{"id":19842,"date":"2026-11-07T22:00:01","date_gmt":"2026-11-07T21:00:01","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/lexique\/demembrement\/"},"modified":"2026-11-09T00:33:33","modified_gmt":"2026-11-08T23:33:33","slug":"demembrement","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/lexique\/demembrement\/","title":{"rendered":"D\u00e9membrement : d\u00e9finition, usufruit, nue-propri\u00e9t\u00e9 et usages patrimoniaux"},"content":{"rendered":"<div class=\"balmont-prod\">\n<style>#Content>.content_wrapper>.mfn-page-title{display:none!important}#Subheader{display:none!important}#Content{padding-top:0!important}.balmont-prod.balmont-prod{width:100vw;max-width:100vw;margin-left:calc(50% - 50vw);margin-right:calc(50% - 50vw);padding:0;background:#0E1113!important;color:#FFFFFF!important;font-size:16px;line-height:1.5;text-align:left;font-family:Inter,-apple-system,BlinkMacSystemFont,'Segoe UI',Roboto,Helvetica,Arial,sans-serif}.balmont-prod.balmont-prod 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Publi\u00e9 le 7 novembre 2026.<\/p>\n<\/div>\n<\/section>\n<section class=\"art-s\">\n<div class=\"in\">\n<div class=\"prose\">\n<p>Le d\u00e9membrement est la division du droit de propri\u00e9t\u00e9 en deux droits distincts : l&rsquo;usufruit, qui donne le droit d&rsquo;utiliser le bien et d&rsquo;en percevoir les revenus, et la <a href=\"\/ressources\/glossaire-patrimonial\/nue-propriete\/\" class=\"lx\">nue-propri\u00e9t\u00e9<\/a>, qui donne le droit d&rsquo;en disposer et de retrouver la pleine propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 l&rsquo;extinction de l&rsquo;usufruit. Il s&rsquo;applique aux immeubles comme aux valeurs mobili\u00e8res, aux parts de soci\u00e9t\u00e9 ou \u00e0 un <a href=\"\/ressources\/glossaire-patrimonial\/contrat-de-capitalisation\/\" class=\"lx\">contrat de capitalisation<\/a>.<\/p>\n<h2>Comment \u00e7a marche<\/h2>\n<p>Le d\u00e9membrement na\u00eet le plus souvent d&rsquo;une succession (le <a href=\"\/lexique\/conjoint-survivant\/\" class=\"lx\">conjoint survivant<\/a> re\u00e7oit l&rsquo;usufruit, les enfants la nue-propri\u00e9t\u00e9), d&rsquo;une donation avec r\u00e9serve d&rsquo;usufruit, ou d&rsquo;un achat en d\u00e9membrement. L&rsquo;usufruit peut \u00eatre viager, et s&rsquo;\u00e9teint alors au d\u00e9c\u00e8s de l&rsquo;<a href=\"\/lexique\/usufruit-locatif-social-uls\/\" class=\"lx\">usufruitier<\/a>, ou temporaire, pour une dur\u00e9e fix\u00e9e \u00e0 l&rsquo;avance.<\/p>\n<p>Pour la fiscalit\u00e9 des donations et successions, la valeur de chaque droit est fix\u00e9e par le bar\u00e8me de l&rsquo;article 669 du <a href=\"\/lexique\/code-general-des-impots\/\" class=\"lx\">code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts<\/a>, par tranche d&rsquo;\u00e2ge de l&rsquo;usufruitier : \u00e0 61-70 ans, l&rsquo;usufruit vaut 40 % et la nue-propri\u00e9t\u00e9 60 % ; \u00e0 71-80 ans, 30 % et 70 %. Au d\u00e9c\u00e8s de l&rsquo;usufruitier, le nu-propri\u00e9taire r\u00e9cup\u00e8re la pleine propri\u00e9t\u00e9 sans droits ni formalit\u00e9 fiscale.<\/p>\n<h2>Exemple concret<\/h2>\n<p>Une m\u00e8re de 68 ans donne la nue-propri\u00e9t\u00e9 d&rsquo;un appartement de 400 000 \u20ac \u00e0 son fils et en conserve l&rsquo;usufruit. Les droits ne sont calcul\u00e9s que sur 60 % de la valeur, soit 240 000 \u20ac, moins l&rsquo;abattement de 100 000 \u20ac. Elle continue de l&rsquo;habiter ou de le louer ; \u00e0 son d\u00e9c\u00e8s, son fils devient plein propri\u00e9taire sans aucun droit suppl\u00e9mentaire.