9tention directe ou en assurance-vie : les parts de SCPI sont un actif immobilier, donc taxable \u00e0 l&rsquo;IFI. La nue-propri\u00e9t\u00e9 temporaire fait exception : pendant le d\u00e9membrement, c&rsquo;est l&rsquo;usufruitier qui supporte l&rsquo;IFI, et vos parts en nue-propri\u00e9t\u00e9 sortent de votre assiette. C&rsquo;est un levier puissant pour les redevables de l&rsquo;IFI.<\/p><\/div><\/details><details><summary>Quels sont les risques d&rsquo;une SCPI ?<\/summary><div class=\"rep\"><p>Le capital n&rsquo;est pas garanti : la valeur des parts peut baisser, comme l&rsquo;ont montr\u00e9 certaines SCPI de bureaux en 2023-2024. La liquidit\u00e9 n&rsquo;est pas imm\u00e9diate \u2014 la revente d\u00e9pend du march\u00e9 secondaire. Enfin, les frais de souscription (souvent 8 \u00e0 12 %) imposent une d\u00e9tention longue. La SCPI est un placement de diversification de long terme, pas un substitut \u00e0 l&rsquo;\u00e9pargne de pr\u00e9caution.<\/p><\/div><\/details><details><summary>Pourquoi passer par Balmont Conseil plut\u00f4t que par ma banque ?<\/summary><div class=\"rep\"><p>Un r\u00e9seau bancaire ou une plateforme distribue d&rsquo;abord les SCPI qui le r\u00e9mun\u00e8rent le mieux. Balmont Conseil est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine, membre de l&rsquo;ANACOFI-CIF : nous s\u00e9lectionnons les SCPI parmi nos partenaires et, surtout, nous arbitrons le mode de d\u00e9tention selon votre fiscalit\u00e9 r\u00e9elle. C&rsquo;est cet arbitrage \u2014 et non le seul nom de la SCPI \u2014 qui d\u00e9termine votre rendement net.<\/p><\/div><\/details><\/div><\/div><\/section><section class=\"final alt\"><div class=\"in\"><h2>Votre calcul est fait : on v\u00e9rifie qu&rsquo;il tient dans votre situation.<\/h2><div class=\"ctas\"><a class=\"btn\" href=\"https:\/\/calendly.com\/asagnier-balmontconseil\/appel-rapide-reponse-a-vos-questions-10-min?utm_source=balmontconseil.com&amp;utm_medium=page&amp;utm_content=simulateur-scpi\">Un appel de 10 minutes<\/a><a class=\"btn2\" href=\"https:\/\/app.balmontconseil.com\/register?src=site-simulateur-scpi\">Cr\u00e9er mon espace gratuit<\/a><\/div><\/div><\/section><\/div>\n<script type=\"application\/ld+json\">{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@graph\":[{\"@type\":\"WebApplication\",\"name\":\"Simulateur de SCPI\",\"url\":\"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/ressources\/simulateur-scpi\/\",\"applicationCategory\":\"FinanceApplication\",\"operatingSystem\":\"Web\",\"inLanguage\":\"en-GB\",\"offers\":{\"@type\":\"Offer\",\"price\":\"0\",\"priceCurrency\":\"EUR\"},\"creator\":{\"@id\":\"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/#organization\"}}]}<\/script>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Accueil \/ Ressources \/ Simulateurs \/ SCPI Simulateur gratuit Simulateur de SCPI : revenu, fiscalit\u00e9 fonci\u00e8re et rendement net La SCPI promet un revenu immobilier r\u00e9gulier sans gestion, \u00e0 partir de quelques<span class=\"excerpt-hellip\"> [\u2026]<\/span><\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":0,"parent":4036,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"_acf_changed":false,"mfn-post-hide-title":"","footnotes":""},"class_list":["post-2161","page","type-page","status-publish","hentry"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/2161","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/page"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/5"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2161"}],"version-history":[{"count":5,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/2161\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":4486,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/2161\/revisions\/4486"}],"up":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/4036"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2161"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}