<\/p>\n<h2>Points de vigilance<\/h2>\n<ul>\n<li>L&rsquo;usufruitier supporte l&rsquo;entretien courant et la <a href=\"\/ressources\/glossaire-patrimonial\/taxe-fonciere\/\" class=\"lx\">taxe fonci\u00e8re<\/a> ; les <a href=\"\/lexique\/grosses-reparations\/\" class=\"lx\">grosses r\u00e9parations<\/a> incombent en principe au nu-propri\u00e9taire.<\/li>\n<li>L&rsquo;IFI est d\u00fb par l&rsquo;usufruitier sur la valeur en pleine propri\u00e9t\u00e9, sauf usufruit l\u00e9gal du conjoint survivant.<\/li>\n<li>La vente d&rsquo;un bien d\u00e9membr\u00e9 exige l&rsquo;accord des deux titulaires et le prix se r\u00e9partit selon le bar\u00e8me fiscal ou la valeur \u00e9conomique.<\/li>\n<li>Un d\u00e9membrement sur des titres ou un contrat de capitalisation n\u00e9cessite une convention pr\u00e9cise sur les revenus et les r\u00e9investissements.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Termes voisins<\/h2>\n<p><a href=\"\/lexique\/demembrement-de-propriete\/\">D\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9<\/a>, <a href=\"\/lexique\/cession-dusufruit\/\">Cession d&rsquo;usufruit<\/a>, <a href=\"\/lexique\/abattement-en-ligne-directe\/\">Abattement en ligne directe<\/a>.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/section>\n<section class=\"art-s rel-maillage\">\n<div class=\"in\">\n<div class=\"prose\">\n<h2>D\u00e9finitions li\u00e9es \u00e0 D\u00e9membrement<\/h2>\n<\/div>\n<div class=\"grid3\"><a class=\"card\" href=\"\/lexique\/investissement-en-nue-propriete\/\"><span class=\"t\">Investissement en nue-propri\u00e9t\u00e9<\/span><span class=\"p\">D\u00e9finition, m\u00e9canisme et points cl\u00e9s.<\/span><span class=\"o\">Lire<\/span><\/a><a class=\"card\" href=\"\/lexique\/compte-demembre\/\"><span class=\"t\">Compte d\u00e9membr\u00e9<\/span><span class=\"p\">D\u00e9finition, m\u00e9canisme et points cl\u00e9s.<\/span><span class=\"o\">Lire<\/span><\/a><a class=\"card\" href=\"\/lexique\/donation-de-la-nue-propriete\/\"><span class=\"t\">Donation de la nue-propri\u00e9t\u00e9<\/span><span class=\"p\">D\u00e9finition, m\u00e9canisme et points cl\u00e9s.<\/span><span class=\"o\">Lire<\/span><\/a><a class=\"card\" href=\"\/lexique\/clause-de-reversion-d-usufruit\/\"><span class=\"t\">Clause de r\u00e9version d\u2019usufruit<\/span><span class=\"p\">D\u00e9finition, m\u00e9canisme et points cl\u00e9s.<\/span><span class=\"o\">Lire<\/span><\/a><a class=\"card\" href=\"\/lexique\/heritage-differe\/\"><span class=\"t\">H\u00e9ritage diff\u00e9r\u00e9<\/span><span class=\"p\">D\u00e9finition, m\u00e9canisme et points cl\u00e9s.<\/span><span class=\"o\">Lire<\/span><\/a><a class=\"card\" href=\"\/lexique\/scpi-en-nue-propriete\/\"><span class=\"t\">SCPI en nue-propri\u00e9t\u00e9<\/span><span class=\"p\">D\u00e9finition, m\u00e9canisme et points cl\u00e9s.<\/span><span class=\"o\">Lire<\/span><\/a><\/div>\n<div class=\"prose\">\n<h2>Pour approfondir : nos articles<\/h2>\n<\/div>\n<div class=\"grid3\"><a class=\"card\" href=\"\/blog\/usufruit-nue-propriete-bareme-article-669-exemple\/\"><span class=\"t\">Usufruit et nue-propri\u00e9t\u00e9 : bar\u00e8me fiscal et \u00e9conomie de droits<\/span><span class=\"p\">Article du blog Balmont Conseil.<\/span><span class=\"o\">Lire<\/span><\/a><a class=\"card\" href=\"\/blog\/rachat-usufruit-nu-proprietaire-cout-fiscalite\/\"><span class=\"t\">Rachat d\u2019usufruit : combien co\u00fbte la r\u00e9union avec la nue-propri\u00e9t\u00e9 ?<\/span><span class=\"p\">Article du blog Balmont Conseil.<\/span><span class=\"o\">Lire<\/span><\/a><a class=\"card\" href=\"\/blog\/vendre-un-bien-demembre\/\"><span class=\"t\">Vendre un bien d\u00e9membr\u00e9 : qui signe, qui touche, quel imp\u00f4t ?<\/span><span class=\"p\">Article du blog Balmont Conseil.<\/span><span class=\"o\">Lire<\/span><\/a><\/div>\n<\/div>\n<\/section>\n<section class=\"art-s\">\n<div class=\"in cta-t\">\n<h2>Cette notion concerne votre patrimoine ?<\/h2>\n<p>Vous vous demandez ce que cette notion change pour votre situation ? Prenez rendez-vous avec Balmont Conseil, cabinet de gestion de patrimoine install\u00e9 \u00e0 Lyon depuis bient\u00f4t 14 ans, pour en parler avec un conseiller.<\/p>\n<div class=\"sign\">\n<p><b>Alexis Sagnier<\/b>Fondateur de Balmont Conseil, Lyon<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"ctas\"><a class=\"btn\" href=\"https:\/\/app.balmontconseil.com\/rdv?utm_source=balmontconseil.com&amp;utm_medium=lexique&amp;utm_content=demembrement\">Prendre rendez-vous<\/a><a class=\"btn2\" href=\"\/lexique\/\">Tout le lexique<\/a><\/div>\n<\/div>\n<\/section>\n<section class=\"alt art-alt\">\n<div class=\"in\">\n<p class=\"k\">Questions fr\u00e9quentes<\/p>\n<div class=\"faq\">\n<details>\n<summary>Qui paie la taxe fonci\u00e8re d&rsquo;un bien d\u00e9membr\u00e9 ?<\/summary>\n<div class=\"rep\">\n<p>L&rsquo;usufruitier, sauf convention contraire entre les parties.<\/p>\n<\/div>\n<\/details>\n<details>\n<summary>Le nu-propri\u00e9taire peut-il vendre sa nue-propri\u00e9t\u00e9 ?<\/summary>\n<div class=\"rep\">\n<p>Oui, mais l&rsquo;acqu\u00e9reur devra attendre la fin de l&rsquo;usufruit pour jouir du bien ; le march\u00e9 est \u00e9troit et la d\u00e9cote importante.<\/p>\n<\/div>\n<\/details>\n<details>\n<summary>Le d\u00e9membrement est-il un abus de droit ?<\/summary>\n<div class=\"rep\">\n<p>Non, c&rsquo;est un outil l\u00e9gal reconnu. Il devient contestable seulement si l&rsquo;usufruit r\u00e9serv\u00e9 est fictif ou si le montage n&rsquo;a qu&rsquo;un but fiscal.<\/p>\n<\/div>\n<\/details>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/section>\n<section class=\"alt src art-alt\">\n<div class=\"in\">\n<p class=\"k\">Source officielle<\/p>\n<p>articles 578 et suivants du code civil ; article 669 du code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts<\/p>\n<\/div>\n<\/section>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Le d\u00e9membrement est la division du droit de propri\u00e9t\u00e9 en deux droits distincts : l&rsquo;usufruit, qui donne le droit d&rsquo;utiliser le bien et d&rsquo;en percevoir les revenus, et la nue-propri\u00e9t\u00e9, qui donne le droit d&rsquo;en disposer et de retrouver la pleine propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 l&rsquo;extinction de l&rsquo;usufruit. Il s&rsquo;applique aux <\/p>","protected":false},"author":5,"featured_media":0,"parent":11005,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"_acf_changed":false,"mfn-post-hide-title":"","footnotes":""},"class_list":["post-19842","page","type-page","status-publish","hentry"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/19842","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/page"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/5"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19842"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/19842\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":28937,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/19842\/revisions\/28937"}],"up":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/11005"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19842"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